1. Đối tượng và điều kiện của hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh
Đối tượng của hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh là bất động sản. Theo quy định tại Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015, bất động sản bao gồm:
- Đất đai: kiot,…
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà ở thương mại, chung cư, cao ốc,…
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo hướng dẫn của pháp luật.
Điều kiện
Đối với mặt bằng được đưa vào kinh doanh (nhà, công trình xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện theo hướng dẫn tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
Thuê mặt bằng kinh doanh rất dễ phát sinh tranh chấp. Thông thường những tranh chấp xảy ra liên quan đến vi phạm hợp đồng vì cơ bản hợp đồng là phương thức giao dịch của hai bên. Để hạn chế tranh chấp, các bên trong hợp đồng cần hiểu rõ quyền và lợi ích của mình.
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê
- Yêu cầu bên thuê nhận mặt bằng theo thời hạn, thanh toán đủ tiền, bảo quản, sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng, bồi thường tổn hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
- Bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê;
- Phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập cửa hàng bên thuê phải tự sửa chữa;
- Yêu cầu bồi thường tổn hại trong trường hợp chủ nhà lấy lại mặt bằng kinh doanh;
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo hướng dẫn của pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê
- Có quyền cho thuê lại nếu được bên cho thuê đồng ý.
- Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường tổn hại;
- Nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường tổn hại.
- Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên, tuy nhiên phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ, nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
- Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê theo hướng dẫn của pháp luật.
3. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp cho thuê mặt bằng kinh doanh
Khi phát sinh tranh chấp các bên nên tự tiến hành thương lượng, thỏa thuận, trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của nhau. Trường hợp các bên không thể giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà bằng cách lượng lượng, một bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.
Theo đó trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết vụ án tại Tòa án nhân dân được thực hiện như sau:
- Đương sự nộp Đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về Hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo thì người khởi kiện phải làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí;
- Tòa án sẽ tiến hành xem xét Đơn khởi kiện, nếu đáp ứng đủ các điều kiện thì sẽ được Tòa án thụ lý;
- Tòa án tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử bao gồm: Chuẩn bị xét xử và hòa giải;
- Tòa án thực hiện việc xét xử sơ thẩm vụ án;
- Xét xử phúc thẩm vụ án (nếu có).