Cơ chế tài chính đất đai – Chặng đường 15 năm đổi mới

Theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý đất đai. Nhà nước giao đất hoặc hợp pháp hoá việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền về sử dụng đất theo quy định của pháp luật và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai đối với nhà nước, gồm: nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất. Các cơ chế tài chính đất đai tại thời điểm này đã đạt được những thành công nhất định: (i) Bước đầu hình thành và hoàn thiện khung pháp lý về tài chính đất đai về cơ bản phù hợp với quan hệ đất đai trên thực tế; (ii) Được thiết kế phù hợp với chính sách tài chính đất đai của các nước trên thế giới có điều kiện kinh tế xã hội tương tự Việt Nam; (iii) Từng bước thực hiện khai thác nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên đất đai, biến tiềm năng thành hiện thực tạo thêm nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước; (iv) Góp phần khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. 

Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội, nhu cầu đổi mới trong công tác quản lý đất đai, Luật Đất đai 2003 ra đời đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các tư tưởng đổi mới mang tính tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường: Theo đó các Nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước đưa Luật vào thực tế cuộc sống xã hội phù hợp với cơ chế thị trường, hội nhập quốc tế, đặc biệt là các chính sách tài chính đất đai như: Chính sách thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/2005); Chính sách về giá đất (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất (Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) và các văn bản sửa đổi, bổ sung của Chính phủ về các Chính sách trên (Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/1/2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009),… do đó đã mang lại một số tiến bộ sau:

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:   1900.0191

Một là, khung pháp lý về tài chính đất đai được liên tục hoàn thiện phù hợp với sự phát triển của các quan hệ kinh tế đất đai trong quá trình phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa.

Hai là, giá đất tính thu nghĩa vụ và thực hiện các chính sách tài chính đất đai được cải tiến với quy định giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm theo giá thị trường. Trường hợp giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định lại giá đất cho từng trường hợp cụ thể cho phù hợp nhằm đưa giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện các quan hệ tài chính tiệm cận với cơ chế thị trường, hoà nhập với thị trường quốc tế. 

Ba là, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, một bước giải quyết hợp lý về lợi ích giữa nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư,… thu hẹp khoảng cách đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư được quyền chọn lựa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo cơ chế bình đẳng về nghĩa vụ tài chính.

Bốn là, Đơn giản hoá thủ tục và giảm thiểu nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là các vùng kinh tế xã hội có khó khăn, đồng bào dân tộc, người nghèo… để đẩy nhanh tiến độ thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm phục vụ cho công tác quản lý sử dụng đất có hiệu quả phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước.

Tuy kết quả triển khai Luật Đất đai năm 2003 đã mang lại những mặt tích cực nhất định, song thời gian tới cần tiếp tục khắc phục một số tồn tại nhất định là:

Về cơ chế giá đất theo cơ chế thị trường: Hiện nay có ý kiến cho rằng Chính phủ không nên ban hành khung giá đất nữa mà chỉ ban hành phương pháp xác định giá đất và quy trình định giá đất. Việc định giá đất của nhà nước bao gồm 2 loại: định giá hàng loạt công bố vào một ngày cụ thể (ví dụ ngày 01/01) và giữ ổn định trong thời kỳ nhất định (khoảng 3 năm) phục vụ cho mục đích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất nộp hàng năm; Loại định giá thứ hai là định giá cá biệt theo thời điểm phục vụ cho các mục đích tính tiền sử đất khi giao đất, cho thuê đất nộp tiền 1 lần cho cả thời gian thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.

Kiến nghị trên không phải không có lý vì nó tiết kiệm được chi phí xây dựng bảng giá đất hàng năm không cần thiết đối với những khoản thu có tính ổn định mà vẫn đảm bảo giá đất theo giá thị trường cho những khoản thu theo vụ việc. 

Về cơ chế giao đất: cần xác định chế độ giao đất rạch ròi. Nhà đầu tư vẫn được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của nhà nước nhưng thu hẹp chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả hàng năm và sửa đổi chính sách ưu đãi đầu tư về đất đai cho phù hợp để đảm bảo nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được đối xử công bằng trong quan hệ tài chính đất đai với nhà nước.

Về cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện dự án đầu tư: cần xem xét có nên bỏ quy định cho phép nhà đầu tư thoả thuận với dân bồi thường, hỗ trợ tái định cư để đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hay không? Vì trong thời gian vừa qua đa số các vụ kiện tụng về chính sách này đều vì việc thoả thuận dẫn tới giá đất tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khác nhau đối với các dự án trong cùng một địa phương, thậm chí khác nhau đối với từng hộ dân có đất bị thu hồi nên đã dẫn tới so bì và khiếu kiện.

Tuy nhiên, sửa Luật là một vấn đề lớn mang tính đại sự quốc gia, cần có thời gian. Song với thực tế hiện nay thì cần có một số giải pháp mang tính điều chỉnh để phát huy nguồn lực từ đất đai tạo hành lang pháp lý phù hợp theo thực tế của cơ chế thị trường, đó là:

– Sửa đổi, bổ sung ngay một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 để giải quyết những vấn đề bức xúc, bất cập trong thực hiện, cụ thể là sủa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;…); trong đó tập trung vào các nội dung vướng mắc cụ thể phát sinh trên thực tế gồm: (1) Sửa đổi quy định cụ thể hơn về quy trình xác định giá đất sát thị trường trong điều kiện bình thường để các địa phương dễ dàng thực hiện; (2) Bổ sung quy định đối tượng sử dụng đất là tổ chức liên doanh; qua đó xác định tiêu chí phân biệt doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài;(3) Xác định rõ từng trường hợp áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất cụ thể, gồm: thời điểm quyết định giao đất, thời điểm cấp GCNQSDĐ; thời điểm bàn giao đất thực tế, thời điểm theo tiến độ thực hiện dự án; (4) bổ sung quy định để miễn, giảm tiền sử dụng đất cho một số đối tượng thuộc diện hộ nghèo tách hộ, thiếu đất ở so với hạn mức quy định; hộ là đồng bào dân tộc thiểu số thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ; (5) Xoá dần chênh lệch và tiến tới xoá bỏ chênh lệch giữa mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của cùng mục đích với cùng thời hạn sử dụng; (6) Bổ sung phạm vi thu tiền thuê đất là công trình ngầm dưới lòng đất và quy định về đơn giá thuê đất đối với công trình kiến trúc xây dựng trên đất và đơn giá thuê đối với dự án thuê đất dưới lòng đất…

– Đẩy nhanh việc thành lập, kiện toàn tổ chức phát triển quỹ đất tại địa phương trong cả nước để thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đảm bảo công khai minh bạch và tránh tiêu cực trong việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định.

– Thí điểm cơ chế cho các hộ nông dân được thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp hoặc tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào dự án sản xuất nông, lâm nghiệp hoặc dự án sản xuất kinh doanh dịch vụ khi thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tạo điều kiện ổn định đời sống cho người nông dân có đất thuộc vùng quy hoạch của dự án./.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN BỘ TÀI CHÍNH – LÊ NGỌC KHOA – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài Chính

 (LVN GROUP FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm  hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến Luật sư của LVN Group, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)