Những thuận lợi và khó khăn khi kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai xét từ góc độ nhà đầu tư sơ cấp và thứ cấp

1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Tài sản là tài sản hữu hình hoặc vô hình, bất động sản hoặc động sản, hoặc là quyền tài sản thuộc sở hữu của chủ thể. Khoản 2 Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai gồm:a, Tài sản chưa hình thành;b, Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng của mỗi con người. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ của xã hội. Luật nhà ở năm 2014 quy định về khái niệm nhà ở tại khoản 1 Điều 3 như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” và khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 19 Điều 3 như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai có thể được các nhà đầu tư thực hiện dưới các hình thức sau:

• Thứ nhất, nhà đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai: Thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư hoặc chủ doanh nghiệp tiến hành mua đứt bán đoạn với nhau loại nhà ở này.
• Thứ hai, nhà đầu tư cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: Hoạt động này được tiến hành thông qua hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Thông qua hợp đồng này, chủ đầu tư hoặc các doanh nghiệp vẫn là chủ sở hữu đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
• Thứ ba, nhà đầu tư cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Mục đích cuối cùng mà các bên hướng đến trong hợp đồng là khách hàng sẽ mua lại công trình nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sở hữu cuối cùng được chuyển giao giữa các nhà đầu tư hay các doanh nghiệp cho khách hàng

2. Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Các quy định của pháp luật đối với nhà ở hình thành trong tương lai được áp dụng tương tự quy định về nhà, công trình xây dựng có sẵn, trừ một số trường hợp quy định riêng sau:

2.1 Các quy định liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Về điều kiện được đưa vào kinh doanh: Để được đưa vào kinh doanh trong thị trường bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện sau được quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (đảm bảo quyền lợi của khách hàng, tránh trường hợp mua phải nhà ở hình thành trong tương lai nằm trong “dự án ma”, đồng thời là chứng minh được tính pháp lý của dự án, chứng minh được mối quan hệ của nhà đầu tư với đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng); 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua…lý do”(nhằm đảm bảo tính pháp lý của BĐS, đồng thời tránh tình trạng huy vốn trái với quy định của pháp luật của nhà đầu tư, đảm bảo quyền lợi của người mua).

Về hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS trong tương lai được chuyển nhượng: căn cứ quy định tại Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 “1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng; 2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trongviệc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng; 3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;…này”.

2.2 Quy định của pháp luật về bảo lãnh mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua bắt buộc phải thực hiện việc bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng. Ngoài ra, hợp đồng bảo lãnh phải được lập thành văn bản, thời hạn hợp đồng là cho đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Bên bán phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua (Căn cứ theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng).

Bên mua trả cho bên bán/cho thuê mua không quá 30% số tiền đã thoả thuận để mua nhà ở hình thành trong tương lai trong lần đầu tiên thanh toán, sau khi thanh toán lần một và trước khi bàn giao nhà thì việc thanh toán thực hiện theo tiến độ thi công nhưng không được quá 70% (riêng đối với bên bán/cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thanh toán không được quá 50%), cho đến trước khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì bên mua thanh toán cho bên bán không quá 95% số tiền đã thoả thuận và chỉ khi đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì bên mua mới phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ của mình là thanh toán 100% số tiền đã thoả thuận trong hợp đồng cho bên bán/cho thuê mua

2.4 Khái niệm nhà đầu tư sơ cấp và thứ cấp

Đứng sau mỗi thương vụ chuyển nhượng bao giờ cũng có người mua và người bán. Trên thị trường bất động sản cũng vậy. Tuy nhiên, nếu nhìn theo hướng rộng hơn, ta có thấy thấy bên cạnh những người chỉ bán, chỉ mua còn có người lúc mua, lúc bán. Những cá nhân, tập thể chuyên bán đa phần là thành phần sản xuất, được gọi là những nhà đầu tư sơ cấp. Họ thường bỏ vốn để sở hữu đất sau đó tiến hành xây dựng các dự án nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng… Từ đó, tạo dựng nên các mặt hàng của thị trường. Người chỉ mua bất động sản được xem là người tiêu dùng. Họ mua bất động sản với mục đích sinh sống, làm cơ sở kinh doanh. Còn người lúc mua, lúc rao bán bất động sản chính là những nhà đầu tư thứ cấp. Họ không tạo ra, xây dựng nên những dự án bất động sản. Nhưng họ tham gia vào thị trường bằng cách mua sau đó đem bán để ăn chênh lệch. Loại hình bất động sản mà những người này hướng đến chủ yếu là căn hộ, biệt thự, nhà phố, shophouse…

Nền kinh tế thị trường rất coi trọng nhà đầu tư thứ cấp. Tuy không trực tiếp sản xuất hay tiêu thụ hàng hóa, nhưng họ lại là người chuyên “mua để bán”. Họ sẽ tiến hành tìm mua những bất động sản có tiềm năng đang được rao bán, sau đó bán cho những người cần mua. Chính nhờ điều này, thị trường bất động sản sẽ trở nên nóng, nhộn nhịp và có tính thanh khoản cao hơn.

Nếu thị trường chỉ có người sản xuất và người mua, việc thông thương sẽ khó hơn rất nhiều. Cơ hội để hai đối tượng này gặp nhau rất ít, việc mua bán sẽ trở nên tẻ nhạt và kém sôi động. Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản chỉ thực sự hình thành và phát triển khi có những thương nhân tham gia. Tầm ảnh hưởng của họ là vô cùng lớn đến số lượng giao dịch thành công.

Có thể thấy rằng, những nhà đầu tư thứ cấp đóng góp rất nhiều vào thị trường bất động sản. Nếu không có họ, thị trường sẽ bị sụt giảm về tỉ lệ giao dịch cũng như mức thanh khoản. Nếu không có những thương nhân này, thị trường bất động sản sẽ không thể hình thành và sôi động như hiện tại

2.5 Thuận lợi đối với nhà đầu tư

Xét từ góc độ nhà đầu tư sơ cấp: luật pháp cho phép các chủ đầu tư dự án sử dụng một kênh huy động vốn khá thuận lợi bằng việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai – khi nó vẫn còn trong giai đoạn xây dựng, tạo lập. Nói cách khác, luật không đòi hỏi các chủ đầu tư dự án phải có vốn đầy đủ để hoàn thiện nhà ở trước khi mở bán ra thị trường. Điều này giúp cho nhà đầu tư sơ cấp kịp thời thu hồi vốn để tiếp tục hoàn thiện dự án hoặc thu hồi vốn để đầu tư sang các lĩnh vực khác một cách linh hoạt và hợp pháp.

Xét từ góc độ nhà đầu tư thứ cấp: thông qua việc mua, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư mà người mua nhà cũng sẽ có cơ hội được hưởng mức giá ưu đãi cũng như khả năng chuẩn bị tài chính thuận lợi hơn so với nhà ở đã có sẵn. Từ những ưu điểm trên của nhà ở hình thành trong tương lai mà khách hàng có nhu cầu mua loại bất động sản này ngày càng tăng, giúp cho các nhà đầu tư thứ cấp có nguồn cầu khi kinh doanh trong thị trường bất động sản.

2.6 Khó khăn gặp phải

Xét từ góc độ nhà đầu tư sơ cấp: pháp luật quy định điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh khá chặt chẽ, khiến cho các nhà đầu tư khi quyết định đầu tư xây dựng phải có năng lực tài chính và năng lực pháp lý nhất định. Điều này phần nào làm hạn chế cơ hội tham gia vào thị trường kinh doanh BĐS của một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới thành lập hay chưa có nhiều kinh nghiệm trên thị trường. Ngoài ra, pháp luật còn quy định về vấn đề bảo lãnh trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Các nhà đầu tư thường không mặn mà với việc bảo lãnh trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai vì trình tự thủ tục phức tạp, đồng thời còn phải bảo đảm chặt chẽ quyền lợi của khách hàng, và có thể phải lãi nếu như không hoàn thành dự án đúng tiến độ (việc không hoàn thành dự án đúng tiến độ có thể do nhiều nguyên nhân khách quan như thời tiết,…)

Xét từ góc độ nhà đầu tư thứ cấp: nhà đầu tư thứ cấp có thể bị tình trạng “tồn kho” khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể họ mua những bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện nhưng đến khi xây dựng xong thì không đảm bảo đúng chất lượng, nhà ở trở nên khó bán ra, xuống giá trên thị trường hoặc trường hợp nhà đầu tư sơ cấp chậm chễ trong việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng dẫn đến tình trạng khách hàng ít có nhu cầu mua nhà ở tại các khu vực nói trên.

Luật LVN Group (Biên tập & sưu tầm)