Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện tặng cho không được ghi trong hợp đồng: Bình luận về Án lệ số 14/2017/AL

Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật LVN Group

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.0191

1. Các thông tin chung về Án lệ số 14/2017/AL

– Án lệ số 14/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28/12/2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

– Nguồn án lệ là Quyết định giám đốc thẩm số 02/2011/DS-GĐT ngày 17/01/2011 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại tỉnh Điện Biên giữa nguyên đơn là ông Quàng Văn P1 với bị đơn là anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V.

– Vị trí nội dung án lệ: Đoạn 10, 11 và 12 phần “Nhận định của Toà án”.

– Khái quát nội dung của án lệ

+ Tình huống án lệ

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp.

+ Giải pháp pháp lý

Trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

– Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ: Điều 125, Điều 126 và Điều 470 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 (tương ứng với Điều 120, Điều 121 và Điều 462 BLDS năm 2015).

– Từ khóa của án lệ: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”; “Giao dịch dân sự có điều kiện”; “Tặng cho tài sản có điều kiện”.

2. Nội dung vụ án

2.1. Nội dung vụ án

Tại đơn khởi kiện đề ngày 27-12-2006, ngày 10-01-2007 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Quàng Văn P1 và chị Quàng Thị N trình bày:

Năm 2003, Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên cấp cho ông 72m2 đất mặt đường quốc lộ 279 (theo Quyết định số 1487 ngày 25-9-2003). Ngày 24-12-2003, ông lập thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 (là con trai của ông) và chị Phan Thị V (là con dâu của ông) diện tích đất nêu trên. Ngày 06-12-2003, ông lại lập hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất nhà ở cho anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V diện tích đất nêu trên, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Năm 2005, giữa ông và chị Quàng Thị N (là con gái của ông) có tranh chấp diện tích đất này nên tại Bản án dân sự phúc thẩm số 08/DSPT ngày 24-8-2005, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên đã buộc chị Quàng Thị N phải trả cho ông diện tích đất nêu trên.

Ngày 12-6-2006, Ủy ban nhân dân thành phố P, tỉnh Điện Biên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông.

Ngày 27-10-2006, ông làm hợp đồng tặng cho anh Quàng Văn P2 (là con trai của ông) với điều kiện anh Quàng Văn P2 phải xây nhà cho ông ở.

Khi ông hoàn tất thủ tục sang tên theo hợp đồng tặng cho, anh Quàng Văn P2 đã không thực hiện việc xây nhà như đã hứa mà còn yêu cầu ông ra thị trấn M, huyện G ở nên yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đất vì anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V không thực hiện điều kiện đã cam kết.

Bị đơn là anh Quàng Văn P2 và chị Phan Thị V trình bày: Ông Quàng Văn P1 (là bố của anh) đã tặng cho vợ chồng anh diện tích đất nêu trên từ khi ông Quàng Văn P1 còn minh mẫn, tỉnh táo. Nay ông Quàng Văn P1 không còn minh mẫn thì chị Quàng Thị N (là chị gái của anh) ép ông Quàng Văn P1 làm đơn hủy hợp đồng tặng cho. Việc bố cho anh đất không có điều kiện và cam kết gì nên không chấp nhận theo yêu cầu của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007, Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu của ông Quàng Văn P1 về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006, giữa bên chuyển nhượng là ông Quàng Văn P1, bên nhận chuyển nhượng anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên quyết định: Sửa Bản án sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.

Chấp nhận đơn kháng cáo của ông Quàng Văn P1. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006 giữa người chuyển nhượng ông Quàng Văn P1 với người nhận chuyển nhượng anh Quàng Văn P2 đối với mảnh đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số… AĐ 762/197 thửa đất 2A, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Kiến nghị với Phòng Tài nguyên và Môi trường của thành phố P, tỉnh Điện Biên phải đính chính khôi phục lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên sử dụng đất ông Quàng Văn P1 số… AÐ 762/197 thửa đất 2A, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Kiến nghị với Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố P, tỉnh Điện Biên thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với anh Quàng Văn P2 số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H 06445/QSDĐ. Quyết định cấp sổ: 822/2006/QĐ-UBND ngày 27-10-2006 đối với thửa đất số 2A tờ bản đồ số 289-IV-D-d tại tổ dân phố 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, anh Quàng Văn P2 có đơn khiếu nại đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số 579/2010/KN-DS ngày 26-8-2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên, đề nghị Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm huỷ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì nguồn gốc 72m2 đất thửa 2A, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên là của ông Quàng Văn P1 được chính quуền địa phương cấp để làm nhà ở theo giấy cấp đất số 1487 ngày 25-9-2003.

Ngày 06-12-2003, ông Quàng Văn P1 lập giấy chuyển quyền sở hữu lô đất cho vợ chồng anh Quàng Văn P2, có chữ ký của ông Quàng Văn P1, vợ chồng anh Quàng Văn P2, nhân chứng là Bí thư Chi bộ, Khối trưởng và xác nhận của Ủy ban nhân dân phường.

Ngày 24-12-2003, ông Quàng Văn P1 lại có “Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” vẫn có nội dung chuyển quyền sử dụng diện tích đất cho vợ chồng anh Quàng Văn P2, có chữ ký của ông Quàng Văn P1 và xác nhận của trưởng phố.

Tuy nhiên, diện tích đất trên giữa ông Quàng Văn P1 với chị Quàng Thị N đang có tranh chấp. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 08/DSPT ngày 24-8-2005, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên mới buộc chị Quàng Thị N trả diện tích đất cho ông Quàng Văn P1 và tại “Biên bản giải quyết việc thi hành án” ngày 22-3-2006 thì chị Quàng Thị N mới trả đất cho ông Quàng Văn P1.

Như vậy, có cơ sở để xác định tuy từ năm 2003 ông Quàng Văn P1 lập giấy cho vợ chồng anh Quàng Văn P2, nhưng ở tại thời điểm này chị Quàng Thị N vẫn là người quản lý và sử dụng đất; đến ngày 24-8-2005, ông Quàng Văn P1 mới được xác định là người có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất trên (theo quyết định có hiệu lực của Tòa án) và đến ngày 22-3-2006, ông Quàng Văn P1 mới thực tế nhận đất. Do đó, việc ông Quàng Văn P1 làm giấy tặng cho anh Quàng Văn P2 trước đó là không có giá trị pháp lý, hơn nữa vợ chồng anh Quàng Văn P2 cũng chưa làm được thủ tục sang tên, chưa nhận đất.

Sau khi nhận đất, ngày 25-3-2006, ông Quàng Văn P1 mới ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng, giải phóng mặt bằng, xây nhà cho ông Quàng Văn P1 ở và chăm sóc cụ K (cha của ông Quàng Văn P1). Ngày 12-6-2006, ông Quàng Văn P1 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 03-6-2006, tại thành phố Hà Nội, ông Quàng Văn P1 lại ủy quyền cho anh Nguyễn Viết H làm thủ tục để ông Quàng Văn P1 tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 diện tích đất nêu trên.

Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82/HĐ-UBND (không ghi ngày tháng) tại Ủy ban nhân dân phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên thể hiện ông Quàng Văn P1 cho anh Quàng Văn P2 diện tích đất trên. Hợp đồng trên có chữ ký đề tên ông Quàng Văn P1, anh Quàng Văn P2, người được ủy quyền là anh Nguyễn Viết H. Nhưng Ủy ban nhân dân phường lại có xác nhận vào hồi 8h ngày 06-10-2006. Trên cơ sở hợp đồng trên, anh Quàng Văn P2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thực tế từ ngày 17-02-2003, ông Quàng Văn P1 bị bệnh phải điều trị tại thành phố Hà Nội (tai biến mạch máu não, liệt nửa người bên trái, liệt thần kinh trung ương…).

Như vậy, trong năm 2006, ông Quàng Văn P1 đã ký nhiều văn bản để định đoạt 72m2 đất mà ngày 12-6-2006, ông được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, ông Quàng Văn P1 ở thành phố Hà Nội đang bị liệt thần kinh trung ương, liệt nửa người và ông Quàng Văn P1 cũng chưa hề sử dụng đất.

Lẽ ra, phải làm rõ, xác định ý chí của ông Quàng Văn P1 về việc định đoạt 72 m2 đất này, xem xét đánh giá ông Quàng Văn P1 có ý chí cho anh Quàng Văn P2 hay ông Quàng Văn P1 chỉ giao cho anh Quàng Văn P2 xây cất nhà để ở; đồng thời làm rõ ông Quàng Văn P1 ký hợp đồng khi nào? ở đâu? giá trị pháp lý của hợp đồng này, lý do ông Quàng Văn P1 ký hợp đồng nay lại xin hủy hợp đồng? Nếu ông Quàng Văn P1 chỉ giao cho anh Quàng Văn P2 xây cất nhà để ông ở và ông Quàng Văn P1 có nhu cầu sử dụng đất thì phải hủy hợp đồng trên, công nhận ông Quàng Văn P1 có quyền sử dụng đất, nhưng ông Quàng Văn P1 phải thanh toán các chi phí hợp lý trong việc làm thủ tục sang tên đất nếu anh Quàng Văn P2 có yêu cầu.

Trong trường hợp ông Quàng Văn P1 không có nhu cầu sử dụng và thể hiện ý chí đã cho anh Quàng Văn P2 thì phải bác yêu cầu của ông Quàng Văn P1.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh làm rõ các vấn đề nêu trên, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào các văn bản do ông Quàng Văn P1 ký và việc anh Quàng Văn P2 được công nhận có quyền sử dụng đất để bác yêu cầu của ông Quàng Văn P1, còn Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng ông Quàng Văn P1 bị bệnh không nhận thức được hành vi khi ký kết các văn bản và thủ tục tặng cho không tuân thủ các quy định của pháp luật, từ đó, hủy hợp đồng chuyển nhượng, công nhận ông Quàng Văn P1 có quyền sử dụng đất đều chưa đủ căn cứ.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân mới là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm lại kiến nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh Quàng Văn P2 là không chính xác.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là cần thiết vì năm 2003 ông Quàng Văn P1 có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 và năm 2006 lập giấy ủy quyền tặng cho đất cho vợ chồng anh Quàng Văn P2, tuy giấy tờ ghi chuyển nhượng quyền sử dụng, nhưng đều thể hiện nội dung là ông Quàng Văn P1 tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2. Vì vậy, cần làm rõ việc tặng cho của ông Quàng Văn P1 có điều kiện hay không để giải quyết theo quy định của pháp luật.

2.2. Nhận định của Tòa án

[1] Khi khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, ông Quàng Văn P1 cho rằng ngày 25-9-2003, Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên cấp cho ông 72m2 đất tại thửa 2A, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên theo Quyết định số 1487.

[2] Ngày 06-12-2003, ông Quàng Văn P1 lập giấy chuyển quyền sở hữu lô đất cho vợ chồng anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V có Bí thư Chi bộ, Khối trưởng chứng kiến và có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T.

[3] Ngày 24-12-2003, ông Quàng Văn P1 lại có “Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V, có xác nhận của trưởng phố.

[4] Tuy nhiên, diện tích đất nêu trên chị Quàng Thị N (là con gái của ông Quàng Văn P1) đang quản lý, sử dụng. Năm 2005, ông Quàng Văn P1 đã khởi kiện yêu cầu chị Quàng Thị N phải trả cho ông diện tích đất nêu trên. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 08/DSPT ngày 24-8-2005, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên đã buộc chị Quàng Thị N trả lại đất cho ông Quàng Văn P1.

[5] Ngày 12-6-2006, Ủy ban nhân dân thành phố P, tỉnh Điện Biên đã cấp giấy chứng nhận cho ông Quàng Văn P1 được quyền sử dụng 72m2 đất nêu trên.

[6] Ngày 15-9-2006, ông Quàng Văn P1 có đơn xin xác nhận việc ông ủy quyền cho anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V được toàn quyền “Sở hữu và sử dụng đất”.

[7] Ngày 03-10-2006, ông Quàng Văn P1 lập hợp đồng ủy quyền cho anh Nguyễn Viết H làm thủ tục tặng cho anh Quàng Văn P2 diện tích đất nêu trên, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước số 3, thành phố Hà Nội.

[8] Ngày 06-10-2006, ông Quàng Văn P1 lại lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V, mục giá trị chuyển nhượng ghi “Bố cho con”; Ủy ban nhân dân thành phố Điện Biên Phủ đã xác nhận số 82/HĐ-UBND cùng ngày nên hợp đồng này thể hiện hợp pháp hóa việc ông Quàng Văn P1 tặng cho anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V quyền sử dụng đất.

[9] Ngày 27-10-2006, Ủy ban nhân dân thành phố P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V.

[10] Như vậy, nếu có căn cứ xác định cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cấp đất cho ông Quàng Văn P1 từ năm 2003 (vì Tòa án các cấp chưa thu thập quyết định cấp đất năm 2003), thì ông Quàng Văn P1 có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên từ năm 2003 nên ông Quàng Văn P1 có quyền định đoạt tài sản của mình.

[11] Tuy nhiên, ông Quàng Văn P1 cho rằng việc ông tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 là có điều kiện, đó là vợ chồng anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh Quàng Văn P2 không thực hiện cam kết. Tuy anh Quàng Văn P2 không thừa nhận việc ông Quàng Văn P1 tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng… có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở, có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1). Tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “… Tôi được bố cho mảnh đất… tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai”.

[12] Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông Quàng Văn P1 ở, chăm sóc ông Quàng Văn P1 và bố mẹ của ông Quàng Văn P1.

[13] Do vậy, cần thu thập xác minh anh Quàng Văn P2 có thực hiện đầy đủ các điều kiện trên hay không? Thời gian ông Quàng Văn P1 đi điều trị tại bệnh viện thì ai là người chăm sóc ông Quàng Văn P1? Hiện vợ chồng anh Quàng Văn P2 đang cư trú tại Hà Nội, thì điều kiện chăm sóc vợ chồng cụ K (bố, mẹ ông Quàng Văn P1) như thế nào? Trên cơ sở xác định việc thực hiện các điều kiện của vợ chồng anh Quàng Văn P2 để xác định hợp đồng tặng cho giữa ông Quàng Văn P1 và vợ chồng anh Quàng Văn P2 đã hoàn thành hay chưa hoàn thành để giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

[14] Mặt khác, theo quy định tại Điều 44 Luật Đất đai, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường không có thẩm quyền thu hồi đất nên Tòa án cấp phúc thẩm kiến nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh Quàng Văn P2 là không đúng pháp luật.

[15] Hội đồng giám đốc thẩm Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao thấy cần hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

[16] Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ.

[17] Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, Điều 296, khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sự.

2.3. Quyết định của Tòa án

1. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên về vụ án “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Quàng Văn P1 với bị đơn là anh Quàng Văn P2 và chị Phan Thị V.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

3. Nội dung của án lệ

“[10] Như vậy, nếu có căn cứ xác định cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cấp đất cho ông Quàng Văn P1 từ năm 2003 (vì Tòa án các cấp chưa thu thập quyết định cấp đất năm 2003), thì ông Quàng Văn P1 có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên từ năm 2003 nên ông Quàng Văn P1 có quyền định đoạt tài sản của mình.

[11] Tuy nhiên, ông Quàng Văn P1 cho rằng việc ông tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 là có điều kiện, đó là vợ chồng anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh Quàng Văn P2 không thực hiện cam kết. Tuy anh Quàng Văn P2 không thừa nhận việc ông Quàng Văn P1 tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng… có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở, có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1). Tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “… Tôi được bố cho mảnh đất… tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai”.

[12]Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông Quàng Văn P1 ở, chăm sóc ông Quàng Văn P1 và bố mẹ của ông Quàng Văn P1”.

4. Bình Luận

4.1. Bản án sơ thẩm số 03/2007/DSST, phúc thẩm số 14/2007/DSPT, Quyết định kháng nghị số 579/KN-DS và Quyết định giám đốc thẩm số 02/2011/DS-GĐT

Quan hệ pháp luật tranh chấp là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất?

Đối tượng tranh chấp là 72 m2 đất mặt đường quốc lộ 279, thuộc thửa đất số 2A tờ bản đồ số 289-IV-D-d tại tổ dân phố 8, phường T, thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên do Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên cấp theo quyết định số 1487 ngày 25-9-2003 (nhưng tại đoạn 10 phần “nhận định của tòa án” tại Quyết định giám đốc thẩm lại ghi: “vì Tòa án các cấp chưa thu thập quyết định cấp đất năm 2003” có phải do nhầm? Vì tại phần nội dung vụ án đã ghi rõ: (theo Quyết định số 1487 ngày 25-9-2003, còn Quyết định kháng nghị ghi: giấy cấp đất số 1487 ngày 25-9-2003). Ngày 12 tháng 6 năm 2006, ông Quàng Văn P1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phần nội dung vụ án, các phần khác trong án lệ không thể hiện rõ nguyên đơn khởi kiện theo quan hệ pháp luật nào, nhưng các thông tin có trong Quyết định giám đốc thẩm và nội dung án lệ có thể nhận thấy, hai bên đã lập hợp đồng dù hình thức thể hiện là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nội dung là hợp đồng tặng cho. Nguyên đơn khai là việc tặng cho đất có điều kiện, còn bị đơn cho rằng, nguyên đơn tặng cho đất là không có điều kiện.

Dù người khởi kiện ghi trong đơn khởi kiện yêu cầu hủy “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” như tiêu đề văn bản thỏa thuận mà hai bên đã ký, thì tên gọi này không đúng bản chất được thể hiện trong nội dung hợp đồng, nhưng về phía Tòa án là cơ quan tài phán thì phải xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đúng như nội dung của hợp đồng và bản chất quan hệ pháp luật đang tranh chấp. Kết luận này dựa trên cơ sở tại đoạn 8 phần “nhận định của tòa án” có ghi: “Ngày 06-10-2006, ông Quàng Văn P1 lại lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V, mục giá trị chuyển nhượng ghi ‘Bố cho con’.”

Do đó, tại Bản án sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhận dân thành phố Điện Biên Phủ và Bản án phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên đều xác định quan hệ pháp luật: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không xác định đúng bản chất quan hệ pháp luật đang tranh chấp, nhưng Quyết định kháng nghị số 579/2010/KN-DS ngày 26/8/2010 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 02/2011/DS-G ĐT ngày 17-01-2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao không có nhận xét về sai sót này.

Việc xác định quan hệ pháp luật có ý nghĩa rất quan trọng về cả lý luận và thực tiễn, vì liên quan đến áp dụng pháp luật. Nếu là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng phần thứ năm “quy định về chuyển quyền sử dụng đất”, cụ thể là các quy định tại chương XXVIII về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai cũ năm 2003.

Tuy nhiên, thực chất quan hệ tranh chấp trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì phải áp dụng chương XXXI Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai cũ năm 2003.

Diện tích 72 m2 đất được Ủy ban nhân dân cấp cho riêng ông Quàng Văn P1 hay cấp cho vợ chồng ông Quàng Văn P1, hộ gia đình? Nếu không phải Ủy ban nhân dân tỉnh cấp riêng cho ông P1 thì hợp đồng tặng cho có hợp pháp?

Các thông tin về đối tượng được cấp đất (cấp cho riêng ông P1 hay cấp cho vợ chồng…) có ý nghĩa rất quan trọng liên quan đến đường lối giải quyết vụ án, nhưng nội dung vụ án, nội dung Quyết định kháng nghị, nhận định của Quyết định giám đốc thẩm không cho biết thời điểm được cấp đất vợ ông Quàng văn P1 còn sống hay đã chết, nếu bà còn sống tại thời điểm đó thì diện tích 72 m2 đất Ủy ban nhân dân tỉnh cấp cho riêng ông Quàng văn P1 hay cấp cho vợ chồng ông hoặc cấp cho hộ gia đình? Nếu cấp cho hộ gia đình thì hộ gồm những thành viên nào? Ủy ban nhân dân cấp theo tiêu chuẩn, chính sách gì (hộ nghèo, gia đình đông người mà đất ở quá ít, thương binh, gia đình có công…). Dù cấp theo tiêu chuẩn thương binh, gia đình có công với cách mạng hay lão thành cách mạng (nếu có)…thường gắn với những đóng góp thầm lặng của vợ ông. Chúng tôi cho rằng, nếu vợ ông Quàng văn P1 còn sống ở thời điểm cấp đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh khó đưa ra căn cứ cấp riêng cho ông P1, điều đó có nghĩa là nếu không cấp cho hộ gia đình thì nhiều khả năng cấp cho vợ chồng ông P1.

Tại thời điểm tranh chấp, vợ ông còn sống hay đã chết (nguồn án lệ không cung cấp các thông tin này)? Nếu diện tích đất được cấp cho vợ chồng ông Quàng Văn P1 mà khi tranh chấp vợ ông còn sống hoặc đã chết (nhiều khả năng vợ ông đã chết) thì việc mình ông ký hợp đồng tặng cho đều không hợp pháp, có thể bị vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Về xác định thời điểm ông Quàng Văn P1 có khối tài sản là 72 m2 đất (nếu đất cấp riêng cho ông P1): Cần phải thấy từ thời điểm ông Quàng Văn P1 có quyết định cấp đất (Quyết định số 1487 ngày 25-9-2003) và nhận đất được cấp thì đã phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp của ông (hoặc của vợ chồng…) chứ không phải như nhận định trong Quyết định kháng nghị số 579 là: “Như vậy, có cơ sở để xác định tuy từ năm 2003 ông Quàng Văn P1 lập giấy cho vợ chồng anh Quàng Văn P2, nhưng ở tại thời điểm này chị Quàng Thị N vẫn là người quản lý và sử dụng đất; đến ngày 24-8-2005 ông Quàng Văn P1 mới được xác định là người có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất trên (theo quyết định có hiệu lực của Tòa án) và đến ngày 22-3-2006, ông Quàng Văn P1 mới thực tế nhận đất. Do đó, việc ông Quàng Văn P1 làm giấy tặng cho anh Quàng Văn P2 trước đó là không có giá trị pháp lý”.

Cần phải thấy rằng, thời gian chị Quàng Thị N (con gái ông P1) “quản lý và sử dụng đất” dù việc quản lý, sử dụng đất bất kể là hợp pháp hay không hợp pháp (được ông P1 giao cho quản lý, sử dụng hay do chị N tự chiếm trái ý chí ông P1) thì thời gian đó ông P1 vẫn là người chủ hợp pháp của diện tích đất tranh chấp và Quyết định giám đốc thẩm nhận định là: “ông Quàng Văn P1 có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên từ năm 2003” là chính xác.

Tại bản án phúc thẩm số 08/DSPT ngày 24/8/2005 của Toà án nhân dân tỉnh Điện Biên đã buộc chị Quàng Thị N phải trả cho ông diện tích đất trên, Bản án này có ý nghĩa khẳng định ông Quàng Văn P1 mới là chủ đích thực của diện tích đất. Phán quyết của Tòa án chỉ là trao trả lại cho ông Quàng Văn P1 quyền sử dụng đất mà ông đã và đang có, nhưng bị con gái chiếm không tự nguyện trả (mới tranh chấp và Tòa án phải ra phán quyết). Do đó, việc cho rằng, thời điểm Bản án phúc thẩm số 08 có hiệu lực ông Quàng Văn P1 “mới được xác định là người có quyền sử dụng đất hợp pháp” là sai lầm về pháp lý.

Tặng cho không có “đền bù” hay tặng cho có điều kiện, và nếu tặng cho có điều kiện thì khi nào việc tặng cho hoàn thành?

– Việc tặng cho có điều kiện hay không?

Như trên đã phân tích, các thông tin hiện có chưa có cơ sở để kết luận diện tích 72m2 đất là cấp riêng cho ông P1 hay cho vợ chồng ông, hay cấp cho hộ gia đình. Do đó, để việc bình luận bảo đảm tính khoa học, chặt chẽ, rõ ràng theo đúng chủ đề đặt ra, thì phải tạm mặc định là diện tích 72 m2 đất Ủy ban cấp riêng cho ông Quàng Văn P1.

Bộ luật Dân sự chỉ đưa ra quy định khung, rất cơ bản về nội dung của Hợp đồng.

Điều 461 BLDS năm 1995, Điều 465 BLDS năm 2005, Điều 457 BLDS năm 2015 đã định nghĩa giống nhau về hợp đồng tặng cho tài sản là: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận”.

Cả BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 đều có phần thứ năm quy định về quyền sử dụng đất, nhưng BLDS năm 1995 không có điều nào quy định về tặng cho quyền sử dụng đất. BLDS năm 2005 dành hẳn chương XXXI Phần thứ Năm (từ Điều 722 đến Điều 725) quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung các điều này không quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Do đó, chúng tôi cho rằng, trong trường hợp này, phải trên cơ sở Điều 470 BLDS năm 2005 để xem xét về tặng cho tài sản có điều kiện.

Theo thông tin có trong nguồn của án lệ, ông Quàng văn P1 có 5 lần lập văn bản để chuyển quyền sử dụng đất cho anh Quàng Văn P2 và vợ là chị Phan Thị V vào các thời điểm khác nhau. Trong dó, văn bản đầu tiên lập ngày 06-12-2003, nếu có nội dung như một hợp đồng thì về pháp lý cũng chưa hoàn thiện về hình thức (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo quy định của Điều 129 Luật đất đai cũ năm 2003, Điều 463 BLDS năm 1995. Các văn bản còn lại, chỉ có văn bản lập ngày 06-10-2006 với tiêu đề: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nhưng tại mục giá trị chuyển nhượng ghi “Bố cho con”) đáp ứng được yêu cầu về thủ tục hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (có chứng nhận của Ủy ban nhân dân thành phố).

Trong nội dung hợp đồng tặng cho ngày 06-10-2006, không ghi điều kiện tặng cho, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng… có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở, có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1). Tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “… Tôi được bố cho mảnh đất… tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai”.

Như vậy, dù điều kiện khi tặng cho được thể hiện trong một văn bản khác nhưng có cơ sở để xác định là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của ông P1 là có điều kiện. Nội dung này được chọn là Án lệ.

– Việc tặng cho giữa ông Quàng Văn P1 với vợ chồng anh Quàng Văn P2 đã hoàn thành chưa?

Như đã phân tích, hợp đồng tặng cho ngày 06-10-2006 đã hoàn thiện về hình thức của hợp đồng tặng cho theo quy định tại Điều 467 BLDS năm 2005(hợp đồng này được xác lập năm 2006 nên áp dụng BLDS năm 2005), và khoản 1 Điều 129 Luật đất đai cũ năm 2003. Tuy nhiên, đây là hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất có điều kiện, thì các bên còn phải tuân thủ các điều 470 về tặng cho bất động sản có điều kiện, Điều 692 về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất, và từ Điều 722 đến Điều 726, chương XXXI BLDS năm 2005.

Về nội dung, điều kiện mà hai bên thỏa thuận liên quan đến hợp đồng tặng cho (tạm mặc định là tài sản riêng ông P1) được coi không vi phạm điều cấm của pháp luật, đạo đức xã hội. Về hình thức, hợp đồng tặng cho ngày 06/10/2006 đã hoàn thiện theo quy định của pháp luật. Như vậy, có thể xác định, trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho đã hoàn thành, anh P2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong giấy chứng nhận, không có thông tin để hạn chế chuyển nhượng, thì sau khi hợp đồng hoàn thành, bên được tặng cho có thể đem tài sản tặng cho chuyển nhượng ngay, không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tặng cho. Đây là hạn chế của pháp luật hiện hành cần phải được khắc phục.

Điều kiện mà hai bên thỏa thuận khi tặng cho thuộc trường hợp thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho, trong đó có nghĩa vụ cụ thể có thể thực hiện trong thời gian ngắn “có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở”, nhưng cũng có nghĩa vụ phải thực hiện thường xuyên, kéo dài nhưng lại quá chung chung, đó là “có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1)”. Do đó, khi giải quyết lại vụ án phải làm rõ điều kiện “có trách nhiệm chăm sóc” có nội hàm như thế nào để xác định anh P2 có thực hiện hay không? Nếu vợ chồng anh Quàng Văn P2 không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thì ông Quàng Văn P1 có quyền đòi lại tài sản. Nhận định của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy, “vợ chồng anh Quàng Văn P2 không thực hiện theo cam kết”, không xây nhà như đã hứa mà còn yêu cầu ông ra thị trấn M, huyện G ở nên ông yêu cầu hủy hợp đồng. Theo quy định của Điều 470 BLDS năm 2005, ông Quàng văn P1 có quyền đòi lại tài sản.

4.2. Bình luận về nội dung của Án lệ

Như đã đề cập ở phần trên, do thiếu những thông tin quan trọng (Ủy ban nhân dân cấp 72 m2 đất cho riêng ông Quàng Văn P1 hay cấp cho vợ chồng, hộ gia đình) để làm cơ sở xác định sẽ áp dụng quy định của pháp luật nào. Vì vậy, để bình luận các nội dung tiếp theo của Án lệ số 14, chúng tôi tạm mặc định là diện tích đất Ủy ban nhân dân tỉnh cấp riêng cho ông Quàng Văn P1, là tài sản riêng của ông.

Xuất phát từ việc trong nội dung hợp đồng tặng cho không ghi điều kiện mà bên được tặng cho quyền sử dụng đất (anh Quàng văn P2) phải thực hiện khi nhận tài sản, dẫn đến khi tranh chấp hai bên khai khác nhau. Bên tặng cho thì khai rằng việc tặng cho quyền sử dụng đất là có điều kiện, còn bên được tặng cho thì khai là việc tặng cho không có điều kiện. Tuy nhiên, trong hồ sơ đã thu thập được hai tài liệu có chứa đựng chứng cứ quan trọng, mà trong phần nội dung của Án lệ đã nêu rõ. Tài liệu thứ nhất, tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng… có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở, có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1). Tài liệu thứ hai có ý nghĩa củng cố chứng cứ trong tài liệu thứ nhất, đó là tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “… Tôi được bố cho mảnh đất… tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai”.

Trong nguồn của án lệ không có thông tin là bên được tặng cho phủ nhận văn bản cam kết, nội dung trong văn bản cam kết. Do đó, những thông tin chứa đựng trong hai tài liệu này trở thành chứng cứ về việc tặng cho có điều kiện. Từ đó Án lệ chỉ rõ: “[12] Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông Quàng Văn P1 ở, chăm sóc ông Quàng Văn P1 và bố mẹ của ông Quàng Văn P1” được xác định là một bộ phận cấu thành nội dung của hợp đồng tặng cho.

Như vậy, nội dung của Án lệ số 14/2017/AL giải thích rõ hơn quy định của pháp luật, giải thích này là chính xác và có căn cứ. Bởi lẽ, nghiên cứu các quy định tại các Điều 466 BLDS năm 1995, Điều 470 BLDS năm 2005 và các điều luật có liên quan khác, không có quy định bắt buộc về điều kiện tặng cho tài sản nói chung, tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng, nên điều kiện đó phải được thể hiện trong hợp đồng tặng cho thì hợp đồng mới có hiệu lực. Nói cách khác, tặng cho tài sản có điều kiện hay tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất có điều kiện, thì “điều kiện đó” có thể được thể hiện trong hợp đồng tặng cho hoặc được thể hiện trong một văn bản khác, đều được coi là một bộ phận cấu thành nội dung hợp đồng và khi hợp đồng tặng cho đã tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho thì đều có giá trị pháp lý. Nội dung này chứa đựng tính ứng dụng trong thực tiễn áp dụng pháp luật.

4.3. Tính ứng dụng của án lệ

Có thể khẳng định rằng, vấn đề được chọn là nội dung của án lệ vừa có ý nghĩa về lý luận, vừa có ý nghĩa về thực tiễn và do đó, có tính ứng dụng cao.

Nếu chỉ xem xét dưới góc độ hình thức của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện thì nội dung của án lệ là một hình thức giải thích pháp luật về hình thức hợp đồng.

Trong trường hợp nội dung của hợp đồng tặng cho không thể hiện điều kiện tặng cho tài sản, nhưng trong một văn bản khác dù không ghi rõ là phụ lục hay bộ phận của hợp đồng tặng cho, nhưng các bên có liên quan đến việc tặng cho đã cùng nhau ghi nhận điều kiện tặng cho tài sản, thì văn bản này được coi là một bộ phận cấu thành hợp đồng tặng cho tài sản và phải xác định việc tặng cho tài sản là có điều kiện.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0191 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật LVN Group – Sưu tầm & biên tập