Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật LVN Group

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.0191

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

– Luật Nhà ở năm 2014

– Luật đầu tư năm 2014

2. Những bất cập trong quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

2.1. Sự không thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan

Thứ nhất, về việc thay đổi quyết định chủ trương đầu tư

Thực tế hiện nay rất hiếm doanh nghiệp có toàn bộ diện tích đất ở hợp pháp để được chỉ định làm chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Do đó, hầu hết các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại đều phải thực hiện việc quyết định chủ trương đầu tư do cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh chủ trì thẩm định và áp dụng theo Luật Đầu tư năm 2014. Đến khi đủ điều kiện để được chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nếu vì lý do nào đó mà không thể tiếp tục thực hiện dự án thì tiến hành hoạt động chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Như vậy, theo quy trình hiện nay, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS là nhà ở thương mại đã được quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014, các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, và sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng dự án thì phải tiếp tục thực hiện việc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư do có sự thay đổi thông tin của nhà đầu tư thực hiện dự án. Cụ thể, theo khoản 4 Điều 40 Luật Đầu tư năm 2014 quy định đối với các dự án thuộc diện phải quyết định chủ trương đầu tư, khi thay đổi nhà đầu tư hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có), cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Điều này dẫn đến sự lúng túng, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong áp dụng pháp luật của cả cơ quan thẩm quyền và doanh nghiệp trong suốt thời gian qua. Tức là dự án đã thực hiện hoàn thành việc chuyển nhượng, thay đổi chủ đầu tư thực hiện dự án lại phải tiếp tục thực hiện việc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư, mặc dù về bản chất cũng chỉ là sự thay đổi về chủ đầu tư thực hiện dự án.

Có thể nhận thấy rằng, về mặt bản chất, việc doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để đầu tư dự án BĐS là nhà ở thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận là một hoạt động đầu tư đơn thuần theo pháp luật đầu tư và chịu sự chi phối của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, do hoạt động đầu tư này mang tính chất một hoạt động đặc thù, có liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất, thị trường BĐS và kế hoạch phát triển nhà ở do đó cũng chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở. Do đó, nếu cùng một hoạt động, một sự kiện pháp lý nhưng chịu sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành dễ xảy ra tình trạng thiếu nhất quán trong các văn bản pháp luật. Điều này dẫn đến sự chồng chéo, trùng lắp trong quá trình áp dụng pháp luật, gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp.

Thứ hai, sự không thống nhất trong thuật ngữ “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”

Bên cạnh đó, giữa các văn bản pháp luật hiện hành còn có sự thiếu thống nhất trong sử dụng thuật ngữ “nhà đầu tư” hay “chủ đầu tư”. Luật Đầu tư năm 2014 sử dụng nhất quán thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở lại sử dụng khái niệm “chủ đầu tư” để chỉ doanh nghiệp thực hiện việc bỏ vốn để đầu tư kinh doanh dự án BĐS, cụ thể, khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án BĐS được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh”; khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ….”; Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 đưa ra định nghĩa: “Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng”.

Như vậy, việc sử dụng không thống nhất giữa thuật ngữ “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư và “chủ đầu tư” trong Luật Kinh doanh BĐS có thể gây nhầm lẫn, áp dụng thiếu thống nhất trong thực hiện pháp luật.

2.2. Bất cập về chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản

Như đã đề cập trên đây, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định.

Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định như thế nào được xem là một phần dự án được phép chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng.

Trên thực tế, một số dự án đã được chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình, cụ thể chủ đầu tư có thể chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trước trong tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại. Điều này dẫn đến khả năng dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án lúc ban đầu.

2.3. Bảo vệ bên thứ ba trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS là dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, sau khi đủ điều kiện luật định, chủ đầu tư sẽ thực hiện hoạt động huy động vốn từ khách hàng, ngân hàng, các tổ chức tài chính để có nguồn tài chính thực hiện dự án, ngoài ra, chủ đầu tư còn thực hiện ký kết hợp đồng với các nhà thầu, nhà cung cấp vật tư xây dựng, các hợp đồng tư vấn thiết kế, hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại. Do đó, trong quá trình này, chủ đầu tư dự án sẽ xác lập nhiều mối quan hệ hợp đồng song vụ với các bên, trong đó có thể nêu điển hình là khách hàng, ngân hàng và nhà thầu.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng đã nêu những nguyên tắc để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể này khi thực hiện việc chuyển nhượng.

Theo Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, một trong những nguyên tắc mà chủ đầu tư dự án BĐS phải đảm bảo khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác là phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Và một trong những nghĩa vụ pháp luật bắt buộc của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS là thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng. Điều này được thể hiện trong quy định về mặt thủ tục trong hoạt động chuyển nhượng dự án, cụ thể là trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Tức là việc thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi có quyết định chấp thuận về việc chuyển nhượng dự án của cơ quan thẩm quyền và chỉ mang tính chất là một thủ tục hình thức trong hoạt động chuyển nhượng dự án mà không có cơ chế kiểm định hay giám sát.

Theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, việc chuyển giao nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ được xác lập nếu được bên có quyền đồng ý, và trường hợp nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. BLDS năm 2015 cũng quy định về nguyên tắc thực hiện hợp đồng song vụ khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 và Điều 413 BLDS năm 2015.

Tuy nhiên, nếu đối chiếu trên thực tiễn việc áp dụng các quy định của pháp luật về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án thì các nguyên tắc và quy định này không hề đạt hiệu quả như mong đợi mà chỉ mang tính chất là hợp thức hóa thủ tục hành chính.

Tại Bản án Dân sự Phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 18/09/2019 về “Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ” của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Phương H và bị đơn: Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh V và Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất và Kinh doanh B, có nội dung:

“Ngày 03/8/2009 bà H có ký với Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất và Kinh doanh B 06 hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, được biết ngày 16/6/2010 Công ty B đã chuyển nhượng dự án trên cho Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh V. Ngày 19/02/2016 Công ty V chuyển nhượng toàn bộ dự án trên cho Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P theo Quyết định số 648/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Quá trình Công ty P thi công dự án trên bà đã nhiều lần làm việc, yêu cầu Công ty P giải quyết quyền lợi cho bà về các hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại dự án chung cư Phú L nhưng đến nay Công ty P không giải quyết mà vẫn rao bán các căn hộ”. Tại phần trình bày của mình, Bà H cho rằng toàn bộ quá trình bàn giao dự án chung cư Phú L không có một văn bản nào ghi nhận về việc bàn giao nghĩa vụ hợp đồng giữa bà H và Công ty B cho bên nhận chuyển nhượng là Công ty V và trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng chung cư Phú L từ Công ty B sang Công ty V bà H cũng không được biết.

Theo lập luận và phán quyết của Tòa án, do việc giao kết hợp đồng giữa bà H và Công ty B để mua bán căn hộ hình thành trong tương lai của dự án chung cư Phú L chưa đảm bảo các điều kiện theo pháp luật, do ký hợp đồng mua bán khi chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của dự án, quá trình chuyển nhượng dự án đã đảm bảo các thủ tục luật định, đồng thời nhận định “Việc kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chỉ đối với những hợp đồng hợp pháp có hiệu lực pháp luật khi chuyển nhượng Dự án. Tuy nhiên, như đã nhận định thì 06 Hợp đồng vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng (ngày 03/8/2009) nên Công ty P không có trách nhiệm kế thừa quyền và nghĩa vụ đối với 06 Hợp đồng khi chuyển nhượng Dự án”. Qua đó, tuyên xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Phương H về việc buộc Công ty Cổ phần Địa ốc và Đầu tư P có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã mua căn hộ của 06 Hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ ngày 03/8/2009. Như vậy, phán quyết của Tòa án chưa xem xét đến việc bên chuyển nhượng đã đảm bảo quyền của khách hàng liên quan đến dự án khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án.

Qua Bản án nêu trên, thực tế để có nguồn vốn thực hiện dự án, các chủ đầu tư đều tìm cách huy động vốn ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo luật định thông qua các hợp đồng nhận nợ, hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc quyền mua, hợp đồng mua bán trái phiếu… với mục đích huy động vốn để có nguồn tiền thực hiện dự án. Song nếu sau đó không thể tiếp tục thực hiện và tiến hành chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác thì chỉ cần đảm bảo trình tự, thủ tục theo luật định đã có thể chuyển giao dự án và trốn tránh được các nghĩa vụ của mình. Trên thực tế, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án là thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng chỉ mang tính chất thủ tục, hầu hết không có khách hàng nào nhận được thông báo lấy ý kiến về việc chuyển nhượng dự án hay biết về việc chuyển nhượng dự án trong quá trình thực hiện và chỉ thực sự biết khi việc chuyển nhượng dự án đã hoàn tất.

Nghiên cứu pháp luật thế giới cho thấy, vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan trong hoạt động chuyển nhượng dự án là cần thiết và bắt buộc phải thực hiện thì nhà đầu tư mới được chuyển nhượng dự án.

Tại Ấn Độ, khoản 1 Điều 15 Luật BĐS 2016 về nghĩa vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án BĐS cho bên thứ ba quy định: “Nhà đầu tư không được chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với dự án BĐS cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý bằng văn bản từ 2/3 số người mua nhà dự án (ngoại trừ chủ đầu tư) và văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý BĐS”.

Theo pháp luật của Hoa Kỳ tại Bộ quy tắc liên bang – Mục 24 – Tiểu mục B – Chương IV – Phần 401 – Điều 401.480 “Bán/Chuyển nhượng dự án” (quy định ngày 22/3/2000, sửa đổi ngày 26/11/2007) thì “Chủ dự án phải tiến hành (các) cuộc họp với những người có nhà tại dự án để phổ biến thông tin. Bên mua phải cung cấp thông báo về buổi họp và kết quả buổi họp đến từng hộ gia đình trong dự án… Một đại diện của bên mua phải tham dự các buổi họp để trình bày kế hoạch mua lại, những thay đổi của dự án và trả lời câu hỏi về kế hoạch. Tại buổi họp, người dân sẽ bỏ phiếu quyết định việc mua lại dự án, những người không tham dự và bỏ phiếu tại cuộc họp có thể được lấy ý kiến trong những cuộc họp tiếp theo hoặc sau cuộc họp. Bên mua sẽ gửi tài liệu bao gồm các lá phiếu, các kiến nghị chứng minh sự đồng thuận của 51% cư dân đến Bộ Gia cư và Phát triển đô thị Hoa Kỳ với tính chất là một thành phần của hồ sơ”. Như vậy, pháp luật của một số nước trên thế giới đều xây dựng cơ chế rõ ràng để đảm bảo được quyền lợi của khách hàng và bên có liên quan đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS.

2.4. Mua bán sáp nhập để sở hữu vốn công ty qua đó sở hữu dự án và chuyển nhượng dự án bất động sản

Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư khi không đủ tiềm lực để thực hiện dự án hoặc muốn chuyển nhượng dự án để thu lợi nhuận, chuyển hướng đầu tư kinh doanh khác khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc việc chuyển nhượng dự án gặp phải khó khăn, vướng mắc về mặt thủ tục thường chọn hình thức chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp (chuyển nhượng vốn) cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ sở hữu toàn bộ cổ phần/phần vốn góp của các cổ đông/thành viên của công ty, qua đó trở thành chủ sở hữu mới của công ty và gián tiếp sở hữu dự án mà không thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS, rút ngắn được thời gian thực hiện.

Lúc này, các quy định của Luật Kinh doanh BĐS về hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS không còn giá trị chi phối hay áp dụng. Trong làn sóng M&A (mua bán và sáp nhập) diễn ra ngày càng sôi động và mạnh mẽ như hiện nay, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và các nhà đầu tư nước ngoài thường nhắm đến các doanh nghiệp tại Việt Nam đang nắm giữ các quỹ đất, nắm quyền đầu tư kinh doanh khai thác các khu đất có tiềm năng phát triển thành các dự án BĐS nhà ở thương mại để thực hiện các thương vụ thâu tóm, chủ yếu diễn ra bằng hoạt động mua lại cổ phần, phần vốn góp.

3. Một số đề xuất

Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên trong quy định của Luật Kinh doanh BĐS về chuyển nhượng dự án BĐS, tác giả đề xuất một số kiến nghị sau đây:

Thứ nhất, sửa đổi các văn bản luật có liên quan đến kinh doanh BĐS theo hướng sử dụng thống nhất thuật ngữ “chủ đầu tư” hoặc “nhà đầu tư”.

Thứ hai, sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng bổ sung quy định tiêu chí của một phần dự án được chuyển nhượng. Việc quy định cụ thể các tiêu chí để xác định thế nào là một phần dự án được phép chuyển nhượng, thế nào là một phần dự án không thể tách rời trong tổng thể dự án nhằm đảm bảo được các nội dung về mục tiêu khi quyết định cho phát triển toàn bộ dự án, đảm bảo được quyền lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án và đảm bảo sự phát triển của kinh tế – xã hội, định hướng quy hoạch, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.

Thứ ba, cần cụ thể hóa các quy định về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích của các bên trong hoạt động này, tránh vì mục tiêu đẩy mạnh, thông thoáng hoạt động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc bảo đảm quyền lợi của bên yếu thế và đi ngược lại quy tắc công bằng, bình đẳng của pháp luật. Trong nền kinh tế hội nhập và ứng dụng các công nghệ hiện đại, việc đồng thuận và lấy ý kiến của khách hàng và bên liên quan có khả năng thực hiện được gần như dễ dàng và vẫn đảm bảo được quy trình chuyển nhượng dự án, cần đưa nội dung này thành một tiêu chí thẩm định trước thời điểm ban hành quyết định chấp thuận cho chuyển nhượng dự án.

Thứ tư, việc mua bán sáp nhập công ty nhằm sở hữu dự án có thể làm cho các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS về hoạt động chuyển nhượng dự án không còn được thực thi trên thực tế, các chủ đầu tư có thể phân bổ các dự án cho các công ty con nắm giữ, qua đó chuyển nhượng vốn nhằm mục đích chính là chuyển nhượng dự án. Do đó, cần thiết lập cơ chế pháp lý nhằm kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng vốn cho mục đích chuyển nhượng dự án để tránh bị thất thu ngân sách nhà nước, xác định các điều kiện pháp lý cụ thể cho một doanh nghiệp sở hữu các dự án BĐS khi thực hiện chuyển nhượng vốn doanh nghiệp cần phải đáp ứng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật LVN Group – Sưu tầm & biên tập