Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật LVN Group

Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản là một hoạt động dịch vụ diễn ra ngày càng phát triển trong đời sống xã hội. Gắn liền với sự phát triển của kinh tế đất nước, nhu cầu cung ứng bất động sản ngày càng phổ biến, nhu cầu sử dụng một bất động sản phù hợp mục tiêu của người mua trở nên cần thiết và đi lên cả về số lượng và chất lượng. Vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu của bên khách hàng về bất động sản cần hướng tới, hoạt động mua, bán bất động sản không thể tách rời với kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nói cách khác, thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản là thị trường hỗ trợ cho thị trường bất động sản và thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản. Do vậy, trong thực tế cũng như quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản phải được chú trọng và có hướng phát triển như thế nào để đảm bảo phát triển?

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.0191

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Luật sư tư vấn:

1. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là gì theo quy định pháp luật

Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động ra đời sau hoạt động kinh doanh bất động sản và là hoạt động gắn liền với kinh doanh bất động sản,tính hỗ trợ của kinh doanh dịch vụ bất động sản chính là sự ràng buộc hoạt động này phải phụ thuộc vào kinh doanh bất động sản, sự biến động, thay đổi và phát triển của kinh doanh bất động sản sẽ kéo theo các thay đổi trong phương pháp  kinh doanh dịch vụ bất động sản. Về thực chất, kinh doanh dịch vụ bất động sản chỉ là một hoạt động trung gian thương mại nhằm mục đích kiếm lợi nhuận từ việc hoàn thiện dần các công việc cho các bên trong kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động kinh doanh bất động sản gắn liền với đối tượng là bất động sản và hỗ trợ cho hoạt động mua bán bất động sản. Mục đích kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm sinh lời và hình thức thực hiện thông qua việc bên kinh doanh bất động sản hoàn thiện, thúc đẩy quá trình mua bán bất động sản.

– Ý nghĩa của hoạt động kinh doanh bất động sản như thế nào

Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản có ý‎ nghĩa đối với chủ thể thực hiện và cả hoạt động mua bán bất động sản đó:

  • Về phía chủ thể kinh doanh, hoạt động đem lại lợi nhuận và thu nhập cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thực hiện. Đồng thời hoạt động đảm bảo việc làm cho người lao động
  • Đối với các bên tham gia mua bán, cho thuê, thuê lại, thuê bán bất động sản diễn ra thuận tiện nhờ dịch vụ được cung cấp
  • Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản giúp hoạt động kinh doanh bất động sản có sẵn và hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai phát triển. Dựa vào sự tương hỗ, hỗ trợ từ dịch vụ kinh doanh bất động sản,  quá trình kinh doanh bất động sản càng thuận lợi thì càng tạo ra nhiều tiềm lực, lớn mạnh và đáp ứng càng tốt nhu cầu từ phía thị trường bên mua. Do tính chất không hoàn hảo của thị trường bất động sản nên sự phát triển của hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản càng làm cho thị trường bất động sản đi lên.
  • Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản có thể tác động đến sự phát triển trong tương lai của thị trường bất động sản. Do tính chất là hoạt động kinh doanh đi kèm với hoạt động chính là mua bán, cho thuê, thuê lại, thuê mua bất động sản nhưng có sự ảnh hưởng đến người mua, người thuê, nhận quyền sử dụng bất động sản và giao dịch với bên bán, cho thuê bất động sản nên sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản có thể kéo theo thị trường bất động sản đi lên hoặc phát triển chậm.

2. Vai trò của hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

  •  Tạo thêm việc làm cho công dân, thúc đẩy nền kinh tế
  •  Phát triển thị trường bất động sản. Đảm bảo cân bằng nhu cầu của bên mua , thuê bất động sản với bên bán, cho thuê, ổn định sự chênh lệch giữa mức cung và mức cầu bất động sản.

Như vậy, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản có vị trí vai trò to lớn trong thị trường. Cùng với hoạt động kinh doanh bất động sản khác, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tạo cơ sở để thị trường bất động sản vừa chịu tác động điều chỉnh của pháp luật theo ý ‎chí của nhà nước qua các kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng; đồng thời còn phát triển hoạt động kinh doanh trong xã hội , giải quyết nhu cầu sử dụng bất động sản từ phía cá nhân , tổ chức có mục đích muốn sử dụng. Do đất đai là tài sản đặc biệt thuộc quyền sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí (điều 4, Bộ luật đất đai 2013) và trong bất kỳ xã hội nào, luôn luôn phải có chủ thể mong muốn quyền sử dụng đất đai để khai thác hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Nên, hoạt động hoạt động kinh doanh dịch vụ ra đời và phát triển là một quá trình tất yếu, diễn ra khi nhu cầu sử dụng đất đai của các chủ thể đang còn và luôn luôn phát triển trong nền kinh tế, sự phát triển của xã hội đòi hỏi cần khai thác thêm nhiều lợi ích từ quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu cuộc sống. Ví dụ: mua bán nhà ở càng phát triển vì gia tăng dân số và diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng từ đất ở sang các mục đích sử dụng khác đang diễn ra nhiều, sự khan hiếm đất ở, nhà ở càng diễn ra thì vai trò kinh doanh dịch vụ bất động sản trong lĩnh vực nhà ở, đất ở sẽ càng phát triển để giải quyết nguồn cầu của thị trường trong khi nguồn cung đang hạn chế.Trong kinh doanh dịch vụ bất động sản, pháp luật phân chia hoạt động này thành 3 hoạt động thành phần:

Dịch vụ môi giới bất động sản

Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Dịch vụ tư vấn, quản lí bất động sản

 

 3. Dịch vụ môi giới bất động sản là như thế nào

Dịch vụ môi giới bất động sản là gì?

Theo điều 150 Luật thương mại 2005 “môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một bên thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới ) trong việc mua bán, đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới”

Khoản 2 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng giải thích: “ Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thê lại, cho thuê mua bất động sản”

Môi giới bất động sản cũng là một lại hình môi giới thương mại , ta có thể hiểu một cách chung nhất về môi gới bất động sản là hoạt động trung gian thương mại do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thực hiện, nhằm giúp đỡ các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản trong việc mua bán, đàm phán, giao kết hợp đồng hoặc đơn thuần là tìm kiếm bất động sản phù hợp với mục đích sử dụng.

4. Pháp luật quy định những gì về môi giới bất động sản

Điều kiện của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

Điều kiện này được quy định cụ thể tại điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, chủ thể phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề nếu là doanh nghiệp; kinh doanh độc lập thì người kinh doanh cũng phải có chứng chỉ hành nghề và có nghĩa vụ đóng thuế; chủ thể kinh doanh không đồng thời là nhà môi giới và là một bên trong thực hiện hợp đồng.

Mục đích của hoạt động:

  • Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng
  • Đại diện theo ủy quyền để thực hiện để thực hiện công việc liên quan đến các thủ tục của hoạt động kinh doanh
  • Cung cấp, hỗ trợ thông tin các bên trong các khâu của kinh doanh bất động sản

Cụ thể, mục đích môi giưới bất động sản quy định tại điều 63. Ngoài ra, luật kinh doanh bất động sản còn dành điều 66 và 67 để xác lập quyền và nghĩa vụ của bên kinh doanh khi tham gia vào các quan hệ môi giới bất động sản

Điều 66. Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của luật này.

Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản

Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã k‎ý với khách hàng

Thuê doanh nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanhdịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã k‎ý với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới

Các quyền khác trong hợp đồng

Điều 67. Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Thực hiện đúng hợp đồng đã k‎ý với khách hàng

Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, k‎ý kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Thực hiện chế độ báo cáo  theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Thực hiện quy định về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật

Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

5. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Quy định hiện nay về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản như thế nào

Sàn giao dịch bất động sản là địa điểm thực hiện tất cả các giao dịch về bất động sản có thông qua hoạt động dịch vụ bất động sản. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được công khai đảm bảo thực hiện nguyên tắc bảo đảm trung thực, minh bạch. Tất cả các hoạt động giới thiệu, niêm yết, cung cấp thông tin, kiểm tra giấy tờ, làm trung gian môi giới trong đàm phán k‎ý kết hợp đồng được diễn ra tại sàn giao dịch bất động sản. Cũng giống như sàn giao dịch hàng hóa thông thường, pháp luật quy định chi tiết hoạt động được phép diễn ra ở sàn giao dịch bất động sản. Đối tượng được phép giao dịch phải là bất động sản được quy định về điều kiện, tiêu chuẩn cụ thể của sàn giao dịch đó. Điều kiện thành lập sàn giao dịch (điều 69) cho thấy pháp luật quy định chặt chẽ về cơ cấu hoạt động của sàn giao dịch, theo đó sàn giao dịch để dảm bảo khách quan hợp pháp thì “ sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động” (Khoản 3 điều 69)

Trong giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, để đáp ứng hoạt động diễn ra, bên doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo thông tin về bất động sản có đủ điều kiện được giao dịch cũng như được thông tin đó từ hồ sơ khách hàng cung cấp.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là chủ thể rất quan trọng trong lĩnh vực này, các doanh nghiệp này giữ vai trò là người cung cấp thông tin về bất động sản, môi giới bất động sản, thúc đấy quá trình đàm phán và k‎ý kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật LVN Group