Không nên luật hóa thời gian sở hữu nhà chung cư

Sở hữu có thời hạn đối với nhà chung cư dự kiến sẽ là giải pháp được bộ Xây dựng đề xuất trong khuôn khổ cải cách hệ thống luật pháp về nhà ở. Những người ủng hộ giải pháp này dựa chủ yếu vào hai lý lẽ: một là ở các nước tiên tiến, luật pháp giới hạn quyền sở hữu đối với nhà chung cư trong phạm vi tuổi thọ của toàn bộ toà nhà; hai là việc giới hạn thời gian quyền sở hữu sẽ có tác dụng tích cực trong việc hạn chế đầu cơ: được găm giữ càng lâu thì tài sản càng xuống giá, do quyền sở hữu bị “khấu hao”.

Thực ra sở hữu có thời hạn ở các nước tiên tiến không phải là một chế định của luật, mà là sản phẩm của quan hệ kết ước trong cuộc sống dân sự. Sở hữu tư nhân, về bản chất, là sở hữu vô thời hạn. Trong khuôn khổ thực hiện quyền sở hữu của mình theo nguyên tắc chủ thể được làm tất cả những gì pháp luật không cấm, có những chủ sở hữu chủ động chuyển giao có thời hạn quyền sở hữu đó bằng một thoả thuận rành mạch. Khi đó, người nhận chuyển giao có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong thời hạn thoả thuận, kể cả quyền định đoạt, để lại cho người thừa kế…

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:   1900.0191

Sở hữu chung cư ở các nước rất đa dạng về đối tượng. Đó có thể là căn hộ chung cư được nhìn nhận như một thực thể pháp lý phức hợp, bao gồm các phần sở hữu riêng và một tỷ lệ phần quyền sở hữu đối với những gì gọi là của chung như đất, công trình hạ tầng, thiết bị tiện ích… Có trường hợp căn hộ được hiểu là một phần không gian nơi nhà chung cư được định vị: đối với phần không gian đó, chủ sở hữu có quyền xây dựng căn hộ theo các quy cách được xác định. Cũng có trường hợp căn hộ được hình dung theo nghĩa hẹp: đó là căn hộ vật chất, được mô tả theo cấu trúc hiện hữu.

Chỉ trong trường hợp thứ ba này, sở hữu căn hộ mới được xác định một cách bắt buộc là sở hữu có thời hạn; nhưng đó là do bản thân tài sản, nghĩa là một phần của toà nhà, có tuổi thọ được giới hạn theo giới hạn về tuổi thọ của toà nhà được xác định theo pháp luật xây dựng. Có đối tượng là một vật chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian, quyền sở hữu tất nhiên cũng chỉ có thể được duy trì đến hết khoảng thời gian đó.

Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước và chỉ được giao cho người dân để sử dụng; bởi vậy, quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể cả nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất.

Giả sử đất được giao có thời hạn hoặc được cho thuê, thì nhà chung cư, dù là một tập hợp phần chung và phần riêng, là một phần không gian được xây dựng hay là một phần vật kiến trúc cụ thể, chỉ có thể tồn tại tối đa đến hết thời hạn giao hoặc cho thuê đất. Nhưng nếu đất được giao để sử dụng ổn định lâu dài, thì chắc chắn quyền xây dựng của người sử dụng đất cũng tồn tại ổn định và lâu dài. Nếu căn hộ chung cư được hiểu là một phần không gian nơi toạ lạc nhà chung cư, thì quyền sở hữu đối với căn hộ xác lập cho người có quyền sử dụng đất phải là loại quyền không bị giới hạn trong thời gian. Tất nhiên, không ai cấm người có quyền sử dụng đất thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với căn hộ cho người khác trong một thời hạn. Nhưng nếu không có thoả thuận gì cụ thể, thì một vụ chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ có tác dụng trao cho người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu không thời hạn đối với căn hộ: một khi toà nhà chung cư hết tuổi thọ theo quy định của pháp luật và phải bị phá dỡ, thì, về mặt lý thuyết, chủ sở hữu căn hộ có quyền xây dựng căn hộ mới trong phần không gian thuộc quyền sở hữu của mình. Trên thực tế, chủ sở hữu thực hiện quyền đó dưới hình thức tham gia vào dự án đầu tư xây dựng toà nhà chung cư mới.

Dường như khi xây dựng phương án cải cách chế độ sở hữu nhà chung cư, các tác giả ở bộ Xây dựng chỉ hình dung đối tượng của quyền sở hữu căn hộ chung cư theo nghĩa rất hẹp, là một phần của một vật kiến trúc cụ thể gọi là toà nhà chung cư; họ không nghĩ đến các trường hợp căn hộ chung cư có “chứa đựng” một phần quyền sử dụng đất hoặc được đồng hoá với một phần không gian được phép xây dựng. Nhưng dù căn hộ chung cư chỉ được coi là một vật cụ thể, thì việc dùng luật để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư trong thời gian cũng là việc làm không nên. Đáng lý ra, phải nhìn nhận rằng sự tồn tại của quyền sở hữu thoạt tiên không bị đóng khung trong một khoảng thời gian; chẳng qua do ở đây, đối tượng của quyền sở hữu là một vật có tuổi thọ giới hạn mà quyền sở hữu trở nên có thời hạn.

SOURCE: BÁO SÀI GÒN TIẾP THỊ ĐIỆN TỬ – PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TPHCM

Trích dẫn từ: http://www.sgtt.com.vn/