Những rủi ro pháp lý khi nhờ đứng tên hộ nhà ở, mua giùm nhà đất?

Thưa Luật sư của LVN Group, xin hỏi: Tôi có nhờ người anh đứng tên giùm căn nhà, vì tin tưởng nên không làm văn bản ủy quyền. Xin hỏi, nay tôi muốn lấy lại, để căn nhà đứng tên mình, được không? Trường hợp người anh không chịu trả lại thì tôi có quyền gửi đơn đến ủy ban nhân dân phường để không cho giao dịch căn nhà này vì đang tranh chấp được không ? Cảm ơn!

(Người hỏi: Trần Phương, TP Hà Nội).

Luật sư tư vấn:

1. Pháp luật có cho phép nhờ người khác đứng tên giùm mua bất động sản hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định nào liên quan đến việc đứng tên giùm nhà đất.

Xét ở góc độ pháp lý việc mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật và giao dịch này không được pháp luật công nhận.

Ngoài ra, khi mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghĩa là bạn đang trao cho họ quyền sử dụng, sở hữu đối với bất động sản đó. Trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng thực sự của bất động sản đó và bạn sẽ không có nguy cơ gặp nhiều rủi ro trong tương lai.

2. Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có những quyền lợi gì?

Quyền lợi của người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015

Theo quy định tại Điều 190 và Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác có liên quan đến đất 

– Được hưởng kết quả lao động, kết quả đầu tư từ đất

– Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

– Được hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất

– Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có người xâm phạm lợi ích hợp pháp về đất đai

– Được bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi đất

– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Quyền lợi của người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Căn cứ theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền như sau:

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Cho thuê quyền sử dụng đất

– Cho thuê lại quyền sử dụng đất

– Quyền thừa kế

– Quyền tặng cho đất đai

– Quyền thế chấp 

– Quyền góp vốn quyền sử dụng đất và quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

Ngoài ra, đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có các quyền được quy định tại Điều 167 và Điều 171 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình

– Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác do pháp luật không cấm

– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở

– Có quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, đổi, đổi thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

– Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng ở khu nhà đó

– Bảo trì, xây dựng, cải tạo, phá dỡ nhà ở

– Được bồi thường khi được nhà nước trưng dụng, thu hồi

– Khiếu kiện, khiếu nại khi quyền và lợi ích hợp pháp về nhà ở của mình bị xâm phạm.

Như vậy, trường hợp nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức là đang trao toàn quyền đối với bất động sản cho người đứng tên hộ, theo quy định của pháp luật hiện hành, nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hành vi trái pháp luật và giao dịch này không được pháp luật công nhận. Về mặt pháp lý, người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng/sở hữu đối với nhà, đất, trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu thực sự của nhà đất.

Vì thế, khi thực hiện giao dịch nhờ người khác đứng tên giùm nhà đất sẽ xảy ra nhiều rủi ro pháp lý, xảy ra những tranh chấp không đáng có và có thể mất cả tình lẫn tiền.

3. Các rủi ro khi nhờ người khác đứng tên giùm khi mua nhà đất

Để mua nhà đất với giá ưu đãi, có chiết khấu cao hoặc vì lý do nào đó mà nhiều người nhờ người khác đứng tên giùm khi mua bất động sản. Tuy nhiên, việc làm này có thể khiến khách hàng gặp không ít rủi ro, dẫn đến những tranh chấp không đáng có, mất thời gian, công sức lẫn tiền bạc.

Nguy cơ mất trắng tài sản nhờ người khác đứng tên khi mua đất

Về hình thức, các giao dịch “đứng tên giùm”  thường được lập thành giấy viết tay, có đủ chữ ký các bên, trong trường hợp này sẽ không công chứng được. Trường hợp không có giấy viết tay, cũng có các căn cứ để chứng minh việc “nhờ người đứng tên giùm” này trên thực tế như bản ghi âm, người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng,…

Tranh chấp phát sinh khi người được nhờ đứng tên giùm nhà đất muốn chiếm hữu luôn nhà đất mình do đứng tên hoặc không chịu thực hiện các thủ tục chuyển nhượng lại cho người nhờ đứng tên giùm khi họ yêu cầu chuyển nhượng lại theo thỏa thuận “nhờ đứng tên giùm” ban đầu.

Đây cũng chính là rủi ro lớn nhất và phổ biến nhất là khi người được nhờ đứng tên có ý định chiếm đoạt, không chịu sang tên lại tài sản và phủ nhận việc họ được nhờ đứng tên thì bạn hoàn tòa có nguy cơ bị mất trắng tài sản. Nếu muốn đòi lại thì cũng phải trải qua tranh chấp, kiện tục rất phức tạp và mất nhiều thời gian.

Chủ sở hữu thực sự không có bất kỳ quyền hạn nào đối với bất động sản khi nhờ người khác đứng tên

Theo pháp luật đất đai quy định người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có toàn quyền đối với bất động sản ghi trên Giấy chứng nhận đó bao gồm quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Cho dù trên thực tế bạn mới là chủ sở hữu thực sự của bất động sản thì bạn cũng không có bất cứ quyền hạn nào.

Như vậy, trường hợp nếu người được nhờ đứng tên là người có ý định muốn thực hiện những hành động này mà không được sự đồng ý cua chủ sở hữu thì rất khó kiểm soát.

Mất quyền lợi khi nhà ở bị kê biên

Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người nhờ đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh thì tài sản sẽ bị mất trắng.

Hoặc trong trường hợp người được nhờ đứng tên đang nợ cá nhân, tổ chức khác mà không có khả năng chi trả và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bất động sản đứng tên họ cũng sẽ bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ của họ. Vì vậy, nguy cơ mất tài sản là hoàn toàn có thể xảy ra.

Rủi ro khi người được nhờ đứng tên đất qua đời

Trong trường hợp người mà bạn nhờ đứng tên đất qua đời thì bất động sản mà bạn đã nhờ họ đứng tên cũng sẽ được tính vào di sản thừa kế và được phân chia cho những người thừa kế của họ. Dù những người thừa kế này biết hoặc không biết nhưng nếu như họ không chịu thừa nhận nguồn gốc của bất động sản đó là do bạn nhờ đứng tên đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Hoặc tương tự, trong trường hợp người đứng tên trên bất động sản ly hôn và phát sinh việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Chủ sở hữu thực sự không được bồi thường khi đất bị thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường). Như vậy, chủ sở hữu thực sự của nhà đất sẽ không còn bất cứ khoản tiền bồi thường nào nếu Nhà nước thu hồi đất

Các vấn đề phát sinh khi người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ly hôn:

Nếu người đứng tên hộ nhà đất ly hôn trong khi vẫn chưa đổi quyền sở hữu sang cho chủ thực sự, vợ/chồng người đó lại yêu cầu chia tài sản chung phát sinh trong thời kỳ hôn nhân thì nhà đất được nhờ đứng tên đương nhiên sẽ bị chia đôi

Như vậy, có rất nhiều tình huống xấu có thể xảy ra khi khách hàng nhờ người khác đứng tên giùm khi mua nhà, đất. Nếu không chứng minh được là chủ sở hữu nhà thật sự, đương nhiên người chủ thực sự sẽ không được công nhận quyền sở hữu nhà dẫn đến mất trắng tài sản do mình bỏ tiền ra mua. Ngay cả trong trường hợp họ chứng minh được mình là chủ sở hữu nhà thật sự thì cũng chịu nhiều thiệt hại về thời gian và tiền bạc trong thời gian tranh chấp.

Những lưu ý khi nhờ người khác đứng tên giùm mua bất động sản

Khi rủi ro xảy ra, tranh chấp và xung đột phát sinh thì điều đầu tiên là bất lợi sẽ thuộc về bạn, bạn phải mất nhiều thời gian và công sức, tiền bạc để chứng minh rằng mình là người chủ thực sự của bất động sản đó.

Nếu như không chứng minh được thì quyền sử dụng và sở hữu của bạn sẽ không được pháp luật công nhận và hệ quả là bạn sẽ mất tài sản đó. Trong trường hợp bắt buộc phải nhờ người khác đứng tên giùm thì bạn phải lập những cam kết và những thỏa thuận rõ ràng, luôn giữ chứng từ hóa đơn đầy đủ để phục vụ cho quá trình chứng minh bạn là người chủ thực sự của bất động sản đó.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật, trước khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ thì người chủ sở hữu thực sự cần tiến hành thỏa thuận với người được nhờ đứng tên hộ về việc chuyển quyền sử dụng đất (sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ người đó sang bạn. Phải đưa ra nội dung thỏa thuận giữa hai bên thành văn bản và đến văn phòng công chứng để chứng thực. Lúc này, người công chứng viên có thể góp ý thêm một số nội dung cho hợp pháp để văn bản không bị vô hiệu hóa trước pháp luật

Nếu người đó đồng ý, hai bên có thể chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng tặng cho có công chứng và thực hiện sang tên tại Phòng tài nguyên môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Trong trường hợp không thể thỏa thuận với người đó để chuyên quyền sử dụng đất, bạn có thể khởi kiện lên tòa án có thẩm quyền để được giải quyết.

Nếu hai bên không thỏa thuận bằng văn bản thì phải có các chứng cứ khác để chứng minh:

– Lưu giữ lại những bằng chứng chứng minh việc nhờ người khác đứng tên hộ như: các hóa đơn, chứng từ chứng minh mình là chủ sở hữu thực sự của bất động sản, xác nhận giao dịch chuyển tiền của ngân hàng, ghi âm cuộc trò chuyện giữa hai bên…

– Giữ toàn bộ giấy tờ đăng ký sở hữu tài sản sau khi đã hoàn tất quá trình giao dịch mua bán

– Nếu nhận thấy bên được nhờ đứng tên có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản, cần làm ngay đơn gửi đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để có biện pháp xử lý kịp thời.

Tuy nhiên, để bảo đảm những quyền lợi được pháp luật bảo hộ, không nên nhờ người khác đứng tên giùm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ không được pháp luật công nhận và giao dịch này là trái pháp luật.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề này hoặc những vấn đề pháp lý khác xin vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến của Công ty Luật LVN Group qua số điện thoại 1900.0191 để được hỗ trợ giải đáp. Luật LVN Group xin trân trọng cảm ơn!