Hợp đồng dân sự vô hiệu

Gia đình chúng tôi có một tài sản chung là 01 thửa đất có Giấy đăng ký QSD mang tên bố tôi, và tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà hai tầng diện tích 200m2 do chúng tôi (con đẻ) góp tiền xây dựng. (Trong sổ đỏ không ghi chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên đất là ngôi nhà mà chỉ chứng nhận QSD mang tên bố tôi). Do tuổi già và nhận thức về pháp luật còn hạn chế, bố mẹ tôi đã dùng thửa đất nói trên để bảo đảm khoản vay cho Công ty A với số tiền là 1.000.000.000 đồng tại Ngân hàng theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3. Tuy nhiên sau khi xem xét lại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 nói trên có nhiều điểm không phù hợp, trái với quy định của pháp luật hiện hành; ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chúng tôi. Vậy tôi xin hỏi các Luật sư của Công ty tôi có thể khởi kiện yêu cầu toà tuyên vô hiệu đối với hợp đồng này được không???Với các lý do cụ thể như sau: 

+ Thứ nhất, theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hiệu lực của giao dịch dân sự và các quy định của Pháp luật có liên quan, thế chấp là bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình để đảm bảo cho khả năng thực hiện nghĩa vụ (trả nợ). Còn bảo lãnh là dùng tài sản của bên thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ (người vay). Trong số tất cả 7 biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 (bao gồm :Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Ðặt cọc;Ký cược; Ký quỹ;Bảo lãnh; Tín chấp) thì không có bất cứ biện pháp nào gọi là “thế chấp tài sản của bên thứ ba”. Như vậy theo quy định của Bộ luật dân sự thì “Thế chấp” và “bảo lãnh” là hai biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự khác nhau. Việc Ngân hàng sử dụng hình thức hợp đồng thế chấp để thực hiện biện pháp đảm bảo là bảo lãnh là trái với quy định tại Bộ luật dân sự 2005. Do đó Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 không có giá trị pháp lý, vô hiệu và trái với các quy định của Pháp luật hiện hành. 

+ Thứ hai, giao dịch thế chấp tài sản là bất động sản phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật được lập thành văn bản có công chứng và phải được đăng ký theo quy định tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bố mẹ tôi chỉ là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất (Giấy chứng nhận QSD chỉ đứng tên một mình bố tôi là đại diện). Còn tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà hai tầng, diện tích xây dựng 200m2 là tài sản thuộc sở hữu chung của chúng tôi (các con đẻ, đều trên 15 tuổi tại thời điểm giao dịch hợp đồng và có trong hộ khẩu gia đình), được chúng tôi góp tiền xây dựng. Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà 2 tầng của chúng tôi là bất động sản nên hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản có công chứng và đăng ký theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Theo quy định của Luật đất đai, việc xác định chủ sở hữu/sử dụng đối với một tài sản phải căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền tài sản do cơ quan có thẩm quyền cấp, trường hợp này là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Trên thực tế giấy đăng ký QSDĐ chỉ thể hiện bố mẹ tôi là chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất, còn ngôi nhà là tài sản của chúng tôi, do chúng tôi xây dựng và đã được đồng ý của bố mẹ tôi. Ngoài ra căn cứ Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam số 46/2010/QH12 ngày 25/9/2010 quy định rằng điều kiện của các tài sản thế chấp vay vốn đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, khách hàng vay bắt buộc phải có giấy chứng nhận hợp pháp quyền sở hữu tài sản. Giấy đăng ký QSDĐ chỉ ghi diện tích đất sử dụng nhưng không ghi diện tích nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất mà Ngân hàng vẫn thẩm định có nhà ở trên đất và xác định giá trị bảo đảm của căn nhà để cho vay là trái với quy định của Pháp luật.Quá trình thẩm định và định giá ngôi nhà để cho vay vốn Ngân hàng đã không tuân thủ theo quy định của Pháp luật, không xác định về quyền sở hữu tài sản bảo đảm, vi phạm nghiêm trọng về quyền sở hữu tài sản. Như vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 chưa được đăng ký thế chấp giao dịch bảo đảm; không xác định được chủ sở hữu tài sản, trái với quy định pháp luật theo Bộ Luật dân sự 2005, Luật Ngân Hàng, Luật đất đai, Luật Nhà ở và các quy định khác. Do đó Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 số không có giá trị pháp lý, vô hiệu và trái với các quy định của Pháp luật hiện hành. 

+Thứ ba, theo quy định của pháp luật về tài sản chung của hộ gia đình. Căn cứ Điều 108 Bộ luật dân sự quy định về tài sản chung của hộ gia đình như sau: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”. Căn cứ Điều 109 Bộ luật dân sự quy định “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý”. Căn cứ Khoản 2, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (tại thời điểm giao dịch dân sự là năm 2011 nên áp dụng Luật đất đai 2003) quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”.  Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 không thông qua chúng tôi, chưa được chúng tôi xem xét và ký đồng ý. Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 không có giá trị pháp lý, vô hiệu và trái với các quy định của Pháp luật hiện hành. 

+ Thứ tư, theo các quy định của pháp luật liên quan đến giá trị tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự. Căn cứ Khoản 1 Điều 324 của Bộ luật Dân sự 2005, Điều 114 của Luật Nhà ở 2005 (hiện nay là Luật Nhà ở 2014). Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành bắt buộc giá trị tài sản bảo đảm phải luôn lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên sau khi xem xét lại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 nói trên, đối chiếu với giá trị tài sản theo quy định của pháp luật nhà nước cũng như tham khảo giá thị trường (trên cơ sở về lợi thế thương mại, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, các lô đất tương tự đã chuyển nhượng trên thị trường….) tôi nhận thấy giá trị tài sản bảo đảm tại thời điểm giao dịch cũng như giá trị tài sản tại thời điểm hiện tại không đủ để bảo đảm cho khoản vay của Công ty với số tiền là 1.000.000.000 đồng, vi phạm Khoản 1 Điều 324 của Bộ luật Dân sự 2005; Điều 114 của Luật Nhà ở, cụ thể: Tổng giá trị tài sản bảo đảm mà Ngân hàng đã tổ chức thẩm định và định giá là 1.400.000.000 đồng, trong đó: Theo hợp đồng thế chấp đã ký, ngân hàng đã thẩm định và định giá tài sản bao gồm nhà xây dựng bằng BTCT 2 tầng, diện tích 300m2 với giá trị tài sản được định giá là 1.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, diện tích thực tế xây dựng của ngôi nhà là 200m2 (tầng 1: 100m2, tầng 2: 100m2), chỉ bằng 66% diện tích đã được Ngân hàng thẩm định và định giá; kiến trúc nhà đơn giản; kết cấu nhà bao gồm tầng 1 đổ sàn bằng BTCT; tầng 2 không đổ sàn BTCT (chỉ lợp ngói). Do đó giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm sẽ nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Hợp đồng thế chấp đã vi phạm các điều cấm của Pháp luật có liên quan, vi phạm Khoản 1 Điều 324 của Bộ luật Dân sự 2005; Điều 114 của Luật Nhà ở 2005 (hiện nay là Luật Nhà ở 2014).

Với những lý do nêu trên, tôi cho rằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Kính mong các Luật sư bỏ chút thời gian nghiên cứu giúp tôi vì căn nhà là tài sản chung của gia đình, nếu Ngân hàng lấy thì bố mẹ tôi không biết đi đâu. Xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật dân sựcủa công ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.0191

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật LVN Group. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2005 

2. Luật sư tư vấn:

Ðiều 342 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về thế chấp như sau:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”

Như vậy, việc thế chấp phải đảm bảo bên thế chấp phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, trường hợp của bạn, bố bạn chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có giấy tờ chứng minh căn nhà là thuộc quyền sở hữu của mình. Do đó, bố bạn không có quyền thế chấp tài sản là ngôi nhà.

Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội  

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể  thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

Theo đó, phần tài sản không đủ điều kiện để thực hiện thế chấp, nếu không ảnh hưởng đến hiệu lực phần thế chấp quyền sử dụng đất thì phần hợp đồng quy định về vấn đề này sẽ vô hiệu theo quy định:

“Ðiều 135. Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần

Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần của giao dịch vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch”.

Từ căn cứ trên, ta có thể thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ 3 có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật.

Do đó, hợp đồng này vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 410 Bộ Luật dân sự 2005 :

“Điều 410. Hợp đồng dân sự vô hiệu   

1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.”

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật dân sự.