1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.
Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).
2. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
“1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
3. Các hình thức sử dụng đất
Căn cứ Luật đất đai năm 2013, theo đó các hình thức sử dụng đất bao gồm:
– Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước:
+ Được Nhà nước giao đất
+ Được Nhà nước cho thuê đất
+ Được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
+ Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
– Nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác:
+ Nhận chuyển quyền sử dụng đất: Nhận chuyển đổi; Nhận chuyển nhượng; Nhận thừa kế; Nhận tặng cho; Nhận góp vốn;
+ Thuê quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác;
+ Thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác.
4. Quyền của người sử dụng đất
Chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ riêng biệt cụ thể; song trưốc hết, họ phải có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Nói đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là xem xét việc người sử dụng đất được thực hiện những quyền và phải tuân thủ những nghĩa vụ gì. Để hiểu được quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trước hết chúng ta cần tìm hiểu khái niệm quyền và nghĩa vụ của một chủ thể pháp luật nói chung.
Theo khoa học pháp lý thì quyền chủ thể được hiểu: “là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ thê là khả năng của chủ thê xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy”. Còn nghĩa vụ chủ thể được quan niệm: “Là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhăm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thê khác. Nghĩa vụ pháp lý tự nó không phải là hành vi mà chỉ là sự cần thiết phải xử sự như vậy. Nếu sự cần thiết ấy được thể hiện trong hoạt động thực tiễn thì nghĩa vụ pháp lý đó đã được thực hiện”. Như vậy, quyền và nghĩa vụ là hai mặt thống nhất không thể tách ròi của chủ thể khi tham gia vào một quan hệ pháp luật. Chủ thể luôn luôn được pháp luật cho hưởng quyền và các quyền này được Nhà nước bảo hộ; đồng thời, họ cũng bị bắt buộc phải thực hiện những trách nhiệm nhằm đáp ứng quyền của các chủ thể khác. Không thể có việc một chủ thể chỉ được hưởng quyền mà không phải thực hiện bất kỳ một nghĩa vụ pháp lý nào khi tham gia một quan hệ pháp luật.
Điểu tương tự cũng được thực hiện trong lĩnh vực đất đai. Khi một chủ thể tham gia quan hệ sử dụng đất, họ được pháp luật cho hưởng các quyền, đồng thời pháp luật cũng bắt buộc chủ thể đó phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất khác. Từ lập luận trên, các nhà nghiên cứu khoa học pháp lý trong lĩnh vực Luật đất đai đưa ra khái niệm về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: “Quyền của những người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đãt nhằm sử dụng đảt đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao”. Còn “Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của các chủ thề sử dụng đất khác”.
Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
Điều 166 Luật đất đai quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:
“1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”
Các quyền này thể hiện Nhà nước công nhận người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp; Nhà nước cho phép người sử dụng đất hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư như: Nhà, cửa, vật kiến trúc khác trên đất; khả năng sinh lợi, lợi thế của đất được tạo ra trong quá trình sử dụng đất như: cải tạo đất xấu thành đất tốt, san lấp đất trũng thành đất bằng; sản phẩm thu hoạch từ cây trồng, vật nuôi trong quá trình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối; được Nhà nước bảo đảm và bảo vệ trong quá trình sử dụng đất.
Ngoài ra, người sử dụng đất không chỉ có các quyền chung được đề cập trên đây mà còn được quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Quyền này lần đầu tiên xuất hiện khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành (sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) và tiếp tục được kế thừa, phát huy trong Luật đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010. Theo đó, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 174; khoản 2 và khoản 3 Điều 176; khoản 1 Điều 179; khoản 2 Điều 180; các điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 183; điểm b khoản 2 Điều 185 của Luật đất đai hiện hành. Khi một người sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì đồng thời họ có đầy đủ các quyền khác: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hơn nữa, người sử dụng đất còn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại của Luật Đất đai năm 2013.
Khác với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 chỉ quy định quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất trong việc thuê đất trả tiền thuê hàng năm hay trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (Điều 172) mà không quy định về quyền được lựa chọn hình thức giao đất hay thuê đất như trước đây, bởi theo Luật đất đai 2013 các trường hợp giao đất đã bị thu hẹp lại và tập trung vào hình thức thuê đất. Theo đó:
– Về phạm vi và cách thức lựa chọn: Ngay từ ban đầu khi có nhu cầu sử dụng đất, người sử dụng đất có thể lựa chọn cho mình hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; hoặc đang trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có thể xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
– Về chủ thể được thực hiện: Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
5. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật đất đai, cụ thể:
“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”
Các nghĩa vụ của người sử dụng đất nêu trên là các nghĩa vụ của người sử dụng đất đốì với Nhà nước để Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát được quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất. Nhưng pháp luật chưa có quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất đốỉ với người sử dụng đất khác như địa dịch. So sánh vối pháp luật các nước, việc sử dụng đất tại Mỹ, địa dịch được hiểu là một quyền lợí đất đai chi phốĩ được gắn với quyển của chủ sở hữu của lô đất liền kề, đặc trưng chủ yếu của nó là quyền chủ sở hữu đất này chi phối quyền lợi của chủ sở hữu đất khác. Ví dụ: nếu A và B là hai chủ sở hữu đất liền kề, thì A có quyền đi qua đất của B, có nghĩa A là người có sự chi phối, B là người có sự lệ thuộc . Trong các Bộ luật dân sự các nước đều đưa ra khái niệm về địa dịch: “Dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bât động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác”1 hay: “Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản đê làm thuận lợi hay tiện ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người khác” .
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về địa dịch là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kể từ Điều 176 đến Điều 256, trong đó có quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác” (Điều 245 Bộ luật dân sự 2015), nhưng đây là quy định mang khía cạnh quyền của chủ sở hữu, mà không phải mang khía cạnh nghĩa vụ của chủ sử dụng đất. Như vậy, địa dịch là mối liên hệ giữa hai mảnh đất thuộc quyền của các chủ sở hữu khác nhau, khi một chủ đất phải chịu một nghĩa vụ nhằm phục vụ cho một chủ đất khác. Do đó, khái niệm địa dịch là: “Chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch không phải thực hiện nghĩa vụ nào để phục vụ cho chủ sở hữu bất động sản khác mà chỉ phải chịu sự “phiền lụy” đã được thiết lập. Đây chính là bản chất pháp lý đặc trưng của địa dịch trong luật dân sự, tính chất đặc trưng chỉ mất đi khi hai bất động sản thuộc về một chủ sở hữu” . Sự chịu “phiên lụy” ở đây được hiếu là nghĩa vụ tạo điêu kiện cho việc sử dụng đất không phải bằng hành động của người sử dụng đất một mảnh đất này đốì vối người sử dụng đất một mảnh đất khác. Vì vậy, địa dịch cũng được coi là nghĩa vụ của người sử dụng đất mà pháp luật chưa có quy định.
Như vậy, chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất trưởc hết họ phải có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất có các quyền như: Quyển được Nhà nước công nhận sử dụng đất hợp pháp; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nưóc bảo đảm và bảo vệ trong quá trình sử dụng đất; quyển được tham gia thị trường bất động sản, trong đó có quyền tặng cho quyển sử dụng đất; quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất. Đồng thời, người sử dụng đất có các nghĩa vụ như: Nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới; nghĩa vụ đăng ký và tài chính; nghĩa vụ bảo vệ đất. Song quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất thực chất là quyền của Nhà nước; còn các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất chỉ là nghĩa vụ đối với Nhà nước mà không có quy định nghĩa vụ đốì với người sử dụng đất khác như địa dịch.