Các rủi ro trong giao dịch bảo đảm

Về tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư

Điều 8 Nghị định 163 quy định:

“Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó…”.

Nhìn chung thì quy định này áp dụng cho mọi loại tài sản hình thành trong tương lai bao gồm máy móc, vật tư đang hoặc sẽ mua, tài sản khác đang được hình thành như khoản phải thu… trong đó có một dạng tài sản mà Việt Nam thừa nhận và cho phép giao dịch đó là căn hộ chung cư hoặc nhà thuộc dự án đang hoặc đã được xây dựng nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (còn gọi chung là sổ hồng).

Việc Việt Nam cho phép các bên giao dịch (bao gồm mua bán, thế chấp…) đối với những căn hộ loại này trước khi nó được cấp sổ hồng thực sự là một điều đáng lo ngại về mặt pháp lý. Nó giống như những quả bom nổ chậm, chờ đến giờ là nổ. Những rủi ro về mặt pháp lý nhìn từ góc độ giao dịch bảo đảm có thể liệt kê ở đây là:

Thứ nhất, đó là rủi ro về cùng một tài sản có thể được thế chấp ở hai nơi khác nhau theo quy trình khác nhau. Quy trình một là đăng ký với Trung tâm đăng ký tài sản dưới góc độ thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ. Quy trình thứ hai là công chứng hợp đồng thế chấp theo Luật Nhà ở.

Thông thường với một bất động sản là đất đai hoặc nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu khi bất động sản này được dùng để thế chấp thì quy trình thế chấp là hợp đồng thế chấp được công chứng với cơ quan công chứng và việc thế chấp được đăng ký với cơ quan đất/nhà tại địa phương. Tuy nhiên, đối với căn hộ chung cư (hoặc nhà trong dự án) là tài sản hình thành trong tương lai chưa có sổ hồng, quy trình này về cơ bản không được áp dụng (trừ một ngoại lệ nói dưới đây).

Trên thực tế, cơ quan công chứng đồng ý thực hiện công chứng các hợp đồng thế chấp căn cứ vào hướng dẫn của Bộ Tư pháp tại Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 9-5-2007 về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (Công văn 2057). Tuy nhiên, vướng mắc ở chỗ khi đi đăng ký việc thế chấp này tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/phòng quản lý đô thị (tùy tên gọi tại mỗi địa phương) thì các cơ quan đăng ký này từ chối việc đăng ký (1) vì theo các cơ quan này thì việc thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai vi phạm điểm a, khoản 1, điều 91 Luật Nhà ở 2005 (2).

Để giải quyết vấn đề thực tiễn này (vì đã cho phép mua bán thì phải thừa nhận các quyền phát sinh theo hợp đồng mua bán, ví dụ quyền thế chấp của bên mua), Bộ Tư pháp ra Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 4-10-2007 (Công văn 232) hướng dẫn rằng quyền của người mua căn hộ từ hợp đồng mua bán được coi là quyền tài sản theo điều 322 Bộ luật Dân sự 2005 và vì vậy quyền tài sản này có thể đem thế chấp (3) . Đồng thời hợp đồng thế chấp (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ) có thể được đăng ký tại một trung tâm đăng ký tài sản.

Từ đây phát sinh một quả bom nổ chậm là nếu người mua nhà A thế chấp căn hộ chưa có sổ hồng với ngân hàng C và công chứng hợp đồng thế chấp này theo hướng dẫn của Công văn 2057. Sau đó (với sự đồng lõa của chủ đầu tư) người này thế chấp chính căn hộ đó với ngân hàng D và đăng ký hợp đồng thế chấp này với Trung tâm đăng ký tài sản theo hướng của Công văn 232. Khi xử lý tài sản thế chấp là căn hộ, pháp luật Việt Nam sẽ bảo vệ ai, ngân hàng C hay ngân hàng D?

Liệu quy định giản đơn rằng: “Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán” theo khoản 2 điều 325 Bộ luật Dân sự có đủ bảo vệ ngân hàng D khi ngân hàng B cũng có những căn cứ để bảo vệ mình theo Luật Nhà ở (đã thỏa mãn yêu cầu công chứng theo khoản 3 điều 93 Luật Nhà ở)?

Thứ hai, trên thực tế đối với các dự án căn hộ thì chủ đầu tư cũng đã thế chấp miếng đất và khu chung cư hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) cho một ngân hàng, ví dụ ngân hàng C. Đồng thời, chủ đầu tư cũng cho phép người mua căn hộ (khi chưa có sổ hồng) thế chấp với một ngân hàng khác, ví dụ ngân hàng D.

Quả bom nổ chậm thứ hai ở đây là nếu chủ đầu tư không thanh toán được nợ với ngân hàng C thì hậu quả xử lý tài sản thế chấp là như thế nào? Quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp miếng đất và khu chung cư hình thành trong tương lai từ chủ dự án (ngân hàng C) hay quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp căn hộ từ người mua căn hộ (ngân hàng D) được pháp luật Việt Nam bảo vệ?

Có lẽ rất ít nước trên thế giới cho phép chủ đầu tư được bán căn hộ trước khi căn hộ có giấy tờ sở hữu vì nó tiềm ẩn nhiều tranh chấp (như chúng ta đã thấy đó là việc chậm trễ khi bàn giao căn hộ, chất lượng căn hộ không như thỏa thuận hay có thừa nhận các quyền phát sinh như quyền thế chấp của bên mua hay không).

Anh là một trong những nước này. Tuy nhiên, Anh khác với Việt Nam ở điểm họ sẽ coi đây là giao dịch dân sự thuần túy, các bên (bên bán và bên mua) phải tự chịu trách nhiệm cho quyết định mua hay bán của mình. Các bên hãy lường rủi ro trước khi giao dịch.

Điểm khác biệt thứ hai có lẽ là nhận thức hay dân trí cũng có một khoảng cách giữa Anh và Việt Nam. Ở Việt Nam, nhiều khi sự vụ dân sự thuần túy các bên cũng “quen” ỷ lại vào Nhà nước, nhờ Nhà nước can thiệp. Nhiều khi chỉ vì lý do muốn được bao cấp cho thói tham lam. Lý do cuối cùng là cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tại Anh là một chứ không nhiều như tại Việt Nam (khiến tài sản có thể được hiểu cong cong theo nhiều góc độ để giải quyết được vấn đề tình thế… và những lý do khác nữa).

Khi kinh nghiệm/thực tiễn nước ngoài đối với vấn đề này bị hạn chế thì các nhà làm luật Việt nam vẫn phải trả lời các câu hỏi phát sinh từ hai vấn đề nêu trên. Và chúng ta cần chờ xem giải pháp đối với vấn đề này như thế nào?

Về quan hệ giữa giao dịch bảo lãnh và cầm cố hoặc thế chấp

Vì pháp luật Việt Nam cho rằng giao dịch bảo lãnh không cần phải (không được) đăng ký nên vấn đề vướng mắc nảy sinh là pháp luật sẽ bảo vệ ai khi người bảo lãnh đem cầm cố hoặc thế chấp tài sản của mình? Tình huống xảy ra ở đây là để bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán với ngân hàng C của doanh nghiệp A, doanh nghiệp B (là doanh nghiệp mẹ của A) giao kết hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng C.

Một điều khoản của hợp đồng bảo lãnh quy định rằng: “kể từ thời điểm giao kết hợp đồng bảo lãnh, doanh nghiệp B sẽ không giao kết bất kỳ một giao dịch bảo đảm nào (ngoại trừ bảo lãnh với ngân hàng C) với bất kỳ một bên thứ ba nào khác”.

Sau khi hợp đồng bảo lãnh được giao kết, doanh nghiệp B thế chấp toàn bộ đất đai, nhà xưởng của mình với ngân hàng D. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký theo quy định pháp luật.

Vấn đề xảy ra là nếu A không thanh toán được nợ và ngân hàng C yêu cầu doanh nghiệp B thanh toán bằng cách giao tài sản là khu đất và nhà xưởng (đã được thế chấp cho ngân hàng D) vốn là tài sản chính của B để trả nợ theo quy định tại điều 369 Bộ luật Dân sự. Câu hỏi ở đây là: pháp luật Việt Nam bảo vệ ai, ngân hàng C hay ngân hàng D? Liệu quy định đơn giản của khoản 2 điều 325 Bộ luật Dân sự nói trên có đủ bảo vệ ngân hàng D?

Giao dịch bảo đảm có yếu tố nước ngoài

Yếu tố nước ngoài ở đây được hiểu là một bên trong giao dịch là cá nhân hoặc pháp nhân Việt Nam còn bên kia là cá nhân hoặc pháp nhân tại nước ngoài. Chúng ta hiểu là đương nhiên Bộ luật Dân sự, Nghị định 163, Nghị định 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm và các văn bản hướng dẫn nghị định này sẽ được áp dụng nếu các bên lựa chọn luật Việt Nam là luật áp dụng cho giao dịch bảo đảm và nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam trong vấn đề này là không có quy định cấm đối với việc cá nhân, tổ chức nước ngoài nhận bảo đảm đối với tài sản (trừ đối với tài sản là bất động sản) tại Việt Nam.

Tuy nhiên, quy định như thế này chưa đủ. Một số vấn đề đã vướng mắc trên thực tiễn nhưng chưa được giải đáp. Ví dụ như trường hợp xử lý tài sản bảo đảm của bên Việt Nam đối với bên nước ngoài. Các bên thỏa thuận được việc xử lý tài sản bảo đảm và việc xử lý tài sản đã xong (giả sử nhờ một doanh nghiệp Việt Nam bán đấu giá). Nhưng vấn đề còn chưa được giải quyết là làm thế nào để chuyển số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm ra nước ngoài? Vấn đề này hoàn toàn chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam.

Ngoài ra, chúng ta cũng sẽ không ngạc nhiên nếu một cá nhân hoặc pháp nhân Việt Nam đã, đang hoặc trở thành bên nhận bảo đảm cho một tài sản bảo đảm ở nước ngoài. Ví dụ doanh nghiệp A là doanh nghiệp Việt Nam thành lập một doanh nghiệp liên doanh B tại nước F. Để bảo lãnh cho B vay vốn, A yêu cầu B thế chấp nhà xưởng, máy móc cũng như khoản phải thu tại nước F cho mình. Câu hỏi với nhà làm luật Việt Nam hiện tại là có cho phép giao dịch (bảo đảm) loại này không và nếu có thì làm thế nào để có thể chuyển tiền từ nước ngoài (khi xử lý xong tài sản bảo đảm) về Việt Nam.

Hai vấn đề trên lại là những vấn đề rất cần sự hướng dẫn của nhà làm luật Việt Nam. Có thể tại dự thảo thông tư hướng dẫn Nghị định 163 hoặc một văn bản liên ngành về giao dịch bảo đảm và ngoại hối.

______________________________________________

(1) Có một ngoại lệ được áp dụng đối với những căn hộ của Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng vì theo giải thích của cơ quan nhà đất quận 7, TPHCM thì việc đăng ký thế chấp được bảo lãnh bởi Ban quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới Nam Sài Gòn (MASD). Việc Ban quản lý này bảo lãnh cho việc thế chấp căn hộ chưa có sổ hồng, nếu phân tích sâu thêm, là một điều thú vị và khó lý giải từ góc độ pháp lý.

(2) Theo điều 91 Luật Nhà ở 2005 thì một trong những điều kiện để xác lập các giao dịch về nhà ở, trong đó có thế chấp là cá nhân, tổ chức phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở…”.

(3) Việc nhìn tài sản (căn hộ) này từ hai góc độ quyền sở hữu với vật (theo lý thuyết vật quyền) và quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán (theo lý thuyết về trái quyền) cũng là vấn đề thực sự “thú vị”, đáng suy ngẫm. Nó thể hiện sự non yếu về lý thuyết và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý trong tương lai nếu chúng ta cứ phát triển lý thuyết về quyền sở hữu theo hướng này.

Theo: Saigon Times Online

__________________________________

Bài post trên đây được sử dụng với mục đích chia sẻ thông tin, nghiên cứu trao đổi… Bài post không vì mục đích thương mại hay bất kỳ các hình thức sinh lời nào khác.

TS. Nguyễn Quốc Vinh

Giảng viên Học viện Tư pháp – Bộ Tư pháp

(LVN GROUP FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm  hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến Luật sư của LVN Group, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)