1. Khái niệm về xây dựng và công trình xây dựng

Xây dựng là một quy trình thiết kế và thi công nên các cơ sở hạ tầng hoặc công trình, nhà ở. Hoạt động xây dựng khác với hoạt động sản xuất ở chỗ sản xuất tạo một lượng lớn sản phẩm với những chi tiết giống nhau, còn xây dựng nhắm tới những sản phẩm tại những địa điểm dành cho từng đối tượng khách hàng riêng biệt.

Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.

2. Khái niệm về Luật xây dựng (Law on Construction)

Luật xây dựng – danh từ, trong tiếng Anh được dùng bởi cụm từ Law on Construction.

Luật xây dựng là một nhánh của pháp luật kinh tế, bao gồm tổng thể các qui phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm tác động và điều chỉnh các hoạt động của pháp nhân kinh tế và các quan hệ kinh tế, xã hội, kĩ thuật và mĩ thuật phát sinh trong quá trình đầu tư và xây dựng nhằm đảm bảo cho các hoạt động sản xuất kinh doanh xây dựng tiến hành có hiệu quả đúng pháp luật và thực hiện được các mục tiêu kinh tế xã hội do Nhà nước đặt ra.

2. Đối tượng điều chỉnh của luật xây dựng

Quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình hoạt động sản xuất – kinh doanh giữa các doanh nghiệp

Đó là quan hệ sản xuất và trao đổi hàng hoá của những pháp nhân kinh tế, diễn ra trên thị trường đầu tư và xây dựng. 

Các mối quan hệ này rất đa dạng và phong phú, song tập trung chủ yếu vào các quan hệ kinh tế có liên quan đến các hoạt động qui hoạch, khảo sát, thiết kế, tư vấn, đấu thầu, chọn thầu, xây lắp công trình, mua, bán, sản phẩm hàng hoá cung ứng dịch vụ, quan hệ tài chính, tiền tệ, tài sản…

Các quan hệ này nảy sinh và được giải quyết chủ yếu thông qua các hợp đồng kinh tế giữa các chủ thể kinh tế như: các chủ đầu tư, các công ty tư vấn, công ty xây dựng, tổ chức cung ứng, sản xuất vật liệu, cấu kiện xây dựng và thiết bị công nghệ…

Riêng các quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình hoạt động sản xuất – kinh doanh giữa các doanh nghiệp nhà nước nhằm thực hiện chỉ tiêu pháp lệnh của Nhà nước thì yếu tố tổ chức – kế hoạch, yếu tố nhiệm vụ – nghĩa vụ chi phối mạnh hơn yếu tố sở nguyện của các chủ thể.

3. Lịch sử hệ thống pháp luật xây dựng Việt Nam

3.1. Luật xây dựng trước năm 2003

Văn bản pháp luật xây dựng đầu tiên được ban hành từ những năm 1960, 1970 cho đến trước năm 2003 với nhiều nghị định, thông tư, chỉ thị nhưng mang tính chất riêng lẻ chưa có một bộ luật xây dựng chung như:

  • Thông tư số 120-TTg năm 1969 của Hội đồng Chính phủ: Quy định nhiệm vụ và quan hệ giữa đơn vị giao thầu và đơn vị nhận thầu trong ngành Xây dựng cơ bản;
  • Chỉ thị số 119-TTg năm 1969 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường quản lý các công trình xây dựng dưới hạn ngạch;
  • Nghị định số 242-CP năm 1971 của Hội đồng Chính phủ ban hành Điều lệ lập, thẩm tra, xét duyệt thiết kế các công trình xây dựng;
  • Nghị định số 385/HĐBT năm 1990, Nghị định số 177/CP năm 1994, Nghị định số 42/CP năm 1996 ban hành Điều lệ quản lý đầu tư xây dựng cơ bản, Nghị định số 52/1999/NĐ-CP năm 1999, Nghị định số 12/2000/NĐ-CP năm 2000, 
  • Nghị định số 07/2003/NĐ-CP năm 2003 ban hành Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng…

3.2. Luật xây dựng năm 2003 đến trước năm 2014

  • Năm 2003: Luật Xây dựng số 16/2003/QH1. 
  • Các văn bản luật liên quan: Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Luật Quy hoạch Đô thị 2009.
  • Nghị định hướng dẫn luật xây dựng năm 2003 (Nghị định 16/2005/NĐ-CP: về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định 12/2009/NĐ-CP thay thế Nghị định 16/2005/NĐ-CP)

3.3. Luật xây dựng năm 2014 đến nay

Năm 2014, Quốc hội ban hành Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 và các văn bản hướng dẫn thực hiện như:

  • Nghị định 32/2015/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
  • Nghị định 37/2015/NĐ-CP hướng dẫn về hợp đồng xây dựng
  • Nghị định 44/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng
  • Nghị định 46/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật xây dựng 2014 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
  • Nghị định 59/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật xây dựng 2014 về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
  • Năm 2018, ban hành Luật 2018 sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật xây dựng 2014

Và các quy định luật xây dựng cũ và mới nhất năm 2018 được tổng hợp bằng: Văn bản hợp nhất 48/VBHN-VPQH năm 2018 hợp nhất Luật Xây dựng.

4. Các nội dung cơ bản luật xây dựng hiện nay

Các nội dung cơ bản hay mục lục luật xây dựng mới nhất hiện nay đang điều chỉnh các vấn đề sau:

Thứ nhất, xác định các nội dung, đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của luật xây dựng

Thứ hai, quy định về các vấn đề quy hoạch xây dựng, quản lý hoạt động xây dựng như: pháp luật xây dựng quy hoạch đô thị, nông thôn, chức năng đặc thù, trách nhiệm, thẩm quyền quy hoạch…

Thứ ba, quy định các nội dung liên quan đến quản lý, thực hiện dự án đầu tư xây dựng bao gồm:

  • Nguyên tắc và hình thức quản lý
  • Thẩm định
  • Thẩm quyền
  • Điều chỉnh dự án

Thứ tư, các quy định về giấy phép xây dựng đối với nhà ở khu đô thị, luật xây dựng nhà ở nông thôn, biệt thự, khách sạn, sửa chữa nhà ở… bao gồm các trường hợp được miễn và trường hợp bắt buộc phải xin cấp giấy phép trước khi khởi công…

Quy định rõ trình tự, thủ tục, trách nhiệm của các cơ quan liên quan đối với việc cấp giấy phép xây dựng từ điều kiện, hồ sơ, thẩm quyền, cấp mới, điều chỉnh, gia hạn giấy phép…

Thứ năm, nội dung về quy định các hoạt động như nghiệm thu, kiểm tra, bàn giao công trình và các quy định về bảo hiểm xây dựng.

Thứ sáu, các nội dung được đề cập bao gồm: hợp đồng xây dựng, chi phí đầu tư, quy trình thanh toán, quyết toán công trình.

Thứ bảy, nội dung về phân hạng năng lực hoạt động xây dựng để xác định được tổ chức hoạt động xây dựng nào sẽ phù hợp nhất với từng loại công trình.

Ngoài ra, luật xây dựng mới nhất còn đề cập tới các nội dung như cách thức chuyển giao dịch vụ công, giám sát cộng đồng đối với hoạt động xây dựng, hợp tác quốc tế trong xây dựng, tiêu chuẩn của công trường xây dựng, thi công, bàn giao công trình xây dựng…

5. So sánh những nội dung của 

5.1. Về khái niệm Công trình xây dựng

Theo điểm c khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.

So với Luật xây dựng 2014 thì Luật xây dựng sửa đổi 2020 đã sắp xếp lại khai niệm công trình xây dựng, đồng thời bỏ đoạn: Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.

5.2. Cơ quan chuyên môn về xây dựng

Theo Luật Xây dựng 2020 thì cơ quan chuyên môn về xây dựng: là cơ quan được giao quản lý xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; cơ quan được giao quản lý xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

So với Luật 2014 thì Luật 2020 không nêu cụ thể tên cơ quan quản lý cho phù hợp với việc sắp xếp bộ máy của cấp tỉnh, cấp huyện. Đồng thời bổ sung Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế là cơ quan chuyên môn về xây dựng.

5.3. Thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng

Luật xây dựng 2020 sửa đổi thẩm quyền của UBND cấp huyện như sau: Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch nông thôn trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Như vậy, Luật Xây dựng 2020 đã bỏ thẩm quyền của UBND cấp huyện trong việc phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu.

5.4. Về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

– So với Luật 2014 thì Luật Xây dựng 2020 đã bổ sung các chủ thể ở trung ương quyết định đầu tư được miễn phép xây dựng như: người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch Nước, Văn phòng Quốc hội, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội.

– Luật xây dựng 2020 đã bổ sung trường hợp được miễn phép xây dựng gồm: Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.

– Luật Xây dựng 2020 đã quy định rõ hơn đối với công trình xây dựng ở nông thôn chỉ có công trình xây dựng cấp IV mới được miễn phép .  Trước đây, Luật 2014 quy định: Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt được miễn phép.

Luật bổ sung công trình nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô trên 7 tầng phải xin phép; đối với miền núi, hải đảo thì nhà ở riêng lẻ miễn phép.

5.5. Các loại giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình,… theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép.

Luật 2020 kế thừa Luật 2014, tuy nhiên bổ sung thêm giấy phéo xây dựng có thời hạn, cụ thể Giấy phép xây dựng gồm:

– Giấy phép xây dựng mới;

– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

– Giấy phép di dời công trình;

– Giấy phép xây dựng có thời hạn.

5.6. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

– Trước đây Luật 2014 chỉ quy định điều kiện cấp phép xây dựng có thời hạn là:  Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng. Luật 2020 đã bổ sung ngoài Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, còn thuộc quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 – Luật 2020 bổ sung thêm điều kiện là phải: Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.