I. Khái niệm và đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê tài sản
1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản
Theo điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định : “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên , theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để dử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê tài sản
- Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù:
- Khoản tiền bên thuê trả cho bên có tài sản cho thuê là khoản đền bù. Khoản đền bù nhiều hay ít là do thỏa thuận của các bên và dựa trên căn cứ giá , thời hạn thuê và giá trị sử dụng của vật thuê
- Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ:
- Bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê và tiền thuê như đã thỏa thuận. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê giao tài sản để sử dụng, bên cho thuê có quyền yêu câu bên thuê sử dụng đúng mục đích, phương thức, công dụng, thời hạn, trả lại tài sản thuê, tiền thuê
- Có thể là hợp đồng ưng thuận hoặc hợp đồng thực tế:
- Tùy từng trường hợp mà hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng ưng thuận hay họp đồng thực tế. Nếu các bên không có thỏa thuận khác về thời điểm có hiệu lực thì hợp đồng thuê tài sản là một hợp đồng ưng thuận bởi tại thời điểm giao kết, họp đồng đã phát sinh hiệu lực dù tài sản thuê chưa được chuyển giao thực tế. Nếu các bên đã thỏa thuận hợp đồng chỉ có hiệu lực khi bên cho thuê đã chuyển giao tài sản thuê cho bên thuê thì hợp đồng đó là một hợp đồng thực tế.
II. Đối tượng và ý nghĩa hợp đồng thuê tài sản
1. Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản:
- Tài sản thuê phải là vật đặc định và vật không tiêu hao vì theo quy định của hợp đồng thuê tài sản khi hết thời hạn của hợp đồng, bên thuê phải trả lại đúng tài sản đã thuê.
+ Vật đặc định là vật phân biệt được với các vật khác bằng những đặc điểm riêng về ký hiệu, hình dáng, màu sắc, chất liệu, đặc tính, vị trí. Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật đặc định thì phải giao đúng vật đó.
+ Vật không tiêu hao là vật khi đã qua sử dụng nhiều lần mà cơ bản vẫn giữ được tính chất, hình dáng và tính năng sử dụng ban đầu.
- Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản có thể là:
+ Động sản hoặc bất động sản
+ Quyền sử dụng đất
+ Đất ở các khu công nghiệp, khu chế xuất và các cơ sở kinh doanh khác
2. Ý nghĩa của hợp đồng thuê tài sản:
– Là căn cứ pháp lí phát sinh quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản của bên thuê. Thông qua hợp đồng thuê tài sản, chủ sở hữu tài sản cho thuê đã thực hiện quyền năng sử dụng tài sản của mình thông qua hành vi của người thuê
- Là căn cứ hợp pháp cho các bên khai thác triệt để tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng chưa khai thác hết tiềm năng, công suất, tránh lãng phí.
- Là phương tiện pháp lí nhằm khắc phục tình trạng nhà sản xuất kinh doanh không có đủ tư liệu sản xuất vẫn có thể tiến hành sản xuất, kinh doanh qua việc sử dụng tài sản thuê.
III. Chủ thể, quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thuê tài sản
- Chủ thể của hợp đồng thuê tài sản gồm bên thuê và bên cho thuê.
- Chủ thể của hợp đồng thuê tài sản có thể là tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, các doanh nghiệp, công dân Việt Nam, công dân nước ngoài…
1. Bên cho thuê:
Chủ sở hữu tài sản thuê hoặc chủ thể có quyền cho thuê tài sản
Lưu ý: Xác định bên cho thuê trong các trường hợp bên cho thuê không phải chủ sở hữu tài sản thuê, Tài sản thuê thuộc sở hữu chung, Tài sản thuê chịu qui chế pháp lí riêng; Bên cho thuê phải tuân thủ các điều kiện nhất định đối với một số hợp đồng thuê nhất định.
+ Trong trường hợp bên cho thuê không phải chủ sở hữu tài sản thuê thì cần có văn bản ủy quyền.
+ Trong trường hợp tài sản thuê thuộc sở hữu chung , phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu chung.
+ Trong trường hợp tài sản thuê chịu qui chế pháp lí riêng ( thuê nhà thuộ sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội) phải tuân thủ các quy định của nhà nước.
VD: Hai vợ chồng A và B có căn nhà là tài sản chung của vợ chồng. Bà B tự ý ký hợp đồng cho ông X thuê căn nhà đó. Sau đó, ông A biết và phản đối? Hỏi tình huống này sẽ đượ giải quyết như thế nào?
Trả lời: Về nguyên tắc, hợp đồng có thể bị vô hiệu do vi phạm nguyên tắc. Trong trường hợp cho thuê tài sản chung thì đều phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu chung. Trong trường hợp này thì cần có sự đồng ý của cả ông A và bà B trong hợp đồng thuê (thể hiện bằng chữ kí). Nếu không sẽ bị vi phạm về hình thức.
a. Nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản
– Giao tài sản thuê
Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.
Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
– Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
– Sửa chữa tài sản;
– Giảm giá thuê;
– Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
– Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê
Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
b. Quyền của bên cho thuê
– Quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê
Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê đúng thời hạn thỏa thuận và có thể yêu cầu kí cược thế chấp. Nếu các bên không thỏa thuận được thời hạn trả tiền thì xác định theo mục đích thuê.
Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
– Quyền yêu cầu bên thuê trả tài sản thuê
Hết hạn hợp đồng, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tài sản thuê trong tình trạng bình thường. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.
Nếu các bên có thỏa thuận về tỉ lệ hao mòn thì tài sản phải trong tình trạng như đã thỏa thuận.
2. Bên thuê tài sản:
có thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, pháp nhân, nhà nước…phải có đủ năng lực hành vi dân sự (đối với cá nhân), năng lực pháp luật dân sự (đối với pháp nhân) phù hợp theo quy định của pháp luật.
a. Nghĩa vụ của bên thuê tài sản
– Trả tiền thuê
Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
– Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
– Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích
Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
– Trả lại tài sản thuê
Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.
Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.
Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.
Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
b) Quyền của bên thuê
– Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Trường hợp này hình thành 2 quan hệ thuê:
– Quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê
– Quan hệ giữa bên thuê và bên thuê lại
Trong cả hai quan hệ này các bên phải chịu trách nhiệm dân sự theo hợp đồng mình giao kết.
IV. Giá thuê và thời hạn cho thuê tài sản
1. Giá thuê
Theo điều 473 BLDS 2015 quy định:
1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác
2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê
Vd: Hợp đồng thuê phòng trọ: Chủ nhà và sinh viên thỏa thuận giá thuê hợp lý như 1 tr 500 đ/ tháng
2. Thời hạn thuê
Theo điều 474 BLDS 2015:
- Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
- Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
=> Như vậy bên cho thuê sẽ gặp bất lợi khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê trong những trường hợp cấp thiết phải chấm dứt như: bán lại nhà đang cho thuê…