Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Chào Luật sư của LVN Group!
Em có câu hỏi mong Luật sư của LVN Group giải đáp giúp. Nhà em và nhà chú em có đổi 2 mảnh đất cho nhau. Nhưng bố em đã đồng ý cho chú em bán nhà chú em đang ở nhưng đứng tên sổ đỏ là bố em để trả nợ. Vậy cho em hỏi để chú em tặng cho lại mảnh đất nhà em đang ở nhưng sổ đỏ đứng tên chú em thì thủ tục như nào ạ. Nếu ko sang tên sổ đỏ thì viết giấy cam kết không tránh chấp được không ạ. Trong trường hợp không sang tên sổ đỏ mà sau này chú em hoặc con chú muốn tránh đất nhà em đang ở thì nhà em có thắng kiện không ạ?
Mong Luật sư sớm sớm phản hồi
TRẢ LỜI:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Bộ luật dân sự 2015;
– Luật đất đai 2013;
– Nghị định 43/2014/nđ-cp hướng dẫn thi hành luật đất đai
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai;
– Văn bản pháp luật khác;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Vấn đề bạn cần tư vấn liên quan đến nội dung chuyển hoán đồi đất, gia đình Qúy khách tặng đất cho nhà chú và ngược lại.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Điều 188 luật đất đai 2018 quy định:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền tặng cho, chuyển nhượng khi đáp ứng 04 điều kiện:
Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thứ hai, Đất không có tranh chấp;
Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi đất nhà Qúy khách và chú Qúy khách đáp ứng 04 điều kiện này thì hoàn toàn có thể hoán đổi đất cho nhau.
Trong tình huống này, như Qúy khách cung cấp, bố Qúy khách đã đồng ý cho chú bán nhà, mảnh đất này chú Qúy khách đang ở nhưng đứng tên sổ đỏ là bố Qúy khách. Vậy vấn đề là Bố Qúy khách đã ký giấy ủy quyền cho chú bán căn nhà này hay thực hiện các giao dịch nào khác liên quan đến căn nhà bố Qúy khách đang đứng tên.
Tuy nhiên, Qua thông tin Qúy khách Luật LVN Group hiểu rằng dù thực hiện thông qua giao dịch nào nhưng hiện tại kết quả là: bố Qúy khách đồng ý cho chú bán nhà và chú Qúy khách đã bán được căn nhà (nhà và đất) này vì có sự đồng ý của bố Qúy khách.
Hiện tại, gia đình Qúy khách đang sinh sống trên mảnh đất do chú Qúy khách đứng tên sổ đỏ. Để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ tên chú Qúy khách qua tên bố Qúy khách thì hai bên có thể thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Qúy khách nên thực hiện thủ tục này, không nên viết giấy cam kết không tránh chấp vì cơ bản giấy này không có tính pháp lý, không đảm bảo được việc sau này chú hoặc con của chú sẽ không đòi lại đất
Qúy khách thực hiện tục tặng đất như sau:
Thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất, trước tiên chú và bố Qúy khách phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì Qúy khách có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên Bố Qúy khách tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu;
+ Hợp đồng tặng cho;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế: giấy khai sinh hoặc giấy tờ khác chứng minh bố và chú Qúy khách là hai anh em ruột.
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu;
+ Các giấy tờ khác như: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
– Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
– Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH LVN Group