Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi Luật sư của LVN Group!

Tôi mua một mảnh đất cách đây 10 năm. Trên giấy CNQSD đất ghi 2 phần: (1) diện tích được cấp GCN là 50m2, thể hiện bằng nét liền, có nhà bê tông 2 tầng; (2) diện tích khuân viên sử dụng là 70m2, thể hiện bằng nét đứt, có tường xây bao quanh.

Trong quá trình ở tôi không lấn chiếm, hay tranh chấp với cá nhân/tổ chức nào. Đầu năm 2020 tôi có làm đơn xin xây lại căn nhà, và được cấp phép xây dựng trên phần đất có GCN 50m2. Trên GPXD có vẽ phần nét đứt giống GCN, nhưng không nói có được xây tường hay không. Phần do tôi chủ quan nghĩ rằng tường bao cũ có thể phá đi xây lại. Tuy nhiên khi tôi xây lại tường bao thì chính quyền không cho xây, lấy lý do đấy là phần đất năm ngoài GCN và lấy đi 20m2 đó. Xin hỏi việc làm của chính quyền phường có đúng với quy định pháp luật không, và tôi phải làm gì để có thể xây lại phần tường bao như trước.

Cảm ơn Luật sư của LVN Group!

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013;

Luật xây dựng 2014;

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do bộ trưởng bộ tài nguyên và môi trường ban hành;

Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng do Bộ Trưởng Bộ xây dựng ban hành;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Để làm rõ nội dung câu hỏi của quý khách, cần làm rõ nội dung các vấn đề sau. Thứ nhất, cần xác định rõ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh ghi nhận diện tích đất anh được sử dụng là bao nhiêu m2. Thứ hai, hồ sơ xin giấy phép xây dựng của anh có tường bao quanh không? Tôi sẽ phân tích từng nội dung cụ thể như sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận diện tích đất bao nhiêu m2

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

– Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

– Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

– Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

– Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

– Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận.

Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh cung cấp:

– Diện tích sử dụng riêng là: 50,5m2.

– Thời hạn sử dụng; Lâu dài

– Ở trang 3 trên Giấy chứng nhận ghi nhận: Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất :

(1) diện tích được cấp GCN là 50m2, thể hiện bằng nét liền, có nhà bê tông 2 tầng;

(2) diện tích khuôn viên sử dụng là 71,3m2, thể hiện bằng nét đứt

Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quý khách, phần diện tích khuôn viên sử dụng là 71,3m2, thể hiện bằng nét đứt khép kín. Tuy nhiên, ở trang 2 của giấy chứng nhận không ghi nhận phần diện tích này. Mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất là 50,05m2. Do đó, có thể hiểu quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận cho quý khách sử dụng là 50,05m2. Qúy khách sử dụng đất trong phạm vi 50,5m2.

2. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng của anh có tường bao quanh không?

Theo giấy phép xây dựng số 100 – 2020/GPXD cũng thể hiện diện tích anh được xây dựng là 50,5m2.

Theo quy định tại Điều 8 Thông tư thông tư 15/2016/TT-BXD quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng như sau:

“Điều 8. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới

1. Đối với công trình không theo tuyến:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này;

b) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp đối với công trình xây dựng trạm, cột phát sóng tại khu vực không thuộc nhóm đất có Mục đích sử dụng cho xây dựng, không chuyển đổi được Mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận về địa Điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện;

c) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

– Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 – 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

– Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình, tỷ lệ 1/50 – 1/200;

– Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông; cấp nước; thoát nước mưa, nước bẩn; xử lý nước thải; cấp điện; thông tin liên lạc; các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác liên quan đến công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200.

2. Đối với công trình theo tuyến trong đô thị:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này;

b) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về vị trí và phương án tuyến.

c) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;

d) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

– Sơ đồ vị trí tuyến công trình tỷ lệ 1/100 – 1/500;

– Bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bản vẽ bình đồ công trình tỷ lệ 1/500 – 1/5000;

– Bản vẽ các mặt cắt ngang chủ yếu của tuyến công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;

– Riêng đối với công trình ngầm phải bổ sung thêm:

+ Bản vẽ các mặt cắt ngang, các mặt cắt dọc thể hiện chiều sâu công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;

+ Sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài công trình tỷ lệ 1/100 – 1/500.”

Theo quy định trên, anh kiểm tra lại các bản vẽ thiết kế được ghi nhận trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng có phần tường bao đó không?

Trường hợp 1: Nếu bản vẽ trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng có phần tường bao thì việc anh xây dựng trên phần tường bao hoàn toàn hợp pháp.

Trường hợp 2: Nếu bản vẽ trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng không có phần tường bao thì cơ quan có thẩm quyền không cho xây là có cơ sở.

Trường hợp anh vẫn muốn xây dựng phần tường này, anh có thể làm hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng:

Hồ sơ chuẩn bị

+ Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng;

+ Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ thiết kế mặt bằng; mặt đứng; mặt cắt bộ phận; hạng Mục công trình đề nghị điều chỉnh tỷ lệ 1/50 – 1/200;

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản phê duyệt điều chỉnh thiết kế của người có thẩm quyền theo quy định kèm theo bản kê khai điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân thiết kế đối với trường hợp thiết kế không do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc báo cáo kết quả thẩm định thiết kế điều chỉnh của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (mẫu tại Phụ lục số 3 Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng).

Trình tự thực hiện

– Tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Xây dựng hoặc qua đường bưu chính.

– Cơ quan thẩm quyền ghi biên nhận và chuyển hồ sơ cho Phòng Quy hoạch – Kiến trúc tác nghiệp.

– Phòng Quy hoạch – Kiến trúc xem xét hồ sơ; kiểm tra thực địa và tổ chức lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực có liên quan (nếu thấy cần thiết); soạn giấy phép xây dựng trình lãnh đạo Sở xem xét, ký duyệt.

– Phòng Quy hoạch – Kiến trúc chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.

– Tổ chức, cá nhân nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Xây dựng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH LVN Group