Một cách vận dụng Bộ luật dân sự NAPOLEON trong hệ thống pháp lý dựa trên quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Riêng trong lĩnh vực tài sản, pháp luật Việt Nam chỉ thực sự phát triển kể từ các luật gia Pháp tìm cách đưa vào Việt Nam những thành tựu của văn hoá pháp lý romano-germanique trong khuôn khổ xây dựng hệ thống pháp luật thuộc địa.

Có thể nói rằng với sự ra đời của các Bộ dân luật Bắc kỳ và Trung kỳ, theo khuôn mẫu của Bộ luật dân sự Napoléon, pháp luật tài sản Việt Nam đã được hoàn thiện một bước. Nói riêng về luật bất động sản, việc ban hành Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ đã đặt cơ sở cho một chề độ quản lý quyền sở hữu tư nhân về đất theo kiểu Đức rất hoàn chỉnh. Quy tắc đặc trưng của chế độ đó, tại Điều 362 của Sắc lệnh, thừa nhận rằng bằng khoán điền thổ là bằng chứng tuyệt đối và duy nhất về quyền sở hữu đất đai, đã có ảnh hưởng sâu rộng đối với sự phát triển của tâm lý pháp luật của người Việt Nam thời Pháp thuộc và cả hiện nay.

Sau Cách mạng tháng Tám 1945, hệ thống pháp luật thuộc địa được thay thế bằng hệ thống pháp luật XHCN, nhưng các dấu vết của luật cũ vẫn được bảo tồn trong tục lệ. Khi xây dựng pháp luật dân sự Việt nam hiện đại, người làm luật đã lấy lại rất nhiều giải pháp tích cực của tục lệ bên cạnh việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc các thành tựu trong các nền pháp luật thuộc hệ thống latinh. Bằng cách đó, luật dân sự Việt Nam trong thời kỳ mới tiếp tục chịu ảnh hưởng của luật dân sự Pháp. Đặc biệt, pháp luật Việt Nam hiện hành chấp nhận quan niệm về sở hữu trong luật của Pháp và sử dụng những khái niệm trong luật sở hữu của Pháp phát triển để phát triển các chế định cơ bản của pháp luật tài sản Việt Nam.

Vấn dề, là pháp luật về sở hữu bất động sản trong luật Việt Nam, như là một phần của pháp luật dân sự, không thể được xây dựng dựa trên quyền sở hữu đất đai theo kiểu Pháp. Trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý, cá nhân, pháp nhân và nói chung các chủ thể của quan hệ pháp luật mà không phải là Nhà nước, chỉ thực hiện trên đất một quyền mà về phương diện kỹ thuật, có thể so sánh với quyền của người sử dụng đất trong quan hệ với chủ đất trong luật cổ của Pháp. Thế nhưng, với quyền này, người có quyền – cũng được gọi là người sử dụng đất – có thể thu được từ đất những lợi ích vật chất nhất định. Chính quyền sử dụng đất, chứ không phải đất, là tài sản thuộc sở hữu tư nhân trong luật Việt Nam hiện hành.

Các quy tắc liên quan đến đất đai và quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam hiện hành được ghi nhận cả trong luật đất đai và luật dân sự.

– Luật dân sự thừa nhận quyền sở hữu và xác định nội dung của quyền này; luật đất đai quy định các thể thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, bao gồm việc giao đất và cho thuê đất để các tổ chức, cá nhân sử dụng;

– Luật đất đai xác định nội dung của các quyền của người sử dụng đất, dựa vào tư tưởng chủ đạo, theo đó quyền sử dụng đất được coi như một quyền đặc biệt có giá trị tài sản và được thực hiện trên đất bởi một người không phải là chủ sở hữu đất;

– Luật dân sự xác định các thể thức thực hiện quyền sử dụng đất trong đời sống dân sự dựa theo kết quả xác định nội dung các quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong luật đất đai.

Chấp nhận quan niệm sở hữu theo kiểu Pháp, nhưng lại xây dựng pháp luật sở hữu tư nhân về bất động sản dựa trên quyền sử dụng đất, Bộ luật dân sự Việt Nam có cách vận dụng của riêng mình những giải pháp được ghi nhận trong pháp luật dân sự Pháp. Kết quả của sự vận dụng đó là sự ra đời của rất nhiều quy tắc tạo thành nét đặc thù của luật Việt Nam về sở hữu bất động sản.

1. Phân loại tài sản

Luật dân sự Pháp. Trong Bộ luật dân sự Napoléon, việc phân biệt giữa động sản và bất động sản được ghi nhận như một trong những giải pháp nguyên tắc cho vấn đề phân loại tài sản. Sự phân biệt này dựa trên tính chất vật lý của tài sản: bất động sản là vật không di dời được; còn động sản là vật di dời được. Cũng dựa vào tiêu chí vật lý mà các tác giả Bộ luật thiết lập sự phân biệt giữa “vật”, là những tài sản có thể nhận biết bằng giác quan tiếp xúc, và “quyền”, là tài sản được ghi nhận thông qua các công cụ của tư duy, còn gọi là các tài sản vô hình. Từ sự kết hợp hai phương pháp phân loại tài sản cơ bản này – động sản và bất động sản; vật và quyền – mà các khái niệm động sản và bất động sản vô hình (meuble et immeuble incorporels) được xây dựng, đặt cơ sở cho việc phân loại quyền tuỳ theo đối tượng tác động: một quyền được gọi là bất động sản một khi được thực hiện trên bất động sản và là động sản trong trường hợp ngược lại.

Sự vận dụng của luật dân sự Việt Nam. Luật dân sự Việt Nam phân loại tài sản hữu hình theo kiểu Pháp. Tài sản cũng được chia thành hai loại động sản và bất động sản. Cách phân loại này cũng dựa vào tiêu chí vật lý. Bởi vậy, trong danh sách bất động sản, đất đai chiếm vị trí hàng đầu, dù, như đã biết, đất không thể là tài sản thuộc sở hữu tư nhân và do đó, không phải là vật chuyển giao được. Cũng như luật của Pháp, luật Việt Nam nói rằng đất là bất động sản thứ nhất; chính trong mối quan hệ với đất mà một tài sản được coi là di dời được hoặc không di dời được và tuỳ theo tính chất đó được gọi là động sản hoặc bất động sản.

Song, do chọn điểm xuất phát giống như người làm luật của Pháp để thiết lập danh sách bất động sản, người làm luật Việt Nam đã không thể thu xếp một chỗ trong danh sách này cho quyền sử dụng đất. Hậu quả là quyền sử dụng đất đã không được xếp loại. Một số ý kiến cho rằng trong khung cảnh của Bộ luật dân sự Việt Nam, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản theo định nghĩa của Điều 188. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong luật Việt Nam hiện hành, khái niệm quyền tài sản không được đặt đối lập với khái niệm quyền nhân thân như trong luật của Pháp, mà lại được sử dụng như một công cụ để phân loại tài sản thành tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Có vẻ như theo người làm luật Việt Nam, chỉ tài sản hữu hình mới được chia thành động sản và bất động sản; quyền tài sản thuộc loại tài sản vô hình và tính chất động sản hay bất động sản của tài sản vô hình không được đặt thành vấn đề.

Theo một dự thảo Bộ luật dân sự sửa đổi, quyền sử dụng đất được ghi nhận trong danh sách bất động sản. Tuy nhiên, trong điều kiện quan niệm về quyền tài sản được giữ nguyên như trên, sẽ rất khó khăn trong việc xây dựng cơ sở lý luận của giải pháp theo đó quyền sử dụng đất là một bất động sản.

2. Chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng

Luật dân sự Pháp. Trong luật của Pháp, việc tổ chức các mối quan hệ láng giềng (rapports de voisinage) là công việc trung tâm của người làm luật trong khuôn khổ xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản như là một phần của luật về sở hữu tư nhân. Tư tưởng xuất phát để xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản bao gồm hai yếu tố.

Một là, bất động sản thuộc về một tư nhân, như là một khái niệm sơ cấp, cơ sở của luật về tài sản, được hình dung như một phần của lãnh thổ và do đó, gắn liền với những phần khác của lãnh thổ, là các bất động sản thuộc sở hữu của người khác. Nói rõ hơn, bất động sản tư nhân chỉ có thể tồn tại trong cộng đồng láng giềng.

Hai là, trong điều kiện bất động sản tư nhân tồn tại bắt buộc trong cộng đồng láng giềng, quy tắc theo đó chủ sở hữu có quyền tuyệt đối, độc quyền đối với bất động sản của mình phải bao hàm quy tắc theo đó, chủ sở hữu có nghĩa vụ tôn trọng các quyền tuyệt đối và độc quyền của người láng giềng đối với bất động sản của họ.

Ba vấn đề lớn phát sinh trong quá trình tổ chức các mối quan hệ láng giềng dựa theo tư tuởng xuất phát đó:

1. Để mỗi chủ sở hữu được tự do thực hiện các quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu của mình và không xâm phạm đến quyền của chủ sở hữu láng giềng đối với bất động sản của họ, cần phải làm rõ ranh giới của các bất động sản;

2. Việc khai thác một bất động sản, trong những trường hợp nhất định và trong điều kiện các bất động sản liên kết với nhau, có thể đòi hỏi việc thiết lập một mối quan hệ đặc thù, đặc trưng bởi việc một bất động sản phải giữ vai trò phục vụ cho một bất động sản khác. Cần phải làm rõ mối quan hệ phục vụ ấy;

3. Chủ sở hữu bất động sản sống trong quan hệ láng giềng và cuộc sống của những người láng giềng có những yêu cầu mà để đáp ứng những yêu cầu đó, mỗi chủ sở hữu phải chấp nhận hy sinh hoặc giới hạn các quyền tự do của mình. Việc hy sinh hoặc giới hạn đó được thể hiện dưới hình thức thực hiện các nghĩa vụ láng giềng. Cần làm rõ nội dung và thể thức thực hiện các nghĩa vụ ấy.

Giải quyết ba vấn đề lớn đó đồng thời cũng là việc xây dựng các quy tắc thuộc ba chế định lớn: xác định ranh giới bất động sản (délimitation de l’immeuble), sử dụng bất động sản liền kề (servitudes) và nghĩa vụ láng giềng (obligations de voisinage). Đây cũng là ba chế định cơ bản của chế độ pháp lý về bất động sản trong quan hệ láng giềng.

Sự vận dụng của luật Việt Nam. Trong luật Việt Nam hiện hành, quyền sử dụng đất, về phương diện thực hiện quyền, hoá thân vào chính đối tượng của nó, tức là một phần đất. Để xây dựng chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng, luật dân sự Việt nam đối xử với người sử dụng đất theo cùng một cách như luật dân sự Pháp đối với người chủ sở hữu đất. Vậy, quyền sử dụng đất trong luật Việt nam cũng được giới hạn trong không gian bằng kỹ thuật cắm cọc mốc hoặc dựng hàng rào; người có quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ láng giềng, như quyền thoát nước mưa, nước thải; phần đất đối tượng của quyền sử dụng đất có thể phải chấp nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được thừa nhận cho phần đất lân cận trong những trường hợp do pháp luật quy định. Nói chung, việc nghiên cứu chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng theo luật Việt Nam có thể được thực hiện theo một đề cương tương tự như đề cương kinh điển được chấp nhận trong luật của Pháp để tìm hiểu về quyền sở hữu đất trong quan hệ láng giềng.

Trong các chương của Bộ luật dân sự có các quy định liên quan đến tài sản, có lẽ chương có các quy định về bất động sản trong quan hệ láng giềng là chương thú vị nhất. Thú vị, bởi được xây dựng trong khung cảnh của một hệ thống pháp lý thừa nhận sở hữu toàn dân về đất đai, chế độ pháp lý về bất động sản quan hệ láng giềng lại ghi nhận tính chất cá nhân rất đậm nét của quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có một tập hợp các quyền đối với phần đất được giới hạn thuộc quyền sử dụng của mình, một tập hợp quyền mà trong chừng mực nào đó có thể nói là có những yếu tố đặc trưng rất cơ bản của chủ quyền lãnh thổ (souveraineté) theo nghĩa đích thực của từ ngữ. Đặc biệt, với quy định tại BLDS Điều 270 khoản 2 theo đó, người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới theo khuôn viên đất, người ta hầu như không còn thấy sự khác biệt giữa quyền sở hữu tư nhân về đất trong luật của Pháp và quyền của tư nhân sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân trong luật Việt Nam.

3. Xác lập quyền sử dụng đất

Học thuyết pháp lý của Pháp cho rằng quyền sở hữu có thể được xác lập theo một trong hai cách: 1. Bằng con đường chuyển giao, chủ sở hữu sau tiếp nhận quyền từ chủ sở hữu trước, do hiệu lực của một hợp đồng, một giao dịch đơn phương (di chúc) hoặc theo quy định của pháp luật (thừa kế theo pháp luật); 2. Một cách trực tiếp, bằng việc chiếm giữ (occupation) hoặc chiếm hữu (possession). Tuy nhiên, trong luật của Pháp, quyền sở hữu đối với bất động sản không thể được xác lập bằng cách chiếm giữ: bất động sản vô chủ trong luật của Pháp thuộc sở hữu Nhà nước. Giải pháp này cũng được ghi nhận trong luật Việt Nam.

Quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam cũng được xác lập do được chuyển giao hoặc một cách trực tiếp. Nhưng cách thức xác lập cụ thể được xác định phù hợp với đặc điểm của quyền sử dụng đất.

3.1. Xác lập trực tiếp

3.1.1. Giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất.

Hợp đồng hành chính. Có thể định nghĩa chung việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất như là các giao dịch mà theo đó, Nhà nước, thông qua vai trò của một cơ quan được chỉ định theo pháp luật, chuyển giao một phần đất cho một chủ thể của quan hệ pháp luật để sử dụng. Giao dịch này có đầy đủ các yếu tố của một hợp đồng, đặc biệt là có việc đề nghị và chấp nhận đề nghị xác lập giao dịch, có sự gặp gỡ ý chí của các bên… Tuy nhiên, không thể nói rằng giao đất và cho thuê đất là các hợp đồng chịu sự chi phối của luật chung về hợp đồng. Việc xác lập các giao dịch giao đất và cho thuê đất, trong khung cảnh của luật Việt Nam hiện hành, là kết quả của những nỗ lực vận động của người muốn sử dụng đất đối với cơ quan có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất, trên cơ sở tuân thủ các quy tắc thuộc chế độ pháp lý về dịch vụ công. Hơn nữa, các điều khoản thuộc nội dung của giao dịch giao đất hoặc cho thuê đất thường là sự thể hiện thẩm quyền của cơ quan giao đất hoặc cho thuê đất trong mối quan hệ với người muốn có đất để sử dụng. Trong chừng mực nào đó, có thể coi các giao dịch giao đất hoặc cho thuê đất như là các hợp đồng hành chính chịu sự chi phối của luật đất đai. Bộ luật dân sự hiện hành, về phần mình, chỉ nhắc đến quyền sử dụng đất như là các tài sản hiện hữu mà không bận tâm đến nguồn gốc của nó.

3.1.2. Sáp nhập

Quyền sử dụng đất là vật chính. Pháp luật dân sự Việt Nam thừa nhận rằng quyền sở hữu có thể sinh ra quyền sở hữu bằng cách sáp nhập, giống như quyền sở hữu trong luật của Pháp. Thế nhưng, trong điều kiện quyền sở hữu đất đai là của toàn dân, quy tắc này đã được cải biên để trong các trường hợp sáp nhập bất động sản, quyền sử dụng đất, chứ không phải quyền sở hữu đất, được coi như vật chính mà quanh vật đó, các giải pháp về sáp nhâp tài sản được xây dựng.

Trên nguyên tắc, người có quyền sử dụng đất là chủ sở hữu đối với những gì do đất sản sinh ra. Người có quyền sử dụng đất cũng có quyền sở hữu đối với cây trồng và vật kiến trúc gắn vào đất thuộc quyền sử dụng của mình, với điều kiện bồi thường thoả đáng cho người trồng cây hoặc người xây dựng, trong trường hợp việc trồng cây hoặc xây dựng được thực hiện bằng chi phí của người khác. Thực ra, không hẳn câu chữ của luật hiện hành cho phép rút ra các quy tắc có tác dụng xác lập quyền sở hữu của người sử dụng đất đối với các tài sản sáp nhập vào đất. Thậm chí trong một số trường hợp, các phân tích câu chữ của luật viết còn dẫn đến kết luận theo đó, người sử dụng đất mà sáp nhập trái phép tài sản của người khác vào đất thuộc quyền sử dụng của mình có thể mất quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hình như những kết luận như thế không nằm trong dự kiến của người làm luật khi xây dựng chế định sáp nhập. Đối với người làm luật Việt Nam, quyền sử dụng đất luôn được coi như tâm điểm của quá trình sáp nhập tài sản, cũng như đối với người Pháp, quyền sở hữu đất giữ vị trí tâm điểm đó.

Một cách ngoại lệ, việc một vật sáp nhập một cách tự nhiên vào đất lại có tác dụng xác lập quyền sở hữu đối với vật đó cho chủ sở hữu đất, tức Nhà nước, chứ không phải cho người sử dụng đất. Ví dụ điển hình là trường hợp đất bồi do sự lắng đọng của phù sa..Nói cách khác, luật Việt Nam không thừa nhận việc dùng quyền sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không thể đòi hỏi quyền sử dụng đối với phần đất bên ngoài ranh giới thửa đất đã được xác định trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất. Đây là điểm khác biệt đáng chú ý giữa chế độ sáp nhập bất động sản trong luật Việt Nam so với chế độ sáp nhập bất động sản trong luật của Pháp.

3.1.3. Xác lập quyền theo thời hiệu

Thừa nhận việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Trong logique của cơ chế xác lập ban đầu đối với quyền sử dụng đất được xây dựng trong luật đất đai hiện hành, thì quyền này không thể được xác lập theo thời hiệu. Có thể hình dung:

1. Do hiệu lực của việc ngưng áp dụng không điều kiện pháp luật của các chế độ cũ mà khi hệ thống pháp luật mới được thi hành, không ai, trừ Nhà nước, có quyền đối với đất. Chính Nhà nước là người trao quyền sử dụng đất cho một chủ thể nào đó của quan hệ pháp luật, thông qua việc giao đất hoặc cho thuê đất. Các giao dịch giao đất hoặc cho thuê đất, về phần mình, được đăng ký vào sổ địa chính và sau khi thủ tục đăng ký hoàn tất, người được giao đất hoặc người thuê đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Việc chuyển quyền sử dụng đất, dù theo hợp đồng hay bằng con đường thừa kế, đều được đặt dưới sự kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai và cũng phải được đăng ký vào sổ địa chính. Việc đăng ký bao gồm việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người sử dụng đất trước đó và việc cấp giấy chứng nhận mới cho người nhận chuyển nhượng. .

Trong các điều kiện ấy, chỉ cần thiết lập quy tắc theo đó, quyền sử dụng đất chỉ được xác lập bằng việc đăng ký vào sổ địa chính, thì việc xác lập quyền sử dụng đất theo thời hiệu sẽ bị loại trừ. Một số nước trên thế giới như Đức, Australia chọn cách này để giải quyết vấn đề xác lập quyền sở hữu và bằng chứng về quyền sở hữu đối với bất động sản.

Tuy nhiên, luật Việt Nam tỏ ra chưa sẵn sàng để tiếp nhận giải pháp này. Như đã biết, chế định quyền sử dụng đất chỉ mới được xây dựng trong luật Vịệt Nam hiện đại, trong khi phần lớn đất đai có thể khai thác được đã được các chủ thể của quan hệ pháp luật chiếm giữ từ rất lâu. Dưới các nền pháp luật trước đây, các vụ chiếm giữ ấy có thể có hoặc không có căn cứ hợp pháp. Việc áp dụng hệ thống pháp luật đất đai mới làm phát sinh vấn đề hợp thức hoá các trường hợp chiếm giữ này theo những điều kiện do pháp luật mới quy định. Những người chiếm giữ đất mà có đủ các điều kiện ấy, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhưng cho đến khi việc hợp thức hoá cho kết quả thuận lợi, người chiếm giữ đất được tiếp tục sử dụng đất. Ta nói rằng người sử dụng đất mà chưa được chính thức hoá quyền của mình trong quan hệ với Nhà nước là người có quyền sử dụng đất tiềm tàng (droit d’usage du sol virtuel). Người có quyền sử dụng đất tiềm tàng được thừa nhận có một số quyền của người sử dụng đất hợp pháp; thậm chí, trong một vài trường hợp (như khi cần thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nợ vay), còn được đồng hoá với người sử dụng đất hợp pháp.

Mặt khác, không loại trừ khả năng việc hợp thức hoá quyền sử dụng đất của người chiếm giữ đất được thực hiện với sự nhầm lẫn và cuối cùng quyền sử dụng đất đã được đăng ký cho người không có đủ các điều kiện do pháp luật quy định. Luật hiện hành thừa nhận rằng người bị thiệt hại do việc thừa nhận sai lầm quyền sử dụng đất cho người khác có quyền kiện ra Toà án để yêu cầu bảo vệ các quyền và lợi ích bị xâm hại của mình. Trên thực tế, người bị thiệt hại đồng thời cũng là người có quyền sử dụng đất tiềm tàng được nói ở trên.

Nói tóm lại, đăng ký vào sổ địa chính không phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất trong luật thực định Việt Nam. Trong điều kiện quyền sử dụng đất là một quyền đối vật bất động sản, giải pháp vừa nêu mở ra cơ hội cho việc xác lập quyền này do hiệu lực của một vụ chiếm hữu liên tục trong một thời gian dài. Suy cho cùng, xác lập quyền sử dụng đất theo thời hiệu là căn cứ xác lập trực tiếp duy nhất đối với quyền này thuộc phạm vi điều chỉnh của luật dân sự Việt Nam. Cần nhấn mạnh rằng đối tượng của việc chiếm hữu được phân tích ở trên là quyền sử dụng đất chứ không phải đất. Bởi vậy, để có thể có được việc xác lập quyền theo thời hiệu, điều cần thiết là phải có một quyền sử dụng đất được xác lập hợp lệ, nghĩa là do hiệu lực của một vụ giao đất hoặc cho thuê đất. Việc xác lập quyền sử dụng đất theo thời hiệu cũng có thể được thừa nhận đối với người chiếm hữu một quyền sử dụng đất tiềm tàng được phân tích ở trên.

Tuy nhiên, tất cả những phân tích trên đây được thực hiện theo logique của học thuyết được xây dựng từ những chất liệu vay mượn từ luật học Pháp, và chỉ là kết quả nhìn nhận luật Việt Nam qua lăng kính Pháp. Pháp luật tài sản Việt Nam hiện hành chỉ chính thức ghi nhận khả năng xác lập theo thời hiệu đối với quyền sở hữu và đối tượng của việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu là các động sản và bất động sản. Ta đã biết rằng tính chất bất động sản hay động sản của quyền sử dụng đất chưa được làm rõ. Hơn nữa, chiếm hữu, trong quan niệm của luật Việt Nam hiện hành, là một thành phần, một phần nội dung của quyền sở hữu, chứ không phải là biểu hiện bề ngoài của việc thực hiện một quyền như trong quan niệm của luật latinh. Khái niệm “chiếm hữu quyền sử dụng đất” (possession du droit d’usage du sol) rất khó có điều kiện hình thành trong một khung cảnh pháp lý như thế.

3.2. Xác lập thông qua chuyển giao

Tính chất chuyển giao được của quyền sử dụng đất. Để xác định các quyền của người sử dụng đất, người làm luật đất đai sử dụng các công cụ của luật dân sự, đúng hơn là sử dụng các khái niệm của pháp luật tài sản mà người làm luật dân sự dùng để mô tả các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình. Với cách làm đó, quyền sử dụng đất được coi như quyền sở hữu đất có giới hạn: các quyền của người sử dụng đất là các quyền của chủ sở hữu đối với đất; nhưng không phải quyền nào của chủ sở hữu đối với đất cũng được trao cho người sử dụng đất. Việc xác định nội dung của quyền sử dụng đất tuỳ thuộc vào chính sách đất đai được áp dụng trong từng thời kỳ.
Trong khung cảnh của luật hiện hành, không phải quyền sử dụng đất nào cũng chuyển giao được một cách độc lập. Theo Luật đất đai 2003, quyền sử dụng đất xác lập từ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức có tư cách pháp nhân thì có giá trị tài sản và chuyển nhượng được; cùng giải pháp được áp dụng cho quyền sử dụng đất được giao cho hộ gia đình hoặc cá nhân. Trái lại, nếu quyền sử dụng đất được xác lập do hiệu lực của một hợp đồng thuê đất, thì người thuê chỉ có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất và chỉ có quyền chuyển nhượng các tài sản đó.
Thể thức chuyển giao. Thừa nhận giá trị tài sản và tính chất chuyển giao được của quyền sử dụng đất, nhưng người làm luật Việt Nam không muốn xếp quyền sử dụng đất ngang hàng với các tài sản bình thường. Vả lại, với tư cách là người thực hiện quyền của chủ sở hữu đất, Nhà nước luôn mong muốn bảo đảm việc đất được giao cho người thực sự có khả năng sử dụng, khai thác. Bởi vậy, việc chuyển giao quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam được đặt dưới sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai và chỉ được tiến hành một khi được Nhà nước cho phép. Các yêu cầu đó đã khiến người làm luật Việt Nam không có điều kiện tham khảo, vận dụng luật của các nước khác để hoàn thiện chế độ pháp lý về chuyển giao quyền sử dụng đất, đặc biệt về các điều kiện và thủ tục chuyển giao. Chế độ chuyển giao quyền sử dụng đất trở thành cái gì đó rất riêng của luật Việt Nam. . .

Hiệu lực của việc chuyển giao. Đáng lý ra, Bộ luật dân sự Việt Nam chỉ quy định hiệu lực của việc chuyển giao quyền sử dụng đất trong mối quan hệ giữa hai bên trong giao dịch; xác định hiệu lực chuyển giao trong mối quan hệ với Nhà nuớc là vấn đề của luật đất đai. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự lại làm cả công việc của luật đất đai và xác định rằng do hiệu lực của việc chuyển giao quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn.

Thực ra, trong quan hệ với Nhà nước, người nhận chuyển nhượng là người thay thế người chuyển nhượng ở vị trí người được giao đất và đảm nhận các quyền và nghĩa vụ của người này, trong đó có cả quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đó. Qua lăng kính luật của Pháp, ta nói rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong luật Việt Nam hiện hành mang tính chất cơ bản của một vụ chuyển nhượng hợp đồng (cession de contrat) theo nghĩa được xây dựng trong luật của Pháp. Hẳn chính vì thừa nhận rằng người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay thế người chuyển nhượng trong mối quan hệ với Nhà nuớc mà người làm luật đất đai và luật dân sự đã không đặt vấn đề xác định các quyền của người nhận chuyển nhượng đối với đất.

Trong trường hợp quyền sử dụng đất được xác lập do hiệu lực của một hợp đồng thuê đất, thì như đã biết, người sử dụng đất chỉ có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất. Việc chuyển nhượng các tài sản này được thực hiện theo các quy định liên quan trong luật dân sự Điều đáng chú ý là việc chuyển nhượng tài sản gắn liền vơi đất sẽ có tác dụng xác lập quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng. Thế nhưng, việc xác lập này lại không có nguồn gốc từ việc chuyển quyền của người chuyển nhượng. Đơn giản, người nhận chuyển nhượng sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã xác định. Tất cả những điều đó có nghĩa rằng việc chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất có tác dụng chuyển nhượng bắt buộc hợp đồng thuê đất từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng.

Kết luận

Không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai không phải là giải pháp đặc trưng của hệ thống pháp luật XHCN: đất đai ở Anh từ bao đời nay vẫn thuộc Vương Quyền. Thế nhưng người sử dụng đất ở Anh có những quyền hạn rộng rãi và không hề cảm thấy gò bó trong mối quan hệ với chủ đất. Đối với luật Việt Nam, vấn đề quan trọng nhất, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là làm thế nào dung hoà các lợi ích trái ngược liên quan đến đất của một bên là người sử dụng đất và bên kia là chủ sở hữu đất. Để giải quyết vấn đề đó, việc hoàn thiện chế định quyền sử dụng đất theo hướng mở rộng các quyền của người sử dụng đối với đất là việc cần thiết. Có thể nói rằng trong điều kiện luật dân sự Việt nam xây dựng quan niệm sở hữu theo kiểu latinh, việc hoàn thiện chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong đời sống dân sự hẳn sẽ là cơ hội để các chế định trong luật sở hữu bất động sản của các nước theo văn hoá pháp lý romano-germanique, trong đó có Pháp, tiếp tục được vận dụng trong hoàn cảnh, điều kiện của luật Việt Nam.

Cần nhấn mạnh rằng cho đến nay, tính chất pháp lý của quyền sử dụng đất vẫn chưa được làm rõ trong luật học Việt Nam. Việc coi quyền sử dụng đất như là một loại quyền sở hữu hạn chế chỉ là một giải pháp tạm, được chấp nhận nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân tích việc thực hiện quyền sử dụng đất trong đời sống dân sự. Quyền sở hữu, theo nghĩa của Điều 544 BLDS Pháp và được vận dụng trong luật dân sự Việt Nam, là một quyền tuyệt đối, riêng biệt và tồn tại lâu dài. Các tính chất ấy được bảo tồn ngay cả trong điều kiện các giới hạn đối với quyền sở hữu được ghi nhận ngày càng nhiều trong luật đương đại của các nước. Quyền sử dụng đất trong luật thực định Việt Nam không có các tính chất đó. Thế nhưng, quyền sử dụng đất không thể được đồng hoá với quyền sở hữu bề mặt (droit de superficie) theo nghĩa của luật phương Tây, bởi người sử dụng đất không chỉ có quyền sở hữu đối với các vật kiến trúc và cây trồng gắn liền với đất, mà còn có một quyền trực tiếp, mang đầy đủ tính chất của một quyền đối vật (droit réel), đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Có thể nghĩ rằng có nhiều nét tương đồng giữa người sử dụng đất trong luật Việt nam và người sử dụng đất (tenancier) trong luật của Anh hoặc người được nhượng quyền (concessionnaire) theo một hợp đồng nhượng quyền bất động sản trong luật của Pháp. Nhưng hẳn còn phải mất nhiều thời gian để tính chất pháp lý của quyền sử dụng đất được xác định rõ trong luật dân sự Việt Nam.

SOURCE: CHƯA ĐƯỢC CẬP NHẬT – TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN