Căn hộ du lịch (Condotel) là gì? Quy định của pháp luật về căn hộ du lịch?

1. Căn hộ du lịch (Condotel) là gì?

Căn hộ du lịch được gọi bằng tiếng anh là Condotel. Condotel là từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay là căn hộ du lịch”

Theo quy định của pháp luật tại Điều 48 Luật du lịch và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Như vậy, hiểu về mặt thực tế và pháp lý thì căn hộ du lịch (Condotel) là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch và không sử dụng cho mục đích để ở.

2. Quy định chung của pháp luật về Condotel

Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.

Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh; và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”.

Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một condotel theo quy định nêu trên, thì căn hộ du lịch được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên quan…;

Theo quy định của luật đất đai, thì loại đất dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở hữu là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Đây là loại đất hoàn toàn khác với đất ở có mục đích sử dụng ổn định, lâu dài.

Việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch (condotel) được hiểu là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà condotel, nghĩa là xây dựng một loại hình bất động sản để kinh doanh. Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà condotel này vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan.

Ngoài những nội dung tôi đã nêu và phân tích như trên, hiện tại không có thêm các quy định của pháp luật khác về căn hộ du lịch (Condotel).

3. Quyền của chủ đầu tư đối với Căn hộ du lịch

Quy định của pháp luật hiện hành hoàn toàn không cấm hoặc không hạn chế chủ đầu tư bán/chuyển nhượng condotel cho người có nhu cầu mua. Pháp luật cũng không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sở hữu tòa nhà condotel. Chính vì luật không có quy định, nên thực tế chủ đầu tư vẫn đang bán/chuyển nhượng cho người mua có nhu cầu, nhưng việc mua bán/chuyển nhượng này đang bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện, đặc biệt là việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho người mua.

Tuy nhiên, tôi có cơ sở nhận định rằng: Cho dù căn hộ du lịch có được ký hợp đồng dưới hình thức mua bán/chuyển nhượng, nhưng bản chất pháp lý thực sự cũng chỉ là cho thuê căn hộ du lịch dài hạn mà thôi, nghĩa là chủ đầu tư cho người mua thuê căn hộ dài hạn để người mua lưu trú du lịch hoặc để tự kinh doanh hoặc hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư bởi lẽ: Đối với căn hộ du lịch, cho dù là ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng (mua đứt bán đoạn), nhưng người mua từng căn hộ du lịch không thể có đủ 03 quyền năng của người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như đối với nhà ở hay bất động sản thông thường khác được. Cả 03 quyền này đều bị hạn chế và chịu sự chi phối toàn bộ bởi quyền của chủ đầu tư từ quyền thu phí bảo trì, phí quản lý khai thác và vận hành, quyền cung cấp dịch vụ đi kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh,…như tôi lần lượt phân tích bên dưới. Do đó, mặc dù mua đứt bán đoạn, nhưng người mua căn hộ du lịch (condotel) vẫn hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định và ý chí của chủ đầu tư về mọi mặt, mà không phụ thuộc vào quyền sở hữu của người mua và quy định của pháp luật.

Thực chất từng căn hộ du lịch nếu được chủ đầu tư bán cũng chỉ như là cho thuê kinh doanh dài hạn, còn việc chủ đầu tư vẫn sử dụng “hợp đồng mua bán căn hộ” thay vì “hợp đồng cho thuê” bởi vì chủ đầu tư đang lợi dụng sự không rõ ràng của pháp luật để lôi kéo nhiều chủ thể thứ cấp (người mua) cùng đầu tư mà thôi. Chính vì thế mà tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, ngược lại sẽ làm giảm rủi ro cho chủ đầu tư (nếu người mua không tìm hiểu kỹ). Trong khi rủi ro đến từ quy trình và điều kiện mua bán, cho đến việc khai thác, quản lý sử dụng, chuyển giao và định đoạt về sau.

4. Có được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel

Đến nay, chưa có bất kỳ quy định nào cho phép người mua Condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc này xuất phát từ quy định về việc đất để xây dựng Condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và nghĩa vụ tài chính đối với loại đất thương mại dịch vụ cũng khác rất nhiều so với đất ở.

Thực tế đã có một số địa phương tỉnh như Khánh Hòa, Đà Nẵng đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận theo hình thức sở hữu chung cho condotel với mục đích sử dụng đất là: Đất ở tại đô thị (không hình thành đơn vị ở). Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch này đã được thanh tra và có kết luận là “trái quy định của pháp luật” nên đã bị tạm dừng, đồng thời Tp. Đà Nẵng đã có phương án để thu hồi các Giấy chứng nhận đã cấp cho condotel. Do đó, giá trị pháp lý của các Giấy chứng nhận sở hữu condotel mà một số nơi đã cấp cho người mua vẫn đang bị treo và chờ hướng dẫn xử lý.

Do vậy, pháp luật hiện hành hoàn toàn chưa cho phép người mua Condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng. Còn người mua Condotel có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không thì còn phải chờ đợi quy định của pháp luật thay đổi. Nên nếu chủ đầu tư nào ký hợp đồng mua bán cam kết ra được sổ riêng cho bên mua, mà không thực hiện được hoặc pháp luật không thay đổi theo hướng cho phép cấp sổ riêng cho người mua, thì được xem là lừa dối khách hàng.

5. Thời hạn sở hữu căn hộ Condotel

Thời hạn sở hữu của căn hộ Condotel phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Theo đó, đất xây dựng công trình condotel theo quy định hiện hành có thời hạn sở hữu không được vượt quá là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Như vậy, càng để lâu thì căn hộ condotel càng giảm giá trị cả về mặt thời hạn pháp lý và cả về mặt giá trị khai thác sử dụng.

Chính vì sở hữu có thời hạn, nên thực tế rất nhiều chủ đầu tư đã ký hợp đồng cam kết lợi nhuận cố định có thời hạn vài năm đầu cho người mua condotel (thậm chí từ 10% đến 15%/năm), nhằm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế, có chủ đầu tư đã thực hiện được đúng cam kết, tuy nhiên có chủ đầu tư không thể thực hiện được đúng cam kết về trả lợi nhuận mà điển hình như Dự án Cocobay ở Đà Nẵng vỡ trận là một ví dụ.

Thực tế, khi một Condotel đưa vào sử dụng thì người mua phải đóng 03 loại chi phí gồm: Chi phí duy trì như điện, nước, internet; nộp phí bảo trì; và phí quản lý vận hành. Đây là 03 loại phí cố định, nếu không đưa vào kinh doanh thì vẫn phải chi trả. Còn chi trả ở mức nào thì phụ thuộc vào sự thỏa thuận với chủ đầu tư hoặc sự quyết định của chủ đầu tư. Còn việc kinh doanh có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào lượng khách hàng. Do vậy, một thực tế là nếu condotel không thể đưa vào kinh doanh (cho thuê) hoặc việc kinh doanh không hiểu quả, thì chủ đầu tư thứ cấp (người mua) chắc chắn càng ngày càng bị lỗ do vẫn phải trả 03 loại phí nêu trên và do giá trị căn hộ condotel bị giảm theo thời gian. Vì vậy, nếu ký hợp đồng mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận cố định, thì sự hiệu quả khi đầu tư condotel người mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng.

6. Việc định đoạt, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ Condotel

Như đã nêu ở các mục trên, do pháp luật chưa quy định cụ thể, nên các quyền về chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê lại, ủy quyền quản lý,… từ người mua condotel cho bên thứ ba đang bị rất hạn chế, thậm chí không thể thực hiện được. Giấy tờ pháp lý nếu có giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ là “hợp đồng mua bán”, trong khi pháp luật chưa quy định để chính thức thừa nhận loại hình bất động sản này là một đối tượng được phép giao dịch và cấp giấy chủ quyền hợp lệ. Do vậy, các thủ tục để sang tên, công chứng, chứng thực,… cũng bị vướng mắc.

Thực tế, để thực hiện các quyền trên, không còn cách nào khác hơn là người mua phải phụ thuộc chủ đầu tư (người bán) thông qua thủ tục xin để xác nhận/công nhận nhằm thay đổi/xác nhận người đứng tên trên hợp đồng mua bán, hợp đồng giao dịch. Và mỗi lần xác nhận như vậy, chắc chắn phải đi xin, phải làm văn bản trình bày, giải trình và cũng phải mất một khoản phí do chủ đầu tư tự ấn định. Thời gian giải quyết bao lâu, chi phí bao nhiêu cho mỗi lần thực hiện đều phụ thuộc chủ đầu tư và do chủ đầu tư quyết định cuối cùng.