Bình luận về quan điểm lập pháp liên quan đến vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất của Việt Nam

1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

2. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

3. Các quy định của pháp luật liên quan đến tặng cho đất đai từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980

Ngay trong Luận cương chánh trị của Đảng ta từ khi thành lập Đảng ngày 03-02-1930 đã xác định: “Quyền sở hữu ruộng đất về Chính phủ công nông”. Trong Chánh cương vắn tắt nêu cụ thể: “Thâu hết ruộng đất của đế quốc chủ nghĩa làm của công chia cho dân cày nghèo”. Sau Cách mạng tháng Tám thành công, thời kỳ mới giành được độc lập chưa có điều kiện ban hành văn bản pháp luật đê thay thế những bộ luật của chế độ cũ.

Ngày 09-11-1946, Hiến pháp đầu tiên của nước ta ra đời, nhưng do nhiệm vụ cách mạng lúc bấy giò đặt lên hàng đầu là chống đế quốc và giải phóng dân tộc, cho nên trong bản Hiến pháp này, vấn đề ruộng đất chưa được đặt ra một cách cụ thể. Tuy nhiên, ”quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được đảm bảo”. Nhà nước vẫn thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, quyền tư hữu đối vối đất đai được Nhà nước thừa nhận và bảo đảm cũng có nghĩa là các quyền năng (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) của chủ sở hữu đất đai được bảo hộ. Người sở hữu đất đai có quyền bán, cho, tặng và để lại thừa kế đất đai, nhưng phải tuân theo các quy định cũ của ba bộ dân luật (Bắc, Trung và Nam kỳ), đồng thời không được trái vối nguyên tắc độc lập, tự do của dân tộc.

Ngày 22-5-1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh số 97/SL về sửa đôi một số quy lệ và chế định trong dân luật1. Sắc lệnh này gồm 15 điều quy định một số quy lệ, chế định và xác định một số nguyên tắc áp dụng trong điều kiện mối. “Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với quyền lợi của nhân dân. Người ta chỉ được hưởng dụng và sử dụng các vật thuộc quyền sở hữu của mình một cách hợp pháp và không gây thiệt hại đến quyền lợi của nhân dân” (Điểu 12). Quy định này có một ý nghĩa rất quan trọng, một mặt nó là căn cứ pháp lý để các quyển năng dân sự của các chủ thể được tôn trọng và bảo đảm thực hiện, mặt khác, nó cũng buộc các chủ thể chỉ được thực hiện các quyền năng dân sự đôì với những tài sản thuộc quyền sỏ hữu hợp pháp của họ một cách đúng pháp luật và phải phù hợp với quyền lợi chung của nhân dân.

Tiếp đó, Sắc lệnh số 85/SL ngày 22-02-1952 quy định về thủ tục trước bạ đốì với việc mua bán, tặng cho và đổi nhà cửa, ruộng đất. “Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế (Điều 01). Đồng thời, “trước khi đem đi trước bạ, văn tự phải được uỷ ban Hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, tặng cho, nhận đổi” (Điều 03). Đối với việc mua bán, tặng cho, nhận đổi nhà cửa, ruộng đất thì phải lập thành văn tự và văn tự này phải được uỷ ban Kháng chiến hành chính xã hay thị xã thị thực. Điểu đó có nghĩa, Nhà nước đã đề cập đối tượng, chủ thể, hình thức của văn tự mua bán, thừa kế, tặng cho ruộng đất và chứng tỏ Nhà nước đã thừa nhận việc tặng cho đất đai là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai.

Ngày 04-02-1953, Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thông qua tại khóa họp lần thứ III: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu đối với ruộng đất đó, người được chia gia tài có quyền cầm, bán, cho v.v. ruộng đất được chia” (Điều 31). Luật pháp trong giai đoạn này vẫn thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai, đồng thời cho phép chủ sở hữu đất đai được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối vởi đất đai.

Ngày 31-12-1959, Hiến pháp năm 1959 được Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thông qua, đã ghi nhận: “Nhà nước chiểu theo pháp luật, bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất nông dân” (Điều 14) . Đồng thòi, ngày 03-6-1963, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số 48/TTg về việc thực hành nghiêm chỉnh pháp luật, bảo đảm sở hữu về tư liệu sản xuất ở nông thôn. Thông tư này đã khẳng định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất của nông dân đã có hợp pháp và những người có quyền sở hữu đối với ruộng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo quy định của Luật cải cách ruộng đất”. Như vậy, với quy định của Hiến pháp năm 1959 và Thông tư số 48/TTg của Thủ tướng Chính phủ cho thấy Nhà nước ta cho phép chủ sở hữu ruộng đất được thực hiện các quyền của mình, trong đó có quyền tặng cho ruộng đất.

Như vậy, trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, Nhà nước ta vẫn thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai; do đó, pháp luật thời kỳ này cho phép người sỏ hữu đất đai được thực hiện các quyền mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế đất đai thuộc sở hữu của mình.

4. Các quy định của pháp luật về quyền sử dụng dất từ Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật đất đai năm 2003

Ngày 18-12-1980, Quốc hội khóa VI thông qua Hiến pháp năm 1980, xoá bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đôì vối tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai, khẳng định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân do Nhà nước thông nhất quản lý: “Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp cùng các tài sẩn khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” . Hiến pháp năm 1980 đã làm thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam từ đó cho đến nay. Từ chỗ còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau đối vối đất đai, Nhà nước đã xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Cụ thể hóa Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1987 (Quốc hội thông qua ngày 29-12-1987) là Luật đất đai đầu tiên của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là văn bản pháp luật quan trọng nhằm cụ thể hóa thêm một bước chính sách đất đai đã được quy định tại Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp năm 1980. Luật đất đai nám 1987 tiếp tục quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”; đồng thời “Nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Trên cơ sở đó, mọi hành vi mua bán, chuyển dịch, nhượng đổi, tặng cho đất đai đều bị nghiêm cấm. Do đó, tất cả các giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Khái niệm quyền sử dụng đất và người sử dụng đất đã ra đời. Theo Luật đất đai năm 1987, người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn; quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ cố giới hạn: Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kê cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định” (Điểu 3, Điều 49). Điều đó thể hiện người sử dụng đất chỉ có quyền sở hữu các tài sản trên đất, còn đối với đất người sử dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu thực tế.

Do đó, “Còn mang nặng mệnh lệnh hành chính, cơ chế xin cho từ thời bao cấp, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất chỉ được hưởng những thành quả trên đất mà không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự vận động bình thường của các quan hệ đất đai, nhất là khi Nhà nước không đáp ứng hết nhu cầu sử dụng đất”. Chúng ta phải thừa nhận, Luật đất đai năm 1987 hạn chế các quyền cho người sử dụng đất, chỉ cho phép họ được chuyển quyền khi ra hoặc vào hợp tác xã, hay khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà các thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó. Nó phản ánh cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, chỉ xác định chủ thể giao đất và chủ thể sử dụng đất, không phản ánh bước phát triển và vận động của quan hệ đất đai theo hưống phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Vì thế, Luật đất đai năm 1987 là: “Luật chủ yếu định chế quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh, do đó trong nội tại hệ thống pháp luật chứa đựng mâu thuẫn về mặt kinh tế và pháp lý. Luật cho phép chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất chứ không phải là bản thân đất đai, nhưng trên thực tế là chuyển nhượng đất đai. Luật thể hiện quản lý nhà nước về mặt pháp lý hành chính trong khi đó dường như chưa thể hiện về mặt kinh tế trong quản lý nhà nước về đất đai. Đất đai được cấp phát không mất tiền, chính điều này đã tạo ra các sơ hở, tiêu cực trong mua bán, sang nhượng đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước gây tổn thất cho ngân sách nhà nước và rối ren trong quản lý đất đai”.

Hiến pháp năm 1992 ra đời đã thay thế Hiến pháp năm 1980, Nhà nước vẫn tiếp tục khẳng định: Đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) với các quy định mang tính nền tảng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thông nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, được để lại thừa kế và chuyển quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đến Hiến pháp năm 1992, phạm vi quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi căn bản, cụ thể: “Nhà nước giao đất cho các tô chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” (Điều 18 Hiến pháp hiện hành).

Từ các định hướng cơ bản đó, cùng với sự ra đòi của Luật đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001 (sau đây gọi là Luật đất đai năm 1993) được Quốc hội thông qua ngày 14-7-1993, đã chính thức ghi nhận quyển sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (khoản 2 Điều 3 Luật đất đai năm 1993). Với quy định này khái niệm sở hữu đất đai ở nước ta đã mang nội dung và ý nghĩa mối. Quyền sử dụng đất đã tách ra khỏi quyển sở hữu đất đai và được chuyển giao cho người sử dụng đất, trở thành một quyền tài sản độc lập với chủ sở hữu, mà thuộc quyển sở hữu của người sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1993 vẫn chưa xác định rõ vai trò của Nhà nước trong quan hệ sở hữu đất đai, mà vẫn quy định chung chung sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách đại diện cho toàn dân không được pháp luật xác định rõ có quyền sở hữu đất đai như thế nào, dẫn đến không có một cơ chế quản lý đất đai phù hợp, việc sử dụng đất chưa đúng mục đích, mọi hoạt động kinh tế về đất đai nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nưóc. Do đó, vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thể hiện: “Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai bằng Tuyên ngôn trong Hiến pháp 1980 mà không quan tâm thấu đáo đến việc giải quyết hậu quả pháp lý của tuyên bố này là vấn đề cần được nghiên cứu sâu”.

Bên cạnh đó, Bộ luật dân sự năm 1995 quy định cụ thể các hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ Điều 690 đến Điểu 744; theo đó, Nhà nước đã cho phép người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Pháp luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản; không giống các loại tài sản thông thường khác, quyền sử dụng đất mang tính đặc thù riêng được thể hiện như: người sử dụng đất không có toàn bộ các quyền năng như các chủ sở hữu tài sản khác; hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng này được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các chủ thể khác; hình thức phải thông qua văn bản hợp đồng, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký; tuy tính chất, mức độ của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất có khác nhau, nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào cũng chỉ được tiến hành khi có điểu kiện nhất định, nhiều khi những điều kiện đó còn quy định cho từng bên chuyển quyền sử dụng đất; việc chuyển quyền sử dụng đất còn bị giới hạn trong thòi hạn mà Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất. Song không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có đủ các quyền năng nêu trên của người sử dụng đất, mà tùy thuộc vào phạm vi chủ thể có các quyền này rất hạn chế; không phải bất cứ loại đất nào người sử dụng đất cũng có đủ các quyền năng nêu trên của người sử dụng đất, mà chỉ có đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở, người sử dụng đất hợp pháp mối được phép thực hiện đầy đủ các quyền năng đó.

Ngoài ra, Bộ luật dân sự năm 1995 còn quy định phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, đất đai được coi là bất động sản (Điều 181), từ đó Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản các điểu từ Điểu 461 đến Điểu 466, trong đó quy định về hợp đồng tặng cho bất động sản là: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu” (Điều 463). Mặc dù, pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như quy định đất đai là tài sản thuộc bất động sản, chủ sở hữu bất động sản có quyền tặng cho bất động sản đó, nhưng tặng cho quyền sử dụng đất thì Luật đất đai năm 1993, Bộ luật dân sự năm 1995 không quy định.

Để khắc phục những tồn tại nêu trên, Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26-11-2003, đã thay thế Luật đất đai năm 1993, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nội dung và phương thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đã đổi mối, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tư cách đại diện do Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân, ủy ban nhân dân thực hiện trong phạm vi và thẩm quyền do Luật đất đai quy định (Điểu 7). Luật còn quy định Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai thông qua thực hiện những quyền năng cụ thể. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất. Nhà nước có quyền hưởng hoa lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyển sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại (khoản 3 Điều 5 Luật đất đai hiện hành). Lần đầu tiên Luật đất đai chú trọng đến quyền hưởng lợi của chủ sở hữu toàn dân đốĩ với đất đai “Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật đất đai năm 2003 đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với sở hữu đất đai”. Đổi mới cách nhìn và quan niệm về sở hữu đất đai cho phù hợp vối cơ chế thị trường, trong đó xác định vai trò của Nhà nước với tư cách người chủ sở hữu tối cao vối người chủ sử dụng đất cụ thể, được bảo hộ đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp. Thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản được quyền giao dịch trên thị trường. Chính phủ quy định khung giá các loại đất theo từng vùng và từng thời gian để thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Ngoài ra, Luật đất đai hiện hành còn mở rộng tối đa các quyền cho người sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là chủ thể chủ yếu tham gia vào quan hệ sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Điều 106).

Như vậy, pháp luật đất đai nước ta khẳng định Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối vối đất đai, phân công nhiệm vụ và trách nhiệm rõ ràng của từng cơ quan nhà nước, từng cấp chính quyền trong việc thực hiện vai trò người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai, Nhà nước trao quyển cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyển sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định đã khắc phục được vấn đề sở hữu chung chung, trừu tượng và không rõ ràng giữa quyền của Nhà nước và quyển của người sử dụng đất. Đồng thời, người sử dụng đất ngày càng được mở rộng tối đa các quyền, nhằm tạo điều kiện cho họ thực hiện đầy đủ các giao dịch trên thị trường bất động sản. Có thể nói: “Bộ luật dân sự chính là văn bản pháp luật có vai trò cụ thể hóa và phát triển thêm những quy định trong Luật đất đai, đồng thời thiết lập cơ chế để giúp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế châp, cho thuê quyền sử dụng đất một cách thuận lợi và hợp pháp”, nhưng lại chưa có quy định cụ thể về quyển tặng cho quyền sử dụng đất.

5. Các quy định về tặng cho quyển sử dụng đất của Luật đất đai hiện hành và Bộ luật dân sự năm 2005

Tặng cho quyển sử dụng đất là một quyền mối được ghi nhận trong Luật đất đai hiện hành; theo đó, tổ chức kinh tế theo luật định có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất; hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mà do Nhà nứớc giao, đất do nhận chuyển nhượng từ chủ thể khác hoặc quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận có quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện kinh tế cho những người thân. Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê cũng được tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền vối đất; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đốì tượng được mua nhà ở gắn liền vối quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Ngoài các quy định cụ thể về quyền tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai hiện hành còn quy định các điều kiện tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất đôì với các chủ thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân.

Trên cơ sở đó, Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vì đối tượng của loại hợp đồng tặng cho này là quyền sử dụng đất, một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc tặng cho nó được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các loại tài sản thông thường khác; theo đó, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải bao gồm các vấn đề sau: Tên, địa chỉ các bên; lý do tặng cho đất; quyền, nghĩa vụ các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giối và tình trạng đất; thời hạn sử dụng còn lại của bên tặng cho; quyền của người thứ ba đôì với đất tặng cho; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. Ngoài ra, pháp luật còn quy định cụ thể về trình tự, thủ tục của việc thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Như vậy, trong giai đoạn từ khi Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực đến nay, quyền sử dụng đất đã được coi là một loại tài sản có giá trị giao dịch trong thị trường bất động sản; Nhà nước thừa nhận và cho phép người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

6. Bình luận về quan điểm lập pháp tặng cho quyền sử dụng đất của Việt Nam

Tóm lại, qua việc phân tích lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên, cho phép người viết đưa ra một số kết luận sau:

– Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua giao dịch hợp đồng; hợp đồng tặng cho tài sản có đặc điểm là hợp đồng thực tế, đơn vụ và không có đền bù. Tặng cho tài sản khác vối hành vi pháp lý đơn phương như di chúc và di tặng là một hợp đồng có tính chất thực tế. Tặng cho khác với mua bán tài sản là không mang tính đền bù và khác với mượn tài sản là quyền sở hữu tài sản được chuyển giao cùng với tài sản. Điểu đó cho thấy, việc tặng cho tài sản được thực hiện mang yếu tố tự nguyện cao.

– Tặng cho tài sản theo quy định của pháp luật một số nước về cơ bản là có sự tương đồng, song cũng có những điểm quy định khác biệt nhau về hiệu lực của hợp đồng. Những điểm khác biệt này phản ánh sự đa dạng trong hệ thông pháp luật của các nước trên thế giối. Vì quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai được pháp luật của nhà nước các nước thừa nhận, nên việc tặng cho đất được áp dụng theo các quy định của pháp luật dân sự về tặng cho tài sản, mà không cần có quy chế pháp lý riêng về tặng cho quyển sử dụng đất như ở Việt Nam. So với quy định của pháp luật các nước thì quy định về tặng cho tài sản của chúng ta còn chưa hoàn thiện và đầy đủ.

– Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại tặng cho tài sản, ngoài các đặc điểm như tặng cho tài sản thông thường, tặng cho quyền sử dụng đất còn có đặc điểm riêng biệt là chịu sự giám sát và bảo đảm thực hiện bằng nhà nước; thông qua đó, Nhà nước giám sát được việc chuyển quyền sử dụng đất và theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất trong thị trường bất động sản.

– Xuất phát từ mốì quan hệ gia đình và từ phong tục, tập quán thờ cúng tổ tiên, quan niệm tặng cho đất đai theo truyền thốhg Việt Nam luôn mang tính chất là hợp đồng thực tế, việc tặng cho không lập thành văn bản, khi người được tặng cho nhận đất sử dụng coi như việc tặng cho đã hoàn thành. Đo đó, khi xây dựng và hoàn thiện chế định về tặng cho quyển sử dụng đất, chúng ta phải xem xét đến quan niệm này, để các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất đi vào thực tiễn.

– Phụ thuộc vào điều kiện lịch sử của từng giai đoạn và sự phát triển của chế độ chính trị – xã hội, pháp luật về đất đai có nhiều biến đổi sâu sắc. Từ chỗ pháp luật thừa nhận và bảo vệ quyển sở hữu tư nhân về đất đai đến khi pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất, nhưng các quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng đến mức tối đa, các quyền của người sử dụng đất gần như trùng khóp vối quyền sở hữu, người sử dụng đất không bị hạn chế quyền trong khi tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, lần đầu tiên quyền tặng cho quyền sử dụng đất được ghi nhận. Quá trình hình thành quyền tặng cho quyền sử dụng đất thể hiện sự kế thừa và phát triển chế độ thông nhất quản lý đất đai của Nhà nước.