Luật sư trả lời:

Với câu hỏi của bạn, Luật LVN Group xin được đưa ra câu trả lời như sau:

 

1. Chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai có được miễn thuế TNCN

Căn cứ vào điểm b Khoản 1 điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Căn cứ vào quy định trên, nếu một người chỉ có duy nhất một nhà ở thì có thể được miễn thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Để được miễn thuế TNCN, người nộp thuế cần đáp ứng những điều kiện cụ thể của trường hợp này, bao gồm:

– Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

– Chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 

– Không có thêm tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chung với người khác.

Với trường hợp của bạn, chung cư hiện tại bạn đang sở hữu chưa bàn giao xong, chưa có sổ hồng (nhà ở hình thành trong tương lai). Do đó, trường hợp này chưa đủ căn cứ để xác định việc bạn có sở hữu tài sản này là bất động sản duy nhất hay không, việc chuyển nhượng này chưa đủ điều kiện để miễn thuế TNCN.

 

2. Cung cấp thông tin liên quan miễn thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

2.1 Đối tượng nào phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về đối tượng nộp thuế như sau:

1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 283 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

Theo đó, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là các đối tượng được quy định tại Điều 2 nêu trên.

 

2.2 Các khoản thu nào chịu thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ vào khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập chịu thuế như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b. 1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b. 2) Kết cấu hạ tầng và công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b. 3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c)  Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng đất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo đó, các khoản thu nhập chịu thuế là các khoản thu nhập được quy định tại Điều 2 nêu trên, trong có khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

 

2.3 Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản duy nhất?

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập miễn thuế như sau:

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Theo đó, cá nhân phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì thuộc diện thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp được miễn thuế cho phần thu nhập này được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 nêu trên.

Như vậy, căn cứ quy định trên thì việc bạn sở hữu bất động sản 6 tháng (183 ngày) chỉ là điều kiện theo điểm b1.2 nêu trên. Để được miễn thuế thì bạn cần đáp ứng thêm điều kiện tại Điểm b.1.1 và b.1.3 nêu trên. 

 

2.4 Tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất 

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản như sau:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

–  Giá chuyển nhượng 

+ Giả chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyện nhượng.

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. 

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xâu dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. 

+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

+ Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

– Thuế suất 

+ Thuế suất đất với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

– Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

+ Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân 

– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

– Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuê được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

 

2.5 Tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất từ thời điểm nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

– Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp động chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

– Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cá quan thuế.

 

2.6 Khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất ở cơ quan nào?

Căn cứ vào điểm đ khoản 7 Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP có quy định: 

Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với người nộp thuế có phát sinh nghĩa vụ thuế đối với các khoản thu từ đất theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 45 Luật Quản lý thuế như sau:

đ) Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:

đ.1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất theo quy định tại cơ chế một cửa liên thông nơi có bất động sản.

Theo quy định trên thì nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất là tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất nơi có bất động sản đó.

Trên đây là những chia sẻ của Luật LVN Group về câu hỏi Có được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai không? và cung cấp những nội dung liên quan. Hi vọng bài viết đã mang tới quy bạn đọc những thông tin hữu ích.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật thuế trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số:1900.0191   để được giải đáp. Trân trọng cảm ơn!