Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Hồ sơ quý khách cung cấp:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận x cấp cho bà Đỗ Thị Minh H ngày 02/01/2004. Thông tin thửa đất như sau: Số thửa: 1011, diện tích: 6122;giấy chứng nhận này kèm theo trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số 56 ngày 31/12/2007 của Chi cục thuế quận X đến anh Nguyễn Quang Tr.
3. Thông báo nộp thuế chuyển quyền sừ dụng đất số 56/TB-CCT ngày 31/12/2007 của Chi cục thuế quận 12 đến cnh Nguyễn Quang Tr.
4. Thông báo số 1828/TB-QLĐT của phòng quản lý đô thị- UBND quận 12 ngày 22/9/2004 về việc tạm số số nhà cho bà Đỗ TMH.
5. Bản vẽ hoàn công của điah chỉ: 2977/10/10 khu phố 05, phường Tân Thới Nhất quận X. (không có thông tin ngày tháng của bản vẽ)
6. Giấy phép xây dựng số 55/GPXD do Sở xây dựng cấp cho bà Đỗ Thị MH ngày 6/4/2004
7. hợp đồng thuê mặt bằng giữa ông Nguyễn QT, bà Nguyễn Thị MT và công ty cổ phần tùng chi SG.
Mong quý công ty xem xét tính pháp lý của hồ sơ đất đai này ạ
CƠ SỞ PHÁP LÝ
Bộ luật dân sự năm 2015;
Luật đất đai 2013;
Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường ban hành.(có hiệu lực từ ngày 15/08/2006- hết hiệu lực từ ngày 10/12/2009)
NỘI DUNG TƯ VẤN
1. Tính pháp lý của hồ sơ
Điều 188 Luật đất đai quy định như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo đó, điều kiện để thực hiện việc cho thuê đất phải đáp ứng bốn điều kiện. Sau đây tôi sẽ phân tích từng điều kiện:
Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp này diện tích đất của quý khách đang muốn thuê đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo hợp đồng thuê mặt bằng, bên cho thuê là là ông Nguyễn Quang Tr, bà Nguyễn Thị Minh Th cho công ty cổ phần Tùng CSG thuê đất và tài sản gắn liền với đất. Vậy, ông Nguyễn Quang Tr, bà Nguyễn Thị MT có phải là chủ sở hữu diện tích đất và tài sản trên đất?
– Diện tích đất thuê: Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận 12 cấp cho bà Đỗ Thị MT ngày 02/01/2004. Có kèm theo trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận: Ngày 10.01.2008: Đăng ký thay đổi chủ sử dụng: ông Nguyễn Quang Trường, bà Nguyễn Thị Minh Thanh Căn cứ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) số 16364/HĐ-TCQSĐ.
Nội dung này phù hợp với Khoản 9 Điều 3 Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về việc thay đổi chủ sở hữu. Qua thông tin này, có thể thấy rằng ông Nguyễn Quang Trường, bà Nguyễn Thị MT là người sở hữu hợp pháp đối với thửa đấy số: 1011, diện tích: 6122 tại phường Tân Thới Nhất, quận 12, thành phố HCM Do đó, ông Nguyễn QT và Nguyễn Thị MT hoàn toàn có quyền cho công ty cổ phần TCSG thuê đất.
– Tài sản trên đất: Theo khoản 4 Điều 3 Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về việc ghi nhận tài sản gắn liền với đất như sau:
“4. Tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định sau:
a) Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, các loại nhà khác, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc khác, rừng cây, cây lâu năm được ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất có yêu cầu.
b) Ghi tài sản gắn liền với đất vào Mục III của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như sau:
– Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình kiến trúc khác thì ghi “Công trình … (ghi loại công trình như hạ tầng khu công nghiệp, giao thông, thủy lợi, khu vui chơi, công trình xây dựng khác), bao gồm các hạng mục: …, diện tích … m2; …, diện tích … m2; … (ghi tên các hạng mục công trình cụ thể và diện tích chiếm đất của hạng mục công trình đó)”;
– Đối với rừng cây hoặc cây lâu năm thì ghi “Rừng cây (hoặc Cây lâu năm), diện tích … m2 (ghi diện tích rừng hoặc vườn cây lâu năm)”.
c) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được xác định theo quy định của pháp luật thì sau những nội dung theo quy định tại điểm b khoản này ghi tiếp “thuộc sở hữu của … (ghi tên chủ sở hữu)”.
Theo quy định này, phần tài sản gắn liền với đất khi được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi loại công trình, bao gồm các hạng mục: …, diện tích … m2; …, diện tích … m2; … (ghi tên các hạng mục công trình cụ thể và diện tích chiếm đất của hạng mục công trình đó);
Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quý khách cung cấp lại ghi nhận tài sản gắn liền với đất theo hồ sơ, cụ thể là :“theo giấy phép xây dựng số: 55/GPXD ngày 6/4/2004 của Sở xây dựng; biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng số 01/BBNT/2007 do công ty TNHH Thương mại xây dựng xx; công tỷ Cổ phần thiết kế xây dựng xxx và chủ sử dụng ký lập ngày 24.01.2007. Trước bạ ngày 31.01.2007.” Đồng thời, theo giấy phép xây dựng số 55/GPXD ngày 6/4/2004 của Sở xây dựng mà quý khách cung cấp, cũng đã thể hiện rõ các nội dung như: loại công trình là xưởng may công nghiệp; gồm các hạng mục là nhà xưởng, văn phòng, khối phục vụ; Tổng diện tích sàn xây dựng là 4.537,65 m2. Xây dựng trên thửa đất số 1011 – Tờ bản đồ số 4 Diện tích 6122 m2. Kèm theo bản vẽ hoàn công.
Vì vậy, có thể thấy tài sản này được cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 04/04/2007 là hoàn toàn hợp pháp và thuộc sở hữu của ông Nguyễn QT, bà Nguyễn Thị MT.
– Công ty cổ phần Tùng Chi SG. là một công ty có đầy đủ tư cách pháp nhận. Vì vậy, công ty TC có thể đứng ra tham gia giao dịch thuê mặt bằng này.
Do vậy, diện tích đất và tài sản gắn liền với này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thuộc sở hữu của ông Nguyễn QT, bà Nguyễn Thị MT.
Thứ hai, Đất không có tranh chấp: Nội dung này quý khách cần kiểm tra xem, hiện tại đối với diện tích đất và tài sản này có bất cứ đơn từ nào gửi lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp với ông Nguyễn Quang Trường, bà Nguyễn Thị MT.
Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Nội dung này, quý khách cần kiểm tra xem, diện tích đất này hiện này có bị Tòa án kê biên thi hành án không? Có bất kỳ hạn chế nào không?
Đối với điều kiện thứ hai và thứ ba, quý khách nên kiểm tra thực tế đến địa bàn tìm hiểu để rõ nội dung trên.
Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất: Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quý khách cung cấp, phần thời hạn sử dụng đất ghi là: sử dụng ổn định, lâu dài. Như vậy có nghĩa rằng, phần diện tích đất này không có giới hạn sử dụng đất. Do đó, điều kiện này hoàn toàn đáp ứng.
Kết luận: Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 điều kiện cho thuê đất phải đáp ứng bốn điều kiện. Theo sự phân tích trên, hồ sơ đã đáp ứng điều kiện một và điều kiện bốn. Còn điều kiện hai và ba: đất này có đang tranh chấp và có đang bị kê biên thi hành án. Qúy khách có thể qua các kênh thông tin khác nhau để tìm hiểu nội dung này. Nếu đất này không có tranh chấp cũng như không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì hoàn toàn đủ điều kiện để cho thuê.
2. Hợp đồng cho thuê đất có cần công chứng hay không?
Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.“
Theo quy định này, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân tôi để đảm bảo tính pháp lý vững chắc của hợp đồng, quý khách nên tiến hành công chứng hợp đồng này.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Xem xét tính pháp lý hồ sơ thuê kho”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật