Lịch sử giải quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất.

1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt… Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) quy định:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS 2015.

2.1. Tặng cho động sản

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

2.2. Tặng cho bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Lưu ý:

– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.

– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.

3. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

4. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

5. Tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn pháp luật chưa có quy định về quyển tặng cho quyển sử dụng đất

Giai đoạn pháp luật chưa có quy định cho người sử dụng đất được quyền tặng cho quyền sử dụng đất được chia làm hai thời kỳ: (1). Giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1987 đến trưốc Luật đất đai năm 1993, pháp luật nghiêm cấm tặng cho quyền sử dụng đất; (2). Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003, pháp luật đã cho phép người sử dụng đất chuyển quyển sử dụng đất và tặng cho tài sản là bất động sản.

5.1. Tặng cho quyên sử dụng đất trong giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1987 đến trước Luật đất đai năm 1993:

Theo tinh thần của Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nưốc, tiểu mục 1.1 Quyết định số 201-CP ngày 01-7-1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thông nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước đã quy định: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm bảo đảm ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa”. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 20 Hiến pháp năm 1980 “Những tập thể và cá nhẫn đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật”-, song tại điểm d tiểu mục 2 mục III của Quyết định so 201 nêu trên quy định “Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào”-, đến Luật đất đai năm 1987 Nhà nưốc lại khẳng định một lần nữa: “Nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Mặc dù không có quy định cụ thể nào nghiêm cấm việc tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng với các quy định chặt chẽ như vậy, chúng ta có thể khẳng định đất đai bị nghiêm cấm chuyển dịch dưới mọi hình thức, mà tặng cho quyền sử dụng đất có thể coi là một hình thức biệt lệ của chuyển nhượng, về nguyên tắc chung thì, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập trong thời điểm từ ngày 01-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật đều bị coi là vô hiệu, người tặng cho đã giao đất, người được tặng cho đã nhận đất để sử dụng, khi xảy ra tranh chấp thì người tặng cho có quyền đòi lại đất. Sau đây là một số ví dụ cụ thể:

– Ví dụ thứ nhất:

Năm 1985, vợ chồng bà Châu Thị T. đồng ý cho vợ chồng bà Võ Thị A. 168m2 đất canh tác. Vợ chồng bà A. nhận đất san lấp, làm nhà ở cấp 4 trên diện tích đất được cho. Ngày 12-10-1998, vợ chồng bà T. cùng các thành viên trong gia đình ký giấy cho 168m2 đất nói trên cho vợ chồng bà A. và yêu cầu vợ chồng bà A. đưa 3.000.000 đồng để làm thủ tục tách thửa đất, sang tên cho vợ chồng bà A. Sau khi nhận tiền, bà T. không thực hiện việc cho vợ chồng bà A. 168m2 đất nói trên, nên bà A. khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết để được thực hiện hợp đồng tặng cho đất.

Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm đã quyết định công nhận diện tích 168m2 đất tại xã Đa Phước nêu trên thuộc quyền sử dụng đất của bà Châu Thị T. Ghi nhận bà T. hỗ trợ bà A. 8.580.000đ để chi phí cất nhà và trả lại bà A. 3.000.000đ mà vợ chồng bà T. đã nhận và 5.000.000đ để tháo dỡ nhà di dời đi nơi khác (Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2005/DSST ngày 06-12-2005 của Tòa án nhân dân huyện B. và Bản án phúc thẩm số 268/2006/DSST ngày 27-3-2006, Tòa án nhân dân Thành phố H.).

Nhận xét về vụ án: Việc tặng cho quyền sử dụng đất đã được thực hiện từ năm 1985, trước khi có Luật đất đai năm 1993, bà T. đã giao đất, bà A. đã nhận đất sử dụng. Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà T. và bà A. thỏa thuận bằng miệng, không làm thành văn bản từ 13 năm trước, đến năm 1998 bà T. mối làm văn bản tặng cho quyền sử dụng đất để tách thửa diện tích 168m2 đất cho bà A. Bà T. đã nhận 3.000.000đ để chi phí cho việc tách quyền sử dụng đất. Sau khi nhận tiền của bà A., bà T. mới không đồng ý thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất.

Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm đều xác định vào thòi điểm năm 1985, pháp luật không quy định được tặng cho quyền sử dụng đất nên hợp đồng tặng cho đất giữa hộ gia đình bà T. vối hộ gia đình bà A. là vô hiệu. Tuy năm 1985, pháp luật không có quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà T. với bà A. là tự nguyện, hai bên đã thực hiện việc giao và nhận đất, gia đình bà A. đã làm nhà ở ổn định từ đó cho đến khi xảy ra tranh chấp. Đồng thời, năm 1998, bà T. và bà A. đã tiến hành làm thủ tục chuyển quyển sử dụng đất 168m2 đất thì thời điểm này pháp luật đã có quy định cho phép được tặng cho quyển sử dụng đất. Nhưng Tòa án các cấp vẫn không công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên, buộc bà A. phải dỡ nhà trả lại đất cho bà T., trong khi gia đình bà A. đã ở ổn định trên đất hơn 20 năm là bất hợp lý, không bảo vệ quyền lợi cho bà A.

– Ví dụ thứ hai:

Vợ chồng cụ Nguyễn Thị Đ. và cụ Vũ Văn Ch. có 8 người con, trong đó có ông Vũ Văn T. Các cụ tạo lập được 5 gian nhà và bếp trên 556m2 đất tờ bản đồ sô’ 51, thửa số 36 tại sô’ 151 N.V.L, phường A.T, thị xã H.Y, tỉnh H. Năm 1981, hai cụ chia đất cho 4 người con trai, không chĩa đất cho 4 người con gái, việc chia đất này được sự nhất trí của tất cả các con của hai cụ, ông T. được chia 93,6m2đất, vì ông T. là con trưởng để thờ cúng tổ tiên. Các em trai của Ông T. sau khi được chia đất đã bán đất cho người khác. Còn ông T. sau khi được chia đất đã xây một nhà cấp 4 trên đất được chia. Năm 1988, cụ Ch. chết, cụ Đ. vẫn ở trên phần đất có nhà 5 gian, năm 1991 cụ Đ. bán toàn bộ nhà 5 gian cho ông Nguyễn Đức Ph. và ông T. bán một phần đất ông được chia cho ông Nguyễn Văn L., còn lại 50,479m2 đất, ông T. xây nhà hai tầng, cụ Đ. ở cùng vối gia đình ông T. Cụ Đ. cho rằng ông T. đối xử vối cụ không đúng đạo làm con, có hành vi hỗn láo vối cụ, không chăm sóc cụ chu đáo lúc tuổi già, diện tích đất ông T. sử dụng vẫn đứng tên cụ Ch. trong bản đồ 299, nên cụ Đ. khởi kiện yêu cầu ông T. trả lại đất cho cụ. Ông T. cho rằng cha mẹ đã cho ông đất từ năm 1981, ông cất nhà ở ổn định trên đất, nên không đồng ý yêu cầu của cụ Đ.

Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông T. phải trả lại cho cụ Đ. 50,479m2 đất (Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 22-01-2007, Tòa án nhân dân thị xã H.Y). Còn Tòa án cấp phúc thẩm lại xử bác yêu cầu đòi đất của cụ Đ. đòi ông T. trả lại đất (Bản án dân sự phúc thẩm số 21/2007/DSPT ngày 20-4-2007, Tòa án nhân dân tỉnh H. Y).

Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên đã bị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị với nhận xét: Ong T. không có tài liệu, chứng cứ chứng minh việc cho đất trên. Theo xác nhận của cán bộ địa chính phường A.T, thì không có việc vợ chồng cụ Đ., cụ Ch. cho ông T. đất tại ủy ban nhân dân phường và không thể hiện giấy tờ, thủ tục tặng cho. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ Đ. để buộc ông T. trả cụ Đ. 50,479m2 đất là đúng. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng vợ chồng cụ Ch., cụ Đ. đã cho ông T. diện tích đất trên bằng miệng, để công nhận đất cho ông T. là không phù hợp với quy định của pháp luật về tặng cho bất động sản (Quyết định kháng nghị số 96/2007/QĐ-KNGĐT ngày 28-8-2007 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao).

Tòa dân sự, Tòa án nhân dân tối cao đã không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tốỉ cao vổi nhận định: “Có cơ sở xác định vợ chồng cụ Ch., cụ Đ. đã cho các con trai đất trong đó có ông T.. Gia đình ông T. đã xây nhà cấp 4 với khuôn viên riêng biệt và ở đó nhiều năm, sau đó gia đình ông T. bán 112 đất để lấy tiền xây nhà 2 tầng kiên cố từ năm 1991, nhưng cụ Đ. không có ý kiến phản đối” (Quyết định giám đốc thẩm số 356/2007/DS-GĐT ngày 14-12-2007).

Nhận xét về vụ án: Thực tế có việc cụ Ch., cụ Đ. chia đất cho 4 người con trai từ năm 1981, khi đó pháp luật không cho phép được tặng cho quyền sử dụng đất. ông T. là con trưởng có nghĩa vụ thờ cúng tổ tiên, nên cất nhà ở trên đất được cho, còn 3 người con trai khác sau khi được cha mẹ cho đất đã chuyển nhượng cho người khác. Được sự đồng ý của cụ Ch., cụ Đ., ông T. đã xây nhà cấp 4 năm 1981, đến năm 1991 sau khi cụ Ch. chết, ông T. đã chuyển nhượng một phần đất cho ông L., xây nhà 2 tầng trên 50,479m2 đất còn lại cụ Đ. cũng không có ý kiến gì. Song đất tranh chấp vẫn đứng tên cụ Ch. trong bản đồ 299, nên về hình thức thủ tục tặng cho vẫn chưa được hoàn tất. Tuy nhiên, công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất như Tòa án cấp phúc thẩm và Tòa giám đốc thẩm là hợp tình, hợp lý.

Như vậy, giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980, Luật đất đai năm 1987 đến trước khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực pháp luật, pháp luật cấm chuyển quyền sử dụng đất cũng như cấm tặng cho quyền sử dụng đất, việc tặng cho quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, người được tặng cho đã nhận đất để sử dụng ổn định, nhưng đất vẫn đứng tên người tặng cho; một số Tòa án căn cứ vào pháp luật thời kỳ đó chưa cho phép tặng cho quyền sử dụng đất, nên Tòa án quyết định hủy bỏ việc tặng cho và buộc người được tặng cho phải trả lại đất cho bên tặng cho; còn một số Tòa án lại căn cứ vào pháp luật hiện hành để công nhận việc tặng cho về mặt thực tế, không chấp nhận người tặng cho được đòi lại đất đã tặng cho.

5.2. Tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003:

Đến giai đoạn này Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức và cá nhăn có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” (Điều 18 Hiến pháp hiện hành). Tiếp đó, Luật đất đai hiện hành khẳng định quyền của người sử dụng đất “Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đât” và “Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định” (khoản 2 Điều 3 và khoản 3 Điểu 73 Luật đất đai hiện hành). Pháp luật trong giai đoạn này vẫn khẳng định, Nhà nước vối tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, giao đất cho người sử dụng đất, nên người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất. Song, thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ cho họ, Nhà nước đã thừa nhận người sử dụng đất được tham gia giao dịch dân sự, kinh tế. Đồng thời, Bộ luật dân sự năm 1995 đã có quy định về tặng cho tài sản, trong đó quy định tặng cho bất động sản chủ yếu là đất đai (từ Điều 461 đến Điểu 466 Bộ luật dân sự năm 1995). Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự năm 1995 chưa có một điều luật nào quy định cá nhân, hộ gia đình hay tô chức có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực (ngày 15-10- 1993) đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực (trưốc ngày 01-7-2004) đều bị coi là trái pháp luật, nên khi có tranh chấp thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995.

Theo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tốì cao, về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trong thòi điểm này mà vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng về mặt hình thức là 

hợp đồng trái pháp luật; nếu hợp đồng chưa được thực hiện, thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị coi là vô hiệu; còn nếu hợp đồng đã được thực hiện, thì Tòa án chỉ công nhận hợp dồng khi bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất (từ 2009, được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), hay hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch, bên chuyển nhượng biết mà không phản đối .

Như vậy, giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến Luật đất đai năm 2003, pháp luật đã cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất và người chủ sở hữu tài sản có quyền tặng cho tài sản là bất động sản; nên người được tặng cho đã nhận đất sử dụng có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhưng việc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được pháp luật chính thức công nhận. Do đó, công nhận việc tặng cho hay hủy bỏ việc tặng cho được các cấp Tòa án áp dụng pháp luật chưa thống nhất. 

Luật dân sự năm 2005 quy định việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 722 – Điểu 726 Bộ luật dàn sự năm 2005). về nguyên tắc, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đai và Bộ luật dân sự thì hợp đồng vô hiệu; nhưng do bản chất của truyền thống Việt Nam, nên việc tặng cho quyền sử dụng đất trong một số trường hợp vẫn không tuân thủ các quy định của pháp luật nêu trên như tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con hay quyển sử dụng đất được tặng cho riêng có nhập hay không nhập vào tài sản chung rất khó xác định