Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Theo đề án 661/1998 chính quyền xã vận động nhân dân nhận đất trồng rừng. Gia đình tôi được xã vận động ra nhận đất trồng rừng. Gia đình tôi đã kê khai đúng, đầy đủ nghề nghiệp là cán bộ công chức viên chức trong hồ sơ xin giao rừng. Và đã được giao 2ha đất rừng.
Năm 2002, ba mẹ tôi được huyện cấp GCNSDĐ. Sau 18 năm, vào năm 2020, UBND huyện ra quyết định thanh tra và quyết định thu hồi thu hồi GCNQSDĐ với lý do là cấp sai đối tượng căn cứ theo nghị định 163/1999.
Tôi tìm hiểu theo nghị định 163/1999 thì việc cấp GCNQSD đất cho gia đình tôi không đúng đối tượng. Tuy nhiên đến năm 2017, nghị định 01/2017 bổ sung điều 100a luật đất đai 2013 thì đất rừng nhà tôi tuy được cấp không đúng đối tượng nhưng đã được cấp trước 1/7/2004 và vẫn được sử dụng đúng quy hoạch đến hiện nay vì vậy sẽ không bị nhà nước thu hồi.
Tôi xin hỏi cách hiểu của tôi như vậy có đúng không và quyết định thanh tra và thu hồi đất của UBND huyện đúng không? Và nếu không đúng thì gia đình phải làm gì để yêu cầu UBND hủy bỏ các quyết định trên?
TRẢ LỜI:
CĂN CỨ PHÁP LÝ
Luật đất đai 2013;
Luật khiếu nại 2011;
Nghị định 163/1999/NĐ-CP về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Theo thông tin Qúy khách cung cấp, để làm rõ yêu cầu của Qúy khách. Luật LVN Group sẽ phân tích hai vấn đề sau:
Vấn đề 1, đối tượng được Nhà nước giao đất lâm nghiệp theo Nghị định 163/1999/NĐ-CP.
Điều 4 Nghị định 163/1999/NĐ-CP quy định đối tượng được Nhà nước giao đất lâm nghiệp như sau:
Nhà nước giao đất lâm nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động lâm nghiệp, nông nghiệp, ngư nghiệp, làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất lâm nghiệp xác nhận;
2. Ban Quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ;
3. Doanh nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất lâm nghiệp do Nhà nước giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999;
4. Trạm, trại, xí nghiệp giống lâm nghiệp, trường học, trường dạy nghề;
5. Tổ chức khác thuộc các thành phần kinh tế đã được Nhà nước giao đất lâm nghiệp theo Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 được tiếp tục sử dụng cho đến hết thời hạn giao đất. Khi hết thời hạn đã giao phải chuyển sang thuê đất lâm nghiệp;
6. Đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất lâm nghiệp kết hợp với quốc phòng.
Như vậy, gia đình Qúy khách được giao đất lâm nghiệp không thu tiền sử dụng đất khi:
– Gia đình Qúy khách trực tiếp lao động lâm nghiệp, nông nghiệp, ngư nghiệp, làm muối;
– Nguồn sống chủ yếu của gia đình Qúy khách là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, ngư nghiệp, làm muối;
– Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất lâm nghiệp xác nhận
Theo thông tin Qúy khách cung cấp, gia đình Qúy khách không thuộc đối tượng được giao đất lâm nghiệp này.
Vấn đề 2, đất của gia đình quý khách có bị thu hồi không?
Theo quan điểm của Luật LVN Group, đất của Qúy khách không bị thu hồi vì những lý do sau:
– Thứ nhất, Theo quy định tại Khoản 1 Điều 16 Luật đất đai 2013 Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
2. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
3. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Diện tích đất của Qúy khách không thuộc một trong các trường hợp trên.
– Thứ hai, diện tích đất của Qúy khách đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002.
Mặt khác Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Vì vậy, khi Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố mẹ Qúy khách thì đồng nghĩa với việc Nhà nước đã xác nhận quyền sử dụng đất là của bố mẹ Qúy khách.
Hiện tại, để đảm bảo quyền và lợi ích của gia đình mình, Qúy khách có thể làm đơn khiếu nại quyết định thu hồi đất của UBND huyện theo quy định pháp luật.
Trình tự, thủ tục khiếu nại được thực hiện như sau:
– Thời hiệu khiếu nại: Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. (Điều 9 Luật khiếu nại 2011)
Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
CÂU HỎI BỔ SUNG:
Như đã trình bày, thực hiện đề án theo quyết định 661/1998/QĐ-TTg, gia đình tôi được xã vận động và xung phong nhận đất trồng rừng trên cát. Đến tháng 12/2002 thì được UBND huyện cấp GCNSD đất không trả tiền sử dụng đất, là đất rừng sản xuất 50 năm, diện tích 2ha.
Tháng 7/2020 UBND huyện thông báo và có quyết định thu hồi GCNSDĐ với lý do là huyện đã cấp sai đối tượng theo điều 4 nghị định 163/1999/NĐ-CP vì tại thời điểm cấp đất, ba mẹ tôi đã kê khai là vợ chồng làm công nhân viên chức trong hồ sơ xin giao đất.
Tuy nhiên, sau đó UBND huyện giải quyết khiếu nại có bổ sung là đất gia đình tôi không bị thu hồi mà phải chuyển sang hình thức thuê đất luật đất đai 2013 đối với trường hợp gia đình tôi đã được nhà nước cấp giấy sử dụng đất không trả tiền sử dụng đất, được giao trước năm 1/7/2004.
Với trường hợp yêu cầu bổ sung này tôi xin hỏi:
– Việc đổi từ hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất áp dụng với gia đình tôi có đúng với pháp luật hiện hành không?
– Theo TT33/2017 BTNMT có hướng dẫn cụ thể đối tượng phù hợp cho việc giao đất. Áp dụng với trường hợp gia đình tôi. Vào tháng 12/2002 gia đình tôi có 5 khẩu, có 3 khẩu hưởng lương thường xuyên, 2 khẩu là lao động tự do đều trên 18 tuổi. Hiện nay gia đình tôi có 3 khẩu ngoài ba mẹ tôi là hưu trí thì việc làm của chị tôi là khắc dấu cho công ty tính sản phẩm theo thời vụ, không có hợp đồng lao động, và lao động tự do mua bán bất động sản. Như vậy gia đình tôi có phải là đối tượng phù hợp để giao đất nông nghiệp theo hướng dẫn ở điểm b,d điều 3 khoản 3 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cho đối tượng không được hưởng lương thường xuyên hay không?
– Nếu có sự phù hợp về đối tượng, gia đình tôi có được giữ GCNSD cũ không? Gia đình tôi cần phải tiến hành các thủ tục gì để chứng minh là gia đình phù hợp với đối tượng được giao đất nông nghiệp?
Câu hỏi 1. Việc đổi từ hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất áp dụng với gia đình tôi có đúng với pháp luật hiện hành không?
Trả lời:
Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Theo quy định trên, nếu hộ gia đình Qúy khách sử dụng đất lâm nghiệp, nông nghiệp để sản xuất thì thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần.
Mặt khác Điều 60 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 60. Xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành và nộp tiền thuê đất.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
4. Tổ chức kinh tế thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này mà đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này nếu có nhu cầu.”
Như vậy, nếu gia đình Qúy khách được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 60 Luật đất đai 2013 .
Câu hỏi 2. Theo TT33/2017/ BTNMT có hướng dẫn cụ thể đối tượng phù hợp cho việc giao đất. Áp dụng với trường hợp gia đình tôi.
Vào tháng 12/2002 gia đình tôi có 5 khẩu, có 3 khẩu hưởng lương thường xuyên, 2 khẩu là lao động tự do đều trên 18 tuổi. Hiện nay gia đình tôi có 3 khẩu ngoài ba mẹ tôi là hưu trí thì việc làm của chị tôi là khắc dấu cho công ty tính sản phẩm theo thời vụ, không có hợp đồng lao động, và lao động tự do mua bán bất động sản. Như vậy gia đình tôi có phải là đối tượng phù hợp để giao đất nông nghiệp theo hướng dẫn ở điểm b,d điều 3 khoản 3 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cho đối tượng không được hưởng lương thường xuyên hay không?
Trả lời:
Điểm b, điểm d Khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định như sau:
“Điều 3. Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
3. Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.
Qua thông tin Qúy khách cung cấp, gia đình Qúy khách có một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;=> vì vậy thuộc điểm b nếu trên.
Còn điểm d thì Qúy khách cần xác định xem, Qúy khách có thuộc các trường hợp Quy định tại Điều 54 Luật đất đai không:
“Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”
Nếu gia đình Qúy khách thuộc một trong các trường hợp trên, thì thuộc điểm d Khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT
Câu hỏi 3. Nếu có sự phù hợp về đối tượng, gia đình tôi có được giữ GCNSD cũ không? Gia đình tôi cần phải tiến hành các thủ tục gì để chứng minh là gia đình phù hợp với đối tượng được giao đất nông nghiệp?
Trả lời:
Ở đây, như câu hỏi 1 đã trình bày: nếu gia đình Qúy khách được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 60 Luật đất đai 2013 .
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về thu hồi đất”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH Minh Khuê