Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Ngày nay, những vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng đa dạng, tương đối phức tạp và được nhiều người quan tâm, trong đó có việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới hình thức cho thuê đất, có thể là thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 

 

1. Các hình thức trả tiền thuê đất

1.1 Cho thuê đất là gì?

Trong lĩnh vực pháp luật, thuê là một giao dịch phổ biến trong quan hệ dân sự. Theo từ điển luật học Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp biên soạn:

“Thuê: một giao dịch mang tính chất của một hợp đồng theo một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời gian hoặc thực hiện một công việc yêu cầu của một người khác với điều kiện được trả một số tiền.”

Trong lĩnh vực đất đai, Luật đất đai năm 2013 cũng ghi nhận vấn đề về thuê đất:

“Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.”

Cho thuê đất được trình bày cụ thể tại Điều 56 Luật đất đai 2013 

Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

 

1.2 Quy định về thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

1.2.1 Thế nào là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm?

Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới hình thức giao đất (có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất) hoặc cho thuê đất (dưới hình thức thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Vậy nên, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là một trong những hình thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và từ đây làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

 

1.2.2 Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bao gồm:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013; 

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; 

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; 

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;

– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

 

1.3 Quy định về thuê đất trả tiền thuê đất một lần 

Theo Điều 174 Luật Đất đai 2013 thì quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định như sau:

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
  • Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
  • Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; 
  • Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
  • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cứ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

– Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuế đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này.

– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

  • Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; 
  • Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;
  • Trường hợp được Nhà nước giao đất,  cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.

 

2. Quy định về cho thuê đất

Nộp tiền thuê đất trong trường hợp chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định như thế nào?

Theo Điều 16 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì việc nộp tiền thuê đất trong trường hợp chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định như sau:

“Tổ chức kinh, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì phải nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại. Đơn giá thuê đất trả một lần của thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định này.”

Trình tự, thủ tục cho thuê đất

Trình tự, thủ tục cho thuê đất thực hiện theo quy định tại Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người xin giao đất, thuê đất lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất với trường hợp thuê đất.

+ Người được giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, người được thuê đất nộp tiền thuê đất.

+ Sau khi người được giao đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chuyển Phòng Tài nguyên và Môi trường trình ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường hợp tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất, cho thuê đất.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Hồ sơ cho thuê đất 

Được quy định tại Điều 3 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất)

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

 

3. Có được lựa chọn hình thức trả tiền hàng năm hoặc một lần không? 

Theo Điều 172 Luật Đất đai 2013 thì quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất được quy định như sau:

“1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,

2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.”

Như vậy, theo quy định trên, chủ thể thuê đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2013.

Bài viết trên của Luật LVN Group đã trả lời câu hỏi Có được thuê lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần không? Hi vọng bài viết đã cung cấp những thông tin hữu ích đến cho quý bạn đọc. Trân trọng cảm ơn!