Sau 50 – 70 năm, quyền lợi của người mua chung cư thế nào?

Sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm? Vậy, Pháp luật không ấn định thời hạn sử dụng chung cư (không ấn định là 50 năm nhưng phổ biến là 50 năm). Thời hạn sử dụng đất để xây chung cư được xác định theo dự án, khi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn. Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng khiến nhiều người băn khoăn về quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Mời bạn cân nhắc nội dung trình bày: Đất chung cư có sổ đỏ không? Thời hạn sử dụng là bao lâu? để biết thêm chi tiết

Đất chung cư có sổ đỏ không? Thời hạn sử dụng là bao lâu?

1. Quy định về thời hạn sử dụng của chung cư

Theo Luật nhà ở của nước ta thì mỗi chung cư hay sổ hồng chung cư đều có thời hạn sử dụng nhất định. Căn cứ điều 123, Luật Nhà ở 2014, quy định về thủ tục sang tên chung cư như sau: “Mua bán chung cư phải lập thành hợp đồng, yêu cầu có công chứng. Đồng thời các bên sẽ thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua”.

2. Vậy sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm?

Khi mua nhà và chung cư bạn cần xem kỹ những quy định về thời hạn của chung cư đó, các quy định được trình bày trong bộ Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, thời hạn của sổ hồng chung cư được quyết định thể theo cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng

“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của đơn vị quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.”

Sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm? Câu trả lời là thời hạn phụ thuộc các cấp công trình xây dựng được quy định như sau:

• Thời hạn sổ hồng chung cư là 20 năm khi công trình cấp 4
• Thời hạn sổ hồng chung cư là 20 đến 50 năm khi công trình cấp 3
• Thời hạn sổ hồng chung cư là 50 đến 100 năm khi công trình cấp 2
• Thời hạn sổ hồng chung cư là trên 100 năm khi công trình cấp 1

Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng

Khi hết thời hạn sử dụng của sổ hồng chung cư chính quyền sẽ có những quy chế riêng để quyết định số phận tiếp theo của chung cư. Thông thường đơn vị quản lý phải kiểm định chất lượng công trình sau khi hết hạn và quyết định xử lý.

Vậy thì người mua phải xem xét kỹ thời hạn của chung cư khi ký kết chuyển nhượng, nhận ủy quyền sử dụng được ghi rõ trong giấy chứng nhận để nắm được thời hạn sử dụng khi mua chung cư rõ ràng trước khi tham gia giao dịch.

3. Thời hạn sử dụng đất để xây chung cư

Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“3…
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.
Theo quy định trên thì thời hạn sử dụng đất dùng để xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án (phổ biến là 50 năm). Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác định theo dự án.

Ví dụ: Dự án thuê đất để xây dựng chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết 50 năm nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng tối đa không quá 50 năm.

4. Chung cư hết hạn đi đâu về đâu?

Sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm? Một căn nhà khi sử dụng ít nhất 50 năm thì chắc hẳn sẽ có những tín hiệu xuống cấp dù cho đây là công trình chất lượng cao. Chung cư cũng như vậy, khi trải qua thời gian sử dụng và chịu sự tác động của thiên nhiên, hay từ những người sử dụng thì cũng sẽ xuống cấp làm ảnh hưởng đến an toàn của các cư dân mỗi chung cư. Vì thế, nhiều người băn khoăn không biết sẽ đi về đâu khi chung cư mình ở hết hạn và bị xuống cấp

Sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm? Việc chung cư, sổ hồng hết thời hạn sử dụng sẽ được chia ra làm 2 trường hợp. Căn cứ được trình bày ở điểm a, khoản 2, điều 99, Luật Nhà ở 2014

Sau khi kiểm định chất lượng chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn để ở thì các cư dân vẫn tiếp tục được sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

• Nếu chung cư bị hư hỏng nặng, có thể bị sập và không đảm bảo an toàn tính mạng cho cư dân, thì đơn vị quản lý sẽ ban hành kết luận và báo cáo UBND cấp tỉnh và thông báo đến  các chủ sở hữu cùng cư dân cử chung cư. Cuối cùng chủ sở hữu hay các chủ đầu tư phải có nhiệm vụ tháo dỡ và xây dựng lại hoặc cải tạo một chung cư mới cho các cư dân. Hoặc bàn giao lại cho đơn vị có thẩm quyền phá dỡ và xây dựng công trình khác

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới.

• Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho đơn vị có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
• Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về đất đai.

• Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở. Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo hướng dẫn về bố trí nhà ở tái định cư theo hướng dẫn của Luật Nhà ở.

Sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm? cũng giống như thời hạn sử dụng chung cư đã được gửi tới trong nội dung trình bày. Chung cư có hai loại là chung cư sở hữu 50 năm và chung cư vĩnh viễn, người mua cũng cần chú ý và phân biệt rõ khi bỏ tiền mua một trong hai loại chung cư này.

Sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm? Vậy, Pháp luật không ấn định thời hạn sử dụng chung cư (không ấn định là 50 năm nhưng phổ biến là 50 năm). Thời hạn sử dụng đất để xây chung cư được xác định theo dự án, khi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn. Do vậy, thời gian sử dụng chung cư sẽ phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng; nếu chung cư bị hư hỏng nặng thì phá dỡ để xây dựng mới, trừ trường hợp không phù hợp quy hoạch.

Bài viết Sổ hồng chung cư có thời hạn bao nhiêu năm? hy vọng đã đem đến cho khách hàng những thông tin bổ ích.

5. Sau 50 – 70 năm, quyền lợi của người mua chung cư thế nào?

Tại dự thảo Luật Nhà ở 2013 sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm. Nghĩa là sau thời hạn này, người mua căn hộ sẽ chấm dứt quyền sở hữu tài sản trên đất. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của người mua sẽ được xử lý thế nào vẫn chưa được xác định rõ.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam, theo quy chuẩn của Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn 50-100 năm, bậc 3 có niên hạn sử dụng 20-50 năm, bậc 4 là dưới 20 năm. Sở dĩ có những cấp bậc này bởi nó liên quan đến sự an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu và chỉnh trang đô thị.

Theo ông Khương, có 2 vấn đề cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Vì vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

“Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của người dân sẽ được xử lý thế nào thì vẫn chưa được xác định. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài. Cần làm rõ đất sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý thế nào, người dân có quyền sử dụng được không”, ông Sử Ngọc Khương nói.

Mặt khác, sau 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Việc người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn.

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào mua lại khu đất và xây dựng trên đất.

Theo quan điểm của ông Khương, các dự án chung cư hiện nay cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau thời hạn 50-70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo thì nên gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời gian đó.

Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng: “Bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp. Đây cũng là xu hướng chung của thế giới, đồng thời là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý Nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này”.

Tuy nhiên, theo ông Điệp, trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài.

Bên cạnh đó, cần cơ chế nguồn vốn với lãi suất phù hợp điều kiện thị trường, có như vậy bài toán kinh tế xây dựng của nhà đầu tư mới được đảm bảo, giảm chi phí sử dụng vốn.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản G5, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, đề xuất cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư nhằm bảo đảm chất lượng nhà ở trong quá trình sử dụng căn hộ; tránh tình trạng hàng loạt khu nhà chung cư cũ, khu tập thể cũ tồn tại quá lâu, xuống cấp, không bảo đảm điều kiện ở nhưng không thể cải tạo.

Nhưng vấn đề này cần căn cứ vào chất lượng của từng công trình nhà ở để xác định thời hạn. Ví dụ với công trình chung cư cấp 1, thời hạn sử dụng 70 năm hoặc lâu hơn nữa, nhưng với những công trình cấp thấp hơn như nhà ở xã hội, tuổi thọ thấp hơn thì xem xét cấp thời hạn sử dụng 50 năm. Muốn vậy, các địa phương phải quy hoạch rõ khu vực nào xây dựng công trình cấp 1, công trình chung cư cao cấp, khu vực nào phát triển các khu nhà ở xã hội. Có như thế, sự phân định mới rõ ràng, minh bạch.