Quy trình và Thủ tục chuyển nhượng đất dự án [Cập nhật 2023]

Tại các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, việc chuyển nhượng đất dự án diễn ra rất nhiều vì đây là hầu hết nhu cầu của nhiều nhà đầu tư và không phải công ty nào cũng đều nắm rõ điều kiện chuyển nhượng đất dự án, dẫn đến có nhiều rủi ro pháp lý khó tránh khỏi. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ điều này.

1. Thế nào là chuyển nhượng đất dự án ?

Theo Luật đầu tư hiện hành thì trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác, tuy nhiên phải đáp ứng các quy định pháp luật theo thủ tục thay đổi nhà đầu tư với đơn vị nhà nước có thẩm quyền.

2. Vậy đất dự án có được chuyển nhượng không ?

Để một dự án bất động sản được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo hướng dẫn tại khoản 1, Điều 48 Luật đầu tư 2014;

Theo Luật đầu tư, dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong các trường hợp sau đây:

• a) Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án;
• b) Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;
• c) Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
• d) Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật Đầu tư mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động;
• đ) Nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư;
• e) Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, đơn vị đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc uỷ quyền hợp pháp của nhà đầu tư;
• g) Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với đơn vị đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo hướng dẫn tại Điều 46 của Luật Đầu tư;
• h) Theo bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài.

Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng được các điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc ngành nghề đầu tư có điều kiện, phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Các bên phải tuân thủ các điều kiện theo hướng dẫn của pháp luật liên quan như pháp luật đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được quy định tại Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới cách thức phân lô, bán nền khi đáp ứng các điều kiện sau:

• a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo gửi tới các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới cách thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới cách thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Có đủ các điều kiện theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai, cụ thể:

• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo hướng dẫn tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Căn cứ:
  • Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
  • Ký quỹ theo hướng dẫn của pháp luật về đầu tư;
  • Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

4. Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất

• Theo Điều 45,Luật Đầu tư quy định cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác, nhưng phải tuân thủ các điều kiện theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc chuyển nhượng này không an toàn và nhiều rào cản pháp lý, vì vậy chủ đầu tư bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý về điều kiện và thủ tục đúng như pháp luật đã quy định để tránh rủi ro quá trình chuyển nhượng.
• Việc chuyển nhượng đất dự án là thủ tục hành chính khá phức tạp của các bên với đơn vị nhà nước. Điều này diễn ra nhanh chóng khi các bên trong giao dịch chuyển nhượng đạt được các thỏa thuận. Tuy nhiên trên thực tiễn , việc chuyển nhượng đất dự án nhanh hay chậm phụ thuộc nhiều vào quá trình thẩm định, đánh giá của các bên liên quan tới dự án. Công ty cổ phần dịch vụ tư vấn LVN Group tự hào là doanh nghiệp uy tín có chuyên môn cao trong lĩnh vực này hiện nay.

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1 Điều kiện để chuyển nhượng đất dự án cần đáp ứng những gì?

Điều kiện để chuyển nhượng đất dự án là chủ đầu tư phải bảo đảm dự án đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải thực hiện hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng,…

5.2 Đất dự án gồm những loại nào?

Đất dự án gồm những loại sau:

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo hướng dẫn của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).
• Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo hướng dẫn của pháp luật về kinh doanh bất động sản. – Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

5.3 Công ty Luật LVN Group có gửi tới dịch vụ tư vấn về chuyển nhượng đất dự án không?

Hiện là công ty luật uy tín và có các văn phòng luật sư cũng như cộng tác viên khắp các tỉnh thành trên toàn quốc, Công ty Luật LVN Group thực hiện việc gửi tới các dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý cho quý khách hàng, trong đó có dịch vụ làm tư vấn về chuyển nhượng đất dự án uy tín, trọn gói cho khách hàng.

5.4 Chi phí dịch vụ tư vấn về chuyển nhượng đất dự án của công ty Luật LVN Group là bao nhiêu?

Công ty Luật LVN Group luôn báo giá trọn gói, nghĩa là không phát sinh. Luôn đảm bảo hoàn thành công việc mà khách hàng yêu cầu; cam kết hoàn tiền nếu không thực hiện đúng, đủ, chính xác như những gì đã giao kết ban đầu. Quy định rõ trong hợp đồng ký kết.