Tặng cho quyền sử dụng đất nhưng sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng ?
Kính chào công ty luật LVN Group. tôi có 1 câu hỏi xin công ty luât LVN Group giải đáp những thắc mắc cho tôi với. bố mẹ tôi muốn chia đất nhà ở cho 3 đứa con trai . nhưng bìa đất nhà ở bố mẹ tôi thuế chấp vay ngân hàng để lấy vốn phát triển sản xuất vào hồi tháng 4 . 2017. giờ chưa có điều kiện trả lãi mang sổ đỏ về. do vậy trong trường hợp này xin công ty luật mimh khuê giải đáp những khó khăn thắc mắc mà tôi đã nêu trên. xin trân trọng cảm ơn.
Trả lời:
Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 xác định: Quyền của bên thế chấp
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Như vậy, trong trường hợp này nếu bố mẹ bạn muốn làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng mảnh đất đã được thế chấp tại ngân hàng cho các con thì cần phải có sự đồng ý từ phía ngân hàng. Nếu được phía ngân hàng chấp nhận thì lúc này bố mẹ bạn có thể tiến hành làm hợp đồng tặng cho theo quy định của pháp luật.
Tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu ?
Thưa Luật sư của LVN Group! Trong trường hợp này thì tôi xin hỏi như sau. Sau khi bà đã kí hợp đồng tặng đất cho cháu nội thì bà có được phép chia một phần mảnh đất cho con gái của bà nữa không? Mẹ chồng tôi 60 tuổi. Con trai tôi 6 tuổi.
Trả lời:
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tặng cho bất động sản như sau:
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Như vậy, hợp đồng tặng cho của mẹ chồng bạn và con trai bạn có hiệu lực kể từ thời điểm 2 bên ký vào hợp đồng và phải được đem đi công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng tặng cho này đảm bảo các điều kiện có hiệu lực cả về hình thức và nội dung rồi thì mẹ chồng bạn không thể thay đổi, không thể chia 1 phần đất cho con gái của bà được.
Hủy hợp đồng có phải bồi thường ?
Trường hợp của tôi là như thế này: đất của cha mẹ tôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 1996 ,cha mẹ tôi cho tôi đất nhưng chưa làm thủ tục tặng cho tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Năm 2004 ,tôi chuyển nhượng đất cho người khác và họ yêu cầu cha mẹ tôi ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, có đúng pháp luật không ? Sau khi làm thủ tục chuyển nhượng tại ủy ban nhân dân xã bên nhận chuyển nhượng không thanh toán đủ tiền như đã thỏa thuận, tôi phải làm sao ? Nếu hủy hợp đồng tôi phải bồi thường không ?. Luật sư xem tôi phải làm gì với trường hợp trên.
Trả lời:
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tặng cho bất động sản như sau:
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Như vậy, đối với các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, cụ thể ở đây là giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản, có chữ ký của cả hai bên và phải được công chứng, chứng thực. Do đó, nếu bố mẹ bạn chưa làm thủ tục tặng cho thì về mặt pháp lí, mảnh đất trên vẫn thuộc quyền sử dụng của bố mẹ bạn. Vì vậy khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác bắt buộc bố mẹ bạn phải là người kí vào hợp đồng.
Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thanh toán đủ số tiền như đã thỏa thuận thì bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Việc hủy bỏ hợp đồng có phải bồi thường hay không, mức bồi thường như thế nào tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên được quy định trong hợp đồng.
Anh Chi em có quyền đùa hủy hợp đồng quyền sử dụng đất của cha cho con không ?
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố bạn và bạn là hoàn toàn hợp lệ, bạn cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, đối với mảnh đất này thì anh, chị em của bạn không có quyền đòi phân chia sau khi cha bạn mất.
Tuy nhiên, nếu ngoài mảnh đất nói trên mà bố của bạn còn các tài sản khác, thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về việc phân chia di sản thừa kế không có di chúc được xác định như sau:
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Như vậy, đối với phần di sản còn lại thì anh chị em cùng cha khác mẹ của bạn có quyền được hưởng thừa kế. Đối với những người cùng hàng thừa kế thứ nhất thì phần di sản sẽ được chia đều để mỗi người được hưởng các phần bằng nhau.
Thủ tục tặng cho con đất ?
Tôi muốn hỏi: Mẹ tôi mất rồi, cha đã lấy vợ khác và khi bà lấy cha tôi thì bà đã có đưọc con riêng với chồng trước của bà rồi. Trước hộ khẩu cha tôi là chủ hộ cùng với tôi và chị gái tôi thôi, đến khi người vợ đó tự ý lấy hộ khẩu về cắt cha tôi sang hộ khẩu của bà và con trai bà. Giờ cha tôi cắt cho tôi một nửa đất thì có cần chữ kí của người con riêng của vợ cha tôi không ? Tại vì từ người con đó đi lập nghiệp ở Sài Gòn không ở với cha tôi nhưng trong hộ khẩu thì có tên nên tôi hỏi Luật sư của LVN Group và nhờ Luật sư của LVN Group tư vấn.
Trả lời:
Trước tiên cần xác định xem mảnh đất mà bố của bạn muốn tặng cho bạn thuộc sở hữu của ai, có từ bao giờ và do ai đứng tên.
Nếu mảnh đất đó là tài sản riêng của bố bạn thì việc tặng cho không cần có chữ ký của người mẹ kế và con riêng của bà.
Nếu đó là tài sản chung của bồ mẹ bạn thì khi mẹ bạn mất không để lại di chúc, toàn bộ phần đất được chia như sau: bố của bạn được hưởng 1/2+1/6= 8/12 giá trị mảnh đất, bạn và chị gái bạn mỗi người được hưởng 1/6 giá trị mảnh đất. Vì mảnh đất này bố bạn có được trước khi kết hôn với người vợ thứ 2 nên đây là tài sản riêng của bố bạn. Việc tặng cho trong trường hợp này cũng không yêu cầu có sự đồng ý của người mẹ kế và người con riêng.
Nếu mảnh đất trên là do bố bạn mua khi đã kết hôn với người vợ thứ 2 thì trong trường hợp này, sau khi kết hôn với người vợ mới phần đất mà bố bạn được quyền sử dụng sẽ là tài sản chung của 2 người. Do đó nếu muốn tặng cho phần đất của mình cho bạn thì cần có chữ ký của cả bố bạn và mẹ kế.
Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng gọi: 1900.0191 để được Luật sư của LVN Group tư vấn pháp luật trực tuyến.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự – Công ty luật LVN Group