Những khó khăn trong hoạt động thẩm định giá tài sản.

1. Khái niệm về vụ án dân sự

Vụ án dân sự là các tranh chấp xảy ra giữa các đương sự mà theo quy định thì cá nhân, cơ quan, tổ chức tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án tại tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Khái niệm về thẩm định giá trong tố tụng dân sự

Định giá là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh quy định giá cho hàng hóa dịch vụ hoặc phục vụ hoạt động thu thập chứng cứ làm rõ vụ án trong tố tụng dân sự. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh, Bộ trưởng các bộ liên quan trong phạm vi nhiệm vụ quyền hạn của mình có thẩm quyền và trách nhiệm định giá. Giá những hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá cũng phải nhất quán theo nguyên tắc giá thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước (Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định).

Theo khoản 1 Điều 104 của BLTTDS,

“các bên đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp hoặc tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, đồng thời đương sự có quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp cho Tòa án.

Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản. Kết quả định giá tài sản, kết quả thẩm định giá tài sản được xem là chứng cứ nếu việc thẩm định giá được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định.”

Quy định trên phù hợp nguyên tắc về quyền tự định đoạt và nghĩa vụ chứng minh, cung cấp chứng cứ của các đương sự. Tòa án trưng cầu định giá tài sản và thực hiện việc định giá tài sản trong các trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 104 của BLTTDS là:

– Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

– Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;

– Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc với người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.

3. Quy định về thẩm định giá

BLTTDS tiếp tục ghi nhận việc xác định giá tài sản thông qua tổ chức thẩm định giá. Đây là bước tiến quan trọng về kỹ năng lập pháp lần đầu được quy định trong BLTTDS năm 2004, được sửa đổi bổ sung năm 2011. Theo đó một hoặc các bên Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành thẩm định giá, tôn trọng sự quyết định của các đương sự trong việc định giá tài sản. Quy định của BLTTDS năm 2015, không chỉ tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự trong việc thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản, mà còn giải quyết khó khăn vướng mắc, ở nhiều địa phương phát sinh vụ án tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

Trong quá trình giải quyết, không có đương sự nào yêu cầu định giá, không thỏa thuận được giá và cũng không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá hoặc đưa ra giá khác nhau, hoặc trường hợp các đương sự thỏa thuận với nhau giá thấp hơn giá thị trường tại thời điểm tranh chấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với Nhà nước (án phí) hoặc trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba. Điều 92 của BLTTDS năm 2004 không quy định trường hợp các bên thỏa thuận giá thấp để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba và cũng không quy định rõ về giá thấp là như thế nào nên Tòa án đã chấp nhận giá thỏa thuận của các đương sự theo giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh tại thời điểm tranh chấp (thông thường khung giá đất theo quy định của cơ quan nhà nước thấp hơn so với giá thị trường).

3.1. Về hội đồng thẩm định giá

Quy định tiếp theo được kế thừa là chủ thể tham gia với tư cách Chủ tịch hội đồng định giá bắt buộc là đại diện của cơ quan tài chính (Phòng tài chính – kế hoạch huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). Việc ghi nhận này tạo điều kiện thuận lợi hơn khi thành lập Hội đồng định giá, tránh việc các cơ quan đùn đẩy trách nhiệm tham gia Hội đồng định giá với tư cách Chủ tịch hội đồng, đồng thời quy định quyền nghĩa vụ của Hội đồng định giá, của các thành viên hội đồng, của đương sự khi tham gia phiên định giá.

Thẩm phán không là thành viên của Hội đồng định giá mà chỉ có quyền thành lập Hội đồng định giá. Hội đồng định giá phải bao gồm đại diện cơ quan tài chính và các thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan, trong đó đại diện cơ quan tài chính là Chủ tịch Hội đồng định giá. Người đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó, người quy định tại Điều 52 BLTTDS. Đó là họ đồng thời là đương sự, người đại diện, người thân thích của đương sự, họ đã tham gia với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, người làm chứng, người giám định, người phiên dịch trong cùng vụ án đó, có căn cứ cho rằng họ có thể không vô tư khách quan trong khi làm nhiệm vụ thì không được tham gia Hội đồng định giá.

Luật không quy định cụ thể Hội đồng định giá gồm bao nhiêu thành viên nhưng để đảm bảo nguyên tắc quá bán nghĩa là quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành, Hội dồng định giá tài sản phải gồm ít nhất 03 thành viên.

Ngoài chủ tịch Hội đồng định giá tài sản bắt buộc phải là đại diện cơ quan tài chính thì các thành viên khác của Hội đồng định giá không quy định bắt buộc là những cơ quan nào, mà chỉ nêu chung là cơ quan chuyên môn có liên quan. Như vậy, trong mỗi vụ việc dân, tùy theo đặc điểm của từng loại tài sản cần định giá mà Thẩm phán sẽ lựa chọn, quyết định cơ quan chuyên môn phù hợp. Ví dụ: Khi tài sản cần định giá là quyền sử dụng đất thì trong Hội đồng định giá tài sản nên có đại diện của cơ quan Tài nguyên và môi trường, tài sản định giá là nhà và công trình kiến trúc thì Tòa án cần trưng cầu đại diện của Phòng kinh tế – hạ tầng. Đại diện Ủy ban nhân dân xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá, các đương sự được thông báo về thời gian địa điểm tiến hành định giá có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá.

3.2. Về phí thẩm định

Chi phí định giá là số tiền cần thiết và hợp lý phải chi trả cho công việc định giá và do Hội đồng định giá, doanh nghiệp thẩm định giá tính căn cứ vào quy định của pháp luật. Trước đây, chi phí định giá tài sản chưa được pháp luật quy định. Từ BLTTDS năm 2004, định nghĩa chi phí định giá tài sản, nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản, việc xử lý tiền tạm ứng định giá tài sản, nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng định giá tài sản được quy định từ các Điều 139 đến Điều 142 và các quy định trong các văn bản hướng dẫn thi hành BLTTDS năm 2004; tương ứng với quy định từ Điều 163 đến Điều 166 của BLTTDS năm 2015.

Để thực hiện việc định giá tài sản Tòa án sẽ yêu cầu đương sự nộp số tiền được gọi là tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản. Điều 164 của BLTTDS năm 2015 quy định: Trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản được xác định như sau:

– Người yêu cầu định giá phải nộp tạm ứng chi phí định giá tài sản;

– Trường hợp các bên không thống nhất được về giá và cùng có đơn yêu cầu Tòa định giá thì mỗi bên đương sự phải nộp một nữa tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản. Trường hợp có nhiều đương sự thì các bên đương sự cùng phải nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản theo mức mà Tòa án quyết định.

– Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 104 của Bộ luật này thì nguyên đơn, người kháng cáo phải nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản.

Để ràng buộc trách nhiệm của đương sự trong việc thực hiện nghĩa vụ nộp chi phí định giá tài sản, điểm đ khoản 1 Điều 217 của BLTTDS năm 2015 quy định rõ:

“Sau khi thụ lý vụ án thuộc thẩm quyền của mình, Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự trong trường hợp nguyên đơn không nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản và các chi phí tố tụng khác theo quy định của Bộ luật này.”

Trường hợp bị đơn có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập không nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản và các chi phí tố tụng khác theo quy định của Bộ luật này thì Tòa án đình chỉ việc giải quyết yêu cầu phản tố của bị đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Với các quy định nêu trên đã giải quyết được khó khăn về chi phí định giá cho Tòa án.

4. Khó khăn trong hoạt động thẩm định giá

Thứ nhất: Dù đã có hướng dẫn rất cụ thể trong Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao như đã nêu trên, nhưng việc thành lập các Hội đồng định giá gặp rất nhiều trở ngại, vì có người cho rằng, Toà án không có quyền yêu cầu họ cử người tham gia định giá, cớ quan, tổ chức của họ không thuộc quyền quản lý của Toà án hoặc coi việc tham gia Hội đồng định giá là làm hộ, giúp đỡ Toà án. Nếu Toà án có quan hệ tốt hoặc các cơ quan này không quá bận việc thì sự phối hợp là thuận lợi, nhưng có không ít nơi coi việc tham gia Hội đồng định giá không phải là trách nhiệm của cơ quan mình, không cử ngưòi tham gia Hội đồng định giá; có người được cử làm Chủ tịch hội đồng định giá, thành viên Hội đồng định giá thì từ chối tham gia; khi buộc phải tham gia thì thiếu tích cực, nhất là gặp các vụ đương sự phản ứng mạnh như khoá cửa nhà bỏ đi, đe doạ tự thiêu, chửi bới, đe doạ thành viên của Hội đồng định giá; có trường hợp Hội đồng định giá phải bỏ về để ngày khác đến định giá. Tuy hiện nay, đã có lực lượng Cảnh sát tư pháp nhưng không phải ở đâu và lúc nào lực lượng này cũng hỗ trợ có hiệu quả cho Hội đồng định giá.

Thứ hai: Việc thành lập Hội đồng định giá như hiện nay là thiếu tính chuyên nghiệp. Các thành viên Hội đồng định giá dù là ở các cơ quan chuyên môn, nhưng không phải ai cũng hiểu thị trường nói chung, đặc biệt là thị trường nơi có tài sản cần định giá. Theo yêu cầu của việc định giá, thì những người tham gia trong Hội đồng định giá phải là các chuyên gia thị trường am hiểu giá cả đối với tài sản cần định giá, nhưng thực tế các thành viên trong Hội đồng định giá hiện nay chỉ là nghiệp dư, dẫn đến có trường hợp hội đồng thì hợp pháp nhưng giá mà Hội đồng định giá đưa ra chưa hẳh đã chuẩn xác. Cách thức thành lập Hội đồng định giá như nói trên thiếu đi một cơ chế trách nhiệm và quyền lợi, dẫn đến việc thành lập Hội đồng định giá gặp khó khăn là tất yếu. Vì vậy, cần phải có cách nhìn mới về định giá, coi đây là một loại giám định, đòi hỏi những người tham gia Hội đồng định giá phải là các nhà chuyên môn có kiến thức sâu sắc, am tường giá cả thị trường đối với tài sản cần định giá. Do đó, nên khuyên khích thành lập các trung tâm giám định về giá, khi cần giám định về giá, Toà án trưng cầu các trung tâm này, gắn quyền lợi với trách nhiệm của họ. Khi đó, việc định giá sẽ bớt khó khăn.

Thứ ba: Hội đồng định giá không định giá hoặc định giá không sát với giá thị trường.

Theo nguyên tắc thì việc định giá phải xác định theo giá của tài sản đó trên thị trường tại thời điểm định giá. Tuy nhiên, thực tế hiện nay thì việc định giá của các Hội đồng định giá tài sản chỉ là việc áp giá theo khung bảng giá theo quyết định do Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) trực thuộc trung ương ban hành. Kết quả định giá thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Đã có nhiều vụ án bị hủy, sửa chỉ do việc định giá tài sản đơn thuần căn cứ vào khung giá nhà đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định, không theo giá thị trường. Bị đơn khiếu nại không đồng ý Tòa án vẫn mà tiến hành đưa vụ án ra xét xử mà không làm thủ tục định giá lại theo quy định.

Thứ tư: Đương sự gây khó khăn, cản trở việc định giá của Hội đồng định giá.

Trong các vụ án tranh chấp dân sự phải tiến hành định giá tài sản thì các bên đương sự có sự tranh chấp gay gắt về tài sản, các bên cùng cho rằng tài sản đó thuộc quyền sở hữu của mình hoặc là của người thân của mình. Do vậy khi Tòa án tiến hành hoạt động định giá tài sản, bên đang quản lý tài sản thường chống đối, có hành vi cản trở hoạt động định giá như không nhận giấy triệu tập của Tòa án về phiên định giá, không cho Hội đồng định giá tiếp cận với tài sản cần định giá, chửi bới, dọa đánh cán bộ Tòa án, cản trở không cho Hội đồng định giá vào làm việc; đóng cửa không cho Hội đồng định giá kiểm tra và định giá tài sản; Tòa án chưa làm tốt công tác phối hợp với lực lượng Công an xã, UBND xã, xử lý tình huống cản trở còn lúng túng … Những hành vi trên đã và đang diễn ra một cách gây gắt, gây khó khăn cho Tòa án.

Điều 16 Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC hướng dẫn, trường hợp có hành vi cản trở Hội đồng định giá tiến hành định giá tài sản thì Chủ tịch Hội đồng định giá yêu cầu đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, cơ quan Công an và các cơ quan chức năng khác có biện pháp can thiệp, hỗ trợ kịp thời. Tùy theo tính chất và mức độ của hành vi cản trở mà người có hành vi cản trở Hội đồng định giá bị xử lý theo quy định của pháp luật. Trường hợp không thể tiến hành định giá tài sản, Hội đồng định giá lập biên bản về việc không thể tiến hành định giá tài sản do có hành vi cản trở và lưu vào hồ sơ vụ án dân sự. Còn việc xác định giá tài sản sẽ được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 17 Thông tư liên tịch này. Trên thực tế khi tiến hành định giá tài sản, gặp trường hợp đương sự có hành vi cản trở định giá tài sản, Thẩm phán xử lí còn lúng túng, chưa đúng với quy định, hướng dẫn trên của pháp luật dẫn đến án bị hủy, sửa.

5. Khó khăn trong việc thẩm định trong tranh chấp đất đai

Đối với các vụ việc tranh chấp về nhà đất, Toà án thường phải phân chia hiện vật hoặc xác định ranh giới nhà đất cho mỗi bên, Toà án thường yêu cầu các đương sự vẽ sơ đồ, xác định các chỉ giới, tứ cận xuất phát từ yêu cầu của họ. Dù đương sự có mô tả, đưa ra sơ đồ, nếu chỉ xem sơ đồ, nghiên cứu trên hồ sơ thì rất khó có thể hình dung, đánh giá, xác định đúng các vấn đề mà đương sự đặt ra; Do đó, biện pháp xem xét, thẩm định tại chỗ nhằm kiểm tra, thu thập tài liệu, chứng cứ là rất quan trọng, nhưng Nghị quyết số 04/2005/NQ-HĐTP ngày 17-9-2005 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn Toà án chỉ được xuống xem xét, thẩm định tại chỗ khi đương sự có yêu cầu. Có trường hợp thấy cần phải xem xét thực địa thì Thẩm phán phải giải thích, gợi ý cho đương sự yêu cầu, nếu đương sự không yêu cầu thì Toà án không được xuống thực địa để xem xét, thẩm định tại chỗ. Có vụ sau khi xử xong, Thẩm phán mới biết diện tích, kích thước, tứ cận mà các đương sự đã khai, đã vẽ trên sơ đồ, sau đó, Thẩm phán đã phản ánh lại trong phần quyết định cửa bản án là không phù hợp vổi thực tế. Hoặc trên đất có tài sản như nhà ở, cây lưu niên nhưng không đương sự nào trình bày, khai báo với Toà án và do Toà án không xuống xem xét tại chỗ nên khi xét xử không biết, không đề cập các tài sản có trên đất, sau khi xử xong bản án không thi hành được.