Những quy định về thủ tục thế chấp tài sản

1. Khái niệm về thế chấp tài sản

Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó.

Trong thực tế, khi các bên có nghĩa vụ đối vởi nhau thường áp dụng một biện pháp nào đó để bảo đảm quyền lợi cho người có quyền. Thế chấp tài sản là một ưong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ do pháp luật quy định theo đó, các bên trong quan hệ nghĩa vụ lựa chọn sử dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thể chấp. Thế chấp tài sản được quy định từ Điều 317 đến Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Hình thức thế chấp tài sản

Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Nêu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Vì vậy, nội dung của văn bản thế chấp được lập riêng phải phù hợp với họp đồng chính.

Văn bản thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận. Việc công chứng, chứng thực sẽ bảo đảm an toàn về pháp lý của các giao dịch. Mặt khác, Nhà nước càn quản lý các giao dịch liên quan đến bất động sản, cho nên thế chấp bất động sản thì buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

3. Đối tượng của thế chấp tài sản

Phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rộng hơn so với tài sản được dùng để cầm cố. Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.

Tuỳ từng trường hợp, các bên có thể thoả thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp. Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bộ một bất động sản để thế chấp thì các vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Khi đối tượng thế chấp là một tài sản được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thể chấp. Hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản thế chấp chỉ thuộc tài sản thế chấp khi các bên có thoả thuận hoặc ttong những trường hợp pháp luật có quy định.

4. Chủ thể của thế chấp tài sản

Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên bảo đảm hay bên thế chấp. Ngược lại, bên có quyền được gọi là bên được bảo đảm hay bên nhận thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. Bên thế chấp tài sản có thể chính là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, có thể là người thứ ba thế chấp (quyền sử dụng đất) bảo đảm cho bên có nghĩa vụ.

5. Thủ tục thế chấp

Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm chủ yếu và có giá trị thực tiễn cao trong hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng nói riêng và bảo đảm nghĩa vụ dân sự khác nói chung. Để nhận thế chấp nhà ở và đất thì buộc phải làm ba việc chính sau đây:

Thứ nhất, phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) và Luật Nhà ở năm 2014. Việc công chứng, chứng thực trong, các trường hợp khác do các bên thỏa thuận. Riêng yiệc công chứng, chứng thực hợp đồng cũng trong tình trạng khó phân biệt thẩm quyền giữa Phòng hoặc Văn phòng Công chứng với ủy ban nhân dân cấp xã, huyện vì sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở về vấn đề này;

Thà hai, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai (trước năm 2017 là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018);

Thứ ba, dù pháp luật không quy định bên nhận thế chấp phải giữ Giấy chứng nhận quyền sỏ hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất như trước đây nhưng trên thực tế, bên nhận thế chấp không thể không giữ. Vì vói môi trường pháp lý, xã hội và kinh doanh như hiện nay, nếu bên nhận thế chấp không giữ Giấy chứng nhận này thì sẽ có rất nhiều rủi ro, rắc rối, phức tạp xảy ra.

Trước đây, đã có giai đoạn bên thế chấp còn phải thông báo việc thê chấp nhà ở cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở (nếu bên thế chấp là tổ chức) hoặc thông báo cho cơ quan quản lý nhà ồ cấp huyện (nếu bên thế chấp là cá nhân).

Trong khi đó, xét về pháp lý cũng như thực tế thì chỉ cần bên nhận bảo đảm thực hiện đăng ký giao địch bảo đảm là đủ. Việc phải thực hiện cùng một lúc ba thủ tục là hoàn toàn không cần thiết mà còn dẫn đến lãng phí về thời gian, thiệt hại về tiền bạc, tốn kém về công sức, trong khi cũng chẳng an toàn, hiệu quả hơn. Trên thực tế, bên thế chấp dù đã thực hiện cả ba thủ tục nêu trên, vẫn không hề có tác dụng rút ngắn thời gian, thủ tục xử lý tài sản thế chấp và vẫn gặp phải muôn vàn khó khăn trong quá trình khởi kiện, xét xử, thi hành án như đối với những tranh chấp không có tài sản bảo đảm.

Nếu như pháp luật thực sự muốn bảo vệ ngưồi ngay thật, không dung túng cho các hành vi gian lận, lừa đảo, thì chỉ cần quy định bên nào đã công chứng hợp đồng thế chấp trước hoặc đăng ký trước là có quyền ưu tiên. Nhưng pháp luật đã gây nhiễu loạn, vô tình tiếp tay cho những kẻ giao dịch lật lọng, bội ước, thậm chí phạm tội bằng quy định bắt buộc phải công chứng, nhưng vẫn lại có thể là không có giá trị pháp lý. Giao dịch được công chứng sau dù có bất hợp pháp, phủ nhận giao dịch công chứng hợp pháp, tự nguyện trước đó, nhưng nếu như nhanh tay đăng ký thế chấp trước, thì lại trỗ thành hợp pháp và lại được quyền ưu tiên hơn. Đúng ra, điều này chỉ được chấp nhận duy nhất trong một trường hợp, đó là khi người nhận thế chấp trước cho phép tiếp tục được thế chấp cho người khác (sẵn sàng san sẻ hay hy sinh vì lợi ích của người nhận thế chấp sau).

Công chứng và đăng ký thế chấp chỉ thực sự có ý nghĩa pháp lý, nếu như có giao dịch khác trùng lặp, dẫn đến xung đột quyền lợi và nghĩa vụ. Tuy nhiên trên thực tế xét xử, dù tài sản thế chấp chỉ liên quan đến một chủ nợ và một con nợ, không hề xuất hiện người thứ ba, nhưng nếu hợp đồng thế chấp không công chứng thì sẽ bị vô hiệu và không đăng ký thế chấp thì cũng bị vô hiệu.

Đối với việc thế chấp tại các tổ chức tín dụng, thông thường phải qua các bước như sau: tiếp nhận và thẩm định hồ sơ tài sản bảo đảm; thẩm định và lựa chọn biện pháp bảo đảm; soạn thảo, ký kết hợp đồng bảo đảm; công chứng hợp đồng bảo đảm; đăng ký giao dịch bảo đảm; phong tỏa tài sản bảo đảm; mua bảo hiểm cho tài sản bảo đảm; tiếp nhận, quản lý tài sản và hồ sơ tài sản bảo đảm bằng văn bản và bằng cơ sở dữ liệu điện tử; hạch toán, thống kê và báo cáo về bảo đảm; giải tỏa, xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Riêng việc thẩm đỉnh và lựa chọn biện pháp bảo đảm và tài sản bảo đảm tiền vay, các tổ chức tín dụng cũng thường phải tiến hành nhiều việc như xác định tổ chức, cá nhân có quyền sỏ hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) đối với tài sản bảo đảm; đánh giá được tính hợp pháp, hợp lệ và mức độ an toàn của biện pháp bảo đảm tiền vay và hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm; thẩm định về tài sản cầm cố, thế chấp (gồm cả tài sản hình thành từ vốn vay), bao gồm các nội dung như: tên, đặc điểm, số lượng, ký mã hiệu, chất lượng, giá trị khai thác, sử dụng; giá cả (giá thị trưòng, giá theo khung giá, giá thực tế đầu tư, mua bán tại địa bàn và giá trị đang theo dõi trên sổ sách kế toán, kiểm toán); vị trí, địa thế, ranh giới, tình trạng bảo quản, bảo hiểm của tài sản; thời hạn, mệnh giá, giá trị đến ngày đáo hạn của giấy tò có giá; thời hạn sử dụng còn lại, khả năng bị hao mòn, hư hỏng, biến chất, tăng, giảm giá (hữu hình và vô hình) khả năng phát mại của tài sản (theo thời gian bảo đảm); lý do, quan hệ, tư cách pháp lý, năng lực, uy tín, khả năng tài chính, tài sản, yếu tố tự nguyện, ý thức trách nhiệm của người bảo lãnh và người thứ ba cầm cố, thế chấp tài sản; uy tín, tình trạng của nơi phát hành giấy tồ có giá; khả năng thay đổi chủ sở hữu tài sản bảo đảm; các yếu tố về quản lý và khả năng về tranh chấp tài sản; sự khớp đúng giữa thực tế tài sản với hồ sơ tài sản; khả năng và biện pháp quản lý, kiểm soát của tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm; yêu Cầu và các thông tin liên quan về công chứng, đăng ký hợp đồng bảo đảm; mua bảo hiểm cho tài sản bảo đảm.

6. Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp tài sản

Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ.

về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương thức bán đấu giá. Tuy nhiên, nếu các bên đã thoả thuận trước hoặc khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên tự thoả thuận về phương thức xử lý tài sản thì tài sản thế chấp được xử lý theo thoả thuận của các bên. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác.

Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn mà tài sản đó được dùng thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn. Quyền được ưu tiên thanh toán của những người nhận thế chấp (các chủ nợ) được xác định theo thứ tự giống như thanh toán nghĩa vụ đối với những người nhận cầm cố tài sản.

Thông thường tài sản thế chấp là một bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, cây lâu năm, công trình xây dựng và bất động sản này thuộc quyền sở hữu của của một chủ thể. Tuy nhiên, có những trường hợp ttên một bất động sản có thể xác lập quyền của hai hay nhiều chủ sở hữu đối với các phần của bất động sản, như quyền bề mặt. Ví dụ: A có quyền sử dụng 8000m2 đất để xây dựng trung tâm thương mại. A cho B xác lập quyền bề mặt đối với 8000m2 đất đó để xây dựng trung tâm thương mại với thời hạn 30 năm. Như vậy, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của A còn trung tâm thương mại thuộc quyền sở hữu của B. Trường hợp này A và B đều có quyền thế chấp tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ, vì vậy khi xử lí tài sản thế chấp sẽ theo nguyên tắc sau:

– Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người thể chấp thì xử lí cả quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất.

– Quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác (quyền bề mặt), khi xử lí tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất đối với người có quyền bề mặt trên diện tích đất đã chuyển nhượng.

– Quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của một chủ thể và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt là đối tượng của thế chấp, nếu xử lý thế chấp là tài sản gắn liền với đất thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của người có quyền bề mặt đối với người có quyền sử dụng đất.

Việc thế chấp tài sản được coi là chấm dứt khi tài sản đã được xử lý, việc thế chấp bị huỷ bỏ hay đã được thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác. Ngoài ra, nếu nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã được thực hiện xong thì biện pháp thế chấp đó đương nhiên được coi là chẩm dứt.