Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Hợp đồng kinh tế về việc hợp tác đầu tư trồng rừng số 3xxx/HĐKT-HTĐT ngày 31/9/2016 giữa công ty TNHH MTV ABC tỉnh CM và ông Trần Thanh H. Hiện tại anh muốn hỏi rõ về tính pháp lý và trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Nhà nước được thu hồi đất trong trường hợp nào? Trường hợp nào được bồi thường về đất.
CƠ SỞ PHÁP LÝ
Luật đất đai 2013;
Bộ Luật dân sự 2015;
Luật thương mại 2005;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Theo quy định của Luật đất đai, không phải trường hợp nào Nhà nước cũng có quyền thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện trong các trường hợp sau:
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Theo Điều 61 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh khi:
Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
– Xây dựng căn cứ quân sự;
– Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
– Xây dựng ga, cảng quân sự;
– Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
– Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
– Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
– Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
– Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
– Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý
Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp sau:
– Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
– Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất;
– Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất như thu hồi để xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới…
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định 09 hành vi vi phạm pháp luật đất đai sẽ bị Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:
– Sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà tiếp tục vi phạm;
– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
– Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
– Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
– Đất không được chuyển quyền sử dụng (chuyển nhượng, chuyển đổi…) mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
– Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước như không nộp tiền sử dụng đất, không nộp thuế… và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
– Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục (ví dụ như lúa, ngô…); đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật
Ngoài 03 nhóm trường hợp trên, pháp luật còn quy định Nhà nước sẽ thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Cụ thể:
– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
– Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
– Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
– Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người…
Như vậy, trên đây là 04 trường hợp bị thu hồi đất theo quy định. Khi Nhà nước thu hồi hồi đất thì sẽ ban hành quyết định thu hồi đất; người sử dụng đất có nghĩa vụ tuân thủ quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, đối với các trường ký hợp đồng thuê, hợp đồng hợp tác đầu tư với Nhà nước thì cần tuân thủ các nội dung trong hợp đồng đã ký kết với cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước thu hồi đất thì những đối tượng sau sẽ được bồi thường khi có đủ các điều kiện theo từng đối tượng. Cụ thể:
1. Hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
– Có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp. Trừ trường hợp sau:
Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Trường hợp này không được bồi thường theo quy định trên mà được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp (Theo khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013).
Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ và chưa được cấp cũng được bồi thường.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo
Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng được bồi thường khi đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau:
– Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.
Đối với trường hợp của Qúy khách, Luật LVN Group sẽ xem xét hai trường hợp:
1. Tính pháp lý của Việc hợp tác trồng rừng của ông Thanh H và công ty TNHH MTV LNM Hạ tỉnh CM.
Hợp đồng kinh tế về việc hợp tác đầu tư trồng rừng số 39xx/HĐKT-HTĐT ngày 31/9/2016 giữa công ty TNHH MTV LNM Hạ tỉnh CM và ông Trần TH được thực hiện trên cơ sở có sự đồng ý của UBND nhân dân tỉnh CM. Cụ thể:
– Ngày 17/6/2015 công ty TNHH MTV LN Minh Hạ tỉnh CM có tờ trình số 442/TTr-Cty gửi đến UBND tỉnh CM. Do đó, ngày 07/7/2015 UBND tỉnh CM đã ban hành văn bản số 3521/UBND- NN có nội dung “ UBND tỉnh thống nhất chủ trương để công ty TNHH MTV LN Minh Hạ hợp tác đầu tư trồng rừng sản xuấ t với các nội dung cụ thể như sau: …”
Do đó, có thể thấy việc hợp tác trồng rừng giữa ông ông Thanh Hùng và công ty TNHH MTV LN Minh Hạ tỉnh CM là phù hợp với quy định của pháp luật cũng như phù hợp với chủ trương của UBND tỉnh CM.
2. Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
Hợp đồng hợp tác kinh tế giữa công ty TNHH MTV LNM Hạ tỉnh CM và ông Trần TH là hợp đồng hợp pháp. Do đó, các nội dung trong hợp đồng phải được các bên tôn trọng và thực hiện.
Điều 8 của hợp đồng quy định như sau:
“Điều 8. Trường hợp sửa đổi, bổ sung hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
1. Trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng.
– Trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng thì hai bên cùng bàn bạc, thống nhất lập phụ kiện hợp đồng, nhưng bên có yêu cầu sửa đổi, bổ sung phải thông báo trước trong thời gian 30 ngày.
2. Trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
– Khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi lại phần đất này để sử dụng vào mục đích khác, thì hai bên tiến hành thanh lý hợp đồng, xác định trách nhiệm tiếp theo của các bên và thực hiện triệt để phần trách nhiệm của mình.
– Khi gặp rủi ro (cháy, nổ, bão, lụt…) làm cho một hoặc hai bên mất khả năng hoạt động.
– Khi làm ăn thua lỗ trong nhiều năm liên tiếp dẫn tới vỡ nợ hoặc mất khả năng thanh toán.
3. Các bên phải tổ chức họp và lập biên bản thanh lý hợp đồng trước thời hạn xác định trách nhiệm tiếp theo của các bên sau khi chấm dứt hợp đồng vào biên bản và phải thực hiện triệt để phần trách nhiệm của mình.”
Như vậy, theo khoản 2 của hợp đồng này: Khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi lại phần đất này để sử dụng vào mục đích khác cũng là một trong những lý do để hợp đồng này chấm dứt trước thời hạn. Do đó, nếu cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì hai bên phải tổ chức họp và lập biên bản thanh lý hợp đồng trước thời hạn và xác định trách nhiệm tiếp theo của các bên sau khi chấm dứt hợp đồng vào biên bản và phải thực hiện triệt để phần trách nhiệm của mình.
Như thông tin quý khách cung cấp, quý khách đã khai thác và trồng cây từ năm 2012, đến năm 2016 quý khách mới thực hiện việc ký hợp đồng. Cơ quan chức năng cho rằng quý khách đang vi phạm. Tuy nhiên, để xác định có việc vi phạm xảy ra hay không, thời điểm đó khi phát hiện xảy ra sự việc, cơ quan có thẩm quyền phải lập biên bản và tiến hành xử phạt hành chính theo quy định.
Tuy nhiên, đến nay chưa có bất kỳ cơ quan nào tiến hành xác minh và lập biên bản thì chưa có căn cứ cho rằng anh vi phạm về lĩnh vực đất đai.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật