1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.
Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).
2. Tặng cho quyền sử dụng đất
Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.
Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.
Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.
Như đã phân tích ở trên, quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất, song không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất, mà chỉ những quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm tặng cho mối trở thành đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất. Quyển sử dụng đất là đốì tượng của tặng cho quyền sử dụng đất có thể là quyền sử dụng đất nông nghiệp như đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muôi; hay có thể là quyển sử dụng đất phi nông nghiệp như đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế. Muốn quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất, trưốc hết người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời
3. Quyền sử dụng đất được tặng cho bao gồm các đối tượng sau:
– Quyền sử dụng đất của Nhà nước, của cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai hiện hành.
– Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.
– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, có thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm; được nhận chuyển nhượng hợp pháp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nưởc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; được cơ quan nhà nước có thẩm quyển cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất (điểm a khoản 3 Điều 112 Luật đất đai hiện hành); quyền sử dụng đất mà các tổ chức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; do nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước. Các loại quyền sử dụng đất này có tiền sử dụng đất phải trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
– Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng.
Căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì các loại đất không bị cấm hoặc hạn chế chuyển nhượng, tặng cho thì sẽ được tặng cho trong trường hợp đủ điều kiện sau:
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
4. Quyền sử dụng đất không được tặng cho bao gồm các đôi tượng sau:
Các Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
5. Quyền sử dụng đất bị hạn chế tặng cho bao gồm các đôi tượng sau:
Căn cứ Theo Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
– Đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sông trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai hiện hành còn quy định một số trường hợp thời gian cho phép tặng cho quyền sử dụng đât như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
– Đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất lần thứ hai, thì không được tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
6. Quyền sử dụng đất không được nhận tặng cho bao gồm các đôi tượng sau:
– Quyền sử dụng đất mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyển sử dụng đất.
– Quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho.
– Quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sốngg trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó thì hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyển sử dụng đất.
Như vậy, các quy định của Luật đất đai hiện hành về đối tượng của tặng cho quyển sử dụng đất chỉ mang tính liệt kê, quyền sử dụng đất nào thì bên tặng cho có quyền được tặng cho, hay không có quyển được tặng cho hoặc bị hạn chế tặng cho; quyền sử dụng đất nào thì bên được tặng cho không được phép nhận tặng cho theo các loại chủ thể sử dụng đất. Lẽ ra, pháp luật cần có quy định điều kiện đốì với từng loại quyền sử dụng đất để trở thành đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất, căn cứ vào chế độ sử dụng đốì với từng loại đất và hình thức sử dụng đất là khác nhau.