Yêu cầu UBND huyện hủy kết quả đấu giá và trả lại thửa đất cho dòng họ

Khoảng thời gian sau năm 1950 đến trước năm 1960, họ Bùi dựng 1 ngôi nhà thờ họ trong thửa đất ở của ông Bùi LL để thờ tự tổ tiên dòng họ vì ông LL là trưởng tộc của dòng họ Bùi. Ngôi nhà thờ xây dựng ban đầu khoảng 80m2.

Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Gia đình ông ABC có 1 thửa đất ở có diện tích khoảng hơn 300m2, có một ngôi nhà tranh vách đất, vợ chồng ông ABC có 2 người con, người con gái cả là bà Ơ sinh năm khoảng 1924, người con trai thứ 2 là ông Bùi DT, sinh năm 1927. Ông LL chết trước năm 1940, 3 mẹ con sinh sống với nhau, khoảng năm 1945 vợ ông Lân chết. Đến năm 1948 ông Bùi DT đi bộ đội, sau đó con gái là bà Ơ đi lấy chồng, đến năm 1954 hy sinh là Liệt sỹ. Ngôi nhà thửa đất không còn người sử dụng.

Vì gia đình ông LL không còn ai ở trong ngôi nhà đó (vợ chồng ông LL chết, con trai Bùi DT đã hy sinh, con gái Bùi Thị Ơ đã đi lấy chồng), ông Bùi DN là con của em ruột ông ABC (gọi ông LL bằng Bác) đến ở và trông coi nhà thờ tổ tiên. Đến năm 1966, ông Bùi DNđi xây dựng vùng kinh tế mới, nên không có ai ở ngôi nhà của ông LL nữa.

Do ngôi nhà tranh vách đất, không còn người ở nên bị bị hư đổ qua thời gian, nên trên thửa đất của ông LL chỉ còn ngôi nhà thờ.

Thời kỳ HTX nông nghiệp (Khoảng trước năm 1975), phần diện tích còn lại (Ngoài phần diện tích đất nhà thờ) thửa đất của ông ABC được HTX đưa vào quản lý sử dụng giao cho đội 2 xóm Văn Thống sử dụng đất nông nghiệp.

Đến năm 1984 đo đạc bản đồ 299, thửa đất vườn ở của ông LL trước đây được mang số 544 tờ bản đồ số 3 bản đồ 299, có diện tích 342 m2, đội 2 xóm Văn Thống tiếp tục sử dụng phần diện tích đất nông nghiệp.

Đến năm 1985 HTX nông nghiệp nhập các đội sản xuất nông nghiệp nhỏ thành các đội lớn, thửa đất số 544 tờ bản đồ số 3 bản đồ 299 được giao cho đội 1 Văn Thống sử dụng (Đội 1 Văn thống mới được nhập từ đội 1 và đội 2 cũ của xóm Văn thống).

Đến năm 1989, Nhập 2 HTX trên địa bàn toàn xã, thửa đất số 544 tờ bản đồ số 3 bản đồ 299 được giao cho đội 1, xóm Văn Thống sử dụng.

Đến năm 1994 thực hiện Nghị định 64/CP của Chính phủ, giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình sử dụng. Thửa đất 544 tờ bản đồ số 3 bản đồ 299, có diện tích 342 m2 được UBND xã giao như sau:

+ Ông Bùi DT, thôn 1: 209 m2 đất Sản xuất nông nghiệp;

+ Nhà thờ họ Bùi: 100 m2

+ Đất mục đích giao thông: 33 m2: (ngõ đi vào nhà thờ họ Bùi).

Trong thời gian ông DT sử dụng đất, Họ Bùi cải tạo, xây dựng thêm nhà, sân khuôn viên nhà thờ họ có sử dụng 1 phần diện tích đất sản xuất nông nghiệp của ông Bùi DT.

Từ năm 2002, UBND xã đưa diện tích đất nông nghiệp còn lại của ông Tình tại thửa số 544 tờ bản đồ số 3 quản lý đất 5% (đất công ích), giao cho thôn 1 giao cho hộ dân trong thôn nhận thầu khoán sản xuất. Thôn 1 giao cho hộ bà Bùi TQ, thôn 1 nhận thầu khoán sản xuất.

Đến năm 2019, UBND xã trình UBND huyện quy hoạch đưa diện tích đất 5% tại thửa số 544 tờ bản đồ số 3 để đấu giá đất ở, vì diện tích còn lại nhỏ, xem dắm trong khu dân cư, khó quản lý.

UBND huyện có chủ trương, UBND xã hoàn thiện hồ sơ, đến cuối năm 2020, UBND huyện đưa diện tích 161 m2 tại thửa số 544 tờ bản đồ số 3 bản đồ 299 đấu giá đất ở.

Họ Bùi có cử 2 đại diện trong họ làm đơn để đấu giá mua lại lô đất 161 m2 trên cho họ sử dụng.

Tuy nhiên do trả giá thấp hơn nên 2 thành viên trong họ không trúng đấu giá.

Do vậy các thành viên trong họ Bùi có đơn đề nghị: UBND huyện hủy kết quả đấu giá và trả lại thửa đất 161 m2 đưa ra đấu giá cho họ Bùi sử dụng sử dụng.

Đề nghị Luật sư Tư vấn:

Nội dung các thành viên họ Bùi yêu cầu như thế có đúng không? được pháp luật quy định không? Văn bản nào?.

UBND huyện đưa đấu giá lô đất 161m2 trong thửa đất của ông LL trước đây mà có quá trình sử dụng, quản lý như trên có đảm bảo quy định pháp lật không?

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Luật đất đai 198.7;

Luật đất đai 199.3;

Luật đất đai 200.3;

Luật đất đai 2013;

Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành luật đất đai 200.3;

Quyết định 12/2018/QĐ-UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh XYZ.

Luật đấu giá tài sản 2016;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Đối với nội dung câu hỏi của Qúy khách, để giải đáp vướng mắc của Qúy khách. Luật LVN Group sẽ làm rõ hai vấn đề, đó là: Gía trị pháp lý đối của phần diện tích đất 161m2 và yêu cầu UBND huyện hủy kết quả đấu giá và trả lại thửa đất 161 m2 đưa ra đấu giá cho họ Bùi sử dụng.

Vấn đề 1: Gía trị pháp lý đối với phần Diện tích đất 161m2.

Từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 199.3 (sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật Đất đai 200.3 (sửa đổi, bổ sung năm 2009). Đến này là luật đất đai 2013. Chúng ta thấy, pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất.

Theo thông tin Qúy khách cung cấp, Thời kỳ HTX nông nghiệp (Khoảng trước năm 1975), phần diện tích còn lại (Ngoài phần diện tích đất nhà thờ) thửa đất của ông ABC được HTX đưa vào quản lý sử dụng giao cho đội 2 xóm Văn Thống sử dụng đất nông nghiệp.

Đến năm 1989, Nhập 2 HTX trên địa bàn toàn xã, thửa đất số 544 tờ bản đồ số 3 bản đồ 299 được giao cho đội 1, xóm Văn Thống sử dụng.

+ Ông Bùi DT, thôn 1: 209 m2 đất Sản xuất nông nghiệp;

+ Nhà thờ họ Bùi: 100 m2

+ Đất mục đích giao thông: 33 m2: (ngõ đi vào nhà thờ họ Bùi).

Trong thời gian ông Tình sử dụng đất, Họ Bùi cải tạo, xây dựng thêm nhà, sân khuôn viên nhà thờ họ có sử dụng 1 phần diện tích đất sản xuất nông nghiệp của ông Bùi Duy Tình.

Đến năm 2001 UBND xã thực hiện việc dồn điền đổi thửa theo Chỉ thị số 02 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy XYZ, chuyển từ nhiều ô thửa nhỏ thành ô thửa lớn. Ông Bùi Duy Tình giao diện tích 209 m2 tại thửa đất số 544 cho UBND xã quản lý, để đến nhận ví trí khác có diện tích 500m2. Từ năm 2002, UBND xã đưa diện tích đất nông nghiệp còn lại của ông Tình tại thửa số 544 tờ bản đồ số 3 quản lý đất 5% (đất công ích), giao cho thôn 1 giao cho hộ dân trong thôn nhận thầu khoán sản xuất. Thôn 1 giao cho hộ bà BTQ, thôn 1 nhận thầu khoán sản xuất. Như vậy, đến thời điểm năm 2002 thì phần diện tích 209 m2 tại thửa đất số 544 thuộc sự quản lý của UBND xã.

Thời điểm năm 2002 Luật đất đai 199.3 vẫn đang có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, Luật LVN Group sẽ căn cứ vào Luật đất đai 199.3 để phân tích nội dung này.

Điều 24 Luật đất đai 199.3, Điều này được sửa đổi bởi Khoản 6 Điều 1 Luật đất đai sửa đổi 2001:

“Điều 24

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối được quy định như sau:

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất;

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân;

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.”

Theo quy định này, Uỷ ban nhân dân xã có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích. Do đó, năm 2002, UBND xã đưa diện tích đất nông nghiệp còn lại của ông Tình tại thửa số 544 tờ bản đồ số 3 quản lý đất 5% (đất công ích), giao cho thôn 1 giao cho hộ dân trong thôn nhận thầu khoán sản xuất là có cơ sở.

Năm 2019, UBND xã trình UBND huyện quy hoạch đưa diện tích đất 5% tại thửa số 544 tờ bản đồ số 3 để đấu giá đất ở, vì diện tích còn lại nhỏ, xem dắm trong khu dân cư, khó quản lý.

UBND huyện có chủ trương, UBND xã hoàn thiện hồ sơ, đến cuối năm 2020, UBND huyện đưa diện tích 161 m2 tại thửa số 544 tờ bản đồ số 3 bản đồ 299 đấu giá đất ở.

Khoản 3 Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

Đồng thời, theo Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

“Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;”

Bên cạnh đó, theo theo khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Luật đất đai 2013 gồm:

+ Một, xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

+ Hai, bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng;

+ Ba, xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

Hơn nữa, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 7 Quyết định 12/2018/QĐ-UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh XYZ quy định:

“Điều 7. Thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đấu giá đất trong trường hợp:

a) Để giao đất ở cho các cá nhân, hộ gia đình tại đô thị, nông thôn;

b) Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

3. UBND cấp xã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất đối với quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.”

Như vậy, theo các quy định trên thì đất công ích của xã sẽ được cho thuê để sử dụng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thông qua hình thức đấu giá. Và việc cho thuê đất sẽ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã (phường, thị trấn) nơi có đất quản lý. Về thời hạn cho thuê đất, tùy thuộc vào dự án thực hiện, quy hoạch phát triển của địa phương cùng tình hình thực tế, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phê duyệt thời hạn cho thuê phù hợp. Tuy nhiên, đối với đất công ích thời hạn thuê không quá 5 năm.

Hơn nữa, theo quy định tại Khoản 11 Điều 26 Quyết định 12/2018/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm: Chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã:

– Phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất niêm yết việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất, lô (thửa) đất được đấu giá tại địa điểm tổ chức cuộc đấu giá và tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có khu đất, lô (thửa) đất được đấu giá; thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của xã, phường, thị trấn về việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất, lô (thửa) đất được đấu giá; thực hiện giám sát cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn;

– Phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đo đạc, xác định vị trí, kích thước, diện tích, mốc giới của khu đất, lô (thửa) đất trên địa bàn xã, phường, thị trấn được đấu giá; tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; thực hiện việc bàn giao đất trên thực địa, lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai;

Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.(Khoản 4 Điều 123 Luật đất đai 2013).

Kết luận: UBND huyện đưa đấu giá lô đất 161m2 trong thửa đất của ông LL trước đây (là đất công ích của xã) là không phù hợp với quy định pháp luật. Vì theo sự phân tích trên Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê chứ không phải UBND huyện được sử dụng để thực hiện đấu giá. Đồng thời mục đích sử đụng đất là cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản chứ không phải để ở.

Vấn đề 2.Yêu cầu UBND huyện hủy kết quả đấu giá và trả lại thửa đất 161 m2

Các thành viên trong họ Bùi có đơn đề nghị: UBND huyện hủy kết quả đấu giá và trả lại thửa đất 161 m2 đưa ra đấu giá cho họ Bùi sử dụng sử dụng.

Điều 72 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định:

Kết quả đấu giá tài sản bị hủy trong các trường hợp sau đây:

1. Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trừ trường hợp gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức;

2. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật đấu giá tài sản.(người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện: Thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản;)

3. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ theo quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật đấu giá tài sản:

Người có tài sản đấu giá có quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản khi có một trong các căn cứ sau đây:

– Tổ chức không có chức năng hoạt động đấu giá tài sản mà tiến hành cuộc đấu giá hoặc cá nhân không phải là đấu giá viên mà điều hành cuộc đấu giá, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện;

– Tổ chức đấu giá tài sản cố tình cho phép người không đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật tham gia đấu giá và trúng đấu giá;

– Tổ chức đấu giá tài sản có một trong các hành vi: không thực hiện việc niêm yết đấu giá tài sản; không thông báo công khai việc đấu giá tài sản; thực hiện không đúng quy định về bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá; cản trở, hạn chế người tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu giá;

– Tổ chức đấu giá tài sản thông đồng, móc nối với người tham gia đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;

– Tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cuộc đấu giá không đúng quy định về hình thức đấu giá, phương thức đấu giá theo Quy chế cuộc đấu giá dẫn đến làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

4. Người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;

5. Theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong trường hợp đấu giá tài sản nhà nước khi có một trong các căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật đấu giá.

Theo quy định trên, Kết quả đấu giá tài sản bị hủy khi thuộc một trong các trường hợp trên. Như thông tin Qúy khách cung cấp, không có căn cứ để hủy kết quả đấu giá nêu trên.

Đối với yêu trả lại thửa đất 161 m2 đưa ra đấu giá cho họ Bùi sử dụng không có cơ sở. Vì như thông tin Qúy khách cung cấp thì qua quá trình sử dụng, diện tích đất còn lại đã được đưa vào là đất công ích thuộc quản lý của UBND xã.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH LVN Group!

Công ty Luật LVN - Địa chỉ: Số 16B Nguyễn Thái Học, Yết Kiêu, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam