Hỏi đáp về đất đai – Tranh chấp về lối đi chung, lấn chiếm đất?

1. Khái quát về tranh chấp lối đi chung và lấn chiếm đất

1.1. Tranh chấp lối đi chung

Lối đi chung là cách gọi khác dùng để chỉ những mâu thuẫn, tranh chấp mở lối đi chung, lối đi riêng. Đây là tranh chấp diễn ra khá phổ biến hiện nay. Theo quy định tại điều Điều 254 BLDS 2015 với tên gọi quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”.

Qua đó có thể hiểu ra khi chủ sở hữu bất động sản không có lối đi riêng thông ra đường công cộng và việc mở một lối đi qua đất của người khác là giải pháp cuối cùng để có thể ra tới đường công cộng. Khi đó chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác có quyền yêu cầu mở lối đi qua đất của họ và người được yêu cầu phải chấp thuận.

Trong trường hợp, của người đề nghị mở lối đi qua đất nhà mà không bị vây bọc toàn bộ, vẫn có con đường khách đi ra đường công cộng thì yêu cầu sẽ không có cơ sở chấp thuận. Dù chủ sở hữu bất động sản kia có phải đi ngõ vòng nhiều tới đâu nhưng vẫn có lối đi công cộng thì vẫn không có quyền mở lối đi chung.

1.2. Lấn chiếm đất

Theo quy định tại điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP lấn đất được hiểu là:

“1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.”

2. Tình huống tranh chấp về lối đi chung

2.1. Tình huống thực tế

Vào năm 2015,  do  nhu  cầu  cá  nhân,  ông  A  đã chuyển nhượng cho bà B mảnh đất liền kề với diện tích đất nhà ông A hiện nay. Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thông qua giấy viết tay, ông B “hứa” với bà A rằng khi nào xây dựng nhà ở sẽ mở lối đi chung có chiều ngang khoảng gần 2m.

Vào đầu năm 2020, bà B tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đã nhận chuyển nhượng, thì lúc này ông A đã mất. Trong quá trình tiến hành xây dựng đường đi theo như giấy tờ viết tay mà hai ông bà đã thỏa thuận, thì các thành viên trong gia đình ông B đã cản trở với lý do là đất bà B mua bao nhiêu thì dùng bấy nhiêu, giấy tờ do ông A viết tay không có giá trị và bây giờ ông A cũng đã mất.

Vậy việc xây dựng lối đi chung của bà B có đúng hay không? Vì sao?

2.2. Trả lời

Căn cứ pháp lý: Luật đất đai 2013

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”

Trong tình huống này, giấy viết tay của ông A và bà B đã không được công chứng, chứng thực theo đúng các quy định của pháp luật.

Vì vậy việc bà B tự ý làm lối đi là không hợp pháp và bà đang xâm phạm đến quyền sử dụng đất của gia đình ông A. Do đó, bất kỳ giấy tờ cam kết, tặng cho phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nhằm tránh các tình huống tương tự như trên.

Trong trường hợp bà B muốn xây đường đi trên diện tích đất của người khác thì bà có thể thương lượng nhận chuyển nhượng thêm đất để làm đường đi.

3. Tình huống lấn chiếm đất

3.1. Tình huống thực tế

Năm 2019, Bà N nhận chuyển nhượng mảnh đất có diện tích 150m2 tại quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Liền kề mảnh đất của Bà N là mảnh đất do ông H đứng tên. Cuối năm 2020, bà V tiến hành xây nhà. Sau khi công trình hoàn thành, Bà N phát hiện ông H trong quá trình xây dựng đã lấn chiếm đất của ông 0,5m chiều ngang. Bà N và ông H đã tiến hành thương lượng, nhưng khi chưa thống nhất phương án giải quyết, thì ông H đã chuyển nhượng cho người khác đất ở và căn nhà (trong đó bao gồm cả phần đất mà ông lấn, chiếm của Bà N).

Vậy trong trường hợp này, Bà N phải làm gì để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình?

3.2. Trả lời

Căn cứ pháp lý: Luật đất đai 2013, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP

Theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm gồm:

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định trên, hành vi lấn, chiếm đất đai là hành vi trái pháp luật, bị pháp luật nghiêm cấm. Người thực hiện hành vi lấn, chiếm đất đai có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo Điều 14 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người bị lấn, chiếm đất có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Trong trường hợp hòa giải không thành và ông H có hành vi chuyển nhượng đất, thì bà N có thể nộp đơn khởi kiện tới Tòa án theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy  chứng  nhận  hoặc  không  có  một  trong  các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh  chấp  tại  Ủy  ban  nhân  dân  cấp  có  thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Khi bà N nộp đơn khởi kiện ra Tòa án và được thụ lý, thì các cơ quan có thẩm quyền sẽ dừng lại việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất của ông H. Nên trong trường hợp này, quyền lợi của bà N sẽ không bị xâm phạm.