Các hạn chế đối với việc thực hiện quyền sở hữu

1. Cọc mốc

Chủ sở hữu bất động sản có quyền dựng cọc mốc để xác định ranh giới bất động sản của mình trước người thứ ba, nhất là trước chủ sở hữu bất động sản liền kề. Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình nếu việc dựng cột mốc là ý kiến của một bên (BLDS Điều 266 khoản 1). Trong trường hợp này, cọc mốc thuộc quyền sở hữu riêng của người dựng. Nếu cọc mốc do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, thì mốc giới ngăn cách đó là của chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 266 khoản 1 đoạn 2). Những người sử dụng đất liền kề cũng có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cọc mốc trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản (Điều 266 khoản 1 đoạn 1) và cả về chi phí dựng cọc mốc đó; trong trường hợp này, cọc mốc thuộc sở hữu chung của những người đó (cùng điều luật).

2. Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao

Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao không chỉ có tác dụng xác định ranh giới bất động sản, bao bọc bất động sản, mà còn là hình thức phân lập bất động sản, nhằm khẳng định nguyên tắc mỗi người có quyền sở hữu. Đối với tài sản của mình phân biệt với các bất động sản thuộc về những người khác nằm ngoài phạm vi hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ bao đó. Quyền dựng hàng rào, bờ bao hoặc đào hào, rãnh, kênh, mương là một quyền năng không tuyệt đối: một mặt, người xây dựng phải tôn trọng những giới hạn do pháp luật quy định về quy hoạch đô thị, thẩm mỹ chung … và các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của người láng giềng, nhất là quyền sử dụng lối đi qua, quyền có tầm nhìn, quyền cấp, thoát nước, tưới nước, tiêu nước; mặt khác, người xây dựng không được phép lạm dụng quyền xây dựng của mình, gây thiệt hại cho người khác. Hàng rào, hào, rãnh, kênh mương, bờ bao có thể thuộc quyền sở hữu riêng của một người, nhưng cũng có thể là của chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Các tài sản này chịu sự chi phối của cùng một chế độ pháp lý áp dụng đối với vách tường ngăn cách các bất động sản.

3. Vách tường ngăn cách các bất động sản

Vách tường ngăn cách các bất động sản, một khi thuộc sở hữu riêng của một người, sẽ do người đó bảo quản bằng chi phí của riêng mình; người sử dụng nhờ vách tường của người khác không phải trả các chi phí đó. Đổi lại, người có vách tường riêng có trọn quyền sở hữu đối với vách tường đó, trong chừng mực tôn trọng các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và quyền sử dụng hạn chế của người láng giềng đối với bất động sản liền kề.

 Xác lập quyền sở hữu chung

– Theo thoả thuận – Thông thường các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận về việc xây dựng vách tường chung bằng chi phí do các bên đóng góp. Cũng có trường hợp vách tường do một bên xây dựng, sau đó lại được chuyển nhượng một phần cho bên lận cận khi bên này xây dựng nhà của mình hoặc một bên sử dụng nhờ vách tường của bên kia trong một thời gian rồi được bên kia chuyển nhượng một phần quyền đối với vách tường đó… – Theo khoản 1 Điều 266 BLDS – Khi chủ sở hữu bất động sản liền kề xây dựng một vách tường ngăn cách bất động sản của mình với bất động sản lân cận bằng chi phí của mình, trên ranh giới giữa hai bất động sản và đã được chủ sở hữu bất động sản lân cận đồng ý thì vách tường được xây dựng trong trường hợp này thuộc sở hữu chung của hai bên. Tất nhiên, hai bên có thể thoả thuận về việc cùng bỏ tiền để xây dựng vách tường; nhưng nếu không có thoả thuận gì đặc biệt, thì chủ sở hữu bất động sản lân cận đương nhiên có quyền sở hữu chung đối với vách tường ngăn, dù có thể đã không góp chi phí xây dựng vách ngăn đó. – Theo thời hiệu – Theo BLDS Điều 247 khoản 1, người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn ba mươi năm đối với bất động sản, thì trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó kể từ ngày chiếm hữu. Điều luật này cũng được áp dụng để xác lập quyền sở hữu chung đối với vách tường ngăn cách hai bất động sản lân cận.

4. Tính chất pháp lý của quyền sở hữu chung

Sở hữu chung theo phần không thể phân chia – Đây không phải là một quyền sở hữu riêng kép (nếu hiểu rằng mỗi chủ sở hữu bất động sản liền kề đều có quyền sở hữu trọn vẹn đối với một nửa vách quay mặt về phía nhà của mình). Đây cũng không phải là quyền sở hữu chung theo phần thông thường (bởi sở hữu chung theo phần thông thường luôn có thể chấm dứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung). Cuối cùng, đây không phải là sở hữu chung hợp nhất, bởi: một là, phần quyền (tương ứng với phần nghĩa vụ) của mỗi chủ sở hữu chung có thể được xác định về số lượng; hai là, mỗi chủ sở hữu chung có thể chuyển nhượng phần quyền sở hữu của mình đối với vách tường chung (như khi bán nhà) mà không cần có sự ưng thuận của chủ sở hữu chung còn lại. Có thể nhận thấy những nét tương đồng rất cơ bản giữa quyền sở hữu vách tường chung và quyền sở hữu các phần chung trong nhà chung cư. Ta gọi đây là sở hữu chung theo phần không thể phân chia.

 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung

Quyền sử dụng – Luật viết hiện hành không có quy định chi tiết về quyền sử dụng của chủ sở hữu chung đối với vách tường chung, ngoài quy định về việc cấm trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề (BLDS Điều 266 khoản 2). Thông thường, theo tập quán, chủ sở hữu chung có quyền sử dụng riêng đối với mặt vách tường chung phía bên mình, với điều kiện việc sử dụng không ảnh hưởng một cách không bình thường đến chất liệu và tuổi thọ của tài sản chung. Nghĩa vụ bảo quản, sửa chữa, xây dựng lại – Chủ sở hữu chung có nghĩa vụ bảo quản, sửa chữa, xây dựng lại vách tường chung tương ứng với phần quyền của mình. Đây là nghĩa vụ gắn liền với quyền sở hữu chung về tài sản; bởi vậy, nếu quyền sở hữu đối với bất động sản liền kề được chuyển cho người khác, thì chủ sở hữu mới tiếp nhận các nghĩa vụ này một cách đương nhiên. Và trong trường hợp nếu một bên đã thực hiện trọn công việc bằng chi phí của mình, thì có quyền yêu cầu bên kia hoàn lại cho mình phần đóng góp của họ, như một chủ nợ không có bảo đảm.

5. Xây dựng, trồng cây, mở lỗ thông khí, khe sáng và tầm nhìn

 Xây dựng Theo BLDS Điều 267 khoản 1, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây dựng vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và chung quanh. Đây là các quy phạm mang tính nguyên tắc. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh, thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu các bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại, thì phải bồi thường (BLDS Điều 267 khoản 2). Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu liền kề và xung quanh (BLDS Điều 267 khoản 3). Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng các công trình xây dựng liền kề, chủ sở hữu công trình phải thi công cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định (Điều 268); trong trường hợp công trình có nguy cơ đe doạ sự an toàn của bất động sản liền kề và xung quanh, thì chủ công trình phải thực hiện ngay các biện pháp khắc phục; nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh thì phải bồi thường (Điều 268).

Trồng cây

Theo BLDS Điều 265 khoản 2 đoạn 2, người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trong trường hợp việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn không đúng luật, hoặc khi cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ, luật viết luôn xác định rằng nghĩa vụ sửa chữa, dỡ bỏ, phá dỡ công trình xây dựng không đúng luật hoặc có nguy cơ sập đổ, cũng như nghĩa vụ chặt bỏ cây cối trong những hoàn cảnh tương tự, là nghĩa vụ của chủ sở hữu (BLDS Điều 266 khoản 1 đoạn 2; Điều 272 đoạn 1).

 Lỗ thông khí, khe sáng

Lỗ thông khí là khoảng trống trên vách tường để thông thoáng phần bên trong vật kiến trúc. Khe sáng là khoảng trống trên vách tường để ánh sáng tự nhiên đi vào bên trong vật kiến trúc dụng thông thoáng. Luật hiện hành có quy định liên quan đến lỗ thông khí tại BLDS Điều 266 khoản 2, nhưng chưa có quy định về khe sáng. Có thể dựa vào nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật để đặt các khe sáng dưới cùng một chế độ pháp lý như đối với lỗ thông khí.

Tầm nhìn

Tầm nhìn là một khái niệm được xây dựng nhằm đặt cơ sở cho các quy tắc liên quan đến quyền của chủ sở hữu một bất động sản được nhìn ra bên ngoài, đặc biệt là được nhìn sang bất động sản của người láng giềng. Các phương tiện thông dụng ở Việt Nam bao gồm cửa sổ và balcon. Luật hiện hành có một số quy định về việc trổ cửa sổ: chủ sở hữu bất động sản không được trổ cửa sổ trên vách tường chung, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý (BLDS Điều 266 khoản 2 đoạn đầu); chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và lối đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng (Điều 271 khoản 1); mái che trên cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên (Điều 271 khoản 2). Trong khung cảnh của luật thực định, các cửa sổ chỉ cần được trổ theo đúng các quy định về xây dựng và nhất là bảo đảm được yêu cầu sử dụng an toàn. Luật không dự liệu một giới hạn nào đối với quyền khai thác tầm nhìn từ cửa sổ của chủ sở hữu bất động sản và ngược lại, cũng không đòi hỏi chủ sở hữu bất động sản liền kề phải tôn trọng quyền này bằng cách tránh thực hiện các công trình xây dựng có tác dụng che chắn hoặc hạn chế tầm nhìn đó. Luật chưa có quy định liên quan đến các balcon.

Luật LVN Group (sưu tầm và biên tập)