Đỏ, hồng, xanh: Những sắc mầu gian truân của trước bạ đất đai

Minh định sở hữu và bảo hộ quyền tài sản tư: Người dân thời nào cũng mong nhà nước công nhận, bảo hộ nhà đất và công sức tôn tạo như một quyền tài sản tư thiêng liêng của họ. Trong kinh doanh, doanh nhân muốn có được quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng chi phí thấp nhất như có thể. Nói cách khác, (i) minh định về sở hữu và (ii) bảo hộ quyền tài sản tư về nhà đất là dân nguyện thời nay. Luật pháp, nếu làm rõ điều đó thì chi phí giao dịch giảm, kinh doanh phát triển, có lợi cho quốc dân. Ngược lại thì đất đai sẽ không có chủ rõ ràng, nguồn tài nguyên khan hiếm này được sử dụng kém hiệu quả, quốc gia sẽ đói nghèo. Hệ thống chước bạ sinh ra trước hết để bảo vệ quyền tài sản tư về nhà đất của người dân, sau đó bảo vệ các bên hữu quan trong giao dịch và góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển công khai. Tạo an toàn pháp lý và làm cho nhà đất dễ dàng biến thành hàng hoá là mục đích chính, bảo đảm quản lý nhà nước và tăng thu thuế từ nhà đất chỉ là mục đích phụ.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoạigọi số:  1900.0191

Ghi nhận quyền tài sản: Nếu nhìn nhận như vậy thì sổ đỏ cho quyền sử dụng đất, sổ hồng cho sở hữu nhà, sắp tới đây có thể là sổ xanh cho đăng ký bất động sản, và biết đâu Bộ tài chính lại nghĩ thêm ra sổ tím cho nhà đất đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước.. tất cả những giấy tờ đó không thể xác lập ra quyền tài sản. Cũng như giấy khai sinh không đẻ ra con người, tài sản tư của người dân về nhà đất được xác lập một cách tự nhiên, thủa hoang sơ thì do tranh đoạt, trong nền văn minh thì do tổ tiên để lại, hoặc qua tôn tạo, hoặc qua mua bán, tặng cho.. mà có. Luật pháp thường ghi nhận những quyền tài sản được hình thành một cách tự nhiên như thế, chứ hi hữu người làm luật mới có cái quyền ban phát sở hữu cho người dân. Ghi nhận đúng thì công lý và an toàn xã hội được xác lập, ghi nhận lệch lạc thì vòng xoáy của các xung đột lợi ích về nhà đất khó mà chấm dứt.

Lý lịch cho thửa đất: Khác với đồ vật, nhà đất không thể cầm nắm, đóng gói dễ dàng. Để thuận tiện cho mua bán nhà đất, hệ thống chước bạ đã ra đời làm cho ô thửa đất có lí lịch rõ ràng. Đo đạc, phân lô, lập chước bạ địa bộ, ấn định cho mỗi ô thửa đất một mã số, một hồ sơ và thu nạp, lưu giữ, cập nhật mọi thông tin liên quan đến chủ sở hữu, mọi cam kết mua bán, thế chấp và hứa hẹn khác, làm cho các thông tin đó trở thành thông tin công cộng, dễ dàng tiệm cận cho bất kỳ ai chính là triết lý của đăng ký nhà đất. Nói cách khác, mục đích của chước bạ là lưu giữ lý lịch cho các ô thửa đất. Thông tin đó cần được lưu tại một hồ sơ cái, chứ không nên phân tán rời rạc cho các bộ, ví dụ như Bộ tài nguyên môi trường phụ trách cấp sổ đỏ, Bộ xây dựng phụ trách cấp sổ hồng, Bộ tư pháp cấp sổ xanh và biết đâu vô khối các cơ quan khác sẽ nghĩ ra đủ loại giấy cho cây cối, hoa lợi và những dịch quyền khác gắn liền với đất.

Người Pháp là tác giả của hệ thống chước bạ, các nước khác chỉ phỏng theo mô hình đó mà sáng tác thêm các hệ thống đăng ký bất động sản của mình. Cũng có thể do người soạn luật nước ta cố quên đi mọi di sản pháp luật thực dân mà gắng tạo ra một hệ thống đăng ký bất động sản đặc biệt, riêng có của người Việt Nam. Cũng có thể do quyền sở hữu tư nhân về nhà đất sau khi đã chứng khiến vô số các cuộc cải cách, cải tạo nay mới đang được dần hồi phục, vì thế trước hết phải xác lập quyền tài sản tư cho người dân rồi mới tiến hành đăng ký. Từ muôn vàn lí do đó đã sinh ra tản mạn ra vô số các loại giấy cấp đất và chứng nhận khác nhau; thẩm quyền cấp phát, công nhận và đăng ký nhà đất bởi thế cũng được phân chia rời rạc cho nhiều cơ quan. Đó là một thực tiễn phải chấp nhận tạm thời, song về lâu dài, một cách làm phân tán như vậy sẽ không tập trung được thông tin. Nếu công chức các bộ ngành không quen chia sẻ thông tin với nhau thì một bộ lí lịch hoàn chỉnh và cập nhật về nhà đất khó có thể hình thành.

Ưu tiên lập pháp: Theo thiển ý của tôi, với một nước nghèo chưa quen dung nạp sở hữu tư nhân như nước ta, việc quan trọng nhất bây giờ là tuyên bố rõ ràng quyền tài sản tư về nhà đất, sau đó từng bước cung cấp các dịch vụ công hỗ trợ xác lập và bảo hộ quyền tài sản tư đó của người dân. Khi mua bán, nhận hứa hẹn về nhà đất, người ta cần phải dựa vào một cơ quan công quyền để tra cứu thông tin đáng tin cậy, từ đó mà tự liệu lấy rủi ro và quyết định có nên tiến hành giao dịch hay không. Cần cung cấp cho công chúng biết ai đã và ai đang là chủ sở hữu của một ô thửa đất nhất định, trên ô thửa đó có các hạn chế sử dụng gì, đã gán nợ, nhượng bán hoặc cam kết với những ai. (Tốt nhất là học theo Ấn Độ, lí lịch cho từng ô thửa đất có thể được đưa lên mạng Internet dễ dàng truy cập cho công chúng với giá thành thấp nhất). Nếu không có một cơ quan cung cấp các thông tin đáng tin cậy đó, người dân phải tự đi tìm thông tin với giá đắt và độ tin cậy thấp, mọi sự tù mù chỉ có lợi cho những người trung gian hưởng lợi từ sự thiếu hiểu biết của người dân. Chẳng thế mà “cò nhà đất” thường có thể ăn hai mang, vừa đòi hoa hồng từ người cần bán, lại vừa có thể thu phí môi giới từ người cần mua.

Nha điền địa thời thực dân đã là một cơ quan như vậy. Nay nếu chưa thể phục hồi một loại nha môn như vậy, thì cũng nên định hướng để từng bước xây dựng một đầu mối lưu trữ mọi dữ liệu trọng yếu về nhà đất. Về lâu dài, nên tập trung vào các tệp hồ sơ chước bạ lưu giữ trong cơ quan quản lý nhà đất, hơn là cấp phát sổ đỏ cho từng người dân. Nói cách khác, sổ cái lưu giữ trong cơ quan nhà đất mới là điều đáng xây dựng; chước bạ là làm lí lích cho từng ô thửa đất, chứ không cấp lí lịch hay ban quyền sở hữu cho mỗi con người. Trên nền tảng hồ sơ chước bạ đã lập cho ô thửa đất, cơ quan này bổ sung, cập nhật thêm các thông tin về nhà ở và công trình kiến tạo trên nền đất cũng như vào sổ mọi cam kết, thoả thuận hứa hẹn khác liên quan đến nhà đất.

Có thể vì nhiều lí do, người dân nước ta ao ước có một văn bằng sờ nắm được trên tay để thoả nỗi khát về quyền tài sản tư, song việc cấp sổ đỏ cho từng người dân quả thực không phải là mục đích chính của hệ thống chước bạ. Đã trót thiết kế một hệ thống lưu giữ thông tin nhấn mạnh vào sổ đỏ, thì tạm thời nên bổ sung các thông tin về nhà ở, công trình trên đất vào sổ đỏ đó, rất không nên sinh thêm thủ tục cấp phát sổ hồng và đủ loại các sổ khác. Thêm nữa, sổ đỏ về quyền sử dụng đất đã vừa là bằng chứng về sở hữu, vừa là nơi lưu giữ thông tin, thì mọi thông tin khác liên quan đến ô thửa đất cũng nên được đăng ký ngay vào cuốn sổ quý hoá đó. Bộ môi trường và tài nguyên đã có sẵn bộ máy để có thể đảm đương những công việc mới này. Mở rộng đăng ký thông tin nhà đất dựa trên cuốn sổ đỏ hiện hành có lẽ là một bước đi đầu tiên khả thi, hợp với thực tiễn, hợp lòng dân, và có thể cũng giảm chi phí đáng kể cho bộ máy hành chính vốn đã rất cồng kềnh ở nước ta./

SOURCE: TẠP CHÍ DÂN CHỦ VÀ PHÁP LUẬT – PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Trích dẫn từ: http://www.phamduynghia.netfirms.com/Dohongxanh.htm