Vì vậy, nếu mua chung cư theo dạng trả theo tiến độ với chủ đầu tư hoặc trả góp cho người bán thì chỉ khi trả toàn bộ số tiền mua chung cư, người mua mới được phép bán cho người khác trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Mời bạn cân nhắc nội dung trình bày: Rủi ro cần tránh khi mua nhà chung cư để biết thêm chi tiết
Rủi ro cần tránh khi mua nhà chung cư
1. Dự án mở bán dù chưa đủ điều kiện
Thỉnh thoảng chúng ta lại thấy có vài sự kiện mở bán rầm rộ, không gian sang trọng, sân khấu hoành tráng. Tất nhiên là không thiếu sự góp mặt của hàng trăm nhà đầu tư, ai cũng phấn khởi bàn với nhau về những lợi ích của dự án sắp tới rồi đắn đo có nên xuống tiền giữ chỗ ngay được không. Đến khi MC trên sân khấu đã nói hết phần văn soạn, môi giới cũng bắt đầu khô miệng thì lúc này các nhà đầu tư tin tưởng và tiến hành đóng tiền. Ấy vậy mà chỉ vài tháng sau, người mua mới vỡ lẽ ra dự án này không được cấp phép xây dựng và không đủ điều kiện để phát triển. Còn chủ đầu tư lúc này đã “phủi tay” ôm tiền cao chạy xa bay.
Rủi ro này phần lớn đến từ việc người mua không nắm rõ quy định, chưa kiểm tra kỹ hồ sơ mà đã vội vàng thanh toán tiền.
Dù trong pháp luật có yêu cầu dự án phải đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định thì mới được phép kinh doanh, nhưng trên thực tiễn nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận nên cứ làm lướt. Đôi khi dự án đó không có giấy về quyền sử dụng đất (hay còn gọi là giấy bự) cho cả dự án, hồ sơ cũng chưa được duyệt nhưng đã bắt đầu mở bán rồi.
Đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai, khi muốn mở bán chủ đầu tư phải xây xong phần móng. Nhiều người không biết về quy định này dẫn đến bị chủ đầu tư “dắt mũi”, giải thích vì đây là dự án hình thành trong tương lai nên cần huy động vốn trước rồi mới tiến hành xây dựng. Tuy nhiên nói như thế là không đúng với pháp luật.
Đối với dự án hình thành trong tương lai đặc biệt là các khu phức hợp và nhà chung cư, ngoài việc có những giấy tờ pháp lý được nêu ở điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản, thì trên thực địa họ phải xây xong phần móng, đạt khoảng 20% tiến độ xây dựng của tòa nhà. Mặt khác, Sở Xây Dựng có quy định để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh thì phải được Sở nghiệm thu phần móng và được công bố trên website chính thức của Sở Xây Dựng. Sau khi thỏa mãn các điều kiện theo luật định thì dự án nhà ở hình thành trong tương lai mới đủ điều kiện để mở bán.
2. Nhập nhằng chuyện hợp đồng
Lần đầu mua chung cư, người mua sẽ không khỏi choáng ngợp với cơ số hợp đồng khác nhau. Cứ tưởng mua nhà ký hợp đồng mua bán là đủ, nhưng đến lúc môi giới đưa ra thì mới biết có đủ loại hợp đồng như “Hợp đồng hợp tác đầu tư”, “Hợp đồng hợp tác kinh doanh”, “Hợp đồng góp vốn”,… Đọc đến đây không biết có ai câu hỏi không, chúng ta đi mua nhà thì tại sao lại ký hợp đồng liên quan đến việc hợp tác hay góp vốn. Vậy phải hiểu thế nào về những loại hợp đồng này?
Trên thực tiễn có nhiều dự án chỉ dừng lại ở việc hoàn tất thủ tục giấy tờ, còn phần thực địa vẫn chưa tiến hành xây dựng gì. Thế nhưng các chủ đầu tư đã nhanh chóng tổ chức các sự kiện mở bán để huy động vốn “hết ga”, dùng những miếng mồi chiết khấu cao để dụ dẫn người mua thanh toán 50 – 90% giá trị hợp đồng. Người mua cũng khó cưỡng lại trước số tiền vài trăm triệu có thể tiết kiệm được. Suy đi tính lại sau này chỉ bán theo giá gốc của chủ đầu tư thì cũng đã lời to nên họ chẳng tiếc tay xuống tiền mà không hề suy nghĩ đến rủi ro sắp gặp phải.
Về mặt pháp luật, đây là cách thức huy động vốn không hợp lệ. Luật có ghi rõ khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua không được thanh toán 100% giá trị nhà ở cho chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán ký kết phải thể hiện thanh toán từng đợt theo tiến độ xây dựng. Chính vì thế mà các chủ đầu tư sẽ lách bằng các cách thức hợp đồng khác nhau, gọi tên mỹ miều như hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn,… Tất nhiên những loại hợp đồng này đều không đúng mẫu của Bộ Xây Dựng quy định, nhưng chủ đầu tư vẫn thường dùng để huy động vốn trái phép.
3. Không ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư
Bước vào giai đoạn ký hợp đồng, không ít người câu hỏi vì sao đơn vị ký kết thỏa thuận không phải là chủ đầu tư mà là một công ty khác. Tuy nhận được lời giải thích rằng chủ đầu tư đã ủy quyền cho công ty con hoặc công ty hợp tác phát triển phân phối dự án, nhưng lý giải như vậy là chưa thỏa đáng và việc ký kết mang lại rất nhiều rủi ro cho người mua nhà.
Trên thực tiễn đã có rất nhiều trường hợp người mua đóng tiền cho công ty dự án, sau đó đợi dài cổ mà vẫn chưa thấy công trình có dấu hiệu triển khai xây dựng. Điều tra mãi mới biết công ty dự án đã chuyển hết tiền cho công ty mẹ sau đó rút dần chỉ để lại phần “xác” ở đấy. Vì vậy để lấy lại được tiền, người mua phải đòi công ty dự án hay là chủ đầu tư?
Thông thường chủ đầu tư sẽ lập riêng một công ty chỉ với mục đích quản lý dự án hoặc hợp tác với một công ty phát triển sản phẩm để đứng ra ký hợp đồng ban đầu với người mua nhà. Nhưng xét về bản chất pháp lý, chủ đầu tư mới là người nắm giữ “giấy bự” của dự án và được phép kinh doanh sản phẩm bất động sản chứ không phải là công ty dự án.
Nhà đầu tư cần phải lưu ý kể cả chủ đầu tư và công ty dự án cùng thuộc một tập đoàn nhưng tư cách pháp nhân của các công ty đều độc lập. Điều này có nghĩa là khi có rủi ro pháp lý xảy ra, tòa án chỉ nhìn trên hợp đồng có tên công ty nào thì người dân chỉ có thể kiện công ty đó. Nếu đã ký thỏa thuận với công ty dự án, thì người mua không có quyền kiện chủ đầu tư.
4. Rốt cuộc là “50 năm” hay “ổn định lâu dài”?
Bạn vừa chốt mua một căn hộ chung cư mà mình hằng mơ ước. Những tưởng cuộc sống sau này chỉ toàn là màu của hạnh phúc. Thế nhưng đến ngày chủ đầu tư giao sổ hồng, bạn mới giật mình nhận ra căn hộ mình đang sở hữu chỉ có thời hạn sử dụng là 50 năm. Bạn nghĩ trong bụng có thể là nhầm lẫn gì đấy và quyết định tìm đến chủ đầu tư để hỏi rõ. Sau khi biết bạn đang bức xúc về vấn đề thời gian sở hữu, chủ đầu tư nhẹ nhàng giở lại hợp đồng mua bán và cho bạn xem những gì đã thỏa thuận. Ấy chà, cũng không phải bạn chưa từng đọc qua, nhưng đúng thật khi đọc lại thì càng thấy chủ đầu tư nói đúng. Rõ ràng giấy trắng mực đen, chữ ký của mình trong hợp đồng cũng chính là sự chấp thuận việc mua căn hộ chỉ sở hữu thời gian 50 năm. Vậy trong hợp đồng, chủ đầu tư đã ghi điều kiện gì?
Tóm lại, để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nhà cần phải ký hợp đồng với đúng chủ đầu tư. Để xác định được ai là chủ đầu tư thực sự, người mua phải yêu cầu bên bán gửi tới giấy phép đầu tư và hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Một số người mua nhà chủ quan, thấy đưa hợp đồng thì ký chứ không đòi hỏi thêm gì về các loại giấy tờ này. Bạn cứ hình dung nếu một chủ đầu tư “ma mãnh” muốn dụ bạn vào tròng, đằng sau họ đã có sự hậu thuẫn vững vàng của đội ngũ pháp lý, còn người đi mua đã “tay không đánh giặc” nhưng đến hợp đồng không soi, hồ sơ pháp lý không xem thì đến pháp luật cũng khó lòng bảo vệ được.
Hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều áp dụng cách thức này để có thể đẩy hàng đi nhanh nhất. Tuy nhiên quy trình ký kết hợp đồng của các chủ đầu tư uy tín rất rõ ràng, ban đầu công ty dự án sẽ ký trước hợp đồng và thu tiền của người mua nhà. Sau đó 3 bên gồm chủ đầu tư – công ty dự án – người mua nhà sẽ ký tiếp thỏa thuận chuyển giao hợp đồng về cho chủ đầu tư. Một số trường hợp khác sẽ ký với chủ đầu tư trước, sau đó mới ký thỏa thuận chuyển giao qua bên công ty dự án. Quy trình chuyên nghiệp này chính là sự khác biệt giữa chủ đầu tư uy tín với chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo.
Mấu chốt của rủi ro này nằm ở phần câu từ trong hợp đồng, chỉ cần thay đổi một chút đã có thể biến thành nghĩa khác, nhưng những người không rành về pháp lý thì chắc chắn không thể nhận ra. Đây là vấn đề cần thiết và phụ thuộc rất nhiều vào khả năng “soi” hợp đồng của người mua nhà. Trên hợp đồng chủ đầu tư thường dùng những câu từ lấp lửng lập lờ, họ sẽ “đánh lận con đen” giữa hai khái niệm là “nhà ở” và “nhà được xây dựng trên đất ở”.
Đối với các loại hình xây dựng trên đất nhưng không phải là nhà ở, đơn cử như officetel, condotel, shophouse,… thời hạn sở hữu bị giới hạn chỉ 50 năm và được gia hạn tùy theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Vì vậy khi bán công trình không phải nhà ở (officetel, condotel,…), chủ đầu tư lại dùng những câu từ lấp liếm trong hợp đồng như “nhà xây dựng trên đất ở” hoặc “căn hộ du lịch xây dựng trên đất ở” làm cho người mua nhà bị nhầm lẫn các loại hình này là nhà ở sở hữu lâu dài. Tất nhiên mục đích của chủ đầu tư là mức lợi nhuận cao, bởi chúng ta đều biết nếu xét cùng diện tích thì căn hộ có thời gian sở hữu lâu dài bao giờ cũng có giá trị lớn hơn các loại hình khác.
Ví dụ trong một dự án bất động sản phức hợp có rất nhiều loại hình sản phẩm như căn hộ chung cư, studio, officetel, condotel,… mà mỗi loại hình sản phẩm lại có một quy chế pháp lý khác nhau. Nói riêng về căn hộ chung cư, theo hướng dẫn của Luật kinh doanh Bất động sản, nhà ở và luật đất đai thì loại hình này được xem là nhà ở và thường có thời hạn sở hữu lâu dài, ổn định, trừ khi là Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế hoặc với lý do an ninh – quốc phòng.
5. Thỏa thuận một đằng, nhà giao một nẻo
Anh Gia Khang, 38 tuổi, chia sẻ đáng lý theo hợp đồng anh sẽ được nhận căn hộ nằm ở tầng 8. Vì là dân kinh doanh nên anh rất chú trọng phong thủy, tốn biết bao thời gian để tìm mua căn hộ ở tầng 8 cũng bởi mong việc mua bán sau này được phát đạt hơn. Thế mà đến khi xây dựng xong, theo hướng dẫn đánh số của UBND lại khiến căn hộ rớt xuống còn ở tầng 7, lệch so với thỏa thuận giữa 2 bên.
“Đặc biệt, đối những người làm ăn kinh doanh, chuyện này lại rất kỵ chuyện này bởi chỉ cần nếu lệch số vào ngay những tầng 4, 7, 13,… thì rất khó bán vì đây vốn là những con số xui”, anh cau mày phàn nàn.
Trường hợp của chị Nguyệt, 45 tuổi, còn éo le hơn. Vì đã từng chịu cảnh mùi hôi thối bay vào nhà nên lần này chị đã chọn lựa rất kỹ lưỡng trên bản thiết kế để căn hộ không nằm gần phòng rác. “Đến ngày nhận bàn giao nhà thô, mình rất háo hức nên cuộc nói chuyện với môi giới rất vui vẻ. Nhưng mình đơ cả chục giây khi môi giới dừng bước ngay trước phòng chứa rác, ngước lên xem thì căn hộ đối diện lại chính là căn hộ của mình”, chị Nguyệt kể lại.
Hay một tình huống khác của chị Hoài Thu, 32 tuổi, cũng không kém phần ngộ nghĩnh. Dù chị đã xem bản thiết kế cũng như phối cảnh căn hộ rất kỹ, không gian nhà cũng rất thông thoáng, nhưng khi đến nhận nhà thì chị Thu phát hiện một cây cột lạ đang dựng sừng sững trong căn hộ của mình. Quay sang hỏi môi giới thì cũng chỉ nhận được cái lắc đầu ái ngại. Môi giới nói không thể phá bỏ được vì chủ đầu tư bảo đấy là cột chịu lực, phá thì sập nhà.
Việc tái hiện một công trình từ một bản vẽ trên giấy là chuyện vô cùng khó khăn. Trong quá trình xây dựng hàng tỷ vấn đề tác động khiến thành phẩm trở nên khác lạ so với thiết kế ban đầu. Nếu xét về trường hợp lệch tầng ở bên trên cũng khó có thể nói chủ đầu tư sai được, vị trí tầng nhà vẫn đúng chẳng qua do cách đánh số ở tầng trệt tùy theo hướng dẫn khiến mọi tầng bị chênh số. Chưa kể nếu người mua nhà làm gắt lên, đâm đơn kiện cũng khó để tòa phán xử do những yếu tố liên quan đến phong thủy, yêu cầu theo sở thích,… thường không được kê trong hợp đồng. Nói vậy không có nghĩa là khuyên người mua nhà nên nhắm mắt, cắn răng thỏa hiệp với sự khác biệt này. Nhà đầu tư nên thêm những yêu cầu riêng của mình đối với căn hộ vào trong hợp đồng mua bán để đảm bảo quyền lợi trong tương lai của mình.
Song song đó nếu đã nhận biết được những rủi ro như vậy, người mua nên thỏa thuận sẵn trong hợp đồng những điều khoản về việc bồi thường, phạt để khi sai lệch xảy ra, việc đòi bồi thường do sai phạm trong hợp đồng cũng dễ giải quyết hơn nhiều.
6. “Mất hút” cả chục m2
Chủ đầu tư sẽ đánh vào sự thờ ơ không coi kỹ hợp đồng của một số người mua nhà, chỉ dùng từ “diện tích” trong thỏa thuận nhưng không ghi rõ đấy là căn hộ được tính theo diện tích nào. Đến khi người mua thanh toán, nhận bàn giao nhà hoặc thậm chí có người nhận sổ trọn vẹn mới bắt đầu câu hỏi vì sao trong căn hộ chung cư của mình ghi nhận thiếu gần chục m2 so với thỏa thuận trong hợp đồng. Gặp chủ đầu tư để giải quyết thì họ bảo diện tích ghi trong hợp đồng là diện tích tim tường nên có sự chênh lệch với diện tích thực bàn giao.
Theo quy định của Bộ xây dựng hiện nay có 2 cách tính diện tích căn hộ gồm diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Trong đó, cùng một căn hộ nhưng tính theo diện tích thông thủy sẽ nhỏ hơn so với diện tích tim tường. Nếu người mua nhà không làm rõ phần tính toán diện tích này sẽ dẫn đến tính toán giá nhà sai, trong khi chi phí mua nhà là tính theo từng m2. Chỉ cần sai 1 – 2m2 thôi người mua cũng đủ mất từ chục đến trăm triệu.