Hướng dẫn thủ tục, phí tách sổ đỏ theo quy định mới năm 2023?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0191

Trả lời

Đối với trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn cụ thể như sau:

– Thứ nhất: về vấn đề định mức đất thổ cư (là diện tích tối thiểu được tính là m2 đất thổ cư được tách) sẽ được UBND cấp Tỉnh quy định cụ thể cho từng địa phương và từng loại đất. Bạn có thể tìm hiểu quy định này thông qua các văn bản đã được UBND cấp Tỉnh nơi có bất động sản, tức nơi mà có mảnh đất của gia định bạn hoặc bạn có thể đến trực tiếp cơ quan địa chỉnh địa phương để hỏi rõ.

Về thuế và lệ phí tách thửa

Căn cứ vào khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì việc tách thửa giữa vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân và trong hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng

Nộp lệ phí trước bạ. Mức phí trước bạ tính bằng 0.5% x diện tích đất x khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

– Thứ hai: Về thủ tục tách thửa

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của chính phủ về quy định chi tiết và thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Hồ sơ bao gồm:

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

–Thứ ba: Về đất tách ra không phải là đất thổ cư và muốn trở thành đất thổ cư để xây nhà thì cần chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều 57 Luật đất đai năm 2013. Thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

chuyển mục đích sử dụng đất cần phải thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về quy định thu tiền sử dụng đất là “thu tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

-Thứ tư: Về việc sang tên chủ sở hữu đất. Ba của bạn sang tên đất cho bạn có thể dưới hình thức tặng cho quyền sử sụng đất.

Trình tự, thủ tục làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố bạn sang bạn thì đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu…

Về nghĩa vụ thuế, phí phải nộp:

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP và Nghị định số 23/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định số 45/2011/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất“.

Vậy nếu bố bạn sang tên đất cho bạn dưới hình thức tặng quyền sử dụng đất thì bạn được miễn thuế và lệ phí trước bạ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.0191

Trả lời:

– Thủ tục tách thửa:

1. Tách thửa

– Điều kiện tách thửa: thửa đất định tách phải đáp ứng được điều kiện diện tích căn cứ quyết định của UBND cấp tỉnh ban hành cho từng địa phương. Do bạn không nói rõ mảnh đất của bố bạn ở địa phương nào nên chúng tôi không thể xem xét được liệu đất của bố bạn có đủ điều kiện tách thành 3 thửa hay không. Hiện nay, tại Hà Nội, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở là 30m2 và với các huyện ngoại thành là 50 m2, ngoài ra thửa đất định tách phải có mặt tiền ít nhất là 3m và lối đi vào tối thiểu phải rộng 1,5m. Trong các trường hợp trên thực tế, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp luôn cao hơn so với đất ở. Chính vì vậy, nếu diện tích đất vườn nhà bạn không đủ điều kiện tách thửa thì phía cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bạn tiến hành thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là có cơ sở.

Bạn đối chiếu quy định về hạn mức tách thửa của địa phương để xem thửa đất của mình có đủ điều kiện tách không.

– Bạn liên hệ với đơn vị đo đạc để xác định ranh giới diện tích đất định tách;

– Liên hệ với Phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất để xin công văn chấp thuận việc tách thửa, hồ sơ bao gồm:

+ Chứng minh nhân dân/hộ khẩu của chủ sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đơn xin tách thửa;

+ Bản vẽ đo đạc;

+ Biên bản hiện trạng đất

– Chậm nhất trong vòng 07 ngày, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ phát hành công văn chấp thuận.

2. Thủ tục ký hợp đồng tặng cho

Sau khi hoàn thành việc xin tách thửa, bạn liên hệ với phòng công chứng để ký hợp đồng tặng cho, hồ sơ bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên;

– Giấy chứng nhận Đăng ký kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân) của hai bên;

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận tặng cho (nếu tặng cho chung cả hai vợ chồng)

– Công văn chấp thuận tách thửa/Bản vẽ đo đạc (trong trường hợp tặng cho một phần).

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

3. Những lưu ý về chi phí:

– Đối với thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân (căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP);

– Đối với lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất:

Cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ (điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC).

Như vậy, hai khoản chi phí khá lớn bạn đã được miễn theo quy định của nhà nước, những chi phí bạn có thể phải chịu gồm: chi phí đo vẽ hiện trạng đất để xin tách thửa, chi phí công chứng hợp đồng.

Thứ hai, về chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định 43/2014/NĐ-CPcủa Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về nghĩa vụ tài chính,Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đấtQuy định về tiền sử dụng đất quy định như sau:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, để biết số tiền bạn đã nộp có đúng hay không, cần xem xét bạn ở địa phương nào và giá đất cụ thể ở đó. Vì bạn không cung cấp đầy đủ thông tin nên chúng tôi chỉ cung cấp cho bạn phương hướng giải quyết và các căn cứ pháp luật như trên.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group.

5. Điều kiện tách thửa đất tại Krông păc – Đăk lăk ?

Kính thưa Luật sư của LVN Group! Nhà Tôi có 1 lô đất chung ở tại xã hòa tiến krông păc – đăk lăk nay tôi đã lấy vợ và muốn tách ra làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, nhưng nếu tách ra tinh theo m2 sàn nhà tôi chỉ được 50 m2 thì có tách được không?

Tôi xin cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.0191

Luật sư tư vấn:

Câu hỏi thứ nhất: Xã có quyền cấp sổ không?

Căn cứ quy định tại điều 105, Luật đất đai năm 2013 quy định:

” Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ”.

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là Ủy ban nhân dân cấp Huyên.

Câu hỏi thứ hai: Thỏa thuận theo hai cách có hợp lý không?

1. Như vậy, miếng đất 200m2 mà bạn nói đến là có 2 hộ gia đình đang sử dụng là: gia đình bạn và một gia đình khác và bạn muốn đồng đứng tên trong sổ đỏ.

Căn cứ quy định khoản 2, điều 98, Luật đất đai quy định:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện……..”.

Do đó, việc bạn muốn thỏa thuận hai gia đình cùng đứng tên trong sổ đỏ hoàn toàn là có thể thực hiện được theo quy định trên.

2. Việc tách thửa đất

Căn cứ quy định tại điều 143, Luật đất đai năm 2013 quy định:

” Điều 143. Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Như vậy, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa tuỳ thuộc vào mỗi địa phương. Vì bạn không nói rõ mảnh đất của bạn ở đâu nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn. Nhưng thông thường, diện tích tối thiểu được tách thửa là 30m2. Bạn nên trực tiếp liên hệ trực tiếp tới Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có đất để được cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch cũng như điều kiện được phép tách thửa.

Nếu đủ điều kiện tách thửa bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thứ ba: Nếu trường hợp mình không đồng ý thì xã có thể cấp giấy cấp sổ cho người mua chung kia không? Vì gia đình này quen biết và chạy với địa chính xã trước.

Như câu trả lời thứ nhất, thẩm quyền cấp sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấ quận, huyện. Xã chỉ có chức năng quản lý đất đai tại địa phương không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.

Nếu bạn phát hiện gia đình cùng chung thửa đất chạy với địa chính xã bạn có quyền khiếu nại, tố cáo lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã tại địa phương đó.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0191 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật LVN Group. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng/.