Điều kiện của bên tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt… Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS

2.1. Tặng cho động sản

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

2.2. Tặng cho bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Lưu ý:

– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.

– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.

3. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

4. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

5. Điều kiện đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất:

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quyền quản lý thông nhất toàn bộ đất đai, nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Để mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất, Nhà nước cho phép họ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy định các điều kiện về tặng cho quyền sử dụng đất nhằm quản lý đất đai được tốt hơn. Do đó, người sử dụng đất khi có các điều kiện sau sẽ được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

– Bên tặng cho quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Đây là một điều kiện rất quan trọng, vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ pháp lý, xác nhận mốì quan hệ hợp pháp giữa Nhà nưởc với người sử dụng đất; khi có Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp; đồng thời, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình khi tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất muốn tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác, trước hết phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong trường hợp người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vói đất, nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 thì cũng được tặng cho quyền sử dụng đất. Cho đến nay, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất hợp pháp vẫn chưa được thực hiện đầy đủ, có rất nhiều người sử dụng đất mối chỉ có các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 100 Luật đất đai hiện hành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nên quy định này đã hạn chế quyền của người sử dụng đất được quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, “trong trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà người tặng cho không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, mà nội dung hợp đồng và hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và hai bên đã giao nhận tài sản tặng cho, thì Tòa án công nhận hợp đồng đó”.

– Bên tặng cho chỉ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất không có tranh chấp: Để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất và bảo đảm trật tự xã hội, pháp luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép tặng cho quyền sử dụng đất, còn những thửa đất đang xảy ra tranh chấp thì sau khi giải quyết xong mọi mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên, mối được tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, khi tiến hành tặng cho quyển sử dụng đất thì thửa đất của bên tặng cho phải là đất không có tranh chấp.

– Bên tặng cho chỉ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Đây là một quy định nhằm bảo đảm quyền lợi cho người được thi hành án, cũng như là một biện pháp bảo đảm tài sản giúp cơ quan Thi hành án triển khai việc thi hành bản án được tốt hơn. Đồng thời, nó còn là biện pháp để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án. Do đó, pháp luật quy định người sử dụng đất khi bị kê biên quyền sử dụng đất, thì không được phép tặng cho quyền sử dụng đất đó, vì quyền sử dụng đất này là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất.

– Bên tặng cho chỉ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đang trong thời hạn sử dụng: Có thể thấy, đây là một điều kiện và cũng là một nguyên tắc của việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung và việc tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Bởi lẽ, “thời hạn sử dụng đất” là quy định của Nhà nước đặt ra buộc người sử dụng đất phải tuân theo và chỉ được thực hiện các quyển trong thời hạn này: “Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan” (khoản 3 Điều 6 Luật đất đai hiện hành). Như vậy, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất, khi hết thời hạn thì người sử dụng đất có thể được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu sử dụng tiếp và chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai hoặc cũng có thể bị Nhà nước thu hồi đất.

Ngoài các điểu kiện đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, thì pháp luật còn quy định một số các điều kiện khác hạn chế đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể như:

– Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đôì với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất để ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đốỉ với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất, thì không được tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì được tặng cho quyển sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sông trong phân khu đó.

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sốhg trong khu vực rừng phòng hộ đó.

6. Điều kiện đối với bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư, pháp luật chưa có quy định cụ thể về điểu kiện của các chủ thể này trong việc nhận tặng quyển sử dụng đất, mà chỉ quy định quyền nhận tặng cho quyển sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 và khoản 6 Điều 113 của Luật đất đai hiện hành. Theo các quy định này, họ có thể nhận tặng cho quyền sử dụng đất của Nhà nước, của cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, nhận tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khác; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (thuộc đôì tượng được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam). Nhưng đây cũng chỉ là quy định về các chủ thể được quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư, chứ không đề ra các điều kiện cụ thể của các chủ thể này trong việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật lại quy định về các trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyển sử dụng đất, đó là những quy định của pháp luật mang tính chất ngăn cấm việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể:

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyển sử dụng đất đôì với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyển sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ, nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Do đó, với các quy định trên có thể nhận thấy hầu hết cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp mà pháp luật nghiêm cấm.

– Đối với tổ chức chỉ có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong những trường hợp mà pháp luật cho phép theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 Luật đất đai hiện hành như quy định đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư nêu trên.

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong những trường hợp mà pháp luật cho phép thuộc trường hợp quy định tại Điều 186 Luật đất đai hiện hành, được nhận quyển sử dụng đất thông qua nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Như vậy, chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất phải là những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Trước hết, họ phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia quan hệ tặng cho quyển sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện, thể hiện được sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí trong việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mới có hiệu lực; nếu một trong các bên tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất mà bị áp đặt, khống chế dẫn đến không cố sự tự nguyên trong việc tặng cho hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, thì hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất sẽ bị vô hiệu. Đồng thời, họ phải được pháp luật cho phép hoặc không cấm trong việc tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, thì mới được xác lập, thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đều chưa quy định người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất cần phải có những điều kiện gì cụ thể, cũng như đối với các loại đất khác nhau thì điều kiện của người được tặng cho phải có sự khác nhau. Vì vậy, pháp luật cần phải quy định bổ sung về các vấn đề này.