Riêng trong lĩnh vực tài sản, pháp luật Việt Nam chỉ thực sự phát triển kể từ khi các luật gia Pháp tìm cách đưa vào Việt Nam những thành tựu của văn hoá pháp lý La Mã – Đức (romano-germanique) trong khuôn khổ xây dựng hệ thống pháp luật thuộc địa. Có thể nói rằng, với sự ra đời của các Bộ dân luật Bắc kỳ và Trung kỳ, theo khuôn mẫu của Bộ luật dân sự Napoléon, pháp luật tài sản Việt Nam đã được hoàn thiện một bước đáng kể, trên cơ sở quan niệm La Mã về sở hữu.

Nói riêng về pháp luật bất động sản, việc ban hành Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ đã đặt cơ sở cho một chế độ quản lý quyền sở hữu tư nhân về đất theo kiểu Đức khá hoàn chỉnh. Quy tắc đặc trưng của chế độ đó, ghi nhận tại Điều 362 của Sắc lệnh, thiết lập bằng khoán điền thổ (titre foncier) là bằng chứng tuyệt đối và duy nhất về quyền sở hữu đất đai, đã có ảnh hưởng sâu rộng đối với sự phát triển tâm lý pháp luật của người Việt Nam thời Pháp thuộc và cả hiện nay[1].

Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, hệ thống pháp luật thuộc địa được thay thế bằng hệ thống pháp luật XHCN, nhưng các dấu vết của luật cũ vẫn được bảo tồn trong tục lệ. Khi xây dựng pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại, người làm luật đã lấy lại rất nhiều giải pháp tích cực của tục lệ bên cạnh việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc các thành tựu trong các nền pháp luật thuộc hệ thống La Mã – Đức. Bằng cách đó, luật dân sự Việt Nam trong thời kỳ mới tiếp tục chịu ảnh hưởng của luật dân sự Pháp. Đặc biệt, pháp luật Việt Nam hiện hành chấp nhận quan niệm về sở hữu trong luật của Pháp[2] và sử dụng những khái niệm trong luật sở hữu của Pháp phát triển để phát triển các chế định cơ bản của pháp luật tài sản Việt Nam.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:  – 1900.0191

Vấn đề là, pháp luật về sở hữu bất động sản trong luật Việt Nam, như là một phần của pháp luật dân sự, không thể được xây dựng dựa trên quyền sở hữu đất đai theo kiểu Pháp. Trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý; cá nhân, pháp nhân và nói chung các chủ thể của quan hệ pháp luật mà không phải là nhà nước chỉ thực hiện trên đất một quyền mà về phương diện kỹ thuật, có thể so sánh với quyền của người sử dụng đất trong quan hệ với chủ đất trong luật cổ của Pháp[3]. Với quyền này, người có quyền – cũng được gọi là người sử dụng đất – có thể thu được từ đất những lợi ích vật chất nhất định có giá trị tiền tệ. Bởi vậy, chính quyền sử dụng đất, chứ không phải đất, là tài sản thuộc sở hữu tư nhân trong luật Việt Nam hiện hành.

Các quy tắc liên quan đến đất đai và quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam hiện hành được ghi nhận cả trong luật đất đai và luật dân sự.

– Luật dân sự thừa nhận quyền sở hữu và xác định nội dung của quyền này; luật đất đai quy định các thể thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, bao gồm việc giao đất và cho thuê đất để các tổ chức, cá nhân sử dụng;

– Luật đất đai xác định nội dung của các quyền của người sử dụng đất, dựa vào tư tưởng chủ đạo, theo đó, quyền sử dụng đất được coi như một quyền đặc biệt có giá trị tài sản và được thực hiện trên đất bởi một người không phải là chủ sở hữu đất;

– Luật dân sự xác định các thể thức thực hiện quyền sử dụng đất trong đời sống dân sự dựa theo kết quả xác định nội dung các quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong luật đất đai.

Chấp nhận quan niệm sở hữu theo kiểu Pháp, nhưng lại xây dựng pháp luật sở hữu tư nhân về bất động sản dựa trên quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất, người làm luật dân sự ở Việt Nam có cách vận dụng của riêng mình những giải pháp được ghi nhận trong pháp luật dân sự Pháp. Kết quả của sự vận dụng đó là sự ra đời của rất nhiều quy tắc tạo thành nét đặc thù của luật Việt Nam về sở hữu bất động sản. Tất nhiên, không phải nét đặc thù nào cũng mang tính chất ưu điểm; song, có khá nhiều điểm riêng trong hệ thống pháp lý về sở hữu bất động sản mà, nếu được hoàn thiện về mặt kỹ thuật, có thể trở thành những giá trị gắn với tên tuổi của luật học Việt Nam.

1. Phân loại tài sản

Luật dân sự Pháp:Trong Bộ luật Dân sự Napoléon, việc phân biệt giữa động sản và bất động sản được ghi nhận như một trong những giải pháp nguyên tắc cho vấn đề phân loại tài sản và là cách phân loại tài sản cơ bản. Sự phân biệt này dựa trên tính chất vật lý của tài sản[4]: bất động sản là vật không di dời được; còn động sản là vật di dời được. Cũng dựa vào tiêu chí vật lý mà các tác giả Bộ luật thiết lập sự phân biệt giữa “vật”, là những tài sản có thể nhận biết bằng giác quan tiếp xúc; và “quyền”, là tài sản được ghi nhận thông qua các công cụ của tư duy, còn gọi là các tài sản vô hình.

Từ sự kết hợp hai phương pháp phân loại tài sản cơ bản này – động sản và bất động sản; vật và quyền – mà các khái niệm động sản và bất động sản vô hình (meuble et immeubleincorporels) được xây dựng, đặt cơ sở cho việc phân loại quyền tuỳ theo đối tượng tác động: một quyền được gọi là bất động sản một khi được thực hiện trên bất động sản và là động sản trong trường hợp ngược lại.

Luật dân sự Việt Nam:Luật Việt Nam phân loại tài sản hữu hình theo kiểu Pháp.Tài sản cũng được chia thành hai loại động sản và bất động sản. Cách phân loại này cũng dựa vào tiêu chí vật lý. Bởi vậy, trong danh sách bất động sản, đất đai chiếm vị trí hàng đầu, dù, như đã biết, đất không thể là tài sản thuộc sở hữu tư nhân và do đó, không phải là vật chuyển giao được. Cũng như luật của Pháp, luật Việt Nam nói rằng đất là bất động sản thứ nhất. Chính trong mối quan hệ với đất mà một tài sản được coi là di dời được hoặc không di dời được và tuỳ theo tính chất đó được gọi là động sản hoặc bất động sản.

Song, do chọn điểm xuất phát giống như người làm luật của Pháp để thiết lập danh sách bất động sản, người làm luật Việt Nam đã không thể thu xếp một chỗ trong danh sách này cho quyền sử dụng đất, vốn là một tài sản phái sinh từ quyền sở hữu đất. Hậu quả là quyền sử dụng đất đã không được xếp loại. Một số ý kiến cho rằng: trong khung cảnh của Bộ luật Dân sự Việt Nam, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản theo định nghĩa của Điều 163 và 181. Tuy nhiên, cần lưu ý, trong luật Việt Nam hiện hành, khái niệm quyền tài sản không được đặt đối lập với khái niệm quyền nhân thân như trong luật của Pháp, mà lại được sử dụng như một công cụ để phân loại tài sản thành tài sản hữu hình và tài sản vô hình[5]. Có vẻ như theo người làm luật Việt Nam, chỉ tài sản hữu hình mới được chia thành động sản và bất động sản; quyền tài sản thuộc loại tài sản vô hình và tính chất động sản hay bất động sản của tài sản vô hình không được đặt thành vấn đề.

2. Chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng

Luật dân sự Pháp:Trong luật của Pháp, việc tổ chức các mối quan hệ láng giềng (rapports de voisinage) là công việc trung tâm của người làm luật trong khuôn khổ xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản như là một phần của luật về sở hữu tư nhân. Tư tưởng xuất phát để xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản bao gồm hai yếu tố[6]:

Một là, bất động sản thuộc về một tư nhân, như là một khái niệm sơ cấp, cơ sở của luật về tài sản, được hình dung như một phần của lãnh thổ và do đó, gắn liền với những phần khác của lãnh thổ, là các bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Nói rõ hơn, bất động sản tư nhân chỉ có thể tồn tại trong cộng đồng láng giềng.

Hai là, trong điều kiện bất động sản tư nhân tồn tại bắt buộc trong cộng đồng láng giềng, quy tắc theo đó chủ sở hữu có quyền tuyệt đối, độc quyền đối với bất động sản của mình phải bao hàm quy tắc chủ sở hữu có nghĩa vụ tôn trọng các quyền tuyệt đối và độc quyền của người láng giềng đối với bất động sản của họ.

Ba vấn đề lớn phát sinh trong quá trình tổ chức các mối quan hệ láng giềng dựa theo tư tuởng xuất phát này:

1. Để mỗi chủ sở hữu được tự do thực hiện các quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu của mình và không xâm phạm đến quyền của chủ sở hữu láng giềng đối với bất động sản của họ, cần phải làm rõ ranh giới của các bất động sản;

2. Việc khai thác một bất động sản, trong những trường hợp nhất định và trong điều kiện các bất động sản liên kết với nhau, có thể đòi hỏi việc thiết lập một mối quan hệ đặc thù, đặc trưng bởi việc một bất động sản phải giữ vai trò phục vụ cho một bất động sản khác; cần phải làm rõ mối quan hệ phục vụ ấy;

3. Chủ sở hữu bất động sản sống trong quan hệ láng giềng và cuộc sống của những người láng giềng có những yêu cầu mà để đáp ứng những yêu cầu đó, mỗi chủ sở hữu phải chấp nhận hy sinh hoặc giới hạn các quyền tự do của mình. Việc hy sinh hoặc giới hạn đó được thể hiện dưới hình thức thực hiện các nghĩa vụ láng giềng. Cần làm rõ nội dung và thể thức thực hiện các nghĩa vụ ấy.

Giải quyết ba vấn đề trên đồng thời cũng là việc xây dựng các quy tắc thuộc ba chế định lớn: xác định ranh giới bất động sản (délimitation de l’immeuble), sử dụng bất động sản liền kề hay địa dịch (servitudes) và nghĩa vụ láng giềng (obligations de voisinage). Đây cũng là ba chế định cơ bản của chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng.

Luật dân sự Việt Nam:Trong luật Việt Nam hiện hành, quyền sử dụng đất, về phương diện thực hiện quyền, hoá thân vào chính đối tượng của nó, tức là một phần đất. Để xây dựng chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng, người làm luật dân sự Việt Nam đối xử với người sử dụng đất theo cùng một cách như người làm luật dân sự Pháp đối với người chủ sở hữu đất. Vậy, quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam cũng được giới hạn trong không gian bằng kỹ thuật cắm cọc mốc hoặc dựng hàng rào; người có quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ láng giềng, như quyền thoát nước mưa, nước thải; phần đất đối tượng của quyền sử dụng đất có thể phải chấp nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được thừa nhận cho phần đất lân cận trong những trường hợp do pháp luật quy định.

Nói chung, việc nghiên cứu chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng theo luật Việt Nam có thể được thực hiện theo một đề cương tương tự như đề cương kinh điển được chấp nhận trong luật của Pháp để tìm hiểu về quyền sở hữu đất trong quan hệ láng giềng, nghĩa là có ba đề mục lớn: chế độ phân ranh, địa dịch và nghĩa vụ láng giềng.

Trong các chương của Bộ luật Dân sự có các quy định liên quan đến tài sản, có lẽ chương có các quy định về bất động sản trong quan hệ láng giềng là chương thú vị nhất. Thú vị, bởi được xây dựng trong khung cảnh của một hệ thống pháp lý thừa nhận sở hữu toàn dân về đất đai, chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng lại ghi nhận tính chất cá nhân rất đậm nét của quyền sử dụng đất, trong khi tính chất cá nhân lại là thuộc tính của quyền sở hữu tư nhân về đất đai theo nghĩa của luật La Mã. Người sử dụng đất có một tập hợp các quyền đối với phần đất được giới hạn thuộc quyền sử dụng của mình, một tập hợp quyền mà trong chừng mực nào đó có thể nói là có những yếu tố đặc trưng rất cơ bản của chủ quyền lãnh thổ (souveraineté) theo nghĩa đích thực của từ ngữ.

Đặc biệt, với quy định tại Khoản 2 Điều 265 Bộ luật Dân sự “người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất”, người ta hầu như không còn thấy sự khác biệt giữa quyền sở hữu tư nhân về đất trong luật của Pháp và quyền sử dụng của tư nhân đối với đất thuộc sở hữu toàn dân trong luật Việt Nam.

3. Xác lập quyền sử dụng đất

Học thuyết pháp lý của Pháp cho rằng, quyền sở hữu có thể được xác lập theo một trong hai cách[7]:

1. Bằng con đường chuyển giao, chủ sở hữu sau tiếp nhận quyền từ chủ sở hữu trước, do hiệu lực của một hợp đồng, một giao dịch đơn phương (di chúc) hoặc theo quy định của pháp luật (thừa kế theo pháp luật);

2. Một cách trực tiếp, bằng việc chiếm giữ (occupation) hoặc chiếm hữu (possession). Tuy nhiên, trong luật của Pháp, quyền sở hữu đối với bất động sản không thể được xác lập bằng cách chiếm giữ: bất động sản vô chủ trong luật của Pháp thuộc sở hữu nhà nước; giải pháp này cũng được ghi nhận trong luật Việt Nam (Khoản 1 Điều 239 Bộ luật Dân sự).

Quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam cũng được xác lập do được chuyển giao hoặc một cách trực tiếp. Nhưng cách thức xác lập cụ thể được xác định phù hợp với đặc điểm của quyền.

3.1. Xác lập trực tiếp

3.1.1. Giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất

Khái niệm chung: có thể định nghĩa chung việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất như là các giao dịch mà theo đó, nhà nước, thông qua vai trò của một cơ quan được chỉ định theo pháp luật, chuyển giao một phần đất cho một chủ thể của quan hệ pháp luật để sử dụng.

Giao đất: hành vi pháp lý hành chính đơn phương. Giao đất, về mặt kỹ thuật pháp lý, là sự bày tỏ ý chí của nhà nước như là phản ứng thuận lợi đối với yêu cầu của người có nhu cầu sử dụng đất. Yêu cầu đó không phải là một đề nghị giao kết hợp đồng mà chỉ là một thỉnh nguyện. Về phần mình, nhà nước chủ động quyết định các điều kiện giao đất (bao gồm việc xác định mức tiền sử dụng đất phải trả, nếu có) mà người sử dụng đất tiềm năng chỉ có quyền chấp nhận hay không chấp nhận chứ không thể thương lượng. Trong chừng mực đó, giao đất được coi là hành vi pháp lý hành chính đơn phương của nhà nước nhằm xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể muốn có đất để sử dụng.

Thuê đất:hợp đồng hành chính. Trong trường hợp cho thuê đất, giao dịch có đầy đủ các yếu tố của một hợp đồng, đặc biệt là có việc đề nghị và chấp nhận đề nghị xác lập giao dịch, có sự gặp gỡ ý chí của các bên… Tuy nhiên, không thể nói rằng cho thuê đất là các hợp đồng chịu sự chi phối của luật chung về hợp đồng. Việc xác lập các giao dịch giao đất và cho thuê đất, trong khung cảnh của luật Việt Nam hiện hành, là kết quả của những nỗ lực vận động của người muốn sử dụng đất đối với cơ quan có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất, trên cơ sở tuân thủ các quy tắc thuộc chế độ pháp lý về dịch vụ công. Hơn nữa, các điều khoản thuộc nội dung của giao dịch cho thuê đất thường là sự thể hiện thẩm quyền của cơ quan giao đất hoặc cho thuê đất trong mối quan hệ với người muốn có đất để sử dụng.

Có thể coi các giao dịch cho thuê đất như một loại hợp đồng hành chính chịu sự chi phối của luật đất đai. Bộ luật Dân sự hiện hành, về phần mình, chỉ nhắc đến quyền sử dụng đất như là các tài sản hiện hữu mà không bận tâm đến nguồn gốc của nó, dù nguồn gốc đó có thể mang tính chất kết ước.

3.1.2. Sáp nhập

Quyền sử dụng đất là vật chính:Pháp luật dân sự Việt Nam thừa nhận rằng quyền sở hữu có thể sinh ra quyền sở hữu bằng cách sáp nhập, giống như quyền sở hữu trong luật của Pháp. Thế nhưng, trong điều kiện quyền sở hữu đất đai là của toàn dân, quy tắc này có vẻ đã được cải biên để trong các trường hợp sáp nhập bất động sản, quyền sử dụng đất, chứ không phải quyền sở hữu đất, được coi như vật chính mà quanh vật đó, các giải pháp về sáp nhập tài sản được xây dựng.

Trên nguyên tắc, người có quyền sử dụng đất là chủ sở hữu đối với những gì do đất sản sinh ra. Người có quyền sử dụng đất cũng có quyền sở hữu đối với cây trồng và vật kiến trúc gắn vào đất thuộc quyền sử dụng của mình, với điều kiện bồi thường thoả đáng cho người trồng cây hoặc người xây dựng, trong trường hợp việc trồng cây hoặc xây dựng được thực hiện bằng chi phí của người khác. Thực ra, không hẳn câu chữ của luật hiện hành cho phép rút ra các quy tắc có tác dụng xác lập quyền sở hữu của người sử dụng đất đối với các tài sản sáp nhập vào đất. Tuy nhiên, những kết luận như thế hẳn không nằm ngoài dự kiến của người làm luật khi xây dựng chế định sáp nhập tại Điều 236 Bộ luật Dân sự. Đối với người làm luật Việt Nam, quyền sử dụng đất luôn được coi như tâm điểm của quá trình sáp nhập tài sản; cũng như đối với người Pháp, quyền sở hữu đất giữ vị trí tâm điểm[8].

Một cách ngoại lệ, việc sáp nhập tự nhiên một vật nào đó vào đất lại có tác dụng xác lập quyền sở hữu đối với vật đó cho chủ sở hữu đất, tức nhà nước, chứ không phải cho người sử dụng đất. Ví dụ điển hình là trường hợp đất bồi do sự lắng đọng của phù sa. Nói cách khác, luật Việt Nam không thừa nhận việc dùng quyền sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không thể đòi hỏi quyền sử dụng đối với phần đất bên ngoài ranh giới thửa đất đã được xác định trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất. Đây là điểm khác biệt đáng chú ý giữa chế độ sáp nhập bất động sản trong luật Việt Nam so với chế độ sáp nhập bất động sản trong luật của Pháp.

Không có nguyên tắc superficies solo cedit:Nguyên tắc superficies solo cedit, được thiết lập trong luật La Mã, đòi hỏi người có quyền sở hữu đất được suy đoán là người có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn chặt vào đất, bao gồm công trình xây dựng và cây trồng. Sự suy đoán không cứng nhắc; song, người nào cho rằng quyền sở hữu tài sản gắn với đất không thuộc về người có quyền sở hữu đất, thì phải chứng minh điều đó.

Luật dân sự Việt Nam, khác với luật của Pháp, không chính thức thừa nhận nguyên tắc này. Có vẻ, người làm luật, dù vẫn xác định quyền sử dụng đất là vật chính, không thực sự muốn áp dụng quy tắc thu hút đương nhiên vật phụ vào vật chính, được thiết lập tại Bộ luật Dân sự, Điều 236 khoản 1, cho trường hợp xây dựng, trồng cây trên đất. Điều đó có nghĩa rằng mỗi khi một cây trồng hoặc công trình xây dựng xuất hiện trên đất của mình, người sử dụng đất, trong trường hợp được yêu cầu chứng minh quyền sở hữu của mình đối với cây, công trình đó, phải chứng minh điều này một cách độc lập với việc chứng minh việc xác lập quyền sử dụng đất[9].

3.1.3. Xác lập quyền theo thời hiệu

Luật dân sự Pháp:Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu trong luật của Pháp là việc thừa nhận cho người chiếm hữu một tài sản (của người khác) quyền sở hữu đối với tài sản đó, sau một thời gian chiếm hữu liên tục mà không bị ai tranh chấp. Phương thức xác lập quyền sở hữu này được hình dung trong luật của Pháp như một biện pháp có tính chất kép.

Một mặt, đó là sự chế tài đối với chủ sở hữu thụ động: trong điều kiện tài sản của mình đang nằm trong tay người khác, chủ sở hữu lại không  tích cực truy tìm để đòi là tài sản.

Mặt khác, đó là sự tưởng thưởng đối với lòng kiên trì của người có ý thức giữ gìn, quản lý, khai thác tài sản với đầy đủ trách nhiệm, dù không phải là chủ sở hữu.

Đây là phương thức xác lập quyền sở hữu đặc trưng của một hệ thống không chủ trương thiết lập bằng chứng chính thức về quyền sở hữu thông qua chế độ đăng ký[10]: nếu quyền sở hữu phải được xác lập bằng cách đăng ký, thì chừng nào một người chưa bị xoá tên trên sổ đăng ký, quyền sở hữu còn thuộc về người đó, dù tài sản có thể đang nằm trong tay người khác.

Luật dân sự Việt Nam:Trong luật thực định Việt Nam, đăng ký vào sổ địa chính không phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, cũng không có tác dụng thiết lập bằng chứng chính thức và không thể tranh cãi về sự tồn tại của quyền sử dụng đất đó. Điều này có thể gây ngạc nhiên đối với các luật gia phương Tây, bởi quyền sử dụng đất do nhà nước chủ động tạo ra, do đó, đáng lý nhà nước phải quản lý được sự hình thành và di chuyển của nó. Thực ra, các vấn đề do lịch sử để lại khiến cho câu chuyện về cuộc sống pháp lý của quyền sử dụng đất trở nên phức tạp hơn nhiều[11].

Trong điều kiện quyền sử dụng đất là một quyền đối vật bất động sản, giải pháp vừa nêu mở ra cơ hội cho việc xác lập quyền này do hiệu lực của một vụ chiếm hữu liên tục trong một thời gian dài. Suy cho cùng, xác lập quyền sử dụng đất theo thời hiệu là căn cứ xác lập trực tiếp duy nhất đối với quyền này thuộc phạm vi điều chỉnh của luật dân sự Việt Nam[12].

Cần nhấn mạnh rằng, đối tượng của việc chiếm hữu là quyền sử dụng đất chứ không phải đất[13]. Bởi vậy, để có thể có được việc xác lập quyền theo thời hiệu, điều cần thiết là phải có một quyền sử dụng đất được xác lập hợp lệ, nghĩa là do hiệu lực của một vụ giao đất hoặc cho thuê đất. Việc chiếm hữu có đối tượng là một quyền sử dụng đất hiện hữu, có giá trị.

Ví dụ: A được nhà nước giao đất để sử dụng. A chết, B được gọi, với tư cách là con – thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thứ nhất, nhận quyền sử dụng đất do A để lại. Rồi B chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho C. Ít lâu sau, B được toà án thừa nhận, sau một vụ tranh chấp, không phải là con của người chết. Tất nhiên, khi đã là con của người khác, thì đương sự không còn được thừa kế theo pháp luật của người chết trước đây nên không có tư cách để tiếp nhận quyền sử dụng đất do người chết để lại và cũng không có tư cách để chuyển nhượng quyền đó. Vụ chuyển nhượng trong ví dụ khiến C trở thành người chiếm hữu quyền sử dụng đất của người thừa kế của A mà không phải là B. Chế độ xác lập quyền theo thời hiệu có thể được áp dụng trong trường hợp này…

3.2. Xác lập thông qua chuyển giao

Tính chất chuyển giao được của quyền sử dụng đất:Để xác định các quyền của người sử dụng đất, người làm luật đất đai sử dụng các công cụ của luật dân sự, đúng hơn là sử dụng các khái niệm của pháp luật tài sản mà người làm luật dân sự dùng để mô tả các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình. Với cách làm đó, quyền sử dụng đất được coi như quyền sở hữu đất có giới hạn: các quyền của người sử dụng đất là các quyền của chủ sở hữu đối với đất; nhưng không phải quyền nào của chủ sở hữu đối với đất cũng được trao cho người sử dụng đất. Việc xác định nội dung của quyền sử dụng đất tuỳ thuộc vào chính sách đất đai được áp dụng trong từng thời kỳ.

Trong khung cảnh của luật hiện hành, không phải quyền sử dụng đất nào cũng chuyển giao được một cách độc lập. Theo Luật Đất đai 2003, quyền sử dụng đất xác lập từ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức có tư cách pháp nhân thì có giá trị tài sản và chuyển nhượng được; cùng giải pháp được áp dụng cho quyền sử dụng đất được giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân mà không thu tiền sử dụng đất. Trái lại, nếu quyền sử dụng đất được xác lập do hiệu lực của một hợp đồng thuê đất, thì người thuê chỉ có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất và chỉ có quyền chuyển giao các tài sản đó, việc chuyển giao quyền sử dụng đất thuê là việc của nhà nước trong quan hệ với người nhận những tài sản gắn liền với đất đó.

Thể thức chuyển giao:thừa nhận giá trị tài sản và tính chất chuyển giao được của quyền sử dụng đất, nhưng người làm luật Việt Nam không muốn xếp quyền sử dụng đất ngang hàng với các tài sản bình thường. Vả lại, với tư cách là người thực hiện quyền của chủ sở hữu đất, nhà nước luôn mong muốn bảo đảm việc đất được giao cho người thực sự có khả năng sử dụng, khai thác. Bởi vậy, việc chuyển giao quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam được đặt dưới sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai và chỉ được tiến hành khi được nhà nước cho phép (Bộ luật Dân sự Điều 691 Khoản 1). Các yêu cầu đó đã khiến người làm luật Việt Nam không có điều kiện tham khảo, vận dụng luật của các nước phương Tây để hoàn thiện chế độ pháp lý về chuyển giao quyền sử dụng đất, đặc biệt về các điều kiện và thủ tục chuyển giao. Chế độ chuyển giao quyền sử dụng đất trở thành cái gì đó rất riêng của luật Việt Nam, như là sự pha trộn giữa luật dân sự và luật hành chính.

Hiệu lực của việc chuyển giao:trong trường hợp chuyển giao theo hợp đồng, đáng lý ra, Bộ luật Dân sự Việt Nam chỉ quy định hiệu lực của việc chuyển giao quyền sử dụng đất trong mối quan hệ giữa hai bên trong giao dịch; xác định hiệu lực chuyển giao trong mối quan hệ với nhà nước là vấn đề của luật đất đai. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự lại làm cả công việc của luật đất đai và xác định rằng do hiệu lực của việc chuyển giao quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn (Điều 702 Khoản 3 và 4).

Trong quan hệ với nhà nước, người nhận chuyển nhượng theo hợp đồng là người thay thế người chuyển nhượng ở vị trí người được giao đất và đảm nhận các quyền và nghĩa vụ của người này, trong đó có cả quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đó. Qua lăng kính luật của Pháp, ta nói rằng: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam hiện hành mang tính chất cơ bản của một vụ chuyển nhượng hợp đồng (cession de contrat). Hẳn chính vì thừa nhận người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ thay thế người chuyển nhượng trong mối quan hệ với nhà nuớc, mà người làm luật đất đai và luật dân sự đã không đặt vấn đề xác định các quyền cụ thể của người nhận chuyển nhượng đối với đất, trong mối quan hệ với nhà nước và với người thứ ba.

Trong trường hợp quyền sử dụng đất được xác lập do hiệu lực của một hợp đồng thuê đất, thì như đã biết, người sử dụng đất chỉ có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất. Việc chuyển nhượng các tài sản này được thực hiện theo các quy định liên quan trong luật dân sự. Điều đáng chú ý là việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất sẽ có tác dụng xác lập quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng. Thế nhưng, việc xác lập này lại không có nguồn gốc từ việc chuyển quyền của người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng. Đơn giản, người nhận chuyển nhượng sẽ được nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã xác định. Tất cả những điều đó có nghĩa rằng việc chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất có tác dụng chuyển nhượng bắt buộc (cession forcée) hợp đồng thuê đất từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng, các bên không có quyền làm khác đi.

[1] Đối với đại đa số người dân, “giấy hồng”, “sổ đỏ”  thực sự là bằng chứng thuyết phục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Sự tin tưởng ấy, suy cho cùng, không dựa vào luật, bởi luật Việt Nam hiện hành chưa có quy định chính thức về giá trị chứng minh của các loại giấy tờ này: xem, cùng tác giả, Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản, Tạp chí NCLP, số 12/2006. tr. 27 và kế tiếp.

[2] Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) Điều 164, “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”; trong khi đó, Điều 544 Bộ luật Dân dự Pháp xác định “Quyền sở hữu là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối nhất, miễn là không làm gì pháp luật cấm”. Có lẽ hơi khó nhận ra sự tương đồng giữa hai khái niệm; tuy nhiên, các quy định chi tiết về nội dung của quyền sở hữu trong luật Việt Nam thể hiện quan niệm về sở hữu tường đồng với quan niệm được xây dựng trong luật của Pháp.

[3] Ngày xưa, người Pháp nói rằng đất đai vốn thuộc về cộng đồng, do lãnh chúa đại diện; các cá nhân được phép chiếm giữ đất để sử dụng khi có lợi ích, với điều kiện việc chiếm giữ ấy không trái với lợi ích của cộng đồng. Quyền của cộng đồng đối với đất gọi là domaine éminent; còn quyền của người sử dụng đất gọi là domaine utile. Xem thêm J-M. Auby va P. Bon, Droit administratif des biens, Dalloz, Paris, 1991, số 290.

[4] Xem, ví dụ, F. Térry, Droit civil-Les Biens, Dalloz, Paris, 1999, số 17 và kế tiếp; Ph. Malaurie và L. Aynès, Droit civil-Les Biens. La Publicité Foncière, Editions Cujas, Paris, 1992, số 110 và kế tiếp. Tuy nhiên, cách phân loại kinh điển này đang bị phê phán gay gắt trong học thuyết pháp lý hiện đại: R. Libchaber, La recodification du droit des biens, trong Le Code civil 1804-2004. Livre du Bicentenaire, Dalloz-Jurisclasseur-Litec, Paris, 2004, tr. 44 và kế tiếp.

[5] Khái niệm quyền tài sản trong luật dân sự Việt Nam thực sự không giống ai: xem cùng tác giả, Cần xây dựng lại khái niệm “Quyền tài sản” trong luật dân sự, Tạp chí NCLP, số 3/2005, tr. 16.

[6] Ví dụ về một mô tả chi tiết các nguyên tắc, mang tính phương pháp luận, đặt cơ sở cho việc xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng theo luật của Pháp: G. Cornu, Droit civil- Introduction. Les Personnes. Les Biens, Montchrestien, Paris, 1990, số 1339 và kế tiếp.

[7] P. Malaurie va L. Aynès, Droit civil – Les Biens. La Publicité Foncière, Editions Cujas, Paris, 1992, số 551.

[8] Nếu không thừa nhận quyền sử dụng đất là vật chính, thì trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng vật liệu của người khác để xây dựng công trình trên đất của mình, chủ sở hữu vật liệu xây dựng (nay được chuyển hoá thành công trình gắn với đất) có thể yêu cầu thừa nhận việc sáp nhập quyền sử dụng đất của người khác vào quyền sở hữu công trình của mình. Điều đó có nghĩa rằng người sử dụng đất có thể sẽ mất quyền sử dụng đất trong trường hợp xây dựng bằng vật liệu chiếm đoạt của người khác (!?).

[9] Người sử dụng đất không thể, chẳng hạn, chứng minh rằng đất đã được giao cho mình một cách hợp pháp để, qua đó, chứng minh tư cách chủ sở hữu của mình đối với cây trồng xuất hiện trên đất đó.

[10] Xem cùng tác giả, Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản, Tạp chí NCLP số 12/2006, tr. 27 và kế tiếp.

[11] Xem như trên.

[12] Tất cả những phân tích ở điểm này được thực hiện theo logic của học thuyết được xây dựng từ những chất liệu vay mượn từ luật học Pháp và chỉ là kết quả nhìn nhận luật Việt Nam qua lăng kính Pháp. Pháp luật tài sản Việt Nam hiện hành chỉ chính thức ghi nhận khả năng xác lập theo thời hiệu đối với quyền sở hữu và đối tượng của việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu là các động sản và bất động sản. Ta đã biết rằng tính chất bất động sản hay động sản của quyền sử dụng đất chưa được làm rõ. Hơn nữa, chiếm hữu, trong quan niệm của luật Việt Nam hiện hành, là một thành phần, một phần nội dung của quyền sở hữu, chứ không phải là biểu hiện bề ngoài của việc thực hiện một quyền như trong quan niệm của luật Latinh (xem, Association Henri Capitant, Travaux des Journées vietnamiennes 2003, LGDJ, Paris, 2006, tr. 19 và kế tiếp). Khái niệm “chiếm hữu quyền sử dụng đất” (possession du droit d’usage du sol) rất khó có điều kiện hình thành trong một khung cảnh pháp lý như thế.

[13] Ở góc độ khoa học luật, khái niệm quyền sử dụng đất bao hàm quyền sử dụng đất đích thực, phát sinh từ việc chính thức giao đất hoặc cho thuê đất, và quyền sử dụng đất tiềm năng, là quyền của người đang sử dụng đất mà chưa chính thức hoá quyền của mình trong quan hệ với nhà nước, vì một lý do nào đó. Về quyền sử dụng đất tiềm năng, có thể xem Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản, đã dẫn.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP SỐ 6 NĂM 2007 – TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

(LVN GROUP FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm  hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến Luật sư của LVN Group, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)