Căn cứ, đặc điểm và quyền thực thi trong xử lý tài sản bảo đảm thế chấp tại ngân hàng?

2. Về xử lý bất động sản thế chấp

2.1 Ý nghĩa và vai trò

Xử lý BĐS thế chấp là vấn đề có ý nghĩa rất quan trọng, thể hiện vai trò và chức năng “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, phòng ngừa và giảm thiểu rủi ro của biện pháp thế chấp BĐS. BLDS 2015 tiếp cận xử lý BĐS thế chấp trên nền tảng của lý thuyết hợp đồng. Những thỏa thuận của các bên về căn cứ xử lý, phương thức xử lý, định giá tài sản (BĐS) thế chấp được BLDS 2015 ghi nhận và tôn trọng. Bên cạnh đó, để tránh lạm quyền và giải phóng sự lệ thuộc về ý chí của “bên yếu” vào “bên mạnh” khi xử lý BĐS thế chấp, BLDS 2015 đã xây dựng cơ chế pháp lý xử lý các tình huống trong trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, đặc biệt là trong định giá tài sản và giao tài sản để xử lý. Bên cạnh đó, lý thuyết vật quyền cũng đã được tiếp cận có tính chất bước đầu nhưng mới chỉ dừng ở quy định có tính nguyên tắc về quyền truy đòi của bên nhận thế chấp khi biện pháp thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà chưa phải là tư tưởng pháp lý mang tính chất chủ đạo, xuyên suốt trong các quy định về xử lý tài sản (BĐS) thế chấp của BLDS 2015.

Về cơ chế áp dụng, trong bối cảnh nợ xấu tăng cao, các nhà lập pháp đã xây dựng hai cơ chế xử lý BĐS khác biệt theo chủ thể có quyền xử lý BĐS thế chấp và tính chất của khoản nợ được bảo đảm bằng thế chấp BĐS. Theo đó, việc xử lý BĐS thế chấp được thực hiện theo quy định chung của BLDS 2015 và pháp luật có liên quan. Ngoài ra, để tạo thuận lợi cho quá trình xử lý nợ xấu của nền kinh tế, trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng và khoản nợ có bảo đảm bằng thế chấp BĐS là khoản nợ xấu thì việc xử lý BĐS thế chấp còn được áp dụng theo các quy định có tính đặc thù của Nghị quyết số 42/2017/QH14.

Theo quy định của khoản 1 Điều 299 BLDS 2015, về nguyên tắc, nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp BĐS được quyền xử lý BĐS thế chấp. Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 299 BLDS 2015 cũng ghi nhận ngoại lệ của điều kiện “vi phạm nghĩa vụ đến hạn”, cụ thể, nếu bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật thì bên nhận thế chấp cũng có quyền xử lý BĐS thế chấp. Ngoài nguyên tắc chung nói trên, khoản 3 Điều 299 BLDS 2015 còn quy định về căn cứ (trường hợp) xử lý BĐS khác theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật. Theo đó, trong các trường hợp này, BĐS thế chấp vẫn bị xử lý, mặc dù không có hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, ví dụ như trường hợp xử lý BĐS đối với các khoản nợ chưa đến hạn theo khoản 3 Điều 296 BLDS 2015.

Do việc xử lý BĐS thế chấp theo khoản 3 Điều 299 BLDS 2015 không xuất phát từ hành vi vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, vì vậy, để đảm bảo quyền của bên thế chấp, tránh tình trạng bên có quyền xử lý lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho bên thế chấp, BLDS 2015 đã quy định đối với các trường hợp xử lý này phải có sự thỏa thuận, thể hiện ý chí của bên thế chấp hoặc phải có luật quy định. Tiếp cận nói trên của BLDS năm 2015 là hợp lý vì việc xử lý BĐS thế chấp ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu – một nội dung quan trọng của quyền con người, quyền công dân. Do đó, nếu như không xuất phát từ sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm thì việc xử lý phải có sự đồng thuận của bên thế chấp hoặc luật quy định để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của bên thế chấp. Đối với trường hợp xử lý BĐS theo quy định của luật, thông thường, lợi ích hướng đến của việc cho phép xử lý không chỉ là lợi ích được bảo đảm của bên nhận thế chấp mà còn của bên khác có lợi ích liên quan đến việc xử lý BĐS thế chấp, ví dụ như bên được thi hành án hoặc lợi ích chung, phục vụ cho việc thực thi các chính sách của Nhà nước, ví dụ như chính sách thu hồi đất. Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng, việc xử lý BĐS thế chấp trong trường thu hồi đất mới chỉ được quy định trong văn bản ở tầm Nghị định, chứ không phải trong văn bản ở tầm luật theo đúng tiếp cận chung của BLDS 2015.

– Về quyền truy đòi: Theo quy định của khoản 2 Điều 297, khoản 5 Điều 323 BLDS năm 2015, bên nhận thế chấp được quyền truy đòi BĐS thế chấp, quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ BĐS thế chấp giao BĐS cho mình để xử lý. Riêng trường hợp BĐS được bảo đảm cho các khoản nợ xấu, thì bên nhận thế chấp còn có quyền thu giữ BĐS theo các điều kiện quy định tại Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14. Việc thực thi quyền truy đòi, quyền thu giữ giúp cho bên nhận thế chấp có thể tiếp cận, quản lý và thu hồi BĐS trên phương diện vật chất để thực hiện việc xử lý.

– Về quyền xử lý BĐS thế chấp theo các phương thức mà các bên đã thỏa thuận hoặc luật có quy định: Để thu hồi giá trị BĐS thế chấp nhằm bù đắp thiệt hại do nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm, bên nhận thế chấp có quyền tự bán hoặc yêu cầu bán đấu giá BĐS thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận. Trường hợp BĐS là quyền sử dụng đất thì bên nhận thế chấp được quyền chuyển nhượng trực tiếp cho bên thứ ba để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp. Quy định nói trên của pháp luật đất đai đã thể hiện tính “vật quyền” của quyền xử lý quyền sử dụng đất thế chấp. Bên cạnh các phương thức nói trên, bên nhận thế chấp có thể xử lý BĐS thế chấp bằng phương thức nhận chính BĐS thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc phương thức khác do các bên thỏa thuận.

– Về quyền thanh toán đối với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm từ giá trị BĐS thế chấp: Sau khi thu hồi được giá trị của BĐS thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ được quyền thanh toán theo nguyên tắc chung của Điều 308 BLDS 2015. Ngoài ra, đối với trường hợp xử lý BĐS thế chấp của khoản nợ xấu thì sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý BĐS thế chấp, bên nhận thế chấp BĐS được ưu tiên thanh toán trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế. Đối với trường hợp phá sản, nếu khoản nợ có bảo đảm bằng thế chấp BĐS được xác lập trước khi Tòa án nhân dân thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản thì bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán bằng BĐS thế chấp đó. Trường hợp khoản nợ có bảo đảm bằng thế chấp BĐS chưa được thanh toán do giá trị BĐS thế chấp không đủ thanh toán nợ thì khoản nợ chưa được thanh toán này được xếp cùng hàng với khoản nợ không có bảo đảm khác và xếp sau cùng trong thứ tự phân chia tài sản của bên thế chấp là doanh nghiệp bị phá sản.