Kinh nghiệm quả lý thị trường bất động sản ở một số quốc gia châu Á

1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các nguyên tắc như sau:

– Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

– Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

– Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như chúng ta biết, đất đai là nhân tố ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh tế, văn hóa và chính trị của con người. ở Việt Nam, chúng tôi cho rằng, quan điểm chủ trương về đất đai nhà ở của Nhà nước đưa ra thì đúng, nhưng thực tế cách làm, cơ chế chính sách lại không phù hợp, đưa đến vấn đề đất đai không những trở thành vấn đề kinh tế lớn mà là vấn đề xã hội lớn. Vừa qua, ở Hà Nội và TP. HCM, nạn đầu cơ đất đai nhà ở đã tạo nên cơn sốt giá, chỉ trong thời gian ngắn giá đất tăng lên giả tạo gấp 3-4 lần, có nơi gấp 8-9 lần. Đất nông nghiệp trở thành đất thổ cư. Nhiều người nhờ kinh doanh đất đai đã nhanh chóng trở lên giầu có.

Ở châu Á, nhất là những nước công nghiệp mới NICs, tình trạng đầu cơ và giá cả đất đai nhà ở lên cao đã gây nên sự mất công bằng về mặt xã hội. Các nước châu á buộc phải đưa ra chính sách tăng trưởng kinh tế phải gắn với công bằng xã hội, thực hiện phát triển hài hoà giữa kinh tế và bảo vệ môi trường.

Sau đây là một số bài học kinh nghiệm về quản lý thị trường đất đai ở một số nước châu á, đặc biệt là những nước nằm trong khối ASEAN

2. Kinh nghiệm quả lý thị trường bất động sản ở Trung Quốc

Luật đất đai của Trung Quốc cũng khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân. Chính phủ Trung Quốc đã đề ra chính sách phát triển chăm lo nhà ở cho nhân dân lao động là chính sách trung tâm. Trong thời gian qua, Trung Quốc đã đặc biệt chú trọng công tác cải tiến quản lý ngành xây dựng và nhà đất. Trước tiên, tiến hành thí điểm tại bốn thành phố lớn: Nam Kinh, Thẩm Dương, Trùng Khánh, Nam Dương, đến nay đã đúc kết kinh nghiệm và triển khai áp dụng đại trà cho hơn 70 thành phố trong cả nước.

Theo báo cáo của Uỷ ban cải cách và phát triển nhà nước Trung Quốc, sự bùng phát thị trường nhà đất ở nước này trong 3 năm qua đang có nguy cơ sụp đổ do việc có đến 61% vốn đầu tư vào địa ốc là vốn vay ngân hàng và khoảng 120 triệu m2 nhà ở không bán được. Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở bình quân ở Trung Quốc trong 3 năm qua là 30%/năm và trong 2 tháng đầu năm 2003 là 37%. Tính đến cuối tháng 2/2004, cán cân cho vay bằng Nhân dân tệ đã tăng 20,7% so với cùng kỳ năm trước. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng trưởng quá nóng và giá cả leo thang ở Trung Quốc trong nửa cuối năm 2003 và những tháng đầu năm 2004.

Để hạ nhiệt thị trường bất động sản, Chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu các cơ quan chức năng trong thời gian tới phải thực hiện tốt 8 chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển kinh tế, trong đó có 2 chính sách quan trọng là: i Tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt hoạt động kinh doanh đất đai và vay vốn, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư trở lại vào lĩnh vực này. Đồng thời áp dụng một số quy định mới thắt chặt hoạt động đầu tư vào bất động sản, theo đó chủ đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ phải cầm cố 35% tổng giá trị dự án bất động sản trước đây quy định là 30%, mục tiêu là cố gắng để đảm bảo giá bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng; ii nhanh chóng hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với cải cách cơ chế này, qua đó xác lập chế độ trách nhiệm cụ thể hơn đối với các cá nhân và cơ quan quản lý kinh tế. Song song với việc hãm phanh thị trường nhà đất là việc thanh lý các dự án đầu tư vào khu vực bất động sản, tập trung xử lý hàng loạt các dự án, cơ sở sắt thép, xi măng, các trung tâm mua bán lớn của cả nước, các dự án xây dựng đường cao tốc và những dự án mới khởi công năm 2004 Ví dụ: Huỷ bỏ phương án xây dựng đường cao tốc Bắc Kinh – Thượng Hải.

Như vậy, bài học về quản lý thị trường nhà đất ở Trung Quốc là tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước bằng pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lý thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản trong cả nước, bồi dưỡng và phát triển thị trường địa ốc ở mỗi địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội.

3. Kinh nghiệm quả lý thị trường bất động sản ở Singapore

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân. Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất gần 90%, số còn lại thuộc sở hữư tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ Quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã phê duyệt. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc biệt thự kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn nhất định.

Chính phủ Singapore đã chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản: quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn. Một số khu vực chưa có quy hoạch, còn để trống thì ghi rõ khu vực đang nghiên cứu. Việc quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà phân theo các phân khu chức năng. Do đó, việc quy hoạch và triển khai thống nhất; Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất bán hoặc cho thuê cho các công ty nhà nước hoặc tư nhân thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 -3 năm. Sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm thường là các dự án lớn. Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất đã được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Bằng mọi biện pháp, Chính phủ đã tập trung cho chương trình phát triển nhà ở cộng đồng loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện, đặc biệt là thiết lập cơ chế tài chính và cơ cấu tổ chức hợp lý và tích cực cho chương trình phát triển bất động sản – nhà ở. Chính phủ giao nhiệm vụ phát triển nhà ở cho một cơ quan đầu mối là Uỷ ban phát triển nhà ở HDB được thành lập từ năm 1960, đến nay đã có khoảng 8.000 nhân viên.

Chính phủ Singapore đã thường xuyên tài trợ cho các hoạt động của Uỷ ban phát triển nhà ở với nhiều giải pháp thiết thực.

Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất trên thế giới. Thành quả ghi nhận cụ thể là đến năm 1990, Chính phủ Singapore đã xây dựng được 20 đô thị mới, cung cấp 4.452 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó có 99,4% là quỹ đất đai của Uỷ ban phát triển nhà. Do đó, Uỷ ban phát triển nhà ở đã tạo được nhà ở cho 87% dân số Singapore với 617.474 căn hộ chung cư.

Thành công của chương trình phát triển nhà ở cộng đồng của Singapore đã chứng minh cho sự đúng đắn của các chủ trương, chính sách và vai trò quan trọng của Chính phủ dành cho việc chăm lo nhà ở cho dân chúng.

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công là nhờ kết hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu, nhằm mang lại sự sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm. Trước đây, người dân chỉ cần những căn nhà có diện tích 35 m2, nay tối thiểu phải có 60 m2 với 2- 3 phòng ngủ.

Từ thực tiễn của Singapore, chúng ta có thể rút ra những bài học về cơ chế tổ chức quản lý, các biện pháp thực hiện, chiến lược mục tiêu nhà ở và hệ thống quản lý bất động sản nhà ở của Việt Nam:

– Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư mà HDB thực hiện là tiến hành điều tra cẩn thận về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản,… Các đơn vị tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp – thương mại,… Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.

– Điều kiện để thực hiện tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp. Cơ quan quản lý đất Singapore SLA bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà HDB với điều khoản ưu đãi về thủ tục mua hoặc thuê, miễn thế chấp,.. Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà ở do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền khoảng 1.200 đôla Singapore.

– Cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân: HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các toà nhà cao tầng. Có 5 loại cơ bản: 

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm kể từ khi bán căn thứ nhất mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

4. Kinh nghiệm quả lý thị trường bất động sản ở Malaysia

Những chính sách nhà đất đô thị đã góp phần làm nên những thành công của Malaysia trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8%/năm là bằng chứng rõ nét nhất.

Mục tiêu chủ yếu của Malaysia là tăng trưởng kinh tế kết hợp hài hòa với công lý và công bằng xã hội. Các chính sách nhà, đất ở đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép là tái cơ cấu xã hội và giảm đói nghèo.

Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nên trong nhiều trường hợp Chính phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn. Malaysia có những quy định về thu hồi đất đai rất có hiệu lực, không những cho những dự án công cộng mà còn để bán cho tư nhân. Chính phủ can thiệp vào quá trình phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch. Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương.

Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà, các tiểu bang đã ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu.

Để ngăn chặn tình trạng mua đi bán lại thu lợi nhanh, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là không thể bán hoặc chuyển nhượng nếu không được chính quyền tiểu bang cho phép.

Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất động sản được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ nhà đất và bất động sản. Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các tòa nhà mới xây cho một nhóm người Malaysia nhất định. Điều này dựa trên cơ sở, nếu không có sự điều tiết của Nhà nước về thị trường nhà đất, thì nhiều tầng lớp dân cư có thể phải mua nhà với giá cắt cổ. Nhà nước Malaysia yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5-15%, Chính phủ cũng yêu cầu những nhà đầu tư tư nhân phải dành một tỷ lệ khoảng 30% những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của mình.

5. Kinh nghiệm quả lý thị trường bất động sản ở Thái Lan

Tình hình ở Thái Lan thì khác, khu vực tư nhân đóng một vai trò quan trọng hơn trong việc phát triển nhà đất. Kinh doanh bất động sản, liên quan đến nhà đất hầu như hoàn toàn nằm trong tay tư nhân. Thị trường nhà đất ở đô thị Thái Lan, đặc biệt là sử dụng đất nhà ở do người bán và nhà đầu tư kiểm soát, chứ không phải do người tiêu dùng. Thị trường bất động sản chỉ tác động đến số ít dân chúng, những tầng lớp có thu nhập trung bình và cao, còn phần lớn cư dân nghèo không có khả năng mua căn hộ rẻ nhất trên thị trường tự do. Cơ chế tài trợ xây dựng nhà cho người nghèo, đã kích thích thị trường đầu cơ nhà đất, làm tăng sức ép buộc dân nghèo phải di dời.

Thị trường nhà đất sôi động đẩy giá nhà đạt mức chưa từng có, và thu nhập từ những giao dịch này cũng rất cao. Đầu tư vào các chứng khoán bất động sản đứng thứ 3 trong số các loại cổ phiếu và tài khoản.

6. Kinh nghiệm quả lý thị trường bất động sản ở Hàn Quốc

Tại Hàn Quốc, giá nhà đất đã tăng cao vào những năm 1980 đe dọa đến những vấn đề xã hội và chính trị, tính nguyên vẹn của quốc gia. Theo ước tính, chỉ riêng lãi có được từ việc tăng giá nhà đất năm 1989 đã nhiều hơn 35% tổng thu nhập của tất cả người lao động đô thị kiếm được trong năm đó. Mặt khác, giá nhà đất tăng làm cho chi phí đền bù đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng tốn kém như 1970 -1972 chi phí chỉ khoảng 90 -100 triệu Won/km, thì năm 1993 chi phí đã lên tới 27.000 triệu Won/km, tạo nên sự bất ổn đe dọa các lợi ích và tính bền vững của tăng trưởng kinh tế.

Khủng hoảng bất động sản vào cuối những năm 1980 ở Hàn Quốc vô cùng nghiêm trọng, đặc biệt vì lạm phát giá nhà đất ở mức quá cao, nếu không kiểm soát được, thì tăng trưởng kinh tế bị giảm và phúc lợi công dân bị ảnh hưởng. Cuối những năm 80 thế kỷ trước, xung đột bạo động xảy ra liên tục. Mặc dù mức lương tăng nhanh, công nhân nhận thấy rằng thu nhập của họ không bắt kịp giá nhà và tiền thu nhà gia tăng. Chính quyền nhận thấy, nếu không giải quyết đúng đắn vấn đề phân phối của cải xã hội công bằng thì không những chỉ làm xáo trộn nền chính trị xã hội mà còn cản trở phát triển kinh tế. Chính phủ đã đề ra các biện pháp nhằm giảm đáng kể những lợi nhuận tạo ra từ đầu cơ bất động sản.

Chính phủ đã vạch ra chính sách mới chủ yếu tập trung vào việc phạt những hộ giữ đất quá nhiều hay giữ đất mà không có nhu cầu sử dụng. Các biện pháp cấm đầu cơ và ổn định giá đất từ năm 1978 được thực hiện bằng cách tăng thuế đối với lãi vốn từ việc bán đất và sở hữu đất nhàn rỗi. Chính phủ đưa ra thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mô đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai người sở hữu đất quy mô lớn, sau đó ban hành thuế đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ. Đó là công cụ quan trọng để giảm đầu cơ đất. Đồng thời, Chính phủ quy định mức trần diện tích đối với đất thổ cư đô thị/hộ, buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế dư thừa ở mức đến 11% giá trị đất. Ngoài ra, đưa ra lệ phí đầu tư đánh vào đất phát sinh lợi nhuận nhờ có đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ.

Tóm lại, sau khi tham khảo, nghiên cứu thị trường nhà đất của một số nước, có thể rút ra một số nhận xét cơ bản sau:

Thứ nhất, thị trường nhà đất được hình thành và phát triển tùy thuộc vào đặc điểm và tình hình cụ thể của mỗi nước, trong đó, pháp lý về nhà đất là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu.

Thứ hai, công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững của thị trường nhà đất. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.

Thứ ba, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế – xã hội cho thị trường nhà đất, vừa là ‘’bà đỡ’’ cho thị trường nhà đất. Trong một số trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu và tích cực vào thị trường nhà đất, đặc biệt là thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân có nhà ở thích hợp và hạn chế việc mua đi bán lại.

Thứ tư, để phát triển quỹ nhà ở, Chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch bán hoặc cho thuê, tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại để kinh doanh.

Thứ năm, vấn đề tài chính và các chính sách tài chính của Nhà nước cùng góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất.