Đất của Hộ gia đình nhưng một người tự đứng ra bán bằng giấy viết tay thì có giá trị pháp lý không?

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính thưa Luật sư! 

Năm 2007 bố tôi có bán cho vợ chồng ông A mảnh đất. Trong giấy viết tay có nội dung: “Nhất trí chuyển nhượng cho cho vợ chồng ông A mảnh đất có chiều rộng là 10m, trong đó 5m là đất làm nhà ở, còn lại hành lang đường làm diện tích vườn. Chiều dài tính từ mép đường 75Đ cho đến phần đất được cấp trong sổ đỏ. Phần chuyển nhượng bố cháu nhất trí chuyển nhượng 80m2 đất làm nhà ở, còn lại là đất vườn. Với số tiền: 56 triệu đồng. Giấy viết tay có xác nhận của xã.

Trước mắt vợ chồng ông A trả cho bố tôi 30 triệu đồng, số tiền còn lại là 26 triệu phải trả hết đến ngày 20/01/2008. (phải hoàn tất đủ số tiền). Phần thủ tục chuyển nhượng vợ chồng ông A phải chịu kinh phí hoàn toàn. Sau khi vợ chồng ông A trả hết, bố tôi phải có trách nhiệm chuyển giấy tờ, quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và các giấy tờ có liên quan và tạo điều kiện cho vợ chồng ông A làm giấy chuyển nhượng và xây dựng nhà ở theo đúng pháp luật đã quy định. Trong quá trình thực hiện, hai bên phải có trách nhiệm thực hiện đúng. Nếu ai vi phạm sẽ phải bồi thường thiệt hại theo luật định và chịu trách nhiệm trước pháp luật”.

Nhưng đến thời điểm hiện tại Vợ chồng ông A vẫn chưa trả đủ tiền cho bố tôi.

Gia đình tôi có 6 người, thời điểm bán các con đã trên 18 tuổi, nhưng thời điểm bán đất chỉ mình bố tôi quyết định bán, cả gia đình không ai biết về việc bán đất này. Vậy Luật sư cho tôi hỏi: 

Thứ nhất: Đất nhà tôi được cấp cho hộ gia đình, hiện trạng gia đình tôi vẫn đang sử dụng, vậy với giấy bán viết tay chỉ bố tôi ký thì hợp đồng này có hiệu lực hay không? UBND xã xác nhận việc mua bán này có đúng hay không? 

Thứ 2: Đến ngày 20/1/2008 vợ chồng ông A không thực hiện nghĩa vụ trả đủ số tiền theo thỏa thuận trong giấy chuyển nhượng, mà cứ trả kéo dài như vậy thì có được coi vi phạm thỏa thuận hay không? Đến nay vợ chồng ông Avẫn chưa trả đủ tiền theo thỏa thuận, bố tôi có quyền chấm dứt việc mua bán này không ạ? 

Thứ 3: Thấy việc trả tiền của vợ chồng ông A cho bố tôi kéo dài như vậy và gần đây còn dọa kiện bố tôi nên các thành viên trong gia đình không muốn bán mảnh đất đó cho vợ chồng ông A, vậy chúng tôi có yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán này được không ạ? 

Thứ 4: Trong trường hợp không bán đất, chỉ có giấy bán là bản photo gia đình tôi đề nghị tòa án hủy hợp đồng mua bán này được không?

CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Luật đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Quy định pháp luật về đất của Hộ gia đình

Tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.

Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau:

– Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…).

– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (đất được sử dụng ổn định và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…

Có thể thấy kể từ ngày 01/7/2014 Luật Đất đai 2013 đã giải thích rõ thế nào là hộ gia đình sử dụng đất.

Trước đó thì pháp luật đất đai không quy định rõ thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” cho dù Giấy chứng nhận trên thực tế vẫn cấp cho hộ gia đình.

Tòa án Nhân dân tối cao đã ban hành Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ. Trong đó, Điểm 4 Mục III về lĩnh vực Dân sự quy định:

“– Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

– Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.”

Trường hợp sổ đỏ nhà bạn được cấp theo diện Hộ gia đình thì việc xác định ai là thành viên hộ gia đình trong trường hợp này phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thành viên hộ gia đình được thể hiện trong hồ sơ không chỉ có bố bạn mà còn bao gồm cả mẹ bạn và các anh chị em (các con) (nếu có) thì việc chỉ có bố bạn ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác là không đúng quy định của pháp luật.

2. Xác nhận của UBND xã trong trường hợp này có giá trị pháp lý không?

Thửa đất tại thời điểm các bên ký giấy tờ mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng. 

Theo quy định tại khoản 4 Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 (luật áp dụng tại thời điểm ký giấy tờ) quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản như sau:

“Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

…

4.Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.”

Trường hợp của bạn, tại thời điểm các bên ký Giấy tờ mua bán, tài sản này đang là tài sản thế chấp nên không thuộc đối tượng để giao giao dịch mua bán/chuyển nhượng tài sản.

Đồng thời, trong nội dung của Giấy tờ mua bán, các bên có thỏa thuận thời hạn để bên mua hoàn tất nghĩa vụ thanh toán và sau khi bên mua thanh toán hết số tiền mua tài sản thì bên bán sẽ có trách nhiệm chuyển lại cho bên mua các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, như thông tin bạn cung cấp thì đến tại thời điểm hiện tại thì các bên vẫn chưa thực hiện xong nghĩa vụ này và cũng không ký lại hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nào khác. 

Hơn nữa, nội dung của việc xác nhận cũng nêu rõ: sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai bên sẽ tới UBND xã để làm thủ tục theo quy định của pháp luật.

Do vậy, việc xác nhận của UBND trong trường hợp này chỉ mang ý nghĩa như là một bên thứ 3 làm chứng mà không phải việc thực hiện thủ tục chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Nếu bên mua khởi kiện thì hướng giải quyết như nào?

3.1 Xác định yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện 

Trường hợp bên mua khởi kiện thì phải cần phải xác định được bên mua đưa ra các yêu cầu gì trong đơn khởi kiện trong trường hợp này để tòa án xem xét giải quyết.

Trường hợp bên mua yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch mua bán trên và thực hiện việc chuyển nhượng/ sang tên cho bên mua đối với phần tài sản được ghi trong Giấy tờ mua bán thì, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn, bạn và gia đình có thể đi theo hướng yêu cầu Tòa án xem xét không công nhận tính hiệu lực của giao dịch trên (tuyên giao dịch vô hiệu).

Việc xem xét chấp thuận hay không chấp thuận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn sẽ phải phụ thuộc vào toàn bộ hồ sơ vụ án cũng như quá trình các bên cung cấp chứng cứ, lời khai.

3.2 Yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

Tuy nhiên, dựa vào phân tích ở phần 1,2; đồng thời tại Điều 122, Điều 127 Bộ luật dân sự cũ (Điều 122, Điều 117 Bộ luật dân sự 2015) có quy định:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.”

“Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Bạn và gia đình có thể dựa vào quy định trên để bảo vệ theo hướng yêu cầu công nhận giao dịch dân sự vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự cũ (Điều 131 Bộ luật dân sự 2015):

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Theo đó thì khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Việc bồi thường sẽ phải dựa trên việc chứng minh mức độ thiệt hại từ hành vi của bên có lỗi.