Mua đất bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng có hợp lệ không?

NỘI DUNG YÊU CẦU

Tôi đang tìm hiểu mua 1 mảnh đất nông nghiệp 60m2 hiện tại đã xây nhà 2 tầng từ ông A. Năm 2018 ông A mua của ông B viết tay không có sổ không có công chứng. Ông B được bà C chuyển nhượng cho bằng hình thức viết tay tặng đất năm 2016 cũng chỉ viết tay và có người làm chứng. Hiện tại giấy tờ thì có các loại giấy sau:

1: Văn bản bàn giao đất nông nghiệp cho bà C ( Từ năm 1990)

2: Giấy chuyển nhượng (tặng cho đất) của Bà C cho ông B năm 2016

3: Giấy chuyển nhượng đất của ông B cho ông A năm 2018 có chữ ký của người làm chứng

Vậy tôi muốn hỏi:

1. Giấy tờ như vậy có hợp lệ không? và khi tôi mua có xảy ra việc gì không?

2. nếu tôi mua thì bây giờ cần làm những giấy tờ gì để cho hợp lệ với pháp luật?

3. Sau này tôi muốn chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang thổ cư để làm sổ đỏ có được không? Nếu được thì cách thức chuyển như thế nào?

Xin cảm ơn!

Công ty Luật TNHH LVN GROUP xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Luật đất đai 2013

– Bộ luật dân sự 2015

1. Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay như vậy có hợp lệ không? 

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền khi bảo đảm thời điểm thực hiện quyền và điều kiện thực hiện quyền quy định tại Điều 168 và Điều 188 của Luật Đất đai, cụ thể:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

…”

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó thì thửa đất nông nghiệp cần phải đáp ứng các tiêu chí trên, trong đó thửa đất muốn chuyển nhượng/tặng cho phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Hơn nữa, Tại Điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013 quy định về hình thức văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản b điều này.”

Theo quy định trên, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được công chứng, chứng thực mới phát sinh giá trị pháp lý. Trường hợp giao dịch được xác lập không tuân thủ đúng quy định về hình thức của văn bản thì có thể bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Như vậy, trong trường hợp mua bán đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ và chỉ có người làm chứng và kí tên vào hợp đồng viết tay không được công chứng thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là không hợp pháp.

Trường hợp này, việc anh tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng đất từ ông A (bằng giấy viết tay) sẽ gặp rất nhiều rủi ro vì thửa đất không đáp ứng được điều kiện để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Nếu tôi mua thì bây giờ cần làm những giấy tờ gì để cho hợp lệ với pháp luật? 

Trường hợp nếu anh vẫn muốn mua thửa đất này thì trước khi thực hiện giao dịch, bên chuyển nhượng/tặng cho (bà C) phải thực hiện các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đất được cấp giấy chứng nhận thì mới đủ điều kiện để thực hiẹn các giao dịch trên.

3. Có thể chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư để làm sổ đỏ không? Trình tự, thủ tục thực hiện

3.1 Có thể chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư không?

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 52; Điểm d, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 1, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp dưới đây khi chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đấtphải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

3.2 Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó đã quy định: “Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính”.

Hồ sơ quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất đã quy định tại Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

– Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

– Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.