Thực trạng mua nhà nhờ người khác đứng tên ngày nay diễn ra khá phổ biến. Và tình trạng này chủ yếu xảy ra ở những gia đình có cuộc sống hôn nhân không hạnh phúc. Người được nhờ thường là cha, mẹ, anh, em thân thiết và đáng tin cậy. Dù vậy, những rủi ro từ việc này mang lại có lẽ người mua chưa thể lường hết được. Thông qua các tình huống thực tế dưới đây chúng tôi sẽ chỉ ra những rủi ro mà khách hàng có thẻ gặp phải và có phương án bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho mình.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật LVN Group
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.0191
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai năm 2013
– Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014
2. Luật sư tư vấn:
2.1. Tự mua nhà và không muốn chồng biết, có được phép?
Tôi tự mua nhà và không muốn chồng biết, khi làm thủ tục có cần chồng đến hay giấy tờ liên quan anh ấy hay không?
Pháp luật hiện hành không có quy định nào bắt buộc khi mua nhà phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. Do đó, khi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà, sang tên trên sổ đỏ, bạn có thể đứng tên một mình bạn mà không cần có sự xuất hiện của chồng.
Về nguyên tắc, dù sổ đỏ của căn nhà chỉ đứng tên bạn nhưng đây vẫn được coi là tài sản chung hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Như vậy, kể cả trường hợp người vợ tự mua thì đó vẫn là tài sản chung, khi bán phải cần sự đồng ý của người chồng.
Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và Gia đình năm 2014, nếu trường hợp chỉ vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ đỏ và nguồn tiền để mua xuất phát từ tài sản riêng thì căn nhà này thuộc về tài sản riêng của họ. Thực tế để chứng minh nguồn tiền để mua căn nhà là tài sản riêng rất khó, do đó đa phần tài sản vẫn xác định là “chung của vợ chồng”.
2.2. Nhà mua trước khi cưới có là tài sản riêng?
Tôi có một ngôi nhà là tài sản trước hôn nhân. Sau khi lấy vợ, tôi bán nhà đó đi mua căn khác.Nếu chứng minh tiền mua ngôi nhà mới đó phát sinh hoàn toàn từ tiền bán nhà cũ, không liên quan các khoản thu nhập của gia đình sau hôn nhân thì có được tính là tài sản riêng của tôi không?
Theo điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 về tài sản riêng của vợ, chồng:
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 điều 33 và khoản 1 điều 40 của Luật này.
Như vậy, ngôi nhà bạn có được trước khi kết hôn được xem là tài sản riêng của bạn. Việc bạn mua nhà mới hoàn toàn từ tiền bán nhà cũ thì nhà mới này được xem như tài sản hình thành từ tài sản riêng nên cũng là tài sản riêng của bạn.
2.3. Có thể giấu chồng để nhờ em gái đứng tên khi mua nhà?
Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Như vậy, về nguyên tắc tài sản mà vợ/chồng nhờ người khác đứng tên trong thời gian hôn nhân cũng vẫn là tài sản chung của vợ chồng. Trường hợp mua bằng tài sản riêng (được thừa kế riêng, được tặng cho riêng, tích lũy được trước khi kết hôn…) thì khi đó tài sản nhờ người khác đứng tên có thể được xác định là tài sản riêng. Tuy nhiên, khi có tranh chấp thì chủ tài sản phải chứng minh được tài sản đó được mua bằng tiền thuộc sở hữu riêng của họ. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung (khoản 3 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014)
Về thủ tục nhờ đứng tên, bên nhờ và bên đứng tên cần lập văn bản thỏa thuận, có sự tham gia của người làm chứng. Bản thỏa thuận quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên như quyền quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản, nghĩa vụ sang tên trả lại cho người nhờ đứng tên, chi phí cho việc sang tên…
Mặc dù việc nhờ đứng tên khá phổ biến trong đời sống xã hội nhưng thực sự tiềm ẩn không ít rủi ro:
Thứ nhất, tranh chấp phát sinh giữa hai bên trong quá trình quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản sau khi đứng tên.
Thứ hai, một trong các bên chết thì sẽ gặp rất nhiều rắc rối liên quan đến vấn đề thừa kế, nếu có tranh chấp.
Thứ ba, khi có nhu cầu chuyển nhượng nhưng người được nhờ đứng tên không thể tham gia do ốm đau, đi công tác, tranh chấp hôn nhân của chính người được nhờ đứng tên mà vợ/chồng của người đó cho rằng đó là tài sản của vợ chồng họ chứ không phải là tài sản của người nhờ đứng tên.
Ngoài ra, còn rất nhiều rủi ro khác. Do vậy, với việc nhờ người khác đứng tên, bạn nên cân nhắc một cách kỹ lượng, chú ý đến các hậu quả pháp lý của việc nhờ đứng tên.
2.4. Chồng tôi mua nhà nhưng để mẹ đứng tên
Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Ngôi nhà đó vợ chồng bạn mua trong thời kỳ hôn nhân nên là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Do chồng bạn để mẹ mình đứng tên ngôi nhà, nên mẹ chồng bạn là chủ sở hữu, theo khoản 2 điều 221 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu vợ chồng bạn ly hôn bạn sẽ gặp khó khăn trong việc đòi chia tài sản chung là ngôi nhà. Tuy nhiên, căn cứ điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nếu ly hôn, bạn có quyền thỏa thuận việc phân chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân (trong đó có ngôi nhà). Nếu thỏa thuận phân chia tài sản không thành, bạn có quyền yêu cầu tòa án giải quyết.
Trường hợp này, bạn phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh, bác bỏ quyền sở hữu ngôi nhà của mẹ chồng bạn và chứng minh nguồn gốc số tiền mua nhà là của vợ chồng bạn tích lũy và vay ngân hàng trong thời kỳ hôn nhân
Trong đó, giấy vay tiền ngân hàng để mua nhà có chữ ký của bạn là một trong những chứng cứ quan trọng để tòa án có căn cứ bảo về quyền lợi hợp pháp của bạn, theo điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Sau này, nếu mẹ chồng bạn qua đời có thể xảy ra một trong hai trường hợp sau:
Trường hợp hứ nhất, nếu bà lập di chúc để lại cho chồng bạn ngôi nhà thì đó sẽ là di sản thừa kế (điều 626 Bộ luật Dân sự). Và ngôi nhà là tài sản được thừa kế riêng của chồng bạn trong thời kỳ hôn nhân (điều 43 luật hôn nhân và gia đình 2014).Theo đó, chồng bạn sẽ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt riêng (điều 44 luật hôn nhân và gia đình).
Trường hợp thứ hai, nếu mẹ chồng bạn chết không có di chúc thì ngôi nhà sẽ là di sản thừa kế theo pháp luật (điều 650 Bộ luật Dân sự). Tài sản đó được chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ chồng bạn bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết (điều 651 Bộ luật Dân sự).
Qua những tình huống phát lý trên chúng ta thấy được rằng thực trạng mua nhà nhờ người khác đứng tên là khá phổ biến và thường rơi vào gia đình có đời sống hôn nhân không được như mong muốn. Nhưng hãy tỉnh táo suy xét đến người là vợ là chồng còn không thể tin tưởng được vậy thì dù có nhờ ai đứng tên đều sẽ tiềm ẩn những rủi ro.
Nếu xét theo góc độ pháp lý, việc bạn nhờ người khác đứng tên Giấy chứng nhận là trái với quy định của pháp luật. Theo Khoản 16 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Chính vì vậy, khi bạn nhờ người đứng tên trên giấy chứng nhận thì Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng/sở hữu của người đó đối với nhà, đất, trong khi thực tế họ không phải là chủ dụng/sở hữu thực sự của nhà đất.
Thứ nhất, người trả tiền mua sẽ không có quyền định đoạt tài sản của mình. Mọi giao dịch khi đó đều được thực hiện thông qua người đứng tên mua nhà. Không ngoại trừ trường hợp người đứng tên mua nhà lạm dụng quyền này để chiếm đoạt tài sản của bạn.
Thứ hai, nếu người đứng tên mua nhà đã mất thì việc chia tài sản thừa kế sẽ không liên quan đến bạn. Pháp luật chỉ dựa vào giấy tờ để tính toán chia thừa kế.
Thứ ba, nếu người đứng tên mua nhà ly hôn thì việc chia tài sản cũng ảnh hưởng đến việc sở hữu ngôi nhà của bạn (người mua bỏ tiền chính).
Ngoài ra, còn một số tình huống khác bất chợt xảy ra mà bạn không thể lường trước được. Việc bạn không thực sự đứng tên nhà đất tức là bạn đã bỏ qua quyền và sự bảo vệ của pháp luật.
2.5. Phương án để hạn chế rủi ro nhờ người khác đứng tên khi mua nhà
Việc không có giấy tờ chứng minh bạn là người sở hữu nhà thật sự thì bạn sẽ không được công nhận quyền sở hữu từ pháp luật dẫn đến mất trắng tài sản mình đã bỏ ra mua. Dù bạn có thể chứng minh được quyền sở hữu thì bạn cũng đã tốn không ít thời gian và tiền bạc vào quá trình kiểm chứng, kiện tụng trong thời gian xảy ra tranh chấp. Vì vậy, cách tốt nhất là hãy tự mình đứng tên tài sản đã mua, nộp đủ các loại thuế, phí và làm đủ giấy tờ để có được sự đảm bảo từ pháp luật.
Tuy nhiên, khi bạn vẫn muốn nhờ người khác đứng tên mua nhà, bạn cần biết những kinh nghiệm sau:
Thứ nhất, có một thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản giữa bạn và người được nhờ đứng tên mua nhà, sau đó đến các văn phòng công chứng. Chắc chắn hơn bạn hãy tìm thêm một người chứng kiến thỏa thuận trên.
Thứ hai, lưu lại các bằng chứng chứng minh bạn đã nhờ người khác đứng tên hộ như hóa đơn thanh toán, chứng từ chứng minh bạn là chủ sở hữu bất động sản, xác nhận giao dịch chuyển tiền, ghi âm cuộc trò chuyện,….
Thứ ba, giữ toàn bộ giấy tờ đăng ký sở hữu tài sản sau khi đã hoàn tất quá trình giao dịch mua bán. Nếu nhận thấy bên được nhờ đứng tên có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản, cần làm ngay đơn gửi đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để có biện pháp xử lý kịp thời.
Thứ tư, lưu giữ mọi giấy tờ chứng minh nguồn tài chính để mua nhà là tài sản riêng của bạn.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật LVN Group