1. Hướng dẫn quy trình, thủ tục mua bán đất đai ?
Xin cảm ơn!
>> Tư vấn thủ tục mua bán đất đai trực tuyến:1900.0191
Trả lời:
Trong trường hợp mẹ bạn muốn mua lại lô đất của vợ chồng bạn rồi cho riêng bạn mà không để cho ba và chồng của bạn biết thì trước tiên, mẹ bạn có thể ủy quyền cho một người đứng ra mua lại lô đất của vợ chồng bạn, sau đó sang tên lại cho bạn theo thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:
Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Khi bạn được mẹ bạn tặng riêng cho tài sản thì đó được coi là tài sản riêng của bạn, vợ của bạn sẽ không có quyền yêu cầu phân chia nếu hai vợ chồng chị ly hôn.
Còn nếu trong quá trình chung sống nếu bạn muốn sáp nhập tài sản riêng này thành tài sản chung của hai vợ chồng thì bạn và vợ bạn cần ký một văn bản thoả thuận sáp nhập tài sản riêng thành tài sản chung. Sau đó bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai. Kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì vợ chồng bạn sẽ có quyền định đoạt như nhau vì đó là tài sản chung của hai bạn.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mẹ đẻ có phải chịu thuế không ?
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.0191
Trả lời:
Căn cứ mục 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là thu nhập chịu thuế, trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12, ngày 21 tháng 11 năm 2007.
Căn cứ vào qui định tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành về các trường hợp được miễn thuế
“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Như vậy, con đẻ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mẹ đẻ của mình thì sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân vì thuộc trường hợp được miễn thuế như đã nêu trên theo qui định của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007.
Đối với trường hợp này thì bạn thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Cá nhân vẫn phải có trách nhiệm đi kê khai thuế theo quy định của Luật quản lý thuế.
3. Mua bán đất của bố mẹ nhưng mẹ không đồng ý?
Trả lời:
Trường hợp của bạn, mảnh đất mà bạn muốn mua của bố mẹ bạn là tài sản chung của vợ chồng. Và theo quy định của pháp luật thì tài sản thuộc sở hữu chung, khi đưa vào các giao dịch thì phải được sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu.
Khi bạn mua đất của bố mẹ bạn, chỉ có bố bạn đồng ý ký, mẹ bạn không đồng ý ký. Như vậy là hợp đồng mua bán này đã không hợp pháp, bởi bên bán không có toàn quyền đinh đoạt đối với tài sản mua bán. Nay mẹ bạn làm đơn gửi Tòa án thì Tòa án sẽ can thiệp, tuyên bố hợp đồng mua bán đất có chữ ký của bạn và bố của bạn là hợp đồng vô hiệu. Theo quy định của pháp luật, khi hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Hợp đồng mua bán giữa bạn và bố của bạn là không hợp pháp bởi mẹ của bạn không đồng ý, chúng tôi nghĩ rằng, trên cơ sở mối quan ruột thịt bạn có thể thuyết phục mẹ của bạn đồng ý ký vào hợp đồng hoặc nếu không đồng ý thì việc giải quyết hợp đồng có thể tự giải quyết với nhau, không cần thiết phải ra Tòa án.
4. Có nên mua nhà trên đất nông nghiệp không?
Vậy khi chuyển nhượng sang tên các ngôi nhà được xây đó có được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất sau khi chuyển nhượng không. Tôi có nên mua trong trường hợp này không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.0191
Trả lời:
Theo như thông tin của bạn thì diện tích đất của chủ đất là 200m2, nhưng là đất nông nghiệp. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, chủ sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích khi được Nhà nước giao đất. Tức là chủ đất kia được Nhà nước giao đất nông nghiệp thì phải sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp chứ không được xây nhà trên đất nông nghiệp. Việc xây nhà trên đất nông nghiệp là trái mục đích sử dụng đất, có thể bị xử phạt, nặng hơn nữa có thể bị thu hồi đất.
Trường hợp của bạn, lời khuyên của chúng tôi dành cho bạn đó là, nếu như chủ đất giữ nguyên hiện trạng đất là đất nông nghiệp và xây nhà cấp 4 trên đó thì bạn không nên mua nhà của họ. Bởi đây là trường hợp sử dụng sai mục đích sử dụng đất, Nhà nước không cho phép người sử dụng đất xây nhà trên đất nông nghiệp. Nếu như bạn mua nhà của họ thì việc đảm bảo cho nhà và đất của bạn là rất thấp.
Do đó, nếu như muốn mua nhà của họ, trước hết bạn phải yêu cầu chủ đất làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, sau đó làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đồng thời làm thủ tục tách thửa đối với ngôi nhà và diện tích đất bạn mua.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Giấy chứng minh thư nhân dân
– Sổ hộ khẩu
5. Tư vấn thủ tục mua đất trồng cây lâu năm ?
Toàn bộ diện tích trên nằm trong quy hoach đất ở, xin hỏi với hạn sử dụng còn lại 10 năm có được phép chuyển nhượng cho tôi không , nếu được sang tên chuyển nhượng cho tôi có thể chuyển đổi lên đất thổ cư không ?
Xin cám ơn!
Trả lời:
Diện tích đất của bạn có sổ hồng và đang trong diện tích quy hoạch đất ở còn thời hạn sử dụng đất 10 năm và chưa có quyết định thu hồi đất nên bạn vẫn có quyền làm thủ tục nhận chuyển nhượng. Sau khi nhận chuyển nhượng bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo điểm e khoản 1 điều 57 Luật Đất đai 2013:”
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Công ty luật LVN Group (phân tích)