Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Kính chào Luật Sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau:
Từ năm 1992 gia đình tôi ở trên 1 căn nhà có diện tích theo GCNQSDĐ là 37m2 (được nhà nước công nhận) và trong sơ đồ thửa đất có ghi thêm 25m2 (không được nhà nước công nhận – phần lộ giới quy hoạch hẻm) được Cô tôi là người đứng tên GCNQSDĐ.
Giai đoạn 2012-2015 gia đình tôi bị xét xử về phần tranh chấp và có biên bản thi hành án dưới sự giám sát của Tòa Án và cơ quan chính quyền địa phương về việc giao trả nhà với diện tích 37m2 theo GCNSDĐ cho Cô tôi, còn phần diện tích 25m2 gia đình tôi vẫn ở và chủ động giao nhà cho địa phương khi có quy hoạch (Như đã ký cam kết xác nhận trên bản án của Tòa Án).
Trong năm 2015 khi giao trả nhà, Cô tôi có bán cho Ông A là chủ mới với diện tích 37m2, sau khi mua Ông A có chủ động mời Cô tôi, và Mẹ tôi lên văn phòng Thừa Phát Lại để lập Vi Bằng cam kết ba bên về phần diện tích 25m2 không liên quan gì đến Ông A, và gia đình tôi cũng làm cam kết trên Vi Bằng là giao trả phần đất 25m2 cho địa phương khi có quy hoạch. Gia đình tôi và gia đình Ông A có 2 lối đi riêng, và tường riêng, không ai tranh chấp với ai.
Đến nay Mẹ tôi đã mất, và Ông A lại thưa kiện gia đình tôi về việc tranh chấp về quyền sử dụng đất 25m2 là thuộc về Ông A. Gia đình tôi rất lo lăng và căng thằng. Không biết trường hợp này sẽ xử lý ra sao?
Luật Sư cho tôi hỏi là những người còn lại trong biên bản thi hành án lúc trước có được quyền sử dụng phần đất 25m2 không, và nếu thưa kiện tranh chấp thì gia đình tôi nên làm cần chuẩn bị những hồ sơ như thế nào để giữ lại phần đất 25m2 đó?
Mong nhận được hồi đáp sớm từ phía Luật Sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!
TRẢ LỜI:
CĂN CỨ PHÁP LÝ
Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Theo thông tin Qúy khách cung cấp: Giai đoạn 2012 – 2015 gia đình Quý khách có liên quan đến một vụ kiện, sau khi xét xử về phần tranh chấp và thi hành án dưới sự giám sát của Tòa Án và cơ quan chính quyền địa phương về việc giao trả nhà với diện tích 37m2 theo GCNSDĐ cho Cô quý khách, phần diện tích 25m2 gia đình quý khách vẫn ở và chủ động giao nhà cho địa phương khi có quy hoạch (Như đã ký cam kết xác nhận trên bản án của Tòa Án).
Như vậy, Luật LVN Group hiểu rằng bản án đã tuyên liên quan đến phần diện tích 37m2 và 25m2. Trong đó, 37m2 thuộc quyền sở hữu của cô Qúy khách, còn phần diện tích 25m2 Tòa án vẫn quyết định cho gia đình Qúy khách ở và gia đình Qúy khách phải chủ động giao nhà cho địa phương khi có quy hoạch. Do đó, đến nay phần diện tích 25m2 chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bất kỳ, cá nhân tổ chức nào.
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định:
Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý;.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư;
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp,…
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.”
Trong trường hợp này, có thể hiểu phần đất 25m2 Qúy khách chỉ có thể sử dụng, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì Qúy khách là Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo thông tin Qúy khác cung cấp, phần diện tích 25m2 chưa có ai được cấp giấy chứng nhận, nhưng Qúy khách lại được Tòa án thể hiện trong bản án là được sử dụng đất. Do đó, về cơ bản Qúy khách vẫn là người được sử dụng đất chứ không phải tổ chức hay cá nhân khác.
Vì vậy, Ông A kiện gia đình Qúy khách quyền sử dụng đất 25m2 là không có căn cứ.
Với câu hỏi: Luật Sư cho tôi hỏi là những người còn lại trong biên bản thi hành án lúc trước có được quyền sử dụng phần đất 25m2 không, và nếu thưa kiện tranh chấp thì gia đình tôi nên làm cần chuẩn bị những hồ sơ như thế nào để giữ lại phần đất 25m2 đó?
Câu hỏi này, Luật LVN Group chưa rõ tại sao Qúy khách lại vướng mắc ở phần này? Nếu như trong bản án của Tòa án đã tuyên gia đình Qúy khách được sử dụng phần diện 25m2. Do đó, Qúy khách vui lòng cung cấp thêm thông tin để Luật LVN Group tiếp tục giải đáp.
Giá trị pháp lý của vi bằng
Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan;
Khái niệm “vi bằng” là một khái niệm khá mới mẻ, Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về vi bằng như sau:
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Trong tình huống này của Qúy khách, năm 2015 khi giao trả nhà, Cô Qúy khách có bán cho Ông A là chủ mới với diện tích 37m2, sau khi mua Ông A có chủ động mời Cô Qúy khách, và Mẹ Qúy khách lên văn phòng Thừa Phát Lại để lập Vi Bằng cam kết ba bên về phần diện tích 25m2 không liên quan gì đến Ông A, và gia đình Qúy khách cũng làm cam kết trên Vi Bằng là giao trả phần đất 25m2 cho địa phương khi có quy hoạch. Gia đình Qúy khách và gia đình Ông A có 2 lối đi riêng, và tường riêng, không ai tranh chấp với ai.
Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 quy định, giải thích về vi bằng, do đó vi bằng có một số đặc điểm sau:
– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
– Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
09 trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng
Thừa phát lại không lập vi bằng trong các trường hợp sau đây:
– Trong trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
– Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
– Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
– Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, vi bằng cam kết ba bên mà mẹ Qúy khách lập có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự khi các bên có tranh chấp, yêu cầu Tòa án giải quyết.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH LVN Group