Câu hỏi:
Thưa Luật sư, tôi là là đại diện cho cơ quan A trực thuộc nhà nước có một mảnh đất thuộc quản lý của cơ quan mình, cơ quan của tôi có thực hiện việc giao kết một bản hợp đồng về việc cho công ty B thuê khu đất này với mục đích là để tạo lập kho bãi chứa hàng hóa, tài sản nói chung của công ty B. Sau đó, cũng không rõ lý do gì mà công ty B ngừng sản xuất hoạt động và bỏ trốn hiện chưa tìm ra tin tức của chủ sở hữu công ty B. Trong khi hợp đồng đã hết hạn và không còn hiệu lực, công ty B vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho cơ quan của tôi theo như nội dung điều khoản trong hợp đồng đã ký kết. Tuy nhiên những tài sản, hàng hóa của công ty B vẫn đang đặt trên khu đất cho thuê trên của cơ quan tôi. Trong trường hợp này tôi muốn hỏi Luật sư tư vấn về cách thức xử lý những tài sản của công ty B trên khu đất của cơ quan tôi như thế nào? Có được thu hồi tài sản này không? Và nếu có thì cơ quan của tôi có cần ra quyết định thu hồi tài sản trên hay không?
Trả lời:
1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản
Những quy định chung về hợp đồng thuê tài sản theo pháp luật dân sự hiện hành năm 2015
Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 473. Giá thuê
1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
Điều 474. Thời hạn thuê
1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Điều 476. Giao tài sản thuê
1. Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.
2. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích
1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Điều 481. Trả tiền thuê
1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Điều 482. Trả lại tài sản thuê
1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.
2. Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.
4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.
5. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
2. Xác định loại hợp đồng trong tình huống trên
Như vậy, trên thực tế khi giao kết hợp đồng cho thuê tài sản, cụ thể trong trường hợp của cơ quan A là cho công ty B thuê đất thì các điều khoản cụ thể sẽ do hai bên tự thỏa thuận nhưng vẫn phải đảm bảo nội dung theo như những quy định trong Bộ luật dân sự 2015 nêu trên. Do đó, theo quy định tại điều 482 về việc trả lại tài sản thuê thì ở đây công ty B thuê đất của cơ quan A thì cơ quan A chỉ được nhận lại phần đất mà mình đã cho thuê, còn phần tài sản trên đất vẫn thuộc sở hữu của công ty B. Vì vậy, cơ quan A không có quyền thu hồi và sử dụng cũng như giao bán các tài sản trên phần đất đó (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
3. Xác định nghĩa vụ vi phạm của công ty B
Về vấn đề phát sinh là công ty B bỏ trốn trong khi chưa thanh toán tiền thuê đất, như vậy có thể coi đây là một hành vi vi phạm điều khoản về nghĩa vụ trả tiền thuê tài sản trong hợp đồng cho thuê.
4. Cách thức giải quyết tranh chấp đối với bên vi phạm nghĩa vụ không trả tiền thuê trong hợp đồng thuê tài sản
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 186 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về quyền được khởi kiện vụ án dân sự như sau:
Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Do đó, cơ quan A có quyền làm đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
>> Tham khảo thêm: Mẫu đơn khởi kiện
5. Tòa án có thẩm quyền giải quyết
Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ
1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;
Căn cứ theo nội dung tại Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 nêu trên thì đối với vụ việc tranh chấp về dân sự như đã đề cập phía trên thì cơ quan A sẽ làm đơn khởi kiện công ty B và gửi tới Tòa án nơi công ty B đặt trụ sở để giải quyết.
Như vậy, toàn bộ bài viết trên đây mong rằng đã giúp quý cơ quan của bạn giải tỏa được những khúc mắc cũng như tìm ra giải pháp xử lý đối với việc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng của công ty B khi chưa thanh toán tiền thuê đất. Trường hợp mong muốn được tư vấn chi tiết cụ thể hơn về cách giải quyết cũng như có nhu cầu sử dụng dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện và tranh tụng trước Tòa, quý cơ quan của bạn có thể gửi hình ảnh hợp đồng đã giao kết với công ty B qua địa chỉ email: [email protected] để đội ngũ Luật sư của LVN Group của chúng tôi nghiên cứu rõ hơn về các điều khoản trong hợp đồng hoặc trao đổi trực tiếp với bộ phận tiếp nhận và tư vấn dịch vụ qua số điện thoại: 02439916057.
Trân trọng!