Trên thực tế rất nhiều trường hợp cho người thân mượn sổ đỏ để đem thế chấp tại ngân hàng hay cầm cố tại các tổ chức tín dụng để vay tiền mà không hiểu bản chất của việc cho mượn đó. Chỉ đến khi người mượn sổ mất khả năng thanh toán, người cho mượn sổ nhận được thông báo phát mại tài sản từ phía ngân hàng mới tá hỏa xin tư vấn và khi hiểu ra thì chuyện đã rồi, tự dưng lại đứng trước nguy cơ mất tài sản và mất thời gian vào kiện tụng. Nguyên nhân của mọi vấn đề sẽ được giải đáp bởi Luật LVN Group.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật LVN Group
>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.0191
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2013
– Bộ luật dân sự 2015
2. Cho người khác mượn sổ đỏ để cầm cố, tai bay vạ gió vì thiếu hiểu biết
Trên thực tế rất nhiều trường hợp cho người thân mượn sổ đỏ để đem thế chấp tại ngân hàng hay cầm cố tại các tổ chức tín dụng để vay tiền mà không hiểu bản chất của việc cho mượn đó. Chỉ đến khi người mượn sổ mất khả năng thanh toán, người cho mượn sổ nhận được thông báo phát mại tài sản từ phía ngân hàng mới tá hỏa xin tư vấn và khi hiểu ra thì chuyện đã rồi, tự dưng lại đứng trước nguy cơ mất tài sản và mất thời gian vào kiện tụng.
3. Một số tình huống khách hàng gặp phải khi cho người khác mượn sổ đỏ
Bộ phận hỗ trợ pháp lý Luật LVN Group đã tiếp nhận và tư vấn giải quyết rất nhiều trường hợp như vậy. Có thể kể đến một số trường hợp điển hình như sau:
TH 1: bố tôi có cho cô( họ) mượn sổ đỏ nhà đất để thuế chấp ngân hàng vay vốn 160 triệu nhưng vì là người có quan hệ ruột thịt với nhau nên không có giấy tờ cam kết vay sổ đỏ.đến nay là gần 3 năm nhưng không thấy trả.
Tôi có yêu cầu bên đó hoàn trả nhưng họ không thực hiện theo yêu cầu. Vậy bây giờ tôi có thể kiện họ ra ngoài tòa án được không ? Và cụ thể cần những gì để kiện họ. Đồng thời trong sự việc đó là bố tôi có đồng ý cho họ mượn sổ đỏ vay vốn và có nói thêm họ cầm sổ đỏ qua hỏi ý kiến mẹ tôi trước, nhưng họ đã không làm và tự ý giả chữ ký mẹ tôi để vay bên ngân hàng 160 triệu đồng. Điều đó chứng tỏ mẹ tôi không đồng ý về việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn cho họ. Vậy điều đó có giúp gì cho tôi khi khởi kiện không ạ?
TH2: “Xin chào Luật sư của LVN Group! Hiện tại, nhà em đang có nguy cơ bị thu giữ bởi ngân hàng. Lí do là: Vào năm 2008, mẹ em cho người quen mượn sổ đỏ. Họ nói rằng sẽ mượn 1 năm để đi mua nhà. Nhưng đôi co mãi đến năm 2010 họ lại nói rằng cho mượn sổ đỏ thêm 1 năm nữa để làm gì đó ( em không nhớ rõ), và mẹ em lại đồng ý cho mượn lần nữa ! Và còn có cả biên bản ( viết tay ). Nhưng lần này họ mượn là để thế chấp ngân hàng vì vay tiền. Mãi đến mấy năm sau mẹ em mới biết. Mẹ em đã liên lạc với nhiều người để trợ giúp. Đến năm 2013, mẹ em bắt đầu đi kiện họ. Việc kiện vẫn đang kéo dài đến bây giờ. Mẹ em đang làm việc với thẩm phán này nọ. Người ở ngân hàng đã đến nhà em nói chuyện và bảo phải hoàn thành số tiền ( gốc là 1 tỉ 2, nay đã hơn 3 tỉ ), còn có hôm họ đưa tờ giấy thu nhà cửa ( trong 7 ngày phải dọn đồ ra khỏi nhà ). Em đi hỏi họ hàng thì ai đều bảo: “dở hơi, sao lại kiện, mình là người đứng ra bảo lãnh thì phải có trách nhiệm, kiện là sai” và có người còn bảo: ”cô đã thấy người giống mẹ con và họ đã mất nhà cửa đấy”. Khi em hỏi mẹ kiện làm gì thì mẹ bảo để cho người mượn vào tù này nọ xong kiện tiếp này nọ… để lấy lại sổ đỏ. Mẹ đã đi hỏi người trong ngân hàng và người ta bảo kiện đi. Bây giờ, em đang rất hoang mang trước nguy cơ mất nhà, trong nhà còn có 2 đứa em còn học đại học và học lớp 8. Mong Luật sư của LVN Group giúp nhà em lấy lại sổ đỏ ạ. Xin cảm ơn!”
TH3: Tôi xin tự giới thiệu tôi là P. Năm 2007 gia đình tôi có cho chú ruột mượn sổ đỏ để vay ngân hàng khoảng 1 tỷ vnd. vì chú mở công ty làm sản xuất máy bơm nước nên gia đình mà là bố mẹ tôi đã cho chú mượn sổ đỏ vay vốn làm ăn. Đến khoảng năm 2011 thì phá sản đến nay sổ đỏ gia đình tôi đã quá hạn không có khả năng để trả nợ.Và hiện giờ ngân hàng đã chuyển hồ sơ cho tòa án tỉnh VP để giải quyết nợ xấu. Thưa quý công ty tôi muốn được biết liệu tôi có thể thuê Luật sư của LVN Group để có thể cứu rỗi được tình hình hiện tại không ạ. vì tôi không rành về luật đất đai lắm. Nhà tôi có 3 anh em trai mà mất mảnh đất đó thì 3 anh em chúng tôi không biết sống ở đâu. Có 1 điểm là khi bố mẹ tôi ký cho vay thì không biết là chú ấy vay 1 tỷ, nếu mà biết thì không bao giờ bố mẹ tôi cho vay. Hiện giờ tôi đang làm việc tại Nhật nên tôi không thể gọi điện trực tiếp đến công ty được mà chỉ có thể liên hệ qua gmail này, kính mong quý công ty thông cảm cho tôi. Tôi rất mong nhận được sự hợp tác giúp đỡ đến từ quý công ty. Xin cảm ơn!
Qua đây để thấy được rằng, câu chuyện dựa trên sự tin tưởng, tình thân trong việc cho người quen mượn sổ đỏ đi thế chấp luôn tiềm ẩn những rủi ro. Vậy, người cho mượn sổ đỏ và cả người mượn sổ đỏ cần lưu ý những vấn đề gì trong trường hợp này, hãy theo dõi phần triển khai dưới đây
4. Những vấn đề cần lưu ý khi cho người khác mượn sổ hoặc mượn sổ người khác để thế chấp?
Trên thực tế việc ủy quyền sử dụng sổ đỏ hay bất kỳ tài sản có giá trị nào để vay thế chấp về mặt pháp lý được công nhận là hợp pháp. Tuy nhiên việc này cần đáp ứng những điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật. Bởi thế:
– Câu trả lời là CÓ nếu:
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do người đứng tên trên sổ đỏ ký kết trực tiếp với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng.
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được người đứng tên ủy quyền cho người mượn (có văn bản ủy quyền cho vay cụ thể) để ký với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng thì mới có hiệu lực theo quy định tại Điều 715 Bộ luật Dân sự 2005.
– Những người có cùng quan hệ huyết thống và được ủy quyền từ chủ sở hữu mới được vay tiền (đối với hình thức vay tại ngân hàng).
– Những trường hợp không có quan hệ huyết thống chỉ có thể vay tại các tổ chức tín dụng khác.
– Câu trả lời là KHÔNG nếu:
– Nếu sổ đỏ được cấp cho gia đình thì việc vay tiền hay ủy quyền cho vay tiền cần có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình (các thành viên của gia đình cần trên 18 tuổi). Nếu chỉ có 1 người ký tên thì hợp đồng không có hiệu lực pháp luật.
– Nếu người đứng tên chỉ cho mượn để tham gia cầm cố nhưng không có bất cứ giấy tờ chứng thực ủy quyền hay chuyển nhượng thì việc cầm cố hay thế chấp sổ đỏ của người khác là không có giá trị pháp lý tại bất kỳ tổ chức tín dụng nào vì đã không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 122 BLDS 2015)
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
Lưu ý: Hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu là 2 bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trên thực tế, nhiều người không hiểu rõ về những yêu cầu khi đưa sổ đỏ cho người khác đi thê chấp vay tiền nên có rất nhiều vụ lừa đảo đã xảy ra khi ủy quyền vay thế chấp dẫn tới nợ xấu.
Khi nợ xấu xảy ra, bên chịu hậu quả nhiều khi là ngân hàng khi tiền mất mà tài sản đảm bảo lại không thể nhận lại do xảy ra tranh chấp. Bởi thế các ngân hàng thường muốn chủ sở hữu tài sản đảm bảo có mặt để vay thế chấp để hạn chế vấn đề rủi ro.
5. Làm thế nào để cầm sổ đỏ của người khác vay tiền?
Nếu muốn cầm sổ đỏ của người khác đi vay trước tiên bạn cần có giấy ủy quyền từ chủ tài sản.
– Nếu chủ tài sản là 1 người: Chỉ cần hợp đồng hoặc giấy ủy quyền có công chứng tại văn phòng công chứng.
– Nếu chủ tài sản là 2 người trở lên: Cần chữ ký đồng ý của tất cả mọi người sở hữu tài sản thế chấp trong hợp đồng ủy quyền. Sau đó là công chứng tại văn phòng công chứng.
– Nếu 1 chủ tài sản bị mất: Cần xác nhận của người thừa kế theo di chúc, nếu không có di chúc thì cần xác nhận của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất.
Sau khi có giấy ủy quyền tài sản hợp pháp bạn có thể làm hồ sơ vay tiền bằng hình thức thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng theo quy định bao gồm:
– Giấy đề nghị vay vốn theo yêu cầu của ngân hàng/ tổ chức tín dụng
– Hồ sơ người vay và người ủy quyền: CMND / hộ chiếu , sổ hộ khẩu / giấy tạm trú, giấy chứng nhận kết hôn/đăng ký độc thân…
– Hồ sơ chứng minh tài chính: hợp đồng lao động /bảng lương có xác nhận của cơ quan/Sao kê lương của ngân hàng…
– Hồ sơ tài sản thế chấp: sổ đỏ, sổ hồng…
– Hồ sơ phương án sử dụng tiền: hợp đồng mua nhà ở, đầu tư, kinh doanh…
6. Người nhặt được sổ đỏ có thể đem đi cầm cố không?
Tại điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật công nhận, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Người nhặt được sổ đỏ không phải là người sử dụng đất sẽ không được thế chấp quyền sử dụng đất này. Nếu không có giấy ủy quyền của người sử dụng đất ủy quyền cho người kia đi vay vốn thì giao dịch thế chấp vô hiệu do người không có thẩm quyền ký kết.
7. Mất sổ đỏ sẽ được cấp lại
Theo Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp lại.
Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo, hộ gia đình, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại.
Thủ tục cấp lại sổ đỏ đã mất
Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm:
– Đơn đề nghị cấp lại sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK.
– Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân.
– Trường hợp mất sổ đỏ do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.
Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, người có quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã, phường nơi cư trú.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự – Công ty luật LVN Group