Chuyên đề : Đầu tư kinh doanh bất động sản

3.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

3.1.1. Giới thiệu chung về thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản

3.1.1.1. Sự khác biệt giữa kinh tế và quản lý đất đai

Thị trường đất đai vốn rất phức tạp. Phần lớn các tài liệu mang tính mô tả đều xuất phát từ quan điểm kinh tế, theo đó, các thị trường được phân tích dưới dạng các hoạt động mua và bán, cho thuê, phát triển, sử dụng vốn, tạo nguồn tín dụng, v.v.. Điểm cuối của chuỗi quá trình này là thị trường đất đai, và nó cũng được quan tâm đáng kể. Lý do là thị trường đất đai chính là bộ mặt có thể nhìn thấy của các thị trường địa phương cũng như thị trường toàn cầu nếu nhìn trên bình diện lớn hơn. Các phân tích so sánh đều chú trọng đến việc so sánh mức độ tương đối của các hoạt động thị trường, giá cả và cơ cấu đầu tư. Tuy nhiên, đó chỉ là một mảng chuyên biệt về kinh tế và vốn doanh nghiệp.

Quan điểm về chính sách đất đai dựa trên các nguyên tắc kinh tế vạch ra một lịch trình cho việc tìm hiểu các hoạt động trong thị trường bất động sản. Việc phân tích các vấn đề của thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế có thể có dạng như sau:

Bảng 3.1: Đặc điểm của đất đai, các vấn đề kèm theo, nội dung đổi mới đề xuất nhìn từ góc độ kinh tế

Đặc điểm	Vấn đề kèm theo	Điểm cốt yếu trong nội dung đổi mới
1. Có địa điểm cố định 2. Không nhất thể 3. Đầu tư có quy mô lớn	Các yếu tố ngoại cảnh tích cực và tiêu cực xuất phát từ hành vi của các đối tượng sử dụng đất xung quanh và của Chính phủ Khả năng kiểm soát còn rơi rớt lại của Chính phủ đối với việc sở hữu và sử dụng đất có thể dẫn tới các hành vi cơ hội  Sự không đối xứng của thông tin, các quyền về bất động sản không được xác định một cách đúng đắn, và chi phí giao dịch cao. Không thể dùng tiền tiết kiệm để mua, phát triển đất đai và bất động sản, khiến cho việc thiếu nguồn tài chính có kỳ hạn trở thành một vấn đề.  Khi có nguồn tài chính có kỳ hạn, đầu tư vào bất động sản sẽ phải đối mặt với các rủi ro tín dụng, rủi ro lãi suất, rủi ro về cầm cố thế chấp.	Quyền thông tin, hợp đồng thực thi Giới thiệu và đưa vào áp dụng các quy tắc nhằm bảo vệ quyền đối với bất động sản và đánh giá mức lợi ích và chi phí xã hội của các quy tắc về sử dụng đất Áp dụng các cơ chế nhằm tăng cường độ tin cậy trong các cam kết của Chính phủ ( ví dụ: luật hoá và thi hành việc bồi thường đầy đủ và giải quyết công bằng các tranh chấp về đất đai) Xây dựng và đăng ký các quyền đối với đất đai và bất động sản, và giảm chi phí đối với việc tuân thủ ( các quy định về đăng ký). Công khai các thông tin về đăng ký và xu hướng  của thị trường. Củng cố, tăng cường các cơ quan triển khai. Quản lý tài chính và quản lý rủi ro Tạo cơ chế điều tiết nhằm tạo điều kiện cho người nhận thế chấp phát triển tài chính. Hỗ trợ người nghèo trong việc sử dụng đất và bất động sản như phương tiện cầm cố thế chấp. Cho phép các tổ chức tham gia đầu tư ( ví dụ các quỹ lương hưu) vào cổ phiếu có tài sản bảo đảm. Tăng cường năng lực của các tổ chức tài chính nhằm tiếp cận tốt hơn khả năng cho vay vì mục đích liên quan đến đất đai và bất động sản cũng như quản lý tốt hơn các rủi ro liên quan đến việc cho vay ày.
4. Nhu cầu phát sinh	Sự lệch lạc trong thị trường đầu vào nông nghiệp ( ví dụ: phân bón), thị trường đầu vào nhà ở ( ví dụ: xi măng) và thị trường đầu vào tài chính ( ví dụ: tỷ lệ lãi suất). Sự lệch lạc trong thị trường đầu ra nông nghiệp ( ví dụ: khả năng kiểm soát giá cho thuê).	Cơ cấu thị trường và chính sách về ngân sách Bãi bỏ cơ chế quản lý giá, trợ giá, trợ cấp, cơ chế thuế khu biệt, thuế quá mực đối với các sản phẩm nông nghiệp. Bãi bỏ cơ chế quản lý mức cho thuê nhà đất và trợ cấp lãi suất. Sử dụng trợ cấp có định hướng để giúp đỡ người nghèo.

Quan điểm mang tính kinh tế này cũng xác định được một lịch trình đổi mới có giá trị, tuy nhiên nó đòi hỏi phải có năng lực quản lý hoặc đòi hỏi phải thực hiện việc quản lý hoạt động đơn giản của thị trường đất đai.

Một cách tiếp cận khác là theo chiều hướng quản lý đất đai, trong đó chú trọng đặt mục tiêu xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ các thị trường. Điểm khác biệt quan trọng trong cách tiếp cận này là việc xây dựng kết cấu hạ tầng về sử dụng đất, các quyền, đăng ký, quy hoạch và định giá phải được thực hiện không chỉ phục vụ thị trường đất đai ở dạng đơn giản mà còn phục vụ việc tạo ra nhiều mặt hàng phức hợp hơn và các hoạt động năng động hơn. Trong công tác quản lý đất đai hiện đang nâng cao năng lực thiết kế, xây dựng và quản lý kết cấu hạ tầng để hỗ trợ các thị trường đất đai.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:  – 1900.0191

Tóm lại, các phân tích về mặt quản lý đều tập trung vào kết cấu hạ tầng của Chính phủ hỗ trợ việc tạo hàng hoá đất đai và lợi ích liên quan đến đất đai cũng như việc mua bán các hàng hoá đó. Dưới góc độ kinh tế, các thị trường chi tiết được mô tả dưới dạng các loại hàng hoá khác nhau: các loại hàng hoá được hiểu là bao gồm các loại đất khác nhau: đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất thương mại, đất ở, v.v. ( Galal và Razzaz, 2001). Việc xây dựng một phân tích về chính sách đất đai toàn cầu ( Deininger 2003) cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho thuê và sử dụng đất cấp xã cộng đồng đã khuyến khích xây dựng các cách tiếp cận khác nhau từ dưới ( cơ sở) lên, tránh tình trạng ( một cỡ là vừa cho tất cả mọi người). De Soto có một phát biểu rất rõ ràng về việc khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho mỗi thửa đất một “ cuốn hộ chiếu” hoặc một giấy chứng nhận. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần của câu chuyện, và chỉ là một phần mà thôi. Ý tưởng của De Soto chính xác ở chỗ ông đã mô tả một phần của kết cấu hạ tầng thiết yếu mà bất kỳ một quốc gia có thị trường đất đai thành công nào đều có: đó là một hệ thống về sử dụng đất tại đó quyền đối với đất đai được thừa nhận và các hệ thống giúp cho việc thừa nhận ai là người có quyền, phạm vi áp dụng của các quyền này và những điều mà người chủ sử dụng đất cũng như người ngoài có thể làm. De Soto không đưa ra một công thức nào về cách thức xây dựng kết cấu hạ tầng đăng ký này. Ông cũng không xác định các kết cấu hạ tầng khác và năng lực khác cần phải có để vận hành thị trường đất đai.

Ngành quản lý đất đai đã nỗ lực lý giải cách thức xây dựng kết cấu hạ tầng cho thị trường; và bài học đầu tiên dành cho họ là lý giải của họ không hề dễ hiểu cũng như không phải là không có chỗ ngờ nghệch. Khi lý thuyết về quản lý đất đai được khai sinh vào khoảng 50 năm trước, người ta lý luận rằng chỉ việc xây dựng các hệ thống đăng ký về mặt kỹ thuật là có thể thúc đẩy thị trường phát triển. Một số dự án về quản lý đất đai hiện nay cũng vẫn còn bám rễ vào ý tưởng này, ví dụ giai đoạn II của Dự án Quản lý đất đai của Inđônêxia. Trong 50 năm qua, chúng ta đã học được rất nhiều. Các chuyên gia về quản lý đất đai hiện nay đều nhận thức được rằng việc có một kết cấu hạ tầng về đăng ký không nhất thiết sẽ tạo ra một thị trường đất đai thành công. Có rất nhiều bài học thất bại về điều này. Chúng ta cũng biết rằng việc cung cấp kết cấu hạ tầng về đăng ký chưa chắc chắn làm giảm đói nghèo. Cũng có nhiều bài học thất bại về điều này. Chúng ta cũng biết rằng để hoạt động một cách hợp lý, thị trường cần nhiều hơn là chỉ có việc đăng ký. Đăng ký có thể là cần thiết, tuy nhiên như vậy là không đủ để có một thị trường đất đai thành công – một thị trường có khả năng hoạt động “ mở”, hỗ trợ các hoạt động đa chiều và đa bình diện.

Các dự án về đất đai được thiết kế tốt hơn đang giúp cải thiện hiểu biết của chúng ta về cách thức hoạt động của đất và năng lực của các cơ quan hoạch định chính sách liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, các dự án này chưa kết thúc và do vậy chỉ có tác dụng định hướng chứ chưa thể hướng dẫn cụ thể. Tất cả chúng ta đều mong muốn vén lên tầm màn bí ẩn về thị trường đất đai: điều gì khiến nó trở nên quá khó để có thể đưa vào khuôn khổ. Một phần trong câu trả lời là chúng ta phải đứng trên các hoạt động mua và bán, phải hiểu rằng đất đai không phải là yếu tố duy nhất hoặc thậm chí không phải là yếu tố cơ bản. Các thị trường đất đai thành công đều có khả năng vẽ ra hoặc tạo ra các yếu tố trừu tượng. Khả năng tồn tại của các thị trường đất đai thành công nằm ở chỗ chúng có khả năng tạo ra và bán các quyền đối với đất đai có tính trừu tượng cũng như các hàng hoá phức hợp chứ không chỉ đơn thuần là đất. Chúng tôi đã giải thích điều này một cách ngắn gọn trong một bài báo đã đăng ( Wallace và Williamson, 2005):

Đất đai

Đất đai cho mục đích thị trường đều phải bắt đầu ở khả năng có thể xác định ranh giới và khả năng quản lý ranh giới. Không phải nhóm đối tượng nào cũng quản lý ranh giới dựa trên các kỹ thuật liên quan đến đất đai. Một nguồn lực khác trên đất; trong khi đó, các nhóm khác lại sử dụng các kỹ thuật khác hơn.

Quyền đối với đất đai

Việc tổ chức quản lý đất đai của rất nhiều nước phụ thuộc vào các quyền hợp pháp, với hàm ý phụ thuộc vào năng lực của Chính phủ. Các quy định này và việc áp dụng chúng là cần thiết nhưng không đủ để có thế chuyển các cơ hội mà các quyền đối với đất đai tạo ra thành các mặt hàng có thể bán được.

Hàng hoá phức hợp

Nếu các cơ quan chính phủ hoạt động ổn định ở mức cần thiết, công tác quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được xây dựng, khi đó thị trường sẽ tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp hơn. Các sản phẩm này rất phức tạp: đó là giấy chứng nhận về nhà ở, các sản phẩm thị trường liên quan đến thế chấp thứ cấp, các thu xếp về xây dựng/ sở hữu/ chuyển nhượng, các quỹ về phát triển, các quỹ bất động sản, v.v.. Một số trong các hàng hoá này phụ thuộc vào các hoạt động của thị trường đất đai đơn giản. Các hàng hoá phụ khác được hiểu theo các khái niệm được sử dụng trong thị trường đất đai, cụ thể là cơ chế về quyền liên quan đến bất động sản tư nhân và phương thức đăng ký, và người ta có xu hướng áp dụng chúng vào các hướng tiếp cận hoàn toàn mới đối với việc khai thác tài nguyên nước.

Để giải thích quá trình chuyển từ người chiếm dụng đất thành người tham gia vào thị trường đất phức hợp, chúng tôi đã xác định 05 giai đoạn phát triển của thị trường đất (Wallace và Williamson, 2005) như nêu tại Hình 1.1.

Việc định ra các bước phát triển của thị trường là để giúp các nhà hoạch định chính sách, nhất là với những người hoạt động trong các nền kinh tế thời kỳ chuyển đổi, để họ có thể hiểu tại sao thị trường đất đai thành công đã phải mất hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng hỗ trợ. Các quốc gia đang phát triển đang cố gò những trải nghiệm này vào những khoảng thời gian tính bằng chục năm. Có thể thấy một bài học rõ ràng từ các kinh nghiệm quốc tế đã được ghi thành văn bản trong các dự án về quản lý đất đai – đó là bất kỳ một dự án nào cũng cần được gắn vào bối cảnh cụ thể của quốc gia. Bước chuyển từ một giai đoạn này sang một giai đoạn khác cần phải là các trải nghiệm của chính quốc gia đó.

Đối với Việt Nam, cần sử dụng kết quả của các nghiên cứu thử nghiệm và các đánh giá về các vấn đề khác nhau của khu vực thành thị, nông thôn, miền núi, đồng bằng và kết quả của Dự án của ADB – Cải thiện các thị trường nhằm phục vụ người nghèo ( các tài liệu về dự án này đều được đăng tải trên trang Web của ADB), các phân tích của Annette Kim về thị trường nhà không chính thức tại thành phố Hồ Chí Minh, nơi một thửa đất được đăng ký chính là dấu hiệu thông báo về giá cả của thửa đất đó ( Kim, 2004); các phân tích của Akram – Lodhi từ việc dồn điền đổi thửa cho đến việc tăng năng suất lao động và sử dụng lao động ( Akram-Lodhi, 2004 và 2005). Nếu không có các nghiên cứu chi tiết này về thực trạng vấn đề, các dự án sẽ dễ gặp thất bại.

3.1.1.2. Các giai đoạn phát triển thị trường trong các nền kinh tế

Năm bước phát triển thị trường đều được áp dụng cho các nền kinh tế cả kinh tế tư bản chủ nghĩa và kinh tế tập trung. Trên quan điểm quản lý đất đai, nhiệm vụ tổ chức tiếp cận đất đai và quản lý đất đai cần phải được tiến hành liên tục, bất kể tư duy chỉ đạo về kinh tế là gì. Điểm khác biệt giữa các nền kinh tế theo hai trường phái này nằm ở quan hệ giữa nhà nước và công dân về vấn đề đất đai, trong đó nền kinh tế theo chế độ tư bản chủ nghĩa tạo ra sự cân bằng giữa quyền lực và trách nhiệm theo hướng phục vụ từng cá nhân trong khi nền kinh tế theo chế độ xã hội chủ nghĩa hoặc theo đường lối tập trung lại chuyển trọng tâm nhiều hơn về phía nhà nước. Các công cụ sử dụng trong các nền kinh tế thuộc cả hai trường phái này là giống nhau ( quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận, phê chuẩn, kiểm soát, bộ máy), mặc dù cách hoạt động và tổ chức của chúng rất khác nhau. Sự khác nhau này, và cả sự khác nhau trong quan hệ của con người với đất đai, chính là điều gây khó dễ cho các nhà hoạch định chính sách đất đai: khó khăn trong việc sao chép một hệ thống sử dụng tại một quốc gia này để áp dụng trong một quốc gia khác. Vấn đề này dẫn đến chủ thể thảo luận sau:

Đối với một nền kinh tế trong thời kỳ chuyển đổi, các vấn đề then chốt bao gồm:

– Mối quan hệ giữa các hoạt động chính thức ( hoặc được quản lý) với các hoạt động chính thức, cuộc chiến giữa các cơ cấu chính thức và không chính thức.

– Vấn đề xây dựng một kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai có khả năng hỗ trợ các hoạt động kinh tế với tư cách là hàng hoá trở nên ngày càng phức tạp hơn, cuộc chiến giữa các công cụ và mô hình mang tính địa phương cao; các công cụ và mô hình toàn cầu hoặc quốc tế. Đôi khi, các công cụ quốc tế được gọi là các thông lệ tốt nhất mặc dù trong thực tế chúng chỉ là cách thức được chấp nhận một cách bình thường và được hiểu một cách chung chung để thực hiện một vấn đề.

Để làm rõ hơn các phân tích của chúng ta về thị trường, cần phải làm rõ một số điểm sau:

Thứ nhất, thị trường đất đai thành công hoạt động không cần có sự ủng hộ tuyệt đối. Tại tất cả các quốc gia có thị trường đất đai phát triển thành công, thị trường ở đó tự tạo ra các lực lượng đối lập. Ở rất nhiều quốc gia, song song với sự phát triển của thị trường đất đai đều tồn tại các nhóm đối tượng không có quan hệ thị trường với đất đai, Canađa, Mỹ, New Zealand, Nhật Bản, Thuỵ Điển và Australia ( ngoài ra còn một số quốc gia khác) ủng hộ các nhóm người bản địa – những người luôn phản đối thị trường đất đai. Ở Australia, người ta dành khoảng 20% lãnh thổ cho các chủ sở hữu bản địa.

Thứ hai, các thị trường đất đai thành công không đòi hỏ rằng tất cả các lợi ích và hàng hoá liên quan đến đất đều phải được chính thức hoá. Trong thực tế, tất cả cả quốc gia, ngay cả các quốc gia có thị trường đất đai phức hợp, đều cho phép thực hiện các hoạt động và thực hiện việc mua bán không chính thức hàng hoá ngoài tầm kiểm soát của chính phủ. Tại các quốc gia theo Luật Chung, phần lớn các quỹ dùng để tổ chức quản lý đất đai đều nằm ngoài hệ thống đăng ký và không được hạch toán một cách chính thống. Phần lớn các quốc gia đều không đăng ký các giao dịch thuê và cho thuê trong nước hoặc thuê và cho thuê nhà ở bởi vì khối lượng công việc phải làm cho nó quá nhiều trong khi lượng phí thu về quá ít.

3.1.1.3. Một phiên bản đơn giản về các giai đoạn phát triển thị trường đất đai

Để tiện sử dụng, có thể đưa ra trong Bảng 3.2 các giải thích đơn giản nhất về đặc điểm của các giai đoạn phát triển thị trường đất đai.

Bảng 3.2: Đặc điểm của các giai đoạn phát triển thị trường đất đai

Các giai đoạn	Đặc điểm
Đất	Một nhóm đối tượng hoặc một quốc gia đưa ra một vị trí xác định. Yếu tố không gian trong đó đóng một vai trò rất quan trọng đối với mọi hoạt động phát triển sau này
Các quyền đối với đất	Trong nhóm đối tượng, sự thường xuyên tiếp cận tới đất tạo nên các mong muốn mà sẽ được phát triển thành các quyền. Tại các hệ thống chính thức, các quyền được phản ánh theo trật tự pháp lý. Trong một số hệ thống thuộc loại này, trật tự pháp lý tiếp tục được thể hiện trong kết cấu hạ tầng quản lý đất đai. Yếu tố then chốt trong năng lực nhận thức của các đối tượng tham gia được hình thành. Quyền lực phát sinh từ việc sở hữu cũng được quản lý.
Mua bán đất	Thực ra tại bất kỳ thời điểm nào trong giai đoạn 2 đều có thể xảy ra việc mua bán đất giữa các thành viên trong nhóm. Khi nền kinh tế trở nên phức hợp/ đa dạng hơn, việc mua bán sẽ xảy ra giữa những người không quen biết nhau và sẽ dựa vào các hệ thống khách quan về bằng chứng chứng minh, và cuối cùng là dựa vào một hệ thống lưu giữ được vận hành tốt. Các quá trình thừa kế cũng sẽ phát sinh. Quá trình hình thành hàng hoá khiến công chúng nhận thấy rằng đất đai có thể mở ra nhiều quyền lợi, quyền lực và cơ hội. Các quá trình này càng được tổ chức tốt và nhận thức tốt bao nhiêu thì thị trường càng vận hành tốt bấy nhiêu.
Thị trường bất động sản	Đến đây, việc mua bán trở nên quan trọng và nghiêm túc hơn. Quy mô mua bán tăng lên. Các kết cấu hạ tầng hỗ trợ của chính phủ giúp ổn định việc tạo hàng hoá và mua bán hàng hoá. Đất đai được sử dụng một cách rộng rãi như một công cụ bảo đảm, khiến cho cơ hội phái sinh tư bản từ đất trở nên nhiều hơn. Nảy sinh năng lực tạo và bán các mặt hàng mới.
Thị trường phức hợp	Sự ổn định của thị trường bất động sản cho phép tự nó tạo ra các sản phẩm phức hợp. Điều này bao hàm cả khả năng tưởng tượng và quá trình toàn cầu hoá. Cơ chế điển hình là “hình thành”, “bảo đảm” và “phân tách”. Hệ thống phụ thuộc rất lớn vào quy định của luật pháp, năng lực của chính phủ và khả năng của quốc gia trong cuộc đua giành vốn trên thị trường quốc tế.

Thị trường phức hợp đòi hỏi và cũng được hưởng lợi từ sự bùng nổ về kết cấu hạ tầng và công nghệ cuả chính phủ. Các thị trường này còn đòi hỏi phải có sự chính thức hoá ở mức cao và cam kết thực hiện các hệ thống có khả năng đáp ứng một cách công khai. Các quá trình mới này là yêu cầu tối cần thiết đối với thị trường đất đai phát triển ở mứ cao. Ngoài ra, hệ thống quản lý cần thiết lập được các mô hình giao dịch đáng tin cậy, có thể dự đoán được, nhất là để đối phó với việc tra cứu các giao dịch thuê và cho thuê, tham nhũng, gian lận và giả mạo. Hình 1.2 mô tả quá trình thay đổi của quan niệm “hàng hoá đất đai”cùng với sự gia tăng độ phức hợp.

3.1.2. Những vấn đề lý luận về chính sách tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản trên thế giới

3.1.2.1.  Phác hoạ bối cảnh

Thủ đô Hà Nội với các thành phố thủ đô khác đều có giao thông, những toà nhà cao, văn phòng, nhà ở, đất công nghiệp, v.v., dường như có vẻ ngoài rất giống nhau. Ít nhất chúng cũng thể hiện các mô hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chúng đều ủng hộ thị trường bất động sản tại đó đất đai được mua bán một cách rộng rãi, cho dù là chính thức hay phi chính thức (Kim, 2004, thành phố Hồ Chí Minh, và Li, 1996, Thượng Hải). Phạm vi mà đất đai cũng như việc quản lý đất đai trong các thành phố đó hỗ trợ thị trượng phức hợp là vô hình.

Giacácta là thành phố đông dân, sôi động và điển hình với nhiều khách sạn cao tầng, nhiều toà nhà văn phòng và chung cư. Tuy nhiên, kết cấu hạ tầng quản lý đất đai và luật đất đai ở đây không hỗ trợ hoạt động của thị trường phức hợp. Luật pháp và các thông lệ về tín dụng liên quan đến bảo đảm bằng đất không hỗ trợ việc hình thành một thị trường thế chấp thứ cấp. Rủi ro giữa các hệ thống đăng ký, các chuyên gia, các công ty bảo hiểm tư nhân không thể được quản lý một cách hiệu quả. Các thành phố mà ở đó không có hàng hoá phức hợp có thể có dáng vẻ bên ngoài tương đồng, nhưng chúng tạo ra một khối lượng của cải ít hơn.

Phần tiếp theo xác định các phương thức theo đó một quốc gia có thể xây dựng thị trương đất đai của mình để tạo diều kiện hình thành các cơ hội mới cho việc tạo hàng hoá và mua bán hàng hoá.

3.1.2.2. Xây dựng chính sách đất đai

Vận hành một thị trường phức hợp đòi hỏi phải có khả năng thể hiện rõ ràng tư duy được chấp nhận rộng rãi và một bộ giá trị để làm bệ đỡ cho hệ thống, mặc dù không nhất thiết phải được thể hiện trong hiến pháp hoặc trong luật. Cần có một chính sách đất đai minh bạch đối với người dân. Chính sách này cần phải dựa trên các nguyên tắc và hướng dẫn cơ bản; phải hướng tới các mục tiêu được xác định rõ ràng của quốc gia, của vùng, của nhóm (GTZ, 1998). Tại các quốc gia mới, việc đưa chính sách cơ bản về đất đai vào hiến pháp là thông lệ chập nhận được.

Các giá trị cơ bản sẽ có ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường như được thể hiện qua sự khác nhau giữa các giá trị áp dụng tại châu Á và các giá trị áp dụng tại các nền kinh tế phát triển của phương Tây. Một lần nữa, để đơn giản hóa nhằm mục tiêu cải thiện năng lực xây dựng chính sách, có thể nói rằng, các quan hệ liên quan đến đất đai ở châu Á trước hết phát sinh từ các quan hệ cá nhân trong gia đình và xã hội. Các quan hệ này được xây dựng dựa trên sự nhâ nhượng, có đi có lại, lòng tin và trách nhiệm. Trong khi đó,mô hình của phương Tây dựa vào một hệ thống khách quan (vô danh) và chính thức bao gồm các quyền, và dựa trên luật pháp, quyền lực, đặc quyền để thu xếp các giao dịch và hoạt động của cá nhân trong quan hệ đất đai. Sự khác nhau này là lý do cơ bản giải thích tại sao phải tiến hành các nghiên cứu chi tiết trước khi thực hiện bất kỳ dự án đất đai nào tại châu Á. Những điểm khác biệt khác nằm ở mô hình sử dụng đất ở khu vực đô thị và nông thôn.

Khi thị trường đất đai trở nên sôi động, mô hình được áp dụng chủ yếu là mô hình tại đó có hoạt động mua bán giữa những người không quen biết. Tuy nhiên, các hệ thống của châu Á có xu hướng tiếp tục bám vào mảng quan hệ cá nhân hơn là quan hệ chính thức theo pháp luật. Trong bối cảnh này, chính phủ các nước như Việt Nam, Trung Quốc, Đông Timo và Inđônêxia (nơi nhà nước vẫn duy trì quyền của mình đối với đất thương mại, đất lâm nghiệp, đất công nghiệp, và cũng là nơi còn dựa vào sở hữu nhà nước về đất đai) có điểm giống nhau là họ đều có vẻ như là “trưởng bản”, hoặc “cha mẹ”, có trách nhiệm quản lý đất đai để phục vụ lợi ích của toàn dân. Như vậy, việc xây dựng cơ chế cho một thị trường phức hợp tại các quốc gia này đòi hỏi phải có những tha đổi tinh tế trong đương hướng tiếp cận.

3.1.2.3. Cơ chế đối với thị trường bất động sản phức hợp

Quản lý đất đai hiện đại cố gắng lý giải cách thức thị trường bất động sản phức hợp đưa các hoạt động tương tác và kết quả tham gia vào thị trường. Hình 1.3 – Bốn trụ cột của thị trường đất đai phức hợp ( Wallace và Williamson, năm 2005) – được phát triển dựa trên mô hình ba trụ cột của Peter Dale ( năm 2000).

Khi cả bốn trụ cột này được thiết lập, việc hỗ trợ về thể chế đối với hàng hoá mới cũng tiến triển. Cơ hội “ sở hữu” – đất đai bằng cách trở thành thành viên của công ty hoặc quỹ là mở và sẵn có với cả các cá nhân chỉ có nguồn vốn tối thiểu. Cơ hội mua bán “ đất” thông qua các giao dịch cổ phiếu, đầu tư vào quỹ lương hưu cũng hoàn toàn mở. Khả năng tạo giá trị của đất có thể được kết hợp với các cơ hội kinh tế khách một cách linh hoạt và mạnh mẽ để phục vụ mục đích sản xuất và đầu tư. Các thị trường thứ cấp nở rộ. Quan trọng hơn, việc mua bán trong nước tạo ra lực hút đầu tư quốc tế.

3.1.2.4. Chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản

Dù hệ thống phân phối là gì, tư bản chủ nghĩa, cộng sản chủ nghĩa, chính phủ cũng đều phải tạo ra một cơ chế về bất động sản cho phép các thị trường tạo ra và mua bán hàng hoá liên quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội trừu tượng hơn. Cơ chế này cần xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên tại một trong bốn cơ chế rộng hơn về bất động sản; mỗi cơ chế đều dựa trên những loại hình sử dụng đất đặc trưng. Các cơ chế về bất động sản này được sử dụng như là công cụ mang tính quốc gia để phục vụ cho việc so sánh. Các cơ chế này chỉ mang tính tổng quát: ở mỗi quốc gia nội dung sử dụng đất và quyền liên quan đến sử dụng đất đều mang đặc điểm riêng của từng quốc gia.

Hình thức sử dụng đất thuộc cơ chế bất động sản tư nhân ( private property) bao gồm các hình thức “ không phải trả thuế” ( free hold), sở hữu ( ownership) và thuê ( lease hold). Các hình thức sử dụng đất thường thấy nhất với cơ chế bất động sản công ( public property) là các công viên, đất phục vụ các toà nhà, tài sản công, và đất quốc gia thuộc cả hai loại hình kinh tế tư bản chủ nghĩa và cộng sản chủ nghĩa. Cơ chế bất động sản chung ( common property) bao gồm các hình thức sử dụng đất khá khác biệt theo đó mọi người cùng sử dụng đất chung; loại hình sử dụng đất này vẫn chưa được phân loại và chỉ được nghiên cứu trên cơ sở từng trường hợp cá biệt. Đặc điểm nổi bật là hình thức này không hỗ trợ thị trường bất động sản. Phần lớn trong các tài liệu nghiên cứu về các loại hình sử dụng đất này liên quan đến vấn đề làm cách nào để đưa các loại hình sử dụng đất vào các hệ thống chính thức – các hệ thống có khả năng tạo ra bảo đảm cao hơn cho người sử dụng đất thuộc loại hình đó.

Hệ thống các cơ chế sử dụng đất này không thể phản ánh đầy đủ thực tế sử dụng đất tại các quốc gia theo chủ nghĩa cộng sản, nơi mà các chính sách đất đai theo hướng tập thể đang thay đổi và các hình thức sử dụng đất mới đang nảy sinh. Vì vậy, một phần trong chính sách đất đai của Việt Nam cần được điều chỉnh theo hướng thay đổi lại các đánh giá của quốc tế về các loại hình sử dụng đất cơ bản của Việt Nam, những loại hình sử dụng đất mang tính pha trộn và có độ thích hợp cao để đáp ứng điều kiện cụ thể của địa phương thông qua quá trình phân cấp cho địa phương. Các vấn đề này được lý giải như sau:

Dù phương pháp phân phối cuối cùng mà một quốc gia sử dụng là theo hướng tư bản chủ nghĩa hay cộng sản chủ nghĩa thì cũng cần phải giảm được các hạn chế đối với việc tiếp cận và sử dụng đất. Cơ chế sở hữu bất động sản cần có khả năng tạo ra nhiều năng lực linh hoạt, như nêu trong Bảng 1.3.

Trong số này, quyền mang tính phân lớp là quan trọng nhất đối với các quốc gia Đông Nam Á. Lý do là các quốc gia này tổ chức việc tiếp cận đất đai và tiếp cận các nguồn tài nguyên bằng cách phân tách không gian từng khu vực. Kết quả là đất lâm nghiệp trở nên quá rộng và chỉ được sử dụng cho mục đích lâm nghiệp. Trong khi đó, thực tế chứng minh rằng người ta đã sinh sống, làm nông nghiệp, và thậm chí xây dựng thành phố tại các khu vực đất lâm nghiệp. Cơ cấu quản lý đất đai theo mục đích sử dụng đất đơn nhất ( đất chỉ sử dụng cho một mục đích) đã khiến cho các hoạt động này không thể được đưa vào hệ thống quản lý đất đai thông thường. Sự khác biệt của những nước này so với các quốc gia thành công trong quản lý đất đai là rõ ràng. Các quốc gia thành công trong quản lý đất đai là rất rõ ràng. Các quốc gia thành công trong quản lý đất đai sử dụng một hệ thống phân lớp cho phép đồng thời tiến hành quản lý tài nguyên và quản lý đất đai. Việc quản lý rừng có thể dẫn đến  việc sở hữu đất trong phạm vi ranh giới rừng, mặc dù cơ cấu cấp giấy, cho thuê và sở hữu khác nhau rất nhiều. Việc quản lý rừng ở Thái Lan, Inđônêxia, Việt Nam, Philippin và Campuchia bị tách khỏi thị trường đất đai chính thức.

Các năng lực khác cũng cần thiết: hệ thống quy hoạch sử dụng đất cần có đủ năng lực để chuyển đất sang các chức năng cần thiết ( Webster và Lai, 2003). Việc điều chỉnh lại ranh giới thửa ( ranh giới không gian), cả nhập thửa và tách thửa cần phải dễ thực hiện. Các thủ tục giao dịch cần dễ dàng và không ngoài khả năng của tất cả các bên tham gia. Việc đánh thuế giao dịch, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động và bản thân đất cần được điều hoà để có thể đạt được kết quả mà chính sách mong muốn. Để một thị trường phức hợp phát triển, cần có các công cụ phát triển thương mại, môi giới bất động sản có tính pháp lý và thương mại, tín dụng quốc tế.

Bảng 3.3: Năng lực của các cơ chế sở hữu bất động sản

Năng lực	Mô tả
Các cơ hội tối thượng	Quyền đánh thuế và chiếm hữu của nhà nước, nhất là để phục vụ việc xây dựng các công trình công cộng, đường sá và các kết cấu hạ tầng quan trọng khác.
Các quyền trùng lặp	Tạo điều kiện để hai hoặc nhiều hơn hai người sử dụng thửa đất cho các mục đích khác nhau: người thuê và người chủ, chủ đất và thợ mỏ, người chủ công trình phụ và người chủ đất, v.v..
Các quyền mang tính bổ sung	Các quyền mà nhiều đối tượng cùng có và cùng hưởng lợi ích chung: đường tiếp cận, tường ngăn, móng, các cơ sở công quản, đồng sở hữu
Các quyền có tính cạnh tranh	Tạo điều kiện cho nhiều người có quyền khác nhau trong cùng một thời điểm, có thể xuất hiện cạnh tranh nếu hoàn cảnh thích hợp xuất hiện: ví dụ người cho thuê và chủ đất ( Palmer and McLaughlin, 1997, trang 4-5).
Các lợi ích có tính xung đột	Các lợi ích xung đột nhau và đòi hỏi phải có các giải pháp một cách hệ thống
Các quyền mang tính phân lớp	Các quyền hoặc các cơ hội liên quan đến đất ( phát triển bất động sản, khai thác khoáng sản, sử dụng bề mặt, đào hầm bên dưới, khai thác cây cối) khi tiến hành các hoạt động bên trên và bên dưới mặt đất.

Nguồn: Wallace và Williamson, 2005.

3.1.2.5. Thuê và cho thuê bất động sản với tư cách là hàng hoá về quyền sử dụng đất cơ bản

Vì các lý do về chính sách mang tính hệ thống tư tưởng, Chính phủ Việt Nam sử dụng các quyền yếu hơn về bất động sản ( hạn chế về thời gian, hạn chế về chức năng và theo mô hình thuê – theo thuật ngữ của Luật Chung) so với phần lớn các nền kinh tế thị trường thành công mà tại đó “ quyền sở hữu” được cho phép. Việc lựa chọn này không hẳn là để tránh khả năng hình thành thị trường. Các thị trường có thể phát triển nhanh ngay cả khi quyền cơ bản về bất động sản không được chính thức hoá hoặc các cá nhân tham gia vào thị trường không quan tâm đến các quy định của nhà nước. Các thị trường không chính thức này hoạt động một cách suôn sẻ khi có các điều kiện thích hợp, nhất là khi nhà nước không can thiệp vào các cơ hội và thông lệ “ ngoài hệ thống”. Phần lớn thị trường đất đai trên thế giới là thị trường không chính thức. Tuy nhiên, thị trường chính thức hoạt động có hiệu quả hơn bởi chúng tạo khả năng không hạn chế trong việc hình thành các hàng hoá mới và không hạn chế khối lượng đất đai thực tế.

Tất cả các quốc gia có thị trường đất đai hoạt động thành công áp dụng hình thức “ thuê” hoặc các lợi ích tương tự. Ở một số quốc gia, hình thức sử dụng đất phổ biến là “ thuê” chứ không phải “ sở hữu”. Ở khu vực Belgravia và Mayfair của Greater London, nơi có giá bất động sản thuộc loại cao nhất thế giới, hình thức sử dụng đất ở đây cũng là “ thuê”, và ngay cả Công tước xứ Westminster cũng là người thuê đất. Hồng Kông và Israel cũng áp dụng hình thức “ thuê”. Thủ đô của Australia, thành phố Canberra, cũng dựa trên cơ sở thuê sử dụng đất. Trong thực tế, phần lớn đất đai của Australia được phân bổ theo hình thức thuê và giấy phép. Một quốc gia nông nghiệp có thể tổ chức một thị trường đất đai hoàn toàn trên cơ sở thuê sử dụng đất chỉ cần các điều kiện xung quanh các quyền, các nội dung cụ thể của chúng và các hệ thống quản lý đều hỗ trợ thị trường.

Trong khi hình thức thuê sử dụng đất và hình thức sử dụng đất theo thời hạn là tương tự nhau, câu hỏi làm thế nào để đưa quyền sử dụng đất của các quốc gia theo chế độ cộng sản chủ nghĩa vào mô hình ( thuê) vẫn chưa có câu trả lời.

3.1.2.6. Xây dựng cơ chế về bất động sản cho khu vực Đông Á

Trong khi phần lớn các tài liệu nghiên cứu về sử dụng đất mô tả hình thức “ không phải trả tiền” ( freehold) và hình thức “ thuê” ( leasehold) như là biểu tượng mang tính phổ biến quốc tế, thì trong thực tế các hình thức này chỉ có ở các quốc gia mà ở đó đã từng áp dụng Luật Chung của Anh.

“ Nếu ở bên ngoài hệ thống Luật Chung, các thuật ngữ này là hoàn toàn vô nghĩa. Trái lại, phần lớn mọi người đều hiểu ngay khái niệm “ sở hữu đất” và “ sử dụng đất”, hiểu rằng các chức năng này có thể được tách rời, và rằng việc sử dụng đất có thể bao hàm cả các giao dịch về đất” ( Mc Auslan, 2003)

Phần lớn các tài liệu nghiên cứu về cơ chế bất động sản đều được phái sinh từ các mô hình kinh tế và pháp lý của phương Tây. Trong khi mọi người đều hiểu các điểm khác biệt giữa các hệ thống của phương Tây và các hệ thống của châu Á thì việc thể hiện rõ ràng một cơ chế về bất động sản dựa trên kinh nghiệm của châu Á lại diễn ra rất chậm chạp. Giá trị đất đai gắn liền với chính sách đất đai và cũng là yếu tố vốn có của thị trường đất đai. Do vậy, để thị trường đất đai thành công cần phải chú ý đến vấn đề này.

Ở khu vực Đông Á, hệ thống pháp lý ít khi đưa ra các chuẩn mực hoạt động nhằm điều chỉnh hành vi của mọi người. Các hệ thống văn hoá, tinh thần và các hệ thống quy chuẩn khác đều đòi hỏi có sự tôn trọng đối tượng giao tiếp. Trong khi nhiều người khác cho rằng các chuẩn mực này tạo điều kiện cho tham nhũng thì khó khăn trong thực tế lại phức tạp hơn nhiều. Trong phân tích của mình với chủ đề “tại sao viện trợ nước ngoài thất bại”, tác giả Wilson đã lập luận rằng, đều kiện tham nhũng không nằm trong cơ cấu giá trị gốc của các quốc gia nhận viện trợ mà nằm trong hành vi ứng xử chung của mọi người khi họ luôn tìm cách kiếm lợi bất cứ khi nào hoàn cảnh cho phép. Những lý giải về thất bại kinh tế của Inđônêxia cũng như viện trợ phương Tây (chứ không phải mô hình văn hoá cơ bản của một quốc gia) tạo điều kiện cho nạn tham nhũng như thế nào vẫn luôn là những lý giải xuất sắc. Sự tôn trọng đối với các hệ thống giá trị và đối với người dân trong các quan hệ về đất đai cần phải là nền tảng cho việc xây dựng thị trường.

Việc phân tích các mô hình giải quyết các tranh chấp đã chỉ ra sự khác nhau rất lớn giữa các thông lệ của châu Á và của phương Tây vào thời kỳ những năm 1970. Sự phát triển của các giải pháp thay thế trong hệ thống pháp lý của phương Tây liên quan đến việc giải quyết tranh chấp thể hiện rất rõ năng lực của các hệ thống của phương Tây trong việc học hỏi từ các hệ thống của châu Á. Các hệ thống không chính thức về giải quyết tranh chấp liên quan đến hộ gia đình và tổ chức cũng như sự non nớt và không thích hợp của cơ chế pháp lý đều biểu hiện rất rõ ở Việt Nam (Kim, 2004) và sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường đất đai tại đây.

Bảng 3.4 có thể chỉ xảy ra một số điểm khác biệt. Các đặc điểm cũng như nhận xét nêu ra ở đây chỉ áp dụng cho các quốc gia ở khu vực Đông Nam Á, bất kể nền kinh tế đó là theo chế độ cộng sản chủ nghĩa hay theo hướng thị trường. Các trải nghiệm của các quốc gia thời kỳ hậu Xôviết là rất khác nhau (Lerman, Asaki, và Feder, 2004).

Bảng 3.4: So sánh các cơ chế về bất động sản trong các nền kinh tế phương Tây và Đông Á

Đặc điểm	Phương Tây	Đông Á (tập trung vào Việt Nam, Trung Quốc và Inđônêxia)
Hệ tư tưởng	Hướng về cá nhân	Tập trung
Tổ chức	Lâu đời	Mới
Hệ thống ngân hàng	Kiểu phương Tây	Kết hợp giữa phương Tây và Luật Shariah
Dùng giấy chứng nhận làm đảm bảo	Phát triển cao	Chưa phát triển
Hệ thống quyền đối với đất đai	Hệ thống mô hình chung được sử dụng rông rãi	Các hệ thống quốc gia được sử dụng rộng rãi
Thừa nhận sở hữu	Sở hữu cá nhân là quyền cơ bản	Ở mức độ thấp
Tính pháp lý của thị trường	Cao	Thấp
Năng lực hỗ trợ thị trường đất đai ở dạng đơn giản	Cao, mặc dù chi phí giao dịch có xu hướng tăng cao	Đang được cải thiện trong quá trình thị trường chuyển sang chính thức
Năng lực hỗ trợ hàng hoá phức hợp	Cao, có thể cải thiện	Thấp
Sử dụng giới hạn đối với sở hữu	Thấp	Cao
Triển khai quy hoạch sử dụng ruộng đất	Cao	Thấp
Hỗ trợ các phương tiện công ích và dịch vụ	Mức chính thức hoá các quyền về kết cấu hạ tầng cao	Mức chính thức hoá thấp
Lồng ghép các mô hình thừa kế	Mức chính thức hoá cao	Năng lực thấp đối với việc quản lý đất đai nhằm thể hiện các thay đổi trong các thế hệ
Giải quyết tranh chấp	Mô hình toà án chính thức	Mô hình cộng đồng
Lồng ghép sử dụng đất và sử dụng tài nguyên	Sử dụng đất ở mức cao tại các khu vực tài nguyên	Các hệ thống quản lý và sử dụng tách biệt nhau tại các khu vực có tài nguyên
Lồng ghép các lợi ích liên quan đến môi trường biển	Ở mức thấp	Ở mức thấp

3.1.2.7. Thể chế hoá quyền sử dụng đất trên bình diện toàn cầu

Ý kiến ủng hộ quan điểm “quyền sở hữu” được đưa ra là dựa theo thông lệ. Các chuyên gia quốc tế ý thức được tầm quan trọng của việc xây dụng hệ thống quản lý đất đai quốc gia và tạo ra sự ổn định đối với các quyền hợp lý (IMF, 2004, Lào). Điểm ưu việt của “quyền sở hữu” là cho phép phân chia thành các quyền nhỏ hơn, tạo ra khả năng vừa bán vừa cho thuê – điều rất thường thấy trong các hệ thống của phương Tây.

Bổ sung vào các phân tích về mối quan hệ tương hỗ giữa thị trường mua bán và cho thuê đất, thị trường lao động và sản phẩm, thị trường tín dụng và bảo hiểm, tác Deininger và Feder (1998) cũng phân tích sự phức hợp của thị trường bán và cho thuê đất cho giai đoạn đến năm 1999. Trong năm năm kể từ thời điẻm đó đến nay, nhiều tài liệu nghiên cứu đã được công bốm trong đó các loại hình sử dụng đất cơ bản và các quyền đi kèm với nó cũng như các hành vi đầu tư thường xuyên được đưa ra xem xét. Xét trên góc độ thị trường bất động sản phức hợp, đến nay chưa có tài liệu nghiên cứu nào được thực hiện. Theo kinh nghiệm, một quốc gia có thể sử dụng tiền để thử nghiệm khả năng thu hút của nên kinh tế đối với các nhà đầu tư với các lựa chọn đầu tư toàn cầu hoặc gần như toàn cầu. Nói chung, các nhà đầu tư tư nhân sẽ đầu tư vào các quốc gia có khả năng kinh tế kém nếu như tỷ giá của đồng tiền đủ cao để bù đắp các rủi ro có thể nhìn thấy, ngoài ra các chính phủ cũng như các tổ chức cũng sẽ tạo nguồn vốn thông qua con đường viện trợ. Năng lực chung của thị trường đất đai trong nội bộ một quốc gia sẽ có ảnh hưởng đến khả năng của quốc gia đó trong việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước.

Để bắt đầu dựng cảnh cho quá trình phát triển của một thị trường phức hợp, không cần phải thực hiện nhiều phân tích kinh nghiệm và phân tích kinh tế, hãy giả thiết rằng một thị trường đất đai tốt là một thị trường có khả năng phục vụ thị trương mua bán và cho thuê đất, có khả năng thúc đẩy các hoạt động xây dựng, có khả năng cung cấp dịch vụ và các công cụ, và có khả năng tạo dựng nhiều kết cấu hạ tầng như đường sá. Một trong các đặc điểm của thị trường này là khả năng cung cấp hàng hoá (quyền sở hữu cơ bản, quyền tiếp cận dựa trên sự thuê mướn) phù hợp với các tiêu chí quốc tế. Các tiêu chí này còn tồn tại không hẳn vì các loại hình sử dụng đất này là các hình thức tốt nhất. Lý do chỉ là vì các loại hình này quen thuộc nhất; các nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản hiểu được chúng.

Một quốc gia sử dụng các hình thức sử dụng đất và các quyền (liên quan tới đất) khác với các tiêu chí quốc tế này sẽ cần phải tiến hành các chiến lược “bình thường hoá” hàng hóa của mình để phù hợp với thị trường rộng lớn hơn. Đối với các quốc gia có nền kinh tế chuyển đổi, vấn đề trở nên phức tạp bởi quyền sử dụng đất áp dụng trong các nền kinh tế chuyển đổi được coi là khác với hình thức sử dung đất tư nhân. Phần lớn rào cản này có thể được dỡ bỏ bằng cách sửa đổi lại đánh giá của các chuyên gia ngoài các quốc gia này về bản chất của quyền sử dụng đất.

Chức năng cơ bản của khái niêm quyền sử dụng đất là nhằm xoá bỏ quyền sở hữu. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại không thể thực hịên được ba chức năng cơ bản mà bất kỳ quyền liên quan đến đất đai nào cũng đòi hỏi – tạo hàng hoá cho thị trường:

–  Tạo sự bảo đảm ( mong muốn rằng hoạt động tiến hành trên đất sẽ mang lại lợi ích cho người chủ sở hữu – người có quyền riêng tư hoặc quyền tập thể).

–  Khả năng cầm cố, thế chấp (khả năng sử dụng đất để tiếp cận nguồn tín dụng).

–  Khả năng chuyển nhượng (khả năng thay đổi địa điểm và khuyến khích đầu tư, trong trường hợp khan hiếm đất).

Cần phải bổ sung thêm chức năng thứ tư nếu muốn dùng quyền sử dụng đất để đạt được mức “sở hữu”: phải tạo cơ hội rõ ràng cho phép phân chia khả năng tiếp cận đất đai thành các đơn vị nhỏ hơn (về mặt không gian và thời gian). Kinh nghiệm của Trung Quốc chỉ ra rằng, đất đai càng dễ chuyển nhượng, bán, cho thuê thì cá nhân càng có xu hướng tham gia đầu tư ( Deininger và Jin, 2002).

Mục tiêu của thị trường đất đai đơn giản mà Việt Nam hiện đang xây dựng là khả năng quyền sử dụng đất hỗ trợ các thị trường. Tiến tới thị trường hàng hóa phức tạp là một vấn đề khác. Để tiến tới thị trường bất động sản phức hợp, quyền sử dụng đất phải được coi là vận hành thành công trên quan điểm quốc tế. Điều này có nghĩa là: quyền sử dụng đất phải cho phép người có quyền sử dụng đất cũng như những người liên quan đến họ có cơ hội ra quyết định một cách nhanh chóng và minh bạch. Khả năng cầm cố, thế chấp cũng như khả năng sở hữu quyền sử dụng đất thông qua liên doanh, liên kết là tiêu điểm của quá trình này.

3.1.3. Những bài học cho Việt Nam

Các tài liệu và ấn phẩm hiện có về các thị trường của Việt Nam chỉ ra rằng, Việt Nam đã đạt được thành công lớn trong xây dựng kết cấu hạ tầng. Theo nhận xét của Ngân hàng Thế giới, thị trường Việt Nam là thị trường còn ở mức nghèo (A. Haroon Akrram-Lodhi, 2005). Như vậy, bối cảnh thành tựu của Việt Nam đã được thừa nhận. Song các tài liệu cũng đề xuất các lĩnh vực cần quan tâm xem xét. Tác giả Tony Burns (2003) vạch ra các tác động tiềm năng, cả tích cực và tiêu cực, của Luật đất đai mới. Về nặt tích cực, việc kéo dài thêm thời hạn cho thuê đất cũng với quyền thừa kế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LUC) có thể giúp người nông dân ít có khả năng bịt thu hồi đất. Tác giả cũng cho rằng quyền thế chấp quyền sử dụng đất có thể khiến việc tiếp cận các nguồn tín dụng trở nên dễ dàng hơn, nhất là các nguồn tín dụng chính thức từ các ngân hàng nhà nước. Tuy nhiên, tác giả lưu ý rằng, theo kinh nghiệm, không có khác biệt lớn nàovề tỷ lệ được vay qua con đường cầm cố ( Đỗ Quý Toàn và Iyer, 2003). Ở đây, tài liệu cũng đưa ra dự báo rằng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với khả năng thương mại (mua bán) như vậy sẽ dễ “chuyển hoá thành những món lợi được chỉ định” ( Đỗ Quý Toàn à Iyer, 2003).

Dự báo của Burn rằng việc mua bán quyền sử dụng đất có thể dẫn đến sự phân biệt về cơ hội và lợi ích giữa người giàu và người nghèo (Hare và Mumtaz, 2003) đã được củng cố. Tác giả A. Haroon Akram-Lodhi (2005) trong phân tích của mình cho rằng, Việt Nam có một nhóm “nông dân giàu có, sở hữu khá nhiều đất, vốn và sử dụng lao động làm thuê có năng suất lao động cao hơn, tham gia thị trường tốt hơn, và sản xuất đa dạng hơn”. Trái lại, những nông dân có ít đất hơn, những người chỉ sử dụng lao động gia đình và có năng suất và sản lượng thấp hơn, đặc biệt là những người không có đất, chỉ dựa vào việc bán sức lao động và là người nghèo nhất trong số những người sống ở nông thôn.

Với nền kiến thức chung đã được cải thiện, cần tiếp tục khảo sát tác động của việc đăng ký để hỗ trợ cho xây dựng các chính sách về thị trường. Dự án Cải thiện các thị trường để phục vụ tốt hơn cho người nghèo “MMW4P” của Ngân hàng Phát triển châu Á đã cho những kết quả rất tốt, có so sánh cách thức hệ thống đăng ký vận hành, đặc biệt là có phân tích các giao dịch thế chấp ( với chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn), có nghiên cứu về khu vực miền Bắc. Các nghiên cứu tiếp theo về chính sách có thể hướng tới chủ đề phân lớp các lợi ích liên quan đến đất đai và các lợi ích liên quan đến tài nguyên cũng như về chủ đề thể chế hoá hệ thống tín dụng dựa trên quyền sử dụng đất.

Một điều cũng cần thiết nữa là phải tăng cường hiểu biết về ảnh hưởng của “sử dụng đất” đến hành vi. Vấn đề này có thể được minh hoạ qua công tác quản lý đất lâm nghiệp tại Việt Nam. Một nghiên cứu của tác giả Kiejiro Otsuka (2002) về sử dụng đất đã thu thập các kinh nghiêm trong thời kì từ năm 1978 đến năm 1987, thời kỳ mà các tỉnh mìên Bắc Việt Nam thiếu lương thực do không thể tăng sản lượng lúa ở khu vực miền Nam qua con đường hợp tác hoá và đất rừng bị sử dụng mà không có quy định của nhà nước cũng như của tập thể. Người nông dân mở rộng diện tích trồng hoa màu bằng cách phá rừng để đáp ứng nhu cầu về lương thực của vùng đồng bằng. Nghiên cứu này cũng chỉ ra một xu hướng khác nảy sinh khi có sự thay đổi trong sử dụng đất.

Do thời hạn chi thuê đất dài hạn 50 năm đã được áp dụng từ đầu những năm 1990 đối với những người tự nguyện sử dụng đất lâm nghiệp vì mục đích khác ngoài sản xuất lương thực, tốc độ mở rộng diện tích đất hoang hoá đã giảm đáng kể cả về tỷ lệ và diện tích thực tế. Ảnh hưởng của sử dụng đất (trong trường hợp này là loại hình cho thuê đất) đối với hành vi,và khả năng quản lý cho thuê của cơ quan cho thuê đất đều được cải thiện. Các chuyên gia nghiên cứu kết luận rằng: việc đổi mới trong quyền sử dụng đất – theo đó quyền của cá nhân đối với đất dốc ở vùng cao được tăng cường – đã giúp ngăn chặn nan phá rừng và thúc đẩy việc trồng rừng ở mìên Bắc Việt Nam. Nghiên cứu này cũng hướng các nhà lập chính sách tới việc xem xét xây dựng các loại hình sử dụng đất phù hợp với hoàn cảnh của đối tượng hưởng quyền sử dụng đất dự kiến.

Tuy nhiên, phần tiếp theo của câu chuyện đầy lạc quan này, cũng cần phải đưa ra một cảnh báo. Bất kỳ sự hỗ trợ cho thị trường đất đai nào cũng đều có giá của nó. Việc cải thiện hệ thống thông tin đất đai là điều phải làm thường xuyên. Ngay cả các quốc gia phát triển cũng phải trả giá cho việc thiếu thông tin. “Cơ quan Thống kê và các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực bất động sản của Australia hiện đang tìm cách sửa chữa hệ thống dữ liệu mua bán bất động sản “vô dụng” của mình. Đây là thuật ngữ mà Thống đốc  Ngân hàng Dự trữ Ian Macfarlane đã dùng trong phần giải trình trước nghị viện của mình cách đây một tuần. Bất động sản hiện đang có ảnh hưởng lớn nhất đến chính sách tiền tệ, tuy nhiên ngân hàng trung ương phải thừa nhận rằng mình không hề biết điều gì đang xảy ra”(Tạp chí The Australian, 2004).

Ý kiến phân tích cuối cùng lại không bao giò là cuối cùng. Thị trường đất đai đòi hỏi phải được kiểm soát thương xuyên và chặt chẽ để thậm chí chỉ là bắt đầu hiểu được các quá trình vận hành của nó. Từ các vấn đề lý luận và tổng kết trên, việc đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam cần được nhìn nhận như một quá trình, trong đó nền tảng là thị trường đất đai (mà khởi đầu là vấn đề quyền sử dung đất) để trên cơ sở đó tạo ra hàng hoá bất động sản trên đất (trước tiên là nhà ở, diện tích nhà xưởng, văn phòng, khách san, nhà hàng…). Quá trình đó sẽ thường xuyên làm phát sinh những nhân tố mới của sự phong phú, đa dạng vốn có của thị trường bất động sản, trong đó có sự xuất hiện ngày càng nhiều của các tổ chức kinh doanh bất động sản; có sự tham gia ngày càng sâu của các tổ chức tài chính, tín dung; có sự phân công một cách tự nhiên theo tiêu chuẩn hiệu quả giữa các bên tham gia thị trường này.

3.2. TRÌNH TỰ THỦ TỤC THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:

– Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

– Dự án căn hộ cho thuê;

– Dự án trung tâm thương mại;

– Dự án khách sạn, nhà hàng;

– Dự án về dịch vụ nhà ở;

– Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

– Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên; Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).

Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:

Bước 1. Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… dựa trên sự phù hợp của khu đất.

Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Bước 2.  Ý tưởng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Bước 3.  Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở…. Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

Bước 4.  Thiết kế ý tưởng

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

– Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

– Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.

– Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

– Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

– Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:

– Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

– Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;

– Các đặc điểm kỹ thuật;

– Thị trường mục tiêu;

– Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?

Bước 5.  Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

– Ước tính toàn bộ chi phí dự án

– Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;

– Ước tính nguồn vốn vay;

– Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;

– Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…

– Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

Bước 6. Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án.

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

– Thỏa thuận về chi phí;

– Thỏa thuận về thời gian;

– Thỏa thuận về nhân lực;

– Thỏa thuận về cách làm;

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

– Các đánh giá rải rác;

– Đánh giá tiền khả thi;

– Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;

– Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.

Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.

Bước 7.  Triển khai dự án

Triển khai dự án gồm các công việc sau:

– Thiết kế chi tiết;

– Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;

– Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;

– Phương án tổ chức giám sát, quản lý;

Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:

– Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);

– Bán & tiếp thị;

– Tư vấn và quản lý tài sản.

3.3. NỘI DUNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

3.3.1. Các loại hình đầu tư chủ yếu

Các loại hình đầu tư BĐS rất đa dạng và có thể chia thành các loại hình chủ yếu sau đây:

– Đầu tư cho hệ thống bán lẻ: cửa hàng, cửa hiệu, chợ các loại, trung tâm thương mại…

–  Văn phòng và địa điểm kinh doanh.

– Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh.

– Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe.

– Bất động sản trong nông nghiệp

– Nhà ở.

– Đầu tư bất động sản ở nước ngoài

Cơ cấu giữa các loại hình BĐS thay đổi theo thời gian và theo từng quốc gia. ở nước ngoài thì 3 loại hình cơ bản là các cửa hàng bán lẻ, văn phòng và nhà xưởng công nghiệp. Chẳng hạn, ở Anh năm 1995 các nhà đầu tư BĐS cho rằng cơ cấu đầu tư lý tưởng là: 50% cho hệ thống bán lẻ, 30% cho văn phòng và 20% cho nhà xưởng công nghiệp. Năm 1995, theo báo cáo thường niên thì ở Anh đầu tư BĐS chỉ chiếm 6% tổng giá trị tài sản và có cơ cấu như sau: 44% – các cửa hàng bán lẻ, 39% – văn phòng, 14% – nhà xưởng công nghiệp và 3% – các loại hình đầu tư khác.

3.3.1.1.  Đầu tư cho hệ thống bán lẻ

Đây dược xem là lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất bởi lẽ hệ thống bán lẻ có liên quan trực tiếp đến sự chi tiêu của công chúng. Sự gia tăng tiêu dùng nhanh chóng được biến thành sự chi tiêu cho mua sắm ở các cửa hàng, cửa hiệu. Hoạt động hiệu quả của các nhà bán lẻ cho phép họ trả tiền thuê cửa hàng cao hơn, vì vậy giá thuê cửa hàng được đẩy lên một cách đều đặn qua các đợt thỏa thuận lại hợp đồng thuê. Một sạp hàng có diện tích 1,5 m2 ở chợ Bến Thành, TPHCM có giá chuyển nhượng lên tới 350 cây vàng, nghĩa là gần 3 tỷ đồng/m2. Các dạng cửa hàng được quan tâm đầu tư bao gồm:

– Mở thêm các cửa hàng ở các phố mua sắm chính

– Mở rộng và tận dụng các diện tích của các trung tâm thương mại đang hoạt động.

– Xây dựng các trung tâm thương mại mới ở các khu vực ven đô (Metro, Melinh Plaza…)

– Xây dựng các siêu thị độc lập.

– Các trung tâm hội chợ, triển lãm.

Các cửa hàng ở các phố chính thường thuộc sở hữu của các nhà đầu tư nhỏ. Thông thường, người ta chỉ sử dụng tầng 1 làm nơi kinh doanh, còn tầng trên có thể sử dụng làm nơi ở hoặc kho chứa. Đối với các loại cửa hàng bán lẻ nói chung, yếu tố vị trí đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Vị trí phải tiện cho khách hàng có thể gửi xe và ít phải đi bộ nhất, đồng thời tiện cho những người sử dụng phương tiện giao thông công cộng. Việc thiết kế, bố trí gian hàng cũng có tác dụng nâng cao tính hấp dẫn đối với khách hàng. Lựa chọn vị trí cửa hàng nằm trong khu vực phát triển mạnh cũng là yếu tố gia tăng lượng khách hàng và vì vậy có thể nâng giá cho thuê cửa hàng. Bảo đảm an ninh ninh cho hoạt động kinh doanh cũng là vấn đề hết sức quan trọng, vì vậy phải xây dựng được mối quan hệ tốt với chính quyền cơ sở, với lực lượng bảo vệ pháp luật và các đơn vị dịch vụ trên địa bàn.

 Như vậy, đầu tư cho hệ thống bán lẻ phải chú ý đến đối tượng thuê là ai (loại hình kinh doanh nào) để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của họ, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho họ kinh doanh hiệu quả và đó là tiền đề để có thể cho thuê dễ dàng với giá cao.

3.3.1.2 Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê.

Việc phát triển mạnh các loại hình công ty trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên rất cao. Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam khi Việt Nam gia nhập WTO. Việc xây dựng văn phòng cho thuê cần chú ý đến sự thay đổi cách thức hoạt động của các văn phòng và vì vậy những đòi hỏi về chất lượng văn phòng cũng thay đổi. Mặt khác, yêu cầu tiết kiệm diện tích cũng đóng vai trò quan trọng vì tiền thuê văn phòng chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng chi phí của một tổ chức.

Nhu cầu thuê văn phòng chịu ảnh hưởng của các nhân tố:

– Sự phát triển của công nghệ thông tin làm cho nhu cầu về chỗ ngồi làm việc của các nhân viên giảm đi, đặc biệt là ở những địa điểm trung tâm thành phố, bởi lẽ họ có thể trao đổi thông tin cũng như tiếp cận các cơ sở dữ liệu từ mọi nơi, mọi lúc thay vì phải trực tiếp đến các văn phòng.

– Công nghệ thông tin cũng cho phép tiết kiệm diện tích phụ trong các văn phòng bởi các dữ liệu không cần phải lưu trữ dưới dạng các tài liệu in ấn mà có thể ở dạng các tập tin trên máy tính, các đĩa CD hoặc ổ đĩa cứng, đĩa mềm.

– Công nghệ hiện đại cũng cho phép giảm thiểu số nhân viên của các văn phòng và làm cho nhu cầu về diện tích văn phòng giảm đi.

Như vậy, khi đầu tư vào việc xây dựng văn phòng cho thuê cần tính đến các yếu tố làm giảm nhu cầu về diện tích cũng như những thay đổi yêu cầu đối với chất lượng các văn phòng. Cụ thể là: việc giảm số nhân viên văn phòng, giảm diện tích cần thiết cho một nhân viên văn phòng và hiệu suất sử dụng diện tích văn phòng thông qua giảm các diện tích phụ dành cho các thiết bị cồng kềnh, những tủ chứa tài liệu lưu trữ… Yêu cầu về chất lượng thay đổi tùy theo đặc tính hoạt động của các văn phòng nhưng về cơ bản phải bảo đảm các yếu tố phù hợp với phương thức hoạt động hiện đại với các phương tiện kỹ thuật thông tin liên lạc, lưu trữ và xử lý thông tin.

3.3.1.3 Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi và địa điểm kinh doanh.

Đây là lĩnh vực được xem là chứa đựng nhiều rủi ro nhất bởi lẽ mặt bằng nhà xưởng, kho bãi thường được thiết kế riêng cho từng loại hình sản xuất đặc thù, nghĩa là phạm vi các khách hàng tương đối hẹp. Chẳng hạn, nhà xưởng thiết kế cho việc sản xuất cơ khí không thể cho các nhà sản xuất thực phẩm thuê. Mặt khác, các nhà xưởng công nghiệp cũng như địa điểm kinh doanh thường nhanh chóng bị lạc hậu về công nghệ vì vậy chu kỳ của các dự án này thường ngắn. Để hạn chế những rủi ro trong lĩnh vực này cần chú ý những vấn đề sau:

– Tìm hiểu kỹ nhu cầu của các đối tượng thuê tiềm năng để có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ. Tốt nhất là ký hợp đồng trước khi thực hiện dự án.

– Nâng cao tính chuẩn mực của các tài sản đồng thời chú trọng tính linh hoạt trong việc điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với sự thay đổi khách hàng.

– Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh cho những người thuê địa điểm.

– Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở rộng trong tương lai, đồng thời phù hợp với khả năng về nguồn lực cũng như khả năng quản lý.

3.3.1.4 Đầu tư cho hoạt động vui chơi, giải trí

Phạm vi của loại hình đầu tư này rất rộng và ngày càng thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu vui chơi, giải trí ngày càng tăng mạnh, vì vậy có thể coi dây là lĩnh vực đầu tư có nhiều triển vọng. Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh vực này bao gồm:

– Các công viên và các khu vui chơi, giải trí.

– Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập.

– Các vũ trường, quán bar.

– Các trung tâm chăm sóc sức khỏe.

– Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino…

Việc xây dựng các công trình thuộc loại hình đầu tư này có thể kết hợp với các loại hình đầu tư khác như các cửa hàng mua sắm, dịch vụ ăn uống… Đồng thời có thể tận dụng các công trình hạ tầng phụ trợ của các loại hình đầu tư khác. Chẳng hạn bãi đỗ xe của các cửa hàng vào ban ngày có thể sử dụng cho các điểm vui chơi, giải trí vào ban đêm (vũ trường, rạp chiếu phim…)

3.3.1.5 Đầu tư kinh doanh nhà ở

Hiện tại ở Việt Nam đây là lĩnh vực kinh doanh khó khăn nhất. Mặc dù nhu cầu về thuê nhà ở các thành phố lớn, các khu công nghiệp hiện rất lớn nhưng có rất ít các nhà đầu tư thực sự quan tâm đến lĩnh vực này. Cơ hội đầu tư thực sự chỉ dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ với những điều kiện sẵn có. Chẳng hạn dân cư ở xung quanh các khu công nghiệp, các trường học… có nhiều đất tạm thời nhàn rỗi có thể xây dựng các nhà tạm với chất lượng thấp để cho thuê với giá thấp phù hợp với khả năng chi trả của người thuê.

Trong khi đó các nhà đầu tư lớn đầu tư một cách bài bản rất khó có khả năng thu được hiệu quả từ hoạt động đầu tư này. Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là:

– Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng một cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai.

– Khả năng chi trả của những người có nhu cầu thuê nhà thường rất thấp bởi đối tượng chủ yếu là những người nghèo như sinh viên, công nhân tay nghề thấp, lao động nhập cư từ nông thôn…

– Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa mang tính phổ biến. Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc nắm bắt nhu cầu của người thuê nhà và vì vậy cung cầu không gặp được nhau.

Để hoạt động đầu tư này phát triển cần có sự tác động của Nhà nước. Đặc biệt cần sự hỗ trợ về chính sách đất đai, chính sách tín dụng và  chính sách thuế. Việc kêu gọi đầu tư nước ngoài cũng là một trong những hướng quan trọng để thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực này.

3.3.2. Các nhà đầu tư chủ yếu

Các nhà đầu tư chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư BĐS bao gồm:

– Các tổ chức tài chính (các ngân hàng, các quỹ đầu tư, các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí…)

– Các công ty kinh doanh bất động sản.

– Các nhà đầu tư nước ngoài.

– Các công ty xây dựng.

– Các nhà đầu tư tư nhân.

Các nhà đầu tư tư nhân bị loại khỏi rất nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS bởi lẽ những lĩnh vực này đòi hỏi số vốn rất lớn.

Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của các quỹ lương hưu, quỹ bảo hiểm để đầu tư vào BĐS là một hướng vô cùng quan trọng, bởi lẽ nguồn vốn này rất thích hợp với việc đầu tư vào các BĐS. Tuy nhiên, ở Việt Nam các nguồn này chưa trở thành nguồn vốn đầu tư phục vụ cho đầu tư BĐS. Nguồn vốn chủ yếu vẫn là của các ngân hàng với thời gian huy động trung hạn và ngắn hạn vì vậy mà rủi ro rất cao khi đầu tư vào BĐS.

3.4. HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

 Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

– Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng thuê bất động sản;

– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:

– Hợp đồng môi giới bất động sản;

– Hợp đồng định giá bất động sản;

– Hợp đồng tư vấn bất động sản;

– Hợp đồng đấu giá bất động sản;

– Hợp đồng quảng cáo bất động sản;

– Hợp đồng quản lý bất động sản.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

3.4.1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

3.4.1.1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;

– Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;

– Giá mua bán;

– Phương thức và thời hạn thanh toán;

– Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Bảo hành;

– Giải quyết tranh chấp;

– Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Trường hợp mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc quy định tại Điều 14 của Luật này.

3.4.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

– Các thông tin về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;

– Giá chuyển nhượng;

– Phương thức và thời hạn thanh toán;

– Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Giải quyết tranh chấp;

– Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức trả chậm, trả dần thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Điều 14 của Luật này.

3.4.1.3. Hợp đồng thuê bất động sản

Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;

– Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;

– Giá thuê bất động sản;

– Phương thức và thời hạn thanh toán;

– Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu có);

– Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);

– Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;

– Giải quyết tranh chấp;

– Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

3.4.1.4. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua;

– Các thông tin về nhà, công trình xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;

– Giá thuê mua;

– Phương thức và thời hạn thanh toán;

– Thời hạn cho thuê mua;

– Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu có);

– Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;

– Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Giải quyết tranh chấp;

– Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được công chứng.

3.4.2. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

3.4.2.1. Hợp đồng môi giới bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới;

– Đối tượng và nội dung môi giới;

– Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;

– Thời hạn thực hiện môi giới;

– Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;

– Phương thức, thời hạn thanh toán;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Giải quyết tranh chấp;

– Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

3.4.2.2. Hợp đồng định giá bất động sản

Hợp đồng định giá bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá;

– Bất động sản được định giá;

– Thời hạn và tiến độ thực hiện;

– Giá dịch vụ định giá;

– Phương thức, thời hạn thanh toán;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Giải quyết tranh chấp;

– Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

3.4.2.3. Hợp đồng tư vấn bất động sản

Hợp đồng tư vấn bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên tư vấn và bên yêu cầu tư vấn;

– Nội dung, phạm vi tư vấn;

– Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ tư vấn;

– Giá dịch vụ tư vấn;

– Phương thức, thời hạn thanh toán;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Giải quyết tranh chấp;

Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

3.4.2.4. Hợp đồng đấu giá bất động sản

Hợp đồng đấu giá bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên đấu giá và bên yêu cầu đấu giá bất động sản;

– Bất động sản được đấu giá;

– Thời gian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá;

– Giá khởi điểm của bất động sản được đem đấu giá;

– Thời hạn, tiến độ thực hiện;

– Giá dịch vụ đấu giá;

– Phương thức, thời hạn thanh toán;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Giải quyết tranh chấp;

– Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

3.4.2.5. Hợp đồng quảng cáo bất động sản

Hợp đồng quảng cáo bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên yêu cầu quảng cáo bất động sản;

– Bất động sản được quảng cáo;

– Hình thức, nội dung, phạm vi, phương tiện quảng cáo bất động sản;

        – Địa điểm, thời gian, thời lượng quảng cáo bất động sản;

– Giá dịch vụ quảng cáo;

– Phương thức, thời hạn thanh toán;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Giải quyết tranh chấp;

– Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

3.4.2.6. Hợp đồng quản lý bất động sản

Hợp đồng quản lý bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

– Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản ;

– Bất động sản được quản lý;

– Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản;

– Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản;

– Giá dịch vụ quản lý;

– Phương thức, thời hạn thanh toán;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Thời hạn quản lý bất động sản;

– Giải quyết tranh chấp;

– Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

3.5. THÔNG TIN VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN

3.5.1. Thông tin về bất động sản

Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô, diện tích của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản;

g) Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;

k) Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan;

l) Các thông tin khác.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng.

3.5.2. Hồ sơ đất đai và bất động sản

   Khái niệm: Hồ sơ đất đai và bất động sản (HSBĐS) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với bất động sản. HSBĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công nhân.

– Nhà nước cần HSBĐS để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.

– Đối với công dân, việc lập HSBĐS đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.

3.5.3. Phân loại hồ sơ bất động sản (HSBĐS)

Hồ sơ bất động sản chia thành 2 loại theo chủ đề thiết lập hồ sơ, đó là hồ sơ nhà nước và hồ sơ tư nhân.

Hồ sơ nhà nước là hồ sơ do nhà nước đã lập ra để thực hiện chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ của Nhà nước như thu thuế, quản lý, bảo hộ chủ quyền bất động sản cho các chủ hồ sơ. Hồ sơ nhà nước theo mục đích lập hồ sơ được chia thành 2 loại: hồ sơ phục vụ thu thuế và hồ sơ pháp lý phục vụ việc đảm bảo an toàn pháp lý đối với chủ quyền bất động sản.

– Hệ thống hồ sơ phục vụ thu thuế tùy theo mục đích được chia thành 2 loại:

+ HSBĐS đơn thuần phục vụ thuế là loại hồ sơ kiểm kê bất động sản được thành lập để Nhà nước nắm bắt được quỹ đất để phục vụ cho việc thu thuế. Việc kê khai đất đai vào sổ kiểm kê đất đai không đảm bảo sự an toàn pháp lý về chủ quyền cho các chủ sở hữu.

+ Hồ sơ địa chính đa mục tiêu là loại hồ sơ ngoài mục đích thu thuế còn chứa các thông tin về bất động sản phục vụ quy hoạch, thống kê, quản lý.

– Hồ sơ pháp lý được chia thành 2 loại:

+ Hồ sơ đăng ký giao dịch là hồ sơ đăng ký nội dung các giao dịch về đất đai và bất động sản được thể hiện trong văn tự giao dịch. Hồ sơ đăng ký giao dịch, đăng ký bằng chứng về việc một vụ giao dịch đã được thực hiện nhưng không khẳng định chủ quyền bất động sản – đối tượng của vụ giao dịch – có hoàn toàn hợp pháp hay không.

+ Hồ sơ đăng ký chủ quyền là hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản.

Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiện pháp lý còn việc đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó. Hệ quả của pháp lý của một vụ giao dịch về đất đai là một hoặc nhiều quyền hoặc toàn bộ chủ quyền đất đai của người bán được chuyển cho người mua. Trong hồ sơ đăng ký chủ quyền chỉ đăng ký những thông tin về chủ đất mới, các quyền của người đó đối với đất và các thông tin về thửa đất mà không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch.

3.5.4. Nguyên tắc đăng ký bất động sản

– Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ

   Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với bất động sản, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.

– Nguyên tắc đồng thuận

   Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.

– Nguyên tắc công khai

Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.

Trên thực tế, mức độ công khai thay đổi tùy theo quốc gia. Ở một số quốc gia (Hà Lan, Bỉ, Pháp, Scotland) bất kỳ ai muốn đều có thể tiếp cận hồ sơ đăng ký đất đai, ngược lại ở một số quốc gia khác, đối tượng được phép tiếp cận hồ sơ đăng ký hẹp hơn, thí dụ, ở Đức chỉ những người có quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật mới được phép tiếp cận thông tin đăng ký, ở Anh cho tới năm 1990 chỉ có chủ sở hữu và những người được chủ sở hữu cho phép mới được tiếp cận thông tin đăng ký của họ. d) Nguyên tắc chuyên biệt hóa (the principle of speciality)

– Nguyên tắc chuyên biệt hóa

+ Nguyên tắc chuyên biệt hóa: trong đăng ký, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.

+ Việc chuyên biệt hóa đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng đối với việc xác định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hóa tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rõ ràng và mô tả chính xác đơn vị đăng ký.

+ Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký. Việc xác định thửa đất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ. Việc xác định một cách chuyên biệt các chủ thể thường được thực hiện thông qua việc dùng tổ hợp các thông tin nhân thân như họ và tên, ngày sinh, mã số thẻ căn cước, mã số đăng ký công dân (civil code); tên, địa chỉ, mã số xác định một tổ chức… Tuy nhiên, tính chuyên biệt hóa đối với các đối tượng đăng ký cũng không phải bao giờ cũng được thỏa mãn đầy đủ, đặc biệt là đối với chủ thể tập thể của các quyền được đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng).

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.

3.5.5. Đơn vị đăng ký bất động sản – thửa đất

Đơn vị đăng ký

Đơn vị đăng ký – thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một số hiệu nhận biết duy nhất.

Ngày nay, đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất. Trên thế giới đã hình thành các hệ thống đăng ký đa mục tiêu. Như ở Châu Âu có hệ thống Địa chính đa mục tiêu (multipurpose cadastre). Đối với hệ thống mới này, việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi. Thông thường, đơn vị đăng ký là thửa đất (land parcel), được định nghĩa là một phần liên tục của bề mặt trái đất trên đất liền, mà ở đó mỗi thuộc tính cần quản lý là đồng nhất trong toàn bộ thửa đất đó. Quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha.

Thửa đất

– Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định. Lý do của việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Cách ghi chép thông tin như vậy làm cho việc tra cứu trở nên phức tạp, dễ nhầm lẫn và bỏ sót thông tin khi số lượng các vụ giao dịch được đăng ký tăng lên.

Từ yêu cầu về sự thuận tiện cho việc tra cứu phát sinh đòi hỏi về việc tổ chức thông tin theo các đối tượng quản lý nào ít biến động và dễ nhận biết. Do tính chất không di dời được nên thửa đất là đối tượng phù hợp nhất đối với việc tổ chức thông tin. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch Scotland ngay từ khi thành lập đã có một công cụ phục vụ tra cứu là Bảng tra cứu (Search Sheet), bảng này tổ chức thông tin theo thửa đất. Mỗi thửa đất là một mục (account) nhập thông tin. Các thông tin của mỗi giao dịch được đăng ký trong hệ thống hồ sơ theo quy định được bóc tách và ghi chép vào ra mục tra cứu của từng thửa trong hệ thống bảng tra cứu. Sáng kiến tổ chức thông tin của Hệ thống Scotland đã làm cho hệ thống này hoạt động hiệu quả hơn hẳn các hệ thống đăng ký giao dịch của các nước khác.

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp (unique parcel indentifier).

Đối với hệ thống địa chính đa mục tiêu, bản đồ cần được lập trong một hệ tọa độ thống nhất trên một vùng lãnh thổ hoặc thậm chí trong phạm vi toàn quốc. Nhưng cũng cần nhấn mạnh rằng việc đăng ký đất đai vẫn có thể thực hiện được trên cơ sở sơ đồ thửa đất với các ranh giới được mô tả hoặc đo đạc với độ chính xác khác nhau, từ việc sử dụng các địa vật sẵn có tới việc chôn các cột mốc trên thực địa và xác định tọa độ của chúng. Một số nước đang phát triển thường xây dựng hệ thống đăng ký theo phương thức tiệm tiến (incremental development/ progressive development) với ưu tiên hàng đầu là xác lập nhanh chủ quyền bất động sản của công dân với nhiều mức độ pháp lý khác nhau, từng bước nâng cao chất lượng bản đồ và hoàn thiện thủ tục pháp lý khi điều kiện cho phép.

3.5.6. Đăng ký pháp lý

Đăng ký văn tự giao dịch

– Khái niệm

– Giao dịch đất đai (land conveyancing) là thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp (mortgage), nghĩa vụ (charge), cho thuê (lease), quyết định phê chuẩn (assent), tuyên bố ban tặng (vesting declaration), văn kiện  phong tặng (vesting instrument), tuyên bố từ bỏ quyền lợi (disclaimer), giấy sang nhượng (release) và bất cứ sự đảm bảo quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản (simple ternancy agreement), thuê nhượng dài hạn (trả tiền hàng năm – lease at rack – rent), phát canh thu dài hạn (long lease at a ground rent), thuê danh nghĩa kèm thu lãi (nominal lease with a premium), cho quyền địa dịch (grant of easement), thế chấp (mortgage) và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ nhất là mua bán bất động sản.

– Văn tự giao dịch (deed) là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thỏa thuận thống nhất… các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.

– Đăng ký văn tự là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản than các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.

+ Tính chất

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch (deed), dù được đăng ký hay không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợpn pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.

+ Phạm vi áp dụng

Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức (the Roman Law and German law) như Pháp, Italia, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á.

Hình thức đăng ký văn tự giao dịch được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới nhưng mức độ thành công và mức độ được xã hội chấp nhận rẩt khác nhau. Ở Anh, ngay từ năm 1870, Hội đồng Hoàng gia (The Royal Commission) đã đánh giá hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống “rắc rối, không làm tăng độ an toàn pháp lý, nên cho ngừng hoạt động”. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hóa để nâng cao độ an toàn pháp luật và hiệu quả hoạt động. Ở Scotland, hệ thống đăng ký giao dịch cũng có hiệu quả cao, nhưng cuối cùng, chính quyền ở đây cũng quyết định thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền.

Đăng ký quyền (Registration of title)

– Khái niệm

Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền (entitled person) hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người đó giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lí mới đó.

– Nguyên tắc

+ Nguyên tắc phản ánh trung thực (the mirror principle) là hồ sơ đăng ký phản ánh trung thực tình trạng pháp lý.

+ Nguyên tắc khép kín (the curtain principle): Những quyền đã được đăng ký thì tất cả các chứng pháp lý khác, kể cả các chứng cứ đã có trước khi đăng ký được thực hiện sẽ không còn hiệu lực thực hiện.

+ Nguyên tắc bảo hiểm (the insurance principle): Các bên thứ ba bị thiệt do hệ thống đăng ký không chính xác, không đầy đủ sẽ được nhà nước bồi thường.

3.5.7.  Xây dựng hồ sơ đăng ký:

Hồ sơ nói chung chia thành 2 loại theo chủ thể thiết lập hồ sơ, đó là hồ sơ đất đai nhà nước ( HSĐĐNN) và hồ sơ đất đai tư nhân (HSĐĐTN)

– HSĐĐNN là hồ sơ do Nhà nước lập ra để thực hiện chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ  của nhà nước như thu thuế, quản lý đất đai hiệu quả, bảo hộ chủ quyền đất đai cho các chủ đất. HSĐĐNN theo mục đích lập hồ sơ được chia thành 2 loại: hồ sơ đất đai  phục vụ thu thuế (fiscal casdastre) và hồ sơ pháp lý phục vụ việc bảo đảm an toàn pháp lý đổi với chủ quyền đất đai (land record for land tenure security);

– HSĐĐ phục vụ thu thuế (fiscal cadastre) được chia  làm 2 loại: HSĐĐ đơn thuần phục vụ thuế (pure fiscal cadastre) là loại hồ sơ kiểm kê đất đai được thành lập để nhà nước nắm được quỹ đất để phục vụ việc thu thuế và hồ sơ địa chính đa mục tiêu (multipurpose cadastre), là hồ sơ ngoài   mục đích thu thuế còn chứa các thông tin về đất đai phục vụ quy hoạch, thống kê, quản lý. – Hồ sơ pháp lý được chia thành 2 loại: Hồ sơ đăng ký  giao dịch (deed registration) là hồ sơ đăng ký nội dung các giao dịch về đất đai và bất động sản được thể hiện trong các văn tự giao dịch (deeds) (hồ sơ đăng ký giao dịch đăng ký  bằng chứng về  việc một vụ giao dịch đã được thực hiện nhưng không khẳng định chủ quyền đất đai – đối tượng của vụ giao dịch có hoàn toàn hợp pháp hay không) và Hồ sơ đăng ký chủ quyền đất đai (title registration) là hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp pháp (land title) của chủ đất. Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký  giao dịch chính là đăng ký sự kiện pháp lý còn việc đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó. Hệ quả pháp lý của một vụ giao dịch về đất đai là một hoặc nhiều quyền hoặc toàn bộ chủ quyền đất đai của người bán được chuyển cho người mua. Trong hồ sơ đăng ký chủ quyền chỉ đăng ký những thông tin về chủ đất mới, các  quyền của người đó đối với đất và các thông tin về thửa đất mà không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch.

– HSĐĐTN là hồ sơ do các tổ chức cá nhân lập ra để hỗ trợ thực hiện các giao dịch dân sự  không cần có sự can thiệp của cơ quan công quyền, thí dụ hồ sơ bảo hiểm chủ quyền, hỗ trợ chuyển nhượng Sơ đồ 1 Phn loại hồ sơ đăng ký BĐS

Một số nước chính phủ trung ương chịu trách nhiệm về hồ sơ đăng ký (Anh, Hà Lan, Thuỵ Điển, Đan Mạch, NaUy), hệ thống hồ sơ đăng ký được xây dựng hiện đại với sự trợ giúp của công nghệ thông tin (GIS, LIS).

 Một số nước khác việc đăng ký giao cho chính quyền địa phương, việc xây dựng hồ sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lượng kém hơn.

Ví dụ ở Mỹ có khoảng 3000 hạt, riêng Texas có 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ có 140 nhân khẩu, trong lúc hạt lớn nhất có 3 triệu nhân khẩu, tất cả các hạt đều có hồ sơ đăng ký riêng, việc truy cập thông tin chỉ có thể tiến hành tại hạt nơi có bất động sản. Trong điều kiện đặc thù của Mỹ xuất hiện hình thức bảo hiểm quyền sở hữu. Các công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang và sử dụng chúng để tìm kiếm thông tin về quyền sở hữu (Title Searches). Việc tìm kiếm có hiệu quả nên các công ty có thể thu lợi, còn khách hàng sử dụng dịch vụ phải chi phí cao.

Theo: VIỆN NGHIÊN CỨU, ĐÀO TẠO KINH TẾ – TÀI CHÍNH

(MINH KHUE LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến Luật sư của LVN Group, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

—————————————————————-