Nguyên tắc kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án

Khách hàng: ​Thưa Luật sư, Luật sư hãy cho biết kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ là một biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự.

Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của LVN Group của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Về cơ sở pháp lý:  Luật thi hành án dân sự năm 2014

1. Nguyên tắc thi hành biện pháp kê biên, bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất để thi hành án

Theo Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015) quy định chế độ sở hữu đất đai:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.  

Như vậy, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất ở Việt Nam có tính chất đặc thù. Có quan điểm cho rằng:

“Nhà nước có quyền sở hữu đất đai, người sử dụng đất cũng có quyền sở hữu đất đai bằng việc Nhà nước ghi nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thừa nhận này chính là Nhà nước đã thừa nhận hình thức sở hữu đất đai có điều kiện, nói cách khác đây gọi là hình thức sở hữu kép đối với đất đai”(1).

Tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi sự khác nhau về cả nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

– Quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên thủy (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.

– Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Mặt khác, không phải chủ sử dụng đất nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất.

– Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là quyền phụ thuộc. Sự phụ thuộc này thể hiện là người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi nhất định (về diện tích đất, thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất). Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án nên vẫn phải bảo đảm các nguyên tắc chung khi cưỡng chế thi hành án là:

+ Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung bản án quyết định; tính chất mức độ, nghĩa vụ thi hành án, điều kiện của người phải thi hành án; đề nghị của đương sự và tình hình thực tế ở địa phương;

+ Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế sau khi đã hết thời gian tự nguyện thi hành án. Trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án- Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án;

+ Chỉ kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án khi có căn cứ khẳng định tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người phải thi hành án và do họ đang quản lý sử dụng hoặc do người thứ ba giữ;

+ Chỉ kê biên tài sản tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết khác; tuy nhiên, nguyên tắc này cũng có ngoại lệ được xem xét và cân nhắc khi người phải thi hành án chỉ có tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án và tài sản đó không thể phân chia được hoặc khi phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản đó;

+ Không được kê biên những tài sản mà pháp luật quy định không được kê biên;

+ Không tổ chức cưỡng chế trong các thời điểm: Từ 22 giờ đến 06 giờ sáng hôm sau; trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết Nguyên đán; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách – khi họ là người phải thi hành án. Do tính chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất như đã được đề cập phân tích ở trên, bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi kê biên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau:

+ Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó; 

+ Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải thi hành án có tài sản gắn liền tài sản trên đất thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất;

+ Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó.

2. Khái niệm thi hành án 

Với góc độ ngôn ngữ, thì thi hành là việc thực hiện điều đã chính thức quyết định. Trong thuật ngữ luật học thì thi hành án được hiểu là thực hiện bản án, quyết định của tòa án, là việc đưa các bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật ra thi hành trên thực tế. Bản án, quyết định là văn bản pháp lý của Tòa án tuyên tại phiên tòa, giải quyết các vấn đề trong vụ án hình sự, dân sự, hôn nhân gia đình, lao động, hành chính,… Tuy nhiên, dưới góc độ này thì góc độ tiếp cận thi hành án còn hẹp, vì không chỉ có bản án, quyết định của Tòa án cần được thi hành mà còn có quyết định của Trọng tài, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh cũng cần được thi hành.

Với góc độ bao quát nhất thì Thi hành án là thủ tục tổ tụng tư pháp do cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền tiến hành để thi hành bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước, tổ chức khác do pháp luật quy định nhằm bảo đảm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp cả các cơ quan, tổ chức và cá nhân.

Dưới đây sẽ là những vướng mắc trong việc kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án

3. Xác định quyền sử dụng đất thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất

Điều 110 Luật thi hành án dân sự quy định:

“Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải THA thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Như vậy, người phải thi hành án chưa được cấp GCNQSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì Chấp hành viên vẫn có thể kê biên, xử lý để THA. Thông thường chủ sử dụng đất sẽ có đầy đủ các quyền năng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất của mình theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai khi đã được cấp GCNQSDĐ (chỉ giới hạn khi đất có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án và không còn thời hạn sử dụng đất).

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai quy định về trường hợp được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không phải nộp tiền sử dụng.

4. Xác định chủ sử dụng đất là hộ gia đình khi kê biên bán đấu giá tài sản thi hành án

Biện pháp kê biên tài sản là quyền sử dụng đất được áp dụng khi người phải THA phải thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Để tiến hành kê biên tài sản, Chấp hành viên hoặc người được thi hành án phải tiến hành xác minh tài sản của người phải thi hành án và khi có căn cứ cho thấy người phải thi hành án có tài sản nhưng không tự nguyện thi hành án  thì Chấp hành viên mới tiến hành kê biên để thi hành án. Thực tiễn thi hành án cho thấy, việc xác định chế độ sở hữu, sử dụng là tài sản của hộ gia đình là một vấn đề rất khó đối với Chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự. Cụ thể là:

Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình mà người phải thi hành án đồng thời là người đại diện hộ đứng tên trên GCNQSDĐ thì Chấp hành viên thực hiện việc kê biên và thông báo cho các thành viên trong hộ tiến hành khởi kiện để phân chia tài sản thuộc quyền sử dụng của họ. Nếu hết thời hạn 30 ngày mà không có ai khởi kiện thì Chấp hành viên cũng không thể tiến hành các bước tiếp theo của như định giá, bán đấu giá tài sản đó để thi hành án. Điều 74 Luật THADS quy định: “Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu chủ sở hữu chung không khởi kiện thì người được thi hành án hoặc Chấp hành viên có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để đảm bảo thi hành án”.

5. Kê biên bán đấu giá là quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở để thi hành án

Khoản 2 Điều 95 Luật thi hành án dân sự quy định: Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà. Theo quy định này thì Chấp hành viên chỉ có thể kê biên nhà ở trong các trường hợp:

+ Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của người phải thi hành án;

+ Nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác và người này đồng ý để Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản bảo đảm thi hành án. Trường hợp người chủ sử dụng đất không đồng ý thì Chấp hành viên không thể kê biên được vì cho đến thời điểm hiện tại chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể xác định như thế nào là việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà để Chấp hành viên cơ quan thi hành án tiến hành việc kê biên, xử lý tài sản bảo đảm thi hành án. Quy định này gây khó khăn rất nhiều trong thực tiễn thi hành án khi người phải thi hành án có tài sản là căn nhà mà không có tài sản là quyền sử dụng đất và tuyệt đại đa số các trường hợp là trên đất của thân nhân, những người thân thích với người phải thi hành án. Do đó, việc những người này không bao giờ chấp nhận, đồng ý cho Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản để thi hành án.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luât sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.0191 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự – Công ty luật LVN Group