Những hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu.

1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt… Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) quy định:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS 2015

2.1. Tặng cho động sản

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

2.2. Tặng cho bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Lưu ý:

– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.

– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.

3. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

4. Trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu từng phần

Về nguyên tắc thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có vi phạm pháp luật phải bị huỷ bỏ, nhưng có những trường hợp mà hợp đồng có một phần vi phạm pháp luật, xong không ảnh hưởng tới nội dung của phần còn lại của hợp đồng, thì phần còn lại đó vẫn có hiệu lực pháp luật (Điểu 130 Bộ luật dân sự năm 2015). Trong trường hợp này pháp luật không buộc hợp đồng bị huỷ bỏ toàn bộ, mà chỉ huỷ bỏ phần hợp đồng có vi phạm pháp luật, phần còn lại của hợp đồng không vi phạm pháp luật thì vẫn giữ nguyên.

Để xác định hợp đồng có một phần bị vô hiệu, nhưng không làm ảnh hưỏng tối phần khác trong cùng hợp đồng, người ta thường dựa trên các tiêu chí sau:

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập giữa các bên có nhiều phần, trong đó có một phần hợp đồng bị vô hiệu (do không đáp ứng đầy đủ cả bốn điều kiện được quy định tại Điệu 117 Bộ luật dân sự năm 2015, phần còn lại không bị vô hiệu).

– Những quyền sử dụng đất (mảnh đất, thửa đất) là đối tượng của hợp đồng không bị ràng buộc với nhau, sự tách rời giữa chúng không làm mất đi công dụng, giá trị cũng như ý nghĩa pháp lý của chúng.

– Trong hợp đồng, hai phần này thể hiện tách bạch với nhau về các điều khoản chủ yếu của hợp đồng như: Diện tích, loại đất, vị trí đất, thửa đất V.V..

Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nếu một phần của hợp đồng bị vô hiệu nhưng không làm ảnh hưởng đến phần khác trong cùng hợp đồng, thì chỉ phần hợp đồng vô hiệu bị tuyên huỷ, phần còn lại của hợp đồng không vi phạm pháp luật thì vẫn có hiệu lực và được giữ nguyên.

5. Hậu quả của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả băng tiền; trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Về lý luận, khi hợp đồng vô hiệu có 3 hậu quả xảy ra:

– Hợp đồng không có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đốì với các bên;

– Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

– Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kìa thì phải bồi thường thiệt hại. Nếu các bên đều có lỗi thì mỗi bên phải bồi thường thiệt hại tương ứng vối mức độ lỗi của mình, về mặt thực tế, khi hợp đồng tặng cho bị xác định là vô hiệu thì quyển sử dụng đất được tặng cho chính là mảnh đất không còn nguyên trạng như ban đầu và xác định bên có lỗi gây ra thiệt hại để buộc phải bồi thường vô cùng khó khăn.

5.1. Về hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết

Hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu và hợp đồng được giao kết và chưa có hiệu lực giông nhau là không làm phát 

– Hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu là làm mất đi hiệu lực, hợp đồng có thể đã thực hiện được một phần hay toàn bộ. Khi hợp đồng tặng cho (quyền sử dụng đất vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho và bên được tặng cho từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu như khi chưa xác lập hợp đồng. Nếu hợp đồng chưa thực hiện thì không thực hiện; nêu hợp đồng đã thực hiện được một phần thì không thực hiện tiếp; nếu hợp đồng đã thực hiện xong toàn bộ thì bên được tặng cho hoàn trả quyền sử dụng đất cho bên tặng cho. Quá trình đã thực hiện hay thực hiện xong hợp đồng đã tạo ra nhiều hệ lụy, không thể coi như chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ gì. Mặt khác, hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập, nên không có sự vi phạm nghĩa vụ thì không thể bắt lỗi để buộc phải bồi thường.

5.2. về hoàn trả quyền sử dụng đất

Khi hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất bị coi là vô hiệu, bên được tặng cho hoàn trả quyển sử dụng đất là đôì tượng của hợp đồng cho bên tặng cho; có nghĩa là bên được tặng cho giao trả một mảnh đất đã nhận và làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất trả lại cho bên tặng cho.

Trên thực tế, khi Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất vô hiệu, buộc bên được tặng cho phải trả lại đất cho bên tặng cho, giá trị quyền sử dụng đất không tăng lên hoặc giảm xuống; tùy thuộc vào thời gian sử dụng của bên được tặng cho, mảnh đất đó cũng có nhiều biến đổi do khai thác, sử dụng, tôn tạo đất… Pháp luật cho phép: “Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền”, có nghĩa là nếu bên được tặng cho đã sử dụng đất ổn định như xây dựng nhà để ở, trồng cây lưu niên trên đất, bên được tặng cho không trả đất thì phải thanh toán giá trị đất bằng tiền cho bên tặng cho, vô hình trung bên tặng cho biến thành bên nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất.

Tất nhiên, trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm như các bên tặng cho nhau đất rừng phòng hộ mà Nhà nước giao cho sử dụng để sản xuất trồng rừng, thì khi hợp đồng bị coi là vô hiệu, Nhà nưốc sẽ thu hồi đất đó, bên được tặng cho không được hoàn trả đất cho bên tặng cho.

5.3. về xác định thiệt hại

Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu, thiệt hại được xác định căn cứ vào lỗi của các bên. Có hai hình thức lỗi được xác định:

– Lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu;

– Lỗi gây thiệt hại cho bên kia.

Pháp luật chỉ chú trọng đến lỗi gây thiệt hại. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thiệt hại thường được xác định là công sức của bên được tặng cho làm tăng giá trị của đất như cải tạo đất, xây dựng nhà và các công trình trên đất, trồng cây trên đất. đất là phù hợp. Song đối với chủ thể là người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất pháp luật lại chưa quy định rõ các điều kiện của người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất; cũng như tổ chức nhận tặng cho quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế hay tổ chức chính trị – xã hội.

– Quyền sử dụng đất – đốì tượng của tặng cho quyền sử dụng đất giống như một quyền sở hữu hạn chế; các quy định của pháp luật về đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất chỉ mang tính liệt kê. Pháp luật chưa có quy định điều kiện đốì với từng loại quyền sử dụng đất để trở thành đôì tượng của tặng cho quyền sử dụng đất, căn cứ vào chế độ sử dụng đối với từng loại đất và hình thức sử dụng đất là khác nhau.

– Các loại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa được pháp luật phân loại rõ ràng; đồng thời, pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể về môì quan hệ giữa quyền sỏ hữu tài sản trên đất và quyền sử dụng đất trên cùng một mảnh đất, cũng như quy định có sự khác biệt giữa hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất đối vối các bên và hiệu lực của hợp đồng tặng cho đối vổi Nhà nước, đối với người thứ ba. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực mối có hiệu lực và hợp đồng cỏ hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. Song theo trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác định có hiệu lực từ thòi điểm hoàn tất việc đăng ký quyển sử dụng đất là quy định thiếu chính sách cần chỉnh sửa.

– Trong các quyền của người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất, thực chất đó là quyền của Nhà nưỡc chứ không phải của người sử dụng đất; đồng thòi, pháp luật mới có quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, nhưng chỉ là nghĩa vụ đốì vối Nhà nưởc, mà cũng chưa có quy định nghĩa vụ đối vối người sử dụng đất khác. Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, bên tặng cho không có quyền đối vối bên được tặng cho, mà chỉ có nghĩa vụ đốì vổi bên được tặng cho; song giữa nghĩa vụ của bên tặng cho với quyền của bên được tặng cho, pháp luật quy định chưa tương xứng. Đồng thời, một số quyền của bên được tặng cho là quyền đối với Nhà nưốc chứ không phải quyền đốì vối bên tặng cho. Vì vậy, các quyền và nghĩa vụ nêu trên cần được sửa đổi, bổ sung cho hoàn thiện.

– Tuy các trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho vô hiệu được xác định như đối vối giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng do đặc điểm cơ bản của hợp đồng tặng cho không mang tính đền bù, nên xác định lỗi và tính thiệt hại để buộc bên có lỗi phải bồi thường không thể giống như các loại hợp đồng có tính đền bù. Do đó, pháp luật cần có quy định cụ thể về vấn đề này.